超豪宅 OPUS 睇樓富豪：保安好
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OPUS由著名建築師蓋瑞設計，外形獨特。 司徒世華攝
【本報訊】發展豪宅為主的太古地產（1972），近年吼準「巨型」豪宅需求，將前身為大班屋的東半山司徒拔道53號，重建為新落成 OPUS HONG KONG（下稱 OPUS）豪宅。項目除傳呎價高見8萬元外，更盛傳每方呎管理費高達9元，以每伙達6000方呎單位計算，每月管理費已達5.4萬元，勢成全港最「豪」管理費豪宅。記者：高淑嫻、湯家明、石永樂
超豪管理費貴在何處？這便要曾去睇樓的富豪解畫。「 OPUS令人感覺似住在一件藝術品裏面，管理費是貴，主要貴在保安系統方面，據講是參照獨立屋的保安模式。」一名曾參觀 OPUS的人士指出，用數億買這類分層豪宅一定注重保安及私隱度，並非在乎會所設施，「室內有6000呎，自己想放任何設施都得啦，而且亦不會想同人共用會所設施」。
他對 OPUS的印象相當不俗，盛讚室內有360度無敵景，「唔係山景就係海景」，「就連工人房都有全海景及套廁」。他打趣說，在這個樓盤做傭人都擁有相當理想的居住環境。
一梯一伙設計，每戶皆享居高臨下壯闊景觀。 司徒世華攝
大廳有海景。 司徒世華攝
房間有山景。 司徒世華攝
每呎管理費達9元
另一名睇過樓的富豪表示，「 OPUS個盤地段確實優質，雖然是分層，但發展商包裝到好似獨立屋咁，加上其保安同管理質素都好好，又有直到屋企，私隱度夠高，感覺安全過 house（獨立屋）。」至於樓盤無甚設施，「係呀，主要得兩個唔游得水嘅嬉水池，同埋地下個健身室。」不過富豪表示，同區樓盤同樣都沒有設施，所以不覺得太「輸蝕」。至於會否購入，富豪直言稍後會再去睇多一次，但主要還是看價錢，「（市傳8萬元一呎）唔係平貴問題，得12伙，同區亦無新樓盤供應，已經唔存在合唔合理，若論回報率一定唔合理……就好似古董咁，睇吓個價同你心目中相差幾遠。」
全幢12伙 設施不多
市場質疑，假若該盤每方呎收取達9元管理費，也許提供特別設施或優質管理服務。本報向發展商查詢，發言人表示，項目設有的24個車位乃有蓋停車場，即每戶車位比例1比2，基座設有1個健身中心。頂層有2個公眾泳池，供全幢12伙住戶使用。另外有3個複式戶各自享有私人泳池。對於坊間傳出 OPUS每方呎管理費高達8至10元水平，太古地產發言人表示，暫時未能確定有關數字，亦未有相關資料。整個項目僅設12伙的 OPUS，每層1伙設計，最細面積也達6000方呎，最大為6900方呎。
雖然 OPUS設施未致種類繁多，惟業界人士指出，港島豪宅地極為矜貴搶手，鄰近 OPUS的聶歌信山道地王，2年前南豐夥拍九龍倉財團以104億元投得，每方呎地價已達3.2萬元，港島地皮有價，因而即使豪宅設施欠奉，仍可高價沽售。
《名人點睇 OPUS》
設計損風水
玩具大王 蔡志明「係咪畸形嗰個樓盤？」可想而知 OPUS並非他那杯茶。樓盤外形與內部設計都「麻麻哋」，指「中國人都鍾意地方四四正正，風水都好啲」。而且， OPUS一個單位可能超過四、五億元，以這個價錢，他寧願買獨立屋，故無打算參觀或購買。至於管理費，他認為每月萬多元才可以接受。
寧買獨立屋
賭王三太 陳婉珍OPUS售價「貴咗啲」，以這個價錢，她寧願買獨立屋，但她指出，住分層豪宅有好處，只須支付管理費便安寢無憂，有管理公司負責大小事務，住獨立屋則要聘請專人處理機電水喉問題、打理花草樹木及泳池等等，比較花心機。
屬你情我願
卓能集團主席 趙世曾未曾參觀 OPUS，最近亦無時間去睇樓；對於 OPUS有機會創出全港最高呎價，他表示，近月香港樓價不斷向上，在利息不跌的情況下，樓價好難跌。至於管理費每呎9元，「太古嘅管理一向都 OK，最重要係商業市場你情我願，你收咁貴，都要有客畀先得，值唔值就無得評論。」
回報不吸引
威利國際主席 莊友衡盛讚 OPUS位置優越、設計獨特又擁有無敵景，可惜呎價太貴，「買來收租，假設月租100萬元，一年收千多萬，收益率只得2厘。」出租回報不吸引之外，該盤租金之高根本好難覓到租客，只有跨國企業或基金公司才有機會租給員工居住。但他指出，在淺水灣租一間有靚景的獨立屋，月租都是20萬至30萬元， OPUS相對不吸引。
下一則: 大師之作 螺旋設計
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小檔案
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蓋瑞作品以現代主義色彩見稱。
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太古地產（1972）旗下 OPUS HONG KONG，位於司徒拔道53號，全棟樓12層高，每層1戶共12戶，其中兩個是複式花園單位，每個單位約6000至6900方呎不等。
該地皮由太古集團持有逾60多年，原為集團高層宿舍，後來由普里茨克建築獎及英國皇家建築師協會金獎得主、國際著名建築設計師法蘭克蓋瑞（ Frank Gehry）操刀設計並重建而成，是他在亞洲區首個設計項目。
該地皮由太古集團持有逾60多年，原為集團高層宿舍，後來由普里茨克建築獎及英國皇家建築師協會金獎得主、國際著名建築設計師法蘭克蓋瑞（ Frank Gehry）操刀設計並重建而成，是他在亞洲區首個設計項目。
每戶360度環迴景觀
蓋瑞作品以現代主義色彩見稱，其設計建築多以螺旋線條為特色，旗下作品包括畢爾包古根漢博物館及華特迪士尼演奏廳。他強調， OPUS每個單位有不同的室內空間及享有360度環迴景觀，並有8項特色，包括船甲板式露台、流線型支柱、弧形玻璃窗戶及天台綠州。市傳單位以出租為主，估計呎租為100至120元，集團指若出價吸引，會考慮放售，但意向呎價高達8萬元，入場費將至少4.8億元。
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天外有天
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倫敦海德公園1號 One Hyde Park為英國最貴豪宅。
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有錢住豪宅，乃身份地位的象徵。富豪能負擔高昂樓價，對物業管理及保安自然要求高。就以內地和海外的「六星級」豪宅而言，管理費同樣可以超級驚人。
樓價高昂非本港獨有，有「資金之都」的英國倫敦，樓價一樣高得嚇人。曾是全球最貴豪宅的倫敦海德公園1號 One Hyde Park，樓價便動輒以億元港幣計，其頂層複式更以17.2億元「天價」成交。據知，這個英國最貴豪宅，最貴單位每月繳付的管理費高逾30萬元，一年管理費逾360萬元，夠買本港天水圍2個居屋單位有餘。有指物業配套設備有時裝店、私人戲院，會所內的21米不銹鋼臭氧泳池更是一大賣點。
樓價高昂非本港獨有，有「資金之都」的英國倫敦，樓價一樣高得嚇人。曾是全球最貴豪宅的倫敦海德公園1號 One Hyde Park，樓價便動輒以億元港幣計，其頂層複式更以17.2億元「天價」成交。據知，這個英國最貴豪宅，最貴單位每月繳付的管理費高逾30萬元，一年管理費逾360萬元，夠買本港天水圍2個居屋單位有餘。有指物業配套設備有時裝店、私人戲院，會所內的21米不銹鋼臭氧泳池更是一大賣點。
大陸富豪負擔得起
即使消費力高昂的強國人，國內的頂級豪宅管理費也不容看輕。曾打入中國十大超級豪宅榜內的上海檀宮別墅，早於數年前，每幢洋房管理費已超過10萬元人民幣。近年內地富豪甚至影星相繼來港購置豪宅，如「中國影帝」陳道明，去年底以8100萬元買入淺水灣分層豪宅 Belgravia一個2390方呎單位，享有海景，每月管理費大概8000元，業界不禁笑言，香港豪宅管理費「已算係好抵」。
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再成焦點
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熱賣中的珒然料明年落成，悉售可套現23億元。
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太古地產（1972）賣樓重質不重量，前年推西摩道蔚然後，最近才推附近的珒然及呎價可能創分層豪宅紀錄的 OPUS，未來4年，太地至少還有5個新項目推售並陸續入賬，售樓收益可望再成焦點。
太地近年以租金收入為主，售樓收入有限，但按照公司在港新項目的落成日期推算，今年至2016年每年均有售樓收益入賬。前年開售的蔚然，去年底售出八成，市場估計已套現40億元，該項目今年交付，可望入賬。
OPUS現樓開售，亦有望今年入賬。該項目前身是太古大班屋，於2008年補地價8.07億元（每方呎1.18萬元）後，改建為12伙面積6000至6900方呎的分層豪宅，市傳呎價至少6.8萬元，目標價介乎8萬至10萬元。以呎價7萬元粗略計算，如果太地把全部12伙出售，至少套現50億元。
明年落成的珒然正推售，悉售可套現超過23億元；至於西摩道33號、堅道、西灣臺、亞皆老街及大嶼山長沙項目則預計於3至4年內陸續開售及落成入賬。
太地近年以租金收入為主，售樓收入有限，但按照公司在港新項目的落成日期推算，今年至2016年每年均有售樓收益入賬。前年開售的蔚然，去年底售出八成，市場估計已套現40億元，該項目今年交付，可望入賬。
OPUS現樓開售，亦有望今年入賬。該項目前身是太古大班屋，於2008年補地價8.07億元（每方呎1.18萬元）後，改建為12伙面積6000至6900方呎的分層豪宅，市傳呎價至少6.8萬元，目標價介乎8萬至10萬元。以呎價7萬元粗略計算，如果太地把全部12伙出售，至少套現50億元。
明年落成的珒然正推售，悉售可套現超過23億元；至於西摩道33號、堅道、西灣臺、亞皆老街及大嶼山長沙項目則預計於3至4年內陸續開售及落成入賬。
高盛籲買入 目標價$27.5
高盛上周便把太地的投資評級由中性調高至買入，並納入區內確信買入名單，目標價27.5元，主要看好太地未來1至2年在港島東的租務及金鐘太古廣場的商場租務，雖然住宅只佔太地2013年資產淨值6%，但太地的樓盤集中在供應少的港島區，議價能力強。
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