實用計價屋苑身價大洗牌

10大屋苑呎價升14至37% 市場待適應

地監局將推行二手住宅以實用面積計價，據本報統計十大屋苑，實用面積呎價將較現時採用建築面積呎價上升14%至37%不等，將軍澳新都城升幅更是十大屋苑之冠，預料短期會造成心理影響，市場需時適應。

據EPRC經濟地產資料庫統計，4月份十大屋苑平均建築面積呎價介乎3,418至10,564元；轉換為實用面積後，呎價將躍升至4,342至 12,045元。屆時十大屋苑除天水圍嘉湖山莊外，其餘9個屋苑呎價均升穿7,000元，當中4個更逼近或逾1萬元水平。料實用面積推行初期，呎價大幅「躍升」，將窒礙部分買家入市意慾。

新都城呎價將升至8111元
由於各大屋苑實用率不同，呎價水平上升幅度亦有差異，採用實用面積與建築面積之差幅介乎14%至37%不等，當中新都城變化最大，由現時呎價5,899 元，急增37%至8,111元，主要由於屋苑實用率較低，普遍僅有72%至74%。屋苑呎價水平變化，亦直接影響買家的選擇。

一城高德福5% 改買市區樓
現時被視為較低水、適合作上車之選的新界屋苑，如沙田第一城、新都城，現時呎價介乎5,899至6,290元，較荔枝角美孚新邨、九龍灣德福花園市區屋苑為低。日後以實用面積計價，沙田第一城等將躍升至近8,000元，較德福花園高出最多4.7%，令買家由新界屋苑重新流向市區屋苑。

被視為港島區售價較落後的鴨脷洲海怡半島，呎價亦較現時上升24%至9,887元，會由現時較康怡花園低2.6%，逆轉至高出約1%，削減該屋苑吸引力。

實用率高客源改購太古城
值得注意的是，客源相近的同區大型屋苑之間呎價優勢亦會扭轉，如太古城每呎約1.05萬元，因屋苑實用率普遍近9成，即使以實用面積計價，呎價僅微升約14%至1.2萬元，相較同區次一綫的康怡花園由8,173元急升20%至9,803元，變動較細。

因此，兩個屋苑呎價距離則由原有逾29%收窄至22.9%，將令更多客源流向景觀較佳、設施較完備的太古城。

另一更明顯的例子，為德福花園與鄰近淘大花園，現時前者較後者呎價高近6%，然而採用實用面積計價後，淘大花園呎價將反超德福花園4.1%，而德福花園無論在位置、設施上均較優，日後將搶走更多客源。
（系列三之二）

撰文:余敏欽

系列名:二手住宅實用面積計價系列

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