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2014年11月28日 星期五
2014年7月14日 星期一
細價樓挾3因素 升勢停不了 盤源收窄 租金回報佳 負擔未超警戒綫
細價樓挾3因素 升勢停不了
盤源收窄 租金回報佳 負擔未超警戒綫
SOURCE: HONG KONG ECONOMIC TIMES - 14/7/2014
2014年7月9日 星期三
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2014年4月5日 星期六
2014年3月10日 星期一
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2013年12月21日 星期六
2014年12大矚目新星預覽
2014年12大矚目新星預覽
2013年12月21日 4:00
2013年樓市走勢起伏，樓價波動，幸好年底一手新盤發力收復失地。展望明年，各發展商加快部署，令一手新供應多逾3.1萬伙，到底新盤小陽春是曇花一現抑或能延續旺勢、繼續大放異彩？
回顧2013年一手市場銷售表現可稱得上一波三折、愁雲慘霧。近年住宅供不應求，令樓價及租金急速升，中原城市領先指數（CCL）今年年初更一度高見123.66點的歷史高位。為回應社會遏市訴求、減少樓市泡沫爆破風險，港府於今年年初推出「雙辣招」政策，成功全方位遏抑市民置業需求。
及後因着銀行調升按息、股市反覆上落以及一手住宅物業銷售條例等負面因素夾擊下，重創本港樓市。當中，一手新例於4月29日出台後，更促使一手市場進入「冰河時期」，初段可供發售的新盤寥寥可數，隨即令一手住宅成交陷入癱瘓狀態。
經過數月磨合期後，發展商於下半年逐漸適應及掌握一手新例，多個新界上車盤以貼市價開售應戰，成功吸納主導市場的上車客源，令積存以久的購買力得以釋放，一手市場終於重返正軌。
熾熱情況蔓延至今年第三、四季，有發展商率先為買家提供一系列稅務津貼以及回贈優惠，成功為樓市「解辣」，掀起中上價物業認購熱潮。此舉絕對是一石激起千重浪，各區新盤躍躍欲試、傾巢而出，發展商亦加快銷售部署，務求盡快收復失地，相信年底至明年第一季的新盤戰將不斷升溫。
將軍澳、元朗及沙田 供應最多
由本刊統計所得，2014年本港可供發售的一手單位多達31,236個，較今年增7.6%，並創6年新高。各發展商中，以新地所佔的項目及伙數最多，明年可供發售的項目多達11個，涉及伙數共8,689伙，單是大型新盤項目元朗第15區（YOHO Town 3期）以及東涌55A區就分別提供2,500及2,392個單位供應，佔總供應逾一半。
另一龍頭發展商長實亦不甘示弱，明年將推售8個項目，涉及6,377個單位供應，且坐擁荃灣環宇、大埔嵐山及將軍澳緻藍天3個逾千伙「巨無霸」項目，備受市場注目。
另外，恒基明年共有8個項目可供發售，共3,068伙，當中單是馬鞍山迎海2至4期供應已多達2,431伙，佔總供應近八成，單位數目供應量與新地及長實鼎足而立。
按地區劃分，以將軍澳、元朗及沙田3區的供應最為豐厚，各自提供5,440、4,446及4,315個單位，當中將軍澳及沙田區部分項目來自近年兩大土地的供應倉庫將軍澳以南臨海地皮及九肚56A區，由於隨後項目新供應將接踵而來，故發展商於此兩區定價上或會造成一定壓力。
明年新盤戰加劇 料續以優惠吸客
市場預期明年經濟步伐平穩，低息環境於短期內仍然維持，對樓市帶來正面影響，為一手新盤市場注入潛在購買力。有見此及，發展商將加快推盤節奏，避免積壓貨源，料新盤於明年會浪接浪登場。
有業內人士認為明年樓市將一洗頹風、否極泰來。利嘉閣地產研究部資料顯示，預料明年一手住宅買賣登記量將達1.6萬，較今年全年預測的1.07萬宗，大幅上升近一半，而明年銷售額料達$1,550億，較今年預測的$980.1億按年急升58%。
美國於本周宣布正式啟動退市程序，令來年帶來一定的加息壓力，雖然離正式加息仍有一段時間距離，惟財爺曾俊華亦於日前警告，本港有機會早於美國進行加息，而資金亦會隨美國「收水」而流出本港，加上發展商明年積極推盤下，來年樓價將勢必受壓。
理大房地產系助理教授許智文分析指出，今年下半年新盤雨後春筍般湧現，可見發展商欲追趕銷售業績，料下年度的新盤戰將更加激烈。而為吸引買家，相信未來新盤將藉着稅務回贈及折扣優惠等來爭奪客源。
至於明年樓價走勢方面，交通銀行首席分析師羅家聰稱，「照以往經驗來看，本港樓市由今年9月開始回落，若在明年3至4月期間再現小陽春，即表示之前跌市屬假象。但若跌市持續至明年7月且跌幅逾一成的話，樓價下挫就勢在必行。」
對於明年供應集中在將軍澳及元朗兩大區域，羅氏認為，兩區短期內供應增加對發展商定價及當區二手樓價都帶來一定壓力。但隨着鐵路網愈來愈發達，普遍市民不介意入住偏遠地區，故相信坐落此區的項目對買家亦具吸引力。
2013年一手買賣 量價俱跌
利嘉閣地產研究部資料顯示，2013年度一手私宅註冊量預測達9,700宗，較去年全年12,715宗，減少23.7%。而一手私宅成交預測總值僅$980.1億，較去年$1,318.5億，按年下挫25.6%，自11年以來連續兩年下跌。
1-3：3個重量級豪宅 有望再刷新高價
2013年第四季，市場有多個貴重項目推出，如山頂白加道28號、西半山天匯、半山傲旋等，單位雖然億億聲，但基於物以罕為貴，一樣有價有市。展望2014年，即將有不少重量級豪宅新盤華麗登場，包括，山頂聶歌信山項目、加列山道的Twelve Peaks及何文田地皮，幅幅地皮面積大夾靚，有望刷新
市場新高價。
由會德豐地產及南豐合作發展的山頂聶歌信山項目，合共提供67伙，間隔亦多元化，備有19幢花園洋房，以及48伙分層豪宅，可望在明年中推出發售。目前正申請預售樓花同意書，發展商擬將整個項目分開成3期申請，估計落成日期由15年12月至16年6月。發展商於10年7月以$104億投得地皮，每呎樓面地價逾$3.2萬，估計將來定價亦是相當矚目。
新地發展位於山頂加列山道的Twelve Peaks，屬洋房項目，提供約12伙，發展商曾指，項目有望於明年農曆新年前後，以現樓形式發售。據悉，項目分A、B及C三種不同戶型，為區內少有的新供應。而新地於06年12月，以每呎樓面地價$42,196奪得地皮發展權，為本港樓面地價最高的地皮。
至於，同系的何文田佛光街與忠孝街交界項目，屬市區近年罕有的海景地皮，項目比鄰興建中的港鐵何文田站，該站將會是港鐵沙中綫及觀塘綫延綫的交滙站，升值力睇高一綫。新地於10年6月以$109億投得地皮，一度成為當時的九龍區地王。
據新地年報顯示，其住宅樓面約86.9萬平方呎，提供約500伙，將提供7座20至25樓高的分層住宅，以及7幢洋房。
項目亦會分2期發展，每期涉250伙，預計分別於15年上半年和下半年取得入伙紙。
4：將軍澳緻藍天 康城站上蓋料首季推出
將軍澳成為私樓供應的重鎮，當中位於新界將軍澳康城路1號E地盤的日出康城第3期緻藍天，有望於明年首季推出。
項目共建4座住宅大廈，提供1,648個單位，提供3、4房單位。長實執行董事趙國雄表示，將軍澳日出康城緻藍天尚待批預售樓花同意書，料最快於明年新春後亮相。
緻藍天位於港鐵康城站上蓋，由屋苑前往港鐵站僅數分鐘時間。另外，康城站附近設有公共交通交處，備有巴士及小巴，前往將軍澳工業及尖東等地區。向西北的單位前臨一大片草地，亦可遠眺將軍澳市景，而且部分單位更可眺望維多利亞港海景。至於面向東南的單位，以將軍澳工業村、藍塘海峽以及日出康城第1、2期的樓景為主。
日出康城近期二手交投較疏落，中原地產將軍澳新都城一期分行經理柯勇表示，日前錄得日出康城2C期領凱10座極高層RA室，實用面積672平方呎，3房（連套房）間隔，獲買家以$523萬承接，實用呎價$7,783。
其實，政府為增加住宅供應，自11至12年度起頻推地皮，其中將軍澳南共推出12幅土地（其中1幅為10年度推），連同其他區域，如日出康城、石角路等，料最少可興建逾萬伙，令該區一躍成私樓主要供應庫。而會德豐持有的將軍澳66B2區項目（唐俊街18號）將於短期內入紙申請預售，計劃明年第三至四季登場。項目共3座提供591伙，間隔1至4房，料亦是一大對
手。
5：將軍澳66B2區項目鄰近港鐵及PopCorn 起居方便
會德豐旗下位於將軍澳66B2區項目（即市地段119號項目），地盤面積約8.876萬呎，可建總樓面面積約48.8萬呎。據資料顯示，發展商擬建3座物業，共591個單位，提供1至4房間隔，戶型多元化。
會德豐地產常務董事黃光耀早前表示，集團首度進駐將軍澳的頭炮項目唐俊街18號，將於短期內申請預售樓花同意書，計劃明年第三至第四季推售。換言之，項目有機會本月內入紙申請預售。
將軍澳66B2區項目位於唐俊街18號，景觀方面，由於項目鄰近一眾住宅項目，包括新地旗下天晉II、天晉IIIA及天晉IIIB，以及嘉華的66D1區項目，料落成後以街景、樓景為主。此外，項目鄰近港鐵將軍澳站，料步行約5至10步鐘便可即達，交通方便，接連港鐵站亦有區內大型商場PopCorn，滿足住戶的生活及消閒購物需要。值得一提的是，日後比鄰天晉IIIA、天晉IIIB亦設有商場及商舖部分，可足以滿足生活基本需要。
呎價參考方面，將軍澳市中心一帶，以入伙不足1年的天晉1期最新，屋苑近期1宗二手買賣成交為3座高層C室，實用面積540呎2房，上月底以$680萬成交，呎價$12,593。原業主於2011年11月以約$499.8萬一手價買入上址，持貨2年帳面賺$180.2萬離場。根據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，今年初開售的天晉II至今共錄得776宗一手買賣成交，實用面積平均呎價$12,415。
6：沙田九肚麗坪路33號項目提供逾900伙 區內罕有細戶
由嘉里、信置及萬泰合作發展的沙田九肚56區A地盤（麗坪路33號）將成為此發展區首個登場項目，並主打區內罕有的細單位，備受市場關注。
屬於傳統低密度豪宅地段的九肚區近兩年來先後批出9幅住宅用地，成為近年本港一大住宅土地供應庫之一。當中，首幅位處56區A地盤佔地約24.82萬平方呎，可建樓面面積逾103萬平方呎，屬9幅用地中面積及規模最大的一幅地皮，並由嘉里、信置及萬泰所組成的財團於11年以底價$55億成功投得，其樓面呎價僅$5,332，成為9幅用地呎價最平的一幅。
由於當時賣地設有「限量」條款，故提高項目密度，項目落成後將提供不少於970個單位，平均面積約1,063平方呎。據悉，項目將由10座物業所組成，當中包括3幢樓高19層以及7座樓高18層的住宅大廈，以中型戶為主，部分更設有地下及頂層特色單位。
發展商早前曾透露，項目現正待批預售樓花同意書，由於項目最快於17年3月才能落成，故成為歷來最長樓花期的申請預售項目，料可在明年第四季推出市場。
同區新供應方面，九肚區以低密度住宅及洋房為主，樓齡最新的雍雅山的21座洋房據悉將全作內部轉租，租約期為3年。而當區二手方面，匡怡居及蔚麗山莊近期實用面積平均呎價約$2萬及$1.2萬。
7：大埔白石角200、201號地段項目自設商場 享吐露港海景
屬近年新界區低密度豪宅供應大本營的大埔白石角（東部），發展商繼今年推出項目第3期海鑽‧天賦海灣後，來年將再接再厲推出最後一期。
發展商信置於09年年底以$51.5億購入大埔市地段第200號D1地盤，另夥拍嘉華以$52.5億購入比鄰的D2地盤，購入呎價分別要$7,145及$7,284，據悉兩個地盤將會合併發展。
項目坐落科進路23號，現正待批預售樓花同意書，當中由信置獨資發展的第200號D1地盤涉及545伙，而與嘉華共同發展的第201號共有546伙，合共帶來1,091個單位供應，屬整個項目規模及伙數最大1期，預料可在2015年9月下旬落成。
據了解，第4期項目將由15幢樓高5層、18幢樓高15層的分層以及12座樓高兩層的洋房所組成，可建總樓面面積達135萬平方呎。項目臨海而建，故部分單位將享有開揚吐露港海景，並鄰近科學園第2、3期。
另外，項目除會所面積較大之外，並附設商場。
發展商信置早前曾表示，白石角200、201地段項目屬集團明年重點推售項目，可望明年首季推出市場。
區內的海鑽‧天賦海灣於今年10月開售，據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，截至本月19日為止，共錄得84宗一手成交，實用平均呎價約$1.4萬。
8：大埔嵐山1期接近現樓 農曆年後登場
由長實發展的嵐山，坐落大埔鳳園（即鳳園路一帶），分2期而建，共約1,350伙，發展商早前將項目分2期申請預售，當中2期並未入紙申請，而1期已於本月上旬獲地政總署批預售樓花同意書。長實執行董事趙國雄表示，預計嵐山1期會在農曆新年後登場，有望成為集團馬年首個新盤。
嵐山1期由6座中低密度大廈組成，屬第3至9座，不設第4座，共提供1,071伙。項目日前已經拆棚現真身，以一身銀灰外牆設計，而預計落成日期為2014年3月31日，若明年新春後登場，即最快2月初，屆時樓花期僅相差約兩個月，售樓與落成入伙時間相當接近，有望吸引有住屋需要買家入市。
嵐山1期群山環抱，鄰近數條村屋群，例如鳳賢居、麥屋等，料項目單位主要為翠綠山巒景觀，高層視野開揚，部分低層戶望村屋景及街景等，而項目向南單位遠眺開揚大埔市景，或有可能遠望大埔吐露港海景。交通配套方面，項目附近設有小巴站，提供往來港鐵大埔站路。
大埔近期只有白石角東部的豪宅新盤海鑽‧天賦海灣，呎價難作參考；而鄰近香港小輪發展的粉嶺逸，主打2房及3房單位，主攻上車及換樓客，項目本月初加推34伙單位，涉及不少特色戶，以定價計，實用面積平均呎價$12,626；據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，逸峯自今年初開售至12月19日間，共錄661宗一手買賣成交，實用面積平均呎價$8,908。
9：馬鞍山迎海‧星灣主打1、2房 會所14萬呎
由恒地、新世界及培新發展的迎海第2期項目名為迎海‧星灣，已獲批預售樓花同意書，將於短期內部署登場。
項目坐落沙田烏溪沙路8號，由4座物業所組成，分布於第18至21座，合共提供865個單位，預計可在2014年12月下旬落成。據悉項目將主打1房及2房，另3房及4房各佔兩成及5%，並設有實用面積2,600至3,100呎特色戶。
項目臨海而建，部分單位坐享赤門及西貢郊野公園一帶海景，設計格局大致上與1期相似，另擁有14萬平方呎會所Double Club，並引入價值約$2,000萬藝術品作點綴。
發展商早前曾表示，迎海‧星灣的展銷廳及示範單位將設於中環國際金融中心，將設有3個示範單位，包括2房及3房。
整個迎海項目共分5期發展，由21幢物業所組成，提供約3,500個單位，據了解除第2期外，項目的第3及第4期亦會在明年開售，分別為當區帶來1,092及474伙供應，而共178伙的第5期將會緊接於15年登出。
迎海1期目前仍未上載新版樓書至官網，而據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，項目於一手新例實施前共錄得714宗一手成交，實用面積平均呎價$11,101，佔整個項目928個單位的七成七。
10：元朗YOHO Town 3期合併商場 享一站式購物
由新地發展，位於元朗的YOHO Town 3期，屬該區市中心一帶鮮有的大型住宅新供應，同時為YOHO系列中最後一期，而且涉及伙數最多，雖然該盤尚未公布確切銷售時間表，但可望在明年作推售。
項目由9座物業組成，提供約2,500伙，據新地年報顯示，住宅總樓面面積為180萬平方呎，同時亦設有47.1萬平方呎的大型基座購物商場。至於項目會細分成3期興建及發售，首階段將率先興建4座住宅，並提供約1,100伙，而該4座物業連同商場正進行上蓋工程，預計在2016年下半年取得入伙紙。
至於YOHO Town 3期的商場，將會與兩個比鄰的商場，合組成1個樓面達100萬平方呎的大型商場YOHO Mall，同時亦會網羅眾多國際級商戶加盟，並設有露天食肆，讓住客及附近的居民，享受一站式購物消閒。
另外，YOHO Town 3期亦屬YOHO系列中，交通最方便，比鄰西鐵元朗站，預計項目落成後，步行前往鐵路站僅需約5分鐘，樓盤旁亦設有巴士站，備有多條路，往返機場、觀塘及銅鑼灣等地，出入交通便捷。
市場預期，未來樓盤正式發售時，將參考同區的YOHO MIDTOWN 造價，物業樓齡約3年，備有1,890伙，近期實用面積平均呎價約$10,500。
11：荃灣環宇2房至4房兼備 提供逾千七伙
荃灣西站7區環宇屬近年規模最大的鐵路站上蓋項目，現正待批預售樓花同意書，預計可在明年推出市場。
由長實、南豐及港鐵發展的環宇由7座樓高39至42層的物業所組成，合共提供1,717個單位，間隔由2房至4房兼備，並以2房及3房戶作主打，頂層設特色單位，相信可滿足不同客源。
環宇臨海而建，預料部分單位可享有藍巴峽及青衣一帶海景，而其餘單位則外望德士古道一帶及荃灣市區景。項目距離港鐵荃灣西站約10分鐘步程，經由此站前往香港站需時約21分鐘。
項目早於今年5月申請預售樓花同意書，其示範單位及售樓處等亦已準備就緒，預料可在2015年3月下旬落成。
據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，同系荃灣昇柏山截至本月19日，共錄得354宗一手成交，實用面積平均呎價$9,190，而荃灣區指標性屋苑萬景近期二手實用面積平均呎價約$1.3萬。
12：東涌55A區項目臨海而建 八成細單位
新地旗下東涌市中心的東涌55A區項目，位於東涌市地段第36號，根據利嘉閣資料顯示，該盤提供2,392伙，預計明年登場，將會是繼比鄰南豐等發展的昇薈後，區內另一大型新盤。
東涌55A區項目為商住項目，地盤面積27.3萬呎，住宅部分總樓面面積為140萬呎，商業部分總樓面積則為2.7萬呎。據發展商資料顯示，項目將建3座低密度分層住宅大廈、5座樓高27至29層住宅大樓，將會分2期落成及推售，其中第1期為3座物業共約1,400個單位，總樓面面積約82萬呎，預計在2016年上半年取得入伙紙，目前地盤已展開上蓋建築工程。
事實上，東涌55A區項目屬限呎用地，政府除要求發展商須興建不少於2,020個住宅單位外，更要求其中至少有1,650個單位的實用面積為377至484呎，另至少370個單位的實用面積為484呎至646呎。
由於項目遠離港鐵東涌站，如步行至港鐵站估計約15分鐘步程。值得留意，項目臨海而建，前方暫未落實填海計劃，故享開揚海景及機場景。
呎價參考方面，項目比鄰55B區地盤為另一發售中的新盤昇薈，共1,419伙，實用面積433至2,546呎，戶型多元化，1房至4房均有供應，該盤暫時推出了兩張價單，分別為318伙及768伙，以定價計實用面積平均呎價分別為$9,686及$10,837。
2013年12月14日 星期六
高樓價勢迫港人更改成家策略(上)
今日 06:20 論住宅
高樓價勢迫港人更改成家策略(上)
早前政務司司長林鄭月娥出席論壇，有家長代兒子發言，指現時樓價高企，青年人難以負擔，兒子甚至因難以置業而不敢結婚。
在理財角度而言，那位家長的兒子可能搞錯了先後次序：在現時的樓價下，青年人先結婚(或者至少找到互相認可的結婚對象)後置業的難度；會較先置業、後結婚為低。
我們不清楚「沒有樓就不敢結婚」此個想法由何而來。為什麼結婚就一定要買樓？連同居屋在內，本地有6成家庭居於自置物業。
即是說，現實中有4成家庭是透過租樓解決住屋問題的，置業顯然不是結婚的必要條件。
但另一方面，據說那位表達意見的家長發言後換來全場掌聲，反映「買唔起樓唔敢結婚」的說法在一般人心目中有一定認受性。
其實，說穿了，原因不外乎本地物業長期處於單邊升市；在一般市民心目中，「買樓好過租樓」，幾乎成為一種經濟上的信仰。而有能力獨力置業的男士，某程度上更是顯示了自己有更佳的「生存能力」，求偶時可能有一定優勢。
此種想法令人想起了某種先織巢，後求偶的小鳥：花亭鳥的雄鳥會獨力築成鳥巢，之後再吸引雌鳥入住。對這種小鳥來說，沒有「樓」就不能「成婚」是真切的問題。
不過，人不是鳥，總不能說沒有自置物業就一定不能結婚。事實上，上文提及的花亭鳥反而是鳥中異數：多數雀鳥，是雌雄一起築巢的。
套在本地樓市，要仿傚花亭鳥的置業策略，要求單身買家有高於一般水平的入息；有此能力，自然可喜可賀。不過，對於入息處於中等水平的青年來說，與其堅持先築巢，後成婚；不如效法其他鳥類，先成婚，後築巢。
王永偉
按計劃執行董事
2013年12月14日(星期六)
2013年12月2日 星期一
辣招的政策風險
2013年11月30日 論政策
辣招的政策風險(上)
2008年以來樓價飛升，部分分析認為與外來買家活躍有關。港府推出的買家印花稅及雙倍印花稅，直接增加非本港永久居民的置業成本，初期似乎有一定效用，但隨形勢變化，有關招數威力似乎轉弱。
據稅務局資料顯示，因海外買家入市成本大增，非本地人購買住宅宗數持續減少，2010年高位錄得的6156宗，2011年為5194宗，2012年只有3524宗，直至今年首個10月，更只有819宗。
以數據看，非本地人購買住宅的數字已見明顯減少，但住宅成交價卻一直未見明顯調整，2、3年前抱怨難以負擔樓價的一群人，如果旨望政府出招令樓價下跌，可在負擔較輕的情況下入市，恐怕會大失所望。
當然，官方的說法，所有措施都是為了穩定樓價，從未有官員說過，推出種種壓抑樓市措施的目標是要樓價下跌。因此，樓價未見下調，難說是官方措施無效。甚至有意見認為，在環球量寬之時，官方措施阻止了樓價進一步上升，已是成功之舉。
官方種種措施算不算成功，暫且不論；但有關措施卻可能因外圍因素變化，效力大減。
人民幣升值放緩 外來買家數字同步下跌
其中一個變數是人民幣，所謂「外來買家」，其實以內地買家為主。本地物業吸引內地買家購買，有多個原因，人民幣對港元升值、人民幣貸款利率(包括房貸利率)遠高於港元按揭利率亦是主要原因。人民幣兌港元升值，令持有人民幣的買家來港置業時，享有一定的匯價優惠。
人民幣過去兩年兌港元累積升值約3.2%，較2011年一年升幅5.2%大幅收窄。可以說，2013年外來買家入市數量減少，除了印花稅令置業成本上升外，亦與人民幣升幅放緩有關。但現時市場仍然看好人民幣前景，人民幣兌港元升值幅度一旦加快，將抵銷置業成本上升對內地買家的影響。
王永偉
按計劃執行董事
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2013年12月2日 論政策
辣招的政策風險(下)
較少人提及的是，本地自由度較大的銀行體系，對內地買家亦有一定吸引力。甚至在當局針對按揭市場多次推出審慎監管措施後，內地人在香港購置物業的按揭成數，仍然較在內地為高。
內地因素變化 港樓仍具吸引力
內地個別城市針對購買「第二套房」的買家，限制其按揭成數於30%。更極端的情況是，條例上可借多少，未必就代表買家可借多少。內地傳媒近日報導，多個城市的銀行房貸早已達標，在1月之前都不會批出新房貸。
相對而言，如果內地人在香港並未持有住宅物業，購買住宅自用，按揭成數可達4成至6成(視乎樓價而定)；即使是申報作非自用，按揭成數上限也有4成；按揭槓桿比在內地購買第二套房更高。
本地住宅按揭的利率(平均2.25厘)，較內地6.55厘的房貸基準利率為低，即使不考慮匯價因素，對內地買家仍有一定吸引力。更不用說本地按揭市場貸款機構眾多，背景不一，較少出現全市銀行生意達標，借款請等明年的情況。
綜合來說，到目前為止，非本地買家的市佔率似乎見明顯減少，但此現象不完全因官方措施而來。而政府種種印花稅的效用，在人民幣持續升值、甚至是內地樓按收緊的情況下，是會逐步遞減(Diminishing)的。在外圍因素改變下，外來買家的入市意欲將進一步上升。
政府決策層應該了解，當初推出辣招，目的本來就是買時間，先停止樓價上升，再爭取增加土地供應。但現時種種辣招買來的時間，似乎已買少見少。
需要強調的是，雖然辣招效用似見遞減，但我們並不主張加辣。事實上在現時的政治、經濟條件下，政府也難以加辣。餘下的問題便是：如何加快提高土地供應，這仍然是有待政府解決的難題。
王永偉
按計劃執行董事
2013年10月12日 星期六
資金何去何從？
資金何去何從？
百佳賣盤、電能(00006)分拆港燈上市，市場認為是李嘉誠部署撤資。但我們認為有另一個角度解讀事件---而關鍵仍然與美國的貨幣政策有關。
百佳、港燈有類似的特性：未必有高增長，卻是提供穩定現金流的業務，即所謂Cash Cow。
市場上類似的公司，包括中電及領匯(00823)；電能、中電(00002)、港燈，幾隻高息股在過去一年的表現都理想，但都在在5月觸頂，近期表現跑輸大市。
高息股5月觸頂，理由是當時市場估計美國退市在即，市場利率將回升，收租股、高息股的股價便告回落。
量寬推手耶倫將接管聯儲局，美國政府停運，市場現時的主流意見，是「退市壓後，利率回升遙遙無期」；一些財經分析員已再度發表看好收租股的評論。
李嘉誠在現時出售兩隻Cash Cow，時機絕非最佳、卻仍然良好---市場對此類股票再度看好，因此叫價仍然高企。
值得留意的問題有幾個：分析員看到的，難度李嘉誠會看不到？
如果李先生也認為低息期長期持續，收租股會跑贏大市，他何不自己繼續持有？
一個可能的答案(似乎也是坊間主流意見)：他真的要撤資，不在香港玩了。
另一個可能的答案：他未必認為低息期會長期持續，倒不如趁利率回升前，以好價賣出去減債。耶倫上場，市場憧憬低息持續，為李先生提供了不可錯過的放盤時機。
至於李嘉誠是否撤資(或者說，減少在港投資比重)，要觀察的不是他是否賣出香港的業務，而是賣盤所得會如何使用。
套現所得如何使用是關鍵
百佳、港燈如順利賣盤，可套現700億港元左右；如果李先生稍後在海外市場有重大收購，那自然可說他減少香港投資比重。但資金有另外兩個運用可能性：其一是 減債；如果資金以減債為主，顯示李先生判斷低息期持續的時間比主流意見為短。
另一個可能性，是留下資金在香港伺機買平貨----港府急切增加土地供應，明年土地供應有機會明顯上升，如果外圍配合，例如說，聯儲局出乎意料地收水，持有大量現金的發展商便有機會以相對較低的價格購入平價地皮；而其他債務偏高的發展商，會欠缺彈藥與長和系競爭。
究竟事件會如何發展，可能要明年才見分曉，但單單以「撤資」作為李嘉誠要賣百佳、港燈的解釋；而沒有考慮其他可能性，分析便可能過於簡單。
上述兩個「撤資」以外的可能性有一個共通點：選擇在現時賣出高息股的人，對於利率走勢的判斷，極有可能與市場主流相反。
李先生的眼光如何，有大量往績可考，置業人士看到耶倫上場，歡呼可以繼續低息供樓之時，似乎亦不宜盲目樂觀。至於有高負債的港人，有否看到往後日子的可能發展？
王永偉
按計劃執行董事
2013年10月12日(星期六)
2013年9月23日 星期一
九龍站豪宅 慳辣招稅八千萬 兩季逾廿宗 「公司轉讓」成風
九龍站豪宅 慳辣招稅八千萬
兩季逾廿宗 「公司轉讓」成風
九龍站豪宅透過「賣殼」形式成交的個案，近期有增加趨勢。
【蘋果統計】
為免樓市泡沫爆破，政府在過去三年，推出多項措施壓抑需求，單 是一招買家印花稅（BSD），已擊退大批非本地買家，豪宅市場更刮起寒風，交投急挫。不過，近期一手豪宅交投回升，二手豪宅俗稱「賣殼」買賣有增加趨勢。 過去內地客入市熱門地之一的尖沙嘴九龍站，第三季截至19日，已速錄15宗「賣殼」成交，較第二季9宗已急增67%，實行以「賣殼」避稅抗衡辣招，兩季慳 得所涉及稅項逾8,000萬元，夠買26個沙田第一城細單位。
為免樓市泡沫爆破，政府在過去三年，推出多項措施壓抑需求，單 是一招買家印花稅（BSD），已擊退大批非本地買家，豪宅市場更刮起寒風，交投急挫。不過，近期一手豪宅交投回升，二手豪宅俗稱「賣殼」買賣有增加趨勢。 過去內地客入市熱門地之一的尖沙嘴九龍站，第三季截至19日，已速錄15宗「賣殼」成交，較第二季9宗已急增67%，實行以「賣殼」避稅抗衡辣招，兩季慳 得所涉及稅項逾8,000萬元，夠買26個沙田第一城細單位。
記者：湯家明
金融海嘯後，各國量寬刺激全球資產價格急漲，本港也不例外，隨着熱錢湧入，帶動樓價爆升，政府於2010年底實施額外印花稅（SSD），其後再推出SSD 加強版，以及於去年10月推出BSD，向非本地買家額外徵收15%稅項，以壓抑需求。
措施雖煞停樓價升勢，惟買家入市另有對策，透過「賣殼」慳稅 之餘，亦方便日後轉售。所謂「賣殼」，乃持有物業的有限公司的股權轉讓協議，賣方是作為持有物業的公司的股東，買家則同意購入該有限公司所有發行股本，買 家透過接管所有該公司的股本，便能獲得物業，即透過公司股權轉讓而取得物業。
今季「賣殼」成交升67%
該類「賣殼」個案，近期在九龍站豪宅有增加趨勢。今年首季，九龍站豪宅未曾錄得任何「賣殼」成交，直至政府今年2月底，再加碼推出辣招，第二季即彈升至9 宗「賣殼」成交，踏入第三季，截至本月19日止，已錄15宗「賣殼」買賣，較第二季升67%。單是君臨天下已佔5宗，整體有拾級上升之勢。透過公 司股權轉讓出售物業，買家即使是非本地客，如內地客，也可逃過付從價15%的BSD稅及雙倍印花稅（DSD）的命運，據知，交易只須向政府繳付成交價 0.2%作股權轉讓費用。按九龍站豪宅第二季錄9宗賣殼成交計算，單是15%的BSD稅，買家已可節省達2,835.7萬元，第三季涉及節省BSD稅更升 達5,227.6萬元，總額達8,063.4萬元，夠買26個沙田第一城細戶。
須留意公司賬目債務
以君臨天下3座中層B室為例，上月以4,100萬元透過賣殼方式沽出，新買家免付15%的BSD稅、即615萬元，亦可免付DSD，共可慳稅963.5萬元，節省金額夠買三個天水圍嘉湖山莊有餘。一 般而言，相比中小型住宅市場，較多業主透過公司名義持有豪宅物業。雖然「賣殼」買賣物業，購買成本大減，惟業界提醒買家，由於股權轉讓協議屬較複雜的法律 文件，須詳細查明有關公司賬目及債務等問題，以及所需融資及按揭安排，以免日後接管與該有限公司業務有關的債務及責任，遂存在一定風險。
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