農行49億購干諾道中50號 呎價2.71萬 歷來最貴全幢商廈成交

2012年05月09日 星期三

要聞

 

農行49億購干諾道中50號

呎價2.71萬 歷來最貴全幢商廈成交

中資銀行積極來港物色全幢商廈，樂聲電子（00213）以48.8億元，沽出中環干諾道中50號商廈全幢，除了屬本年最大手物業買賣外，亦是本港歷來最貴全幢商廈成交，據悉，買家為中國農業銀行（01288）。

去年落成 29層面積18萬呎
樂聲電子昨宣布，以48.8億元沽出干諾道中50號商廈，該廈由外資基金Apollo Global Real Estate Management及樂聲置業合作發展，於去年年中落成。物業總樓面面積約18萬平方呎，樓高29層，每層樓面約5,017至6,000平方呎，以呎價 計算，平均呎價為2.71萬元，基本上與本港最貴商廈呎價看齊。

單以成交價計，是次干諾道中50號全幢商廈成交，成為本年至今錄得最大手物業成交個案。資料顯示，有關交易更成本港歷來最貴商廈單一買賣。過去兩年，中環 盈置大廈以及上環維德廣場，分別以約36億及41億元易手，以此成交價計，足以榮登歷來最貴價商廈。至於以中區歷來最貴重的買賣計算，為97年富麗華酒店 以約68億元易手，干諾道中50號成交，則成為97年後中環最大宗物業易手個案。

出租率近8成 曼聯租28樓
據市場人士透露，新買家為內地國有銀行中國農業銀行，估計購入樓面自用及投資，據了解，現時物業出租率近8成。

干諾道中50號並非處於中環最核心地段，位處干諾道中的中段，附近有恒生銀行（00011）總行、中環街市等。物業前身為鱷魚恤大廈1、2期地盤面積7,815平方呎，旭日國際集團主席蔡志明於02年以4.5億元向麗新發展（00488） 購入，07年2月以10.7億元售予基金，及後基金再加以併購，合共以約15億元購入整個地盤，07年基金再出售20%股本及股東貸款予樂聲電子。項目於 2010年動工，連同建築費及其他開支，估計整個項目總投資不超過30億元，估計業主是次沽貨，獲利約20億元。大廈由去年6月起招租至今，平均租金約 110元，而低層單位租金約由86至90元起，個別優質單位呎租更高，如28樓全層由英超球隊「紅魔鬼」曼聯以呎租130元承租，屬該廈最高租金成交個案 之一。


撰文:梁建國

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2012年05月09日 星期三

要聞

4國有銀行 港紛設大型據點

內地四大國有銀行財力雄厚，業務龐大，以往中國銀行（03988）、建設銀行（00939）、工商銀行（01398）均在港擁自置商廈及大手租寫字樓，如今農業銀行（01288）亦都出手，購入全幢商廈勢要進駐中環。

 四大國有銀行財力絕對不用懷疑，由於業務所需，銀行均需大樓面甚至全幢物業，處理日常銀行業務外，亦可建立良好形象。四大國有銀行「工中建農」中，3間銀行已在港設有大型寫字樓。花園道1號中銀大廈，為中銀香港總部，早年已是本港知名建築物之一。

中銀建行自置 工行租
至於工商銀行雖沒有自置全幢銀行大廈物業，惟早年承租冠君（02778）旗下中環花旗銀行廣場其中一座的25、26、28至30、33及34樓全層，以及其他分層單位，合共逾10萬平方呎，並獲大廈命名權「中國工商銀行大樓」。

建設銀行近年在增加樓面上相當積極，如上月以25.1億元，向信置（00083）購入九龍灣東匯18商廈全幢，總樓面面積約34.86萬呎，呎價約7,200元。相信建行購入後將安排部分作為後勤部隊自用，其餘則作長綫收租。另外，集團亦持有中環麗嘉酒店重建項目，估計本年落成。

相比之下，農業銀行在港僅有一層自置商廈物業，現總部設於金鐘海富中心1座23樓全層，面積約20,318平方呎。是次農行購入全幢商廈，除可有更多寫字樓樓面，還可獲大廈命名權，顯示地位。



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2012年05月09日 星期三

要聞

進駐中環 一幢難求

中環商廈成交價創下新指標，能造就高價成交，除了因中環全幢新式甲廈一盤難求外，中資購入全幢商廈自用不太計較價錢，最重要有貨可買。

非核心位置 惟外形美觀
干諾道中50號商廈成交打破多項紀錄，除中區商廈呎價外，甚至創中環歷來最貴全幢商廈等，單以物業質素計，位置上其實非出眾，皆因物業非位處中環最核心地 段，由港鐵站步行至該廈需8至10分鐘，亦缺停車場。此外，物業每層樓面約6,000餘平方呎，與標準甲廈逾萬平方呎計，面積略嫌不夠大。

不過，項目仍以破紀錄成交，原因始終是供應少為關鍵因素。據戴德梁行數據顯示，中環商廈過去數年供應極低，個別年份甚至「零供應」，今明兩年，估計僅共有約30萬平方呎新供應樓面，2014年以後，同樣供應偏低。

中區甲廈新供應罕有，舊有樓面又極度惜售，老牌家族基本上從不放售全幢中環商廈，從近年盈置大廈、上環維德廣場等商廈易手，僅為外資基金沽貨。可見中環極 少有全幢商廈放盤，即使可供買賣的分拆樓面，亦僅有樓齡較舊的皇后大道中9號以及環球大廈等，因此是次難得有全新兼全幢甲廈放盤，足以吸引高價承接。

事實上，該廈外形美觀，與紐約曼克頓商廈外形接近，兼享高樓底及全海景，個別樓層更提供露台，實屬罕有的優質商廈放盤。以目前該廈平均呎租約100餘元，成交呎價約2.7萬元計，全數租出可享逾4厘回報，算是理想。

另一促成高價成交的原因，相信與中資入市有關。韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國分析，涉及內地大型企業買入全幢商廈，畢竟企業購入目的為奪命名權以顯示地位，故可不太計較回報率及價錢。

撰文:梁建國

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2012年05月09日 星期三

要聞

 

近期中資頻掃樓舖

近期頻頻有內地資金湧入本港地產市場，而中資涉及投資本港物業類別亦相當廣泛，除住宅、商廈、舖位等已落成物業外，更積極競投地皮。

 內地客積極入市本港住宅市場，已維持數年時間，其目標主攻新盤，近期較矚目的有中聯辦於今年3月，大手掃入信置（00083）旗下柴灣灣景園14個單位，涉資逾6,200萬元，每伙樓價介乎413.7萬至559.6萬元不等。

中聯辦3月 購灣景園14盤
除住宅外，中資亦購入本港舖位，入市目標更是「不靚不買」，最新近一宗成交，為興盛發展（中國）董事長劉軍或相關人士，於上周斥資11.5億元，購入銅鑼 灣波斯富街108至120號寶榮大樓地下A及B號舖、1及2樓及12樓S室及平台（泉章居舊址），更創出今年最大金額舖位成交個案。

而最為市場注目的，就是中資涉足本港地皮。今年3月政府推出鴨脷洲海旁道臨海住宅用地，以及西貢碧沙灣住宅地皮招標，兩地終亦為中資財團的囊中物，分別由中國海外（00688）以25.38億元投得鴨脷洲用地，以及由雅居樂（03383）副主席兼聯席總裁陳卓賢，以私人名義投得西貢地皮。市場預期，內地資金入市本港地產市場的趨勢，未來將會持續，且目標多元化。