九倉山頂種植道1號錄內部轉讓

 

九倉山頂種植道1號錄內部轉讓 共涉15幢洋房 成交價2.72億至5.85億

九倉旗下山頂種植道1號第1至3期，剛錄內部轉讓個案，據成交記錄冊顯示，共15幢洋房於上月29日易手，成交價由2.72億至5.85億元，最貴為第3期Plantation Drive A號洋房，作價為5.85億元，買家均為發展商關連人士。

 

記者:李偉航

「買樓自用 現仍是入市時機」- VCC Land

• 「買樓自用 現仍是入市時機」

灣仔福怡大廈全幢 8億成交(梁建國)

• 灣仔福怡大廈全幢 8億成交(梁建國)

SOURCE:  HONG KONG ECONOMIC TIMES 304/2014 - FOR REFERENCES ONLY

鄭家純子 6825萬購珒然高層 - Argenta

Source: Hong Kong Economic Times 21/3/2014 (Upload on 20/4/2014) For References Only!

• 鄭家純子 6825萬購珒然高層

楊家誠山頂屋 傳銀主叫價3億(杜正之)

Source: Hong Kong Economic Times - 19/3/2014

• 楊家誠山頂屋 傳銀主叫價3億(杜正之) 

「來自星星的筍盤」 一閃即售(杜正之)

• 「來自星星的筍盤」 一閃即售(杜正之)

羅素街8號拆售 1.32億入場 推10層樓面 獲9宗預留 - Russells Street, HK.

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羅素街8號拆售 1.32億入場

推10層樓面 獲9宗預留

銅鑼灣羅素街8號拆售10層樓面，初步反應熱烈。 （資料圖片）

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2014年01月28日 星期二

  

地產

銅鑼灣羅素街罕有拆售項目，而里昂證券即將拆售羅素街8號，昨日推出價單，扣除優惠後每層售價入場費約1.32億元，呎價由2.8萬元起。

消息稱初步已獲9宗預留，收集出價後下月進行抽籤。
里昂證券拆售銅鑼灣羅素街8號在即，昨日基金方面會見本地4間大型代理行，今日亦將接觸各間測量師行。

下月初截票 料超額認購
昨業主正式推出項目價單，是次基金將推10至20樓合共10層樓面，每層面積均為4,718平方呎，叫價由1.45億元至1.49億元，呎價約3萬元起，而由於是次推售，業主提供8.5%印花稅回贈，故實質呎價低於3萬元，最平樓層為10樓，扣除優惠後定價約1.32億元，呎價約28,121元，而最貴單位為20樓，扣除優惠後定價1.36億元，呎價28,994元。

羅素街地舖呎價屬天價，地段極少有拆售項目，是次項目扣除優惠後，呎價低於3萬元，代理透露初步反應極為理想，獲9宗預留，多屬認購一層樓面，下月初截票。代理指業主推10層樓面，料超額認購，2月8日開售時，將以抽籤形式分配。

皇廷廣場 呎價8300元沽
里昂證券上月初以18億元購入羅素街8號Shama服務式住宅，並改裝成舖位拆售，估計沽出10層樓面後，已可套現逾15億元，而基金仍保留6至9樓、以及21至29樓多層收租。

商廈成交方面，消息稱，觀塘皇廷廣場低層E及F單位，面積約1,997平方呎，以約1,675萬元易手，呎價約8,300元。


撰文:梁建國







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月租900萬　Prada進駐羅素街

2013年09月14日

■有指Prada洽租有關樓面（虛線示），主要來自花旗現租用的地下1號舖至1樓全層。　 黃偉傑攝

【本報訊】過去數年一直是金飾鐘錶雄霸的銅鑼灣羅素街，隨着國際皮革品名牌陸續進駐，將跟尖沙嘴廣東道分庭抗禮。其中由玩具大王蔡志明持有的Plaza2000，便以月租約900萬元、年租過1億元租予Prada，估計最快明年中可進場。
蔡氏昨回覆表示，Prada確跟公司洽租有關樓面，不過，他並未了解租金及所涉樓面。而有消息透露，Prada今次洽租的樓面主要來自花旗銀行現租用的地下1號舖至1樓全層，加上部份地舖（莎莎）及寫字樓樓面，合共約1.5萬方呎，以便其打造成銅鑼灣的旗艦店。
以出租價計算，以平均手袋賣3萬元計算，即平均每天只賣十個便可頂到租金支出，Prada昨並未有作出回應。
花旗銀行現以約115萬元租用的樓面，租約將在今年底到期。業界估計，由收場至Prada可正式營業，相信至少要半年時間。而根據Prada官方網址，其現時的銅鑼灣分店在崇光百貨之內。

恒地鰂魚涌舊樓欲建商廈

早前九倉將時代廣場地下UA戲院收回，拆細為3間巨舖，分租予Channel、Tiffany及LV，前兩者即將開業，未來加上Prada，集中羅素街頭段為名店，近波斯富街尾段則為鐘錶舖，將可跟九龍名牌街廣東道各相輝映。

此外，由恒地（012）收購的鰂魚涌852至852號舊樓及毗鄰金馬大廈，可能基於政府有極多針對住宅物業的打壓措施，遂欲將其重建為商廈，並用盡15倍地積比。不過，恒地在申請中指，地盤附近有殯儀館，其中一邊又面對英皇道，周邊有其他住宅大廈，會影響景觀。但如發展商廈，有關因素變得次要。

整個地盤佔地約1.77萬方呎，恒地欲重建為在3層地庫上，建1幢高27層商廈，總樓面約26.58萬方呎，其中1.81萬方呎為零售食肆樓面。
另億京發展昨拆售荃灣海盛路TML廣場車位予該廈的買家，但規定買家必須已購入5,000方呎樓面或以上才有資格認購。每個私家車位售120萬元，輕型貨車車位每個售200萬元，大貨車車位售240萬元。

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2013年6月27日 一線街舖

羅素街3樓叫租90萬

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英皇集團旗下的銅鑼灣羅素街8號3樓全層招租，意向月租90萬元，面積6738方呎，附76呎闊櫥窗，正對時代廣場，意向呎租133.6元。

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羅素街舖租問鼎全球第一 

2012年06月21日

本港核心區地舖租金貴得驚人，銅鑼灣羅素街及中環皇后大道中呎租水平之高，更分列全球第二、三位。業界相信，今年舖租可升一成之餘，明年亦可升一成，攀升至全球第一指日可待。

世邦魏理仕商舖服務資深董事連志豪指出，全港最貴租的羅素街地舖，每錄得新成交，呎租俱逾千元。由於亞洲區屬於消費新興勢力，更多歐美品牌依然伺機打入本港市場「掘金」，所以對租用核心街舖需求仍強大。

挑戰紐約第五大道

他估計，今年租金料可升一成，而來年預期增長會放慢，但亦有10%以內升幅，相信可在明年超越目前全球商舖租金最貴的美國紐約第五大道。

據去年中發表的「高力國際2011全球零售焦點」物業報告，截至去年首季羅素街呎租達981元，按年升25.6%，踢走法國巴黎香榭麗舍大道成為全球商舖租金最貴街道第二位。而美國紐約第五大道滙集世界知名品牌，如 LV、 Prada等奢華高級消費品，頂級零售商舖租金冠絕全球，呎租達1398元。預期最新一份報告會在短期內發表，羅素街能否成為全球第一，將有分曉。
過去一年羅素街一帶錄得不少矚目舖租成交，呎租逾2000元，鐘錶品牌 Swatch連續承租多個舖位，態度積極。目前街內舖位短缺，業主叫租進取，如羅素街38號金朝陽中心地下一個舖位，約856方呎，目前以280萬元租出，呎租達3271元，較舊租高出1.8倍。

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麥當勞恐絕迹羅素街

2013年02月01日

    許多年輕人在羅素街麥當勞打躉。　麥永健攝

【記者程俊華、陳家雄報道】銅鑼灣商舖租金全球最貴，飲食業根本難有容身之所，羅素街碩果僅存有地舖入口的餐廳麥當勞，租約年底屆滿，業主英皇國際（163）有意大幅加租67%至月租150萬元，未知能否捱過加租狂潮。

月租90萬加至150萬

位於銅鑼灣羅素街8號地下及1樓的麥當勞，是香港第40間24小時營業的分店，在2006年底開幕，佔地7,041方呎，實用面積逾5,000方呎，租約會在今年11月到期。業主英皇國際執行董事張炳強透露，租金會跟實際市況調整，雖然同區樓上舖呎租逾100元，但上址有獨立入口，料呎租要300至500元，以此推算，月租將最少加至150萬元。

麥當勞當年租用該舖時，月租68.8萬元，經兩次續租後已加到90萬元水平，累積加幅逾三成。不過，最新意向加租幅度達66.7%。以新月租推算，餐廳要每小時售賣99個價值21元的巨無霸套餐才夠交租。

張炳強慨嘆，「以前羅素街都有好多嘢食，但係𠵱家有地舖入口應得番呢間，其他都要上樓，如果佢哋（麥當勞）交到租，都盡量留番個位畀佢。」

晚上6時30分，羅素街的麥當勞仍然人頭湧湧，座無虛席，有旅客、上班族、學生哥、情侶，有的年輕人三五成群，叫幾杯汽水、雪糕，就圍在一起談天。

問到其中一對剛完成課外活動的中學生，離校後都要上來這間麥記打躉，高同學表示，附近沒有閒坐的地方，惟有來這裏，隨便叫個套餐，便可以坐上一會兒。當他聽到這裏的舖租由每月90萬元，有機會加到150萬元的消息，當堂「Ｏ晒嘴」！食客吳小姐表示，「舖租要150萬都算幾貴，應該要其他分店cover番，如果賣2,000幾個餐先等於月租，幾荒謬！」

十年前的羅素街仍有不少地舖食肆，如池記、許留山、肯德基等，但已逐一被踢出，就連毗鄰的前肯德基都在兩年前被花旗銀行搶高近七成的115萬元租逼走。而在貴租下，過去數月已有尖沙嘴山林道、杏花邨等四間麥當勞分店結業。

150萬舖租　市民嘆荒謬

何小姐：
「這間麥當勞近地鐵站，環顧四周好似再冇第二間。月租150萬，不出奇，這裏是銅鑼灣。」

吳小姐：
「舖租150萬都幾貴，應該要其他分店cover番。賣2,000幾個餐先等於月租，幾荒謬！」

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2012年05月17日 星期四

要聞

 

羅素街舖闖新高 呎租叫3200

開價月租280萬 較舊約升1.8倍

舖位租金升上天價，但高處未算高，業主仍然心紅。消息指，金朝陽（00878）銅鑼灣羅素街地舖，租約明年到期，業主現提早接受預租，開價每月280萬元，以該舖面積856平方呎計，呎租逾3,200元，將挑戰羅素街呎租新高。

銅鑼灣羅素街舖租全球第二貴，惟升幅似乎未盡，零售商仍積極搶位。市場人士透露，羅素街38號金朝陽中心地下舖位，現由水晶首飾店Swarovski承租，月租約100餘萬元，租約至明年3月屆滿。業主金朝陽近日已把該舖推出市場預租，意向月租為280萬元，較舊租提價1.8倍。

現租金百萬 明年3月屆滿
據了解，該舖面積約856平方呎，若最終以280萬元租出，呎租高達3,271元，單以呎租計，屬罕有舖位呎租突破3,000元大關個案。即使本年亦有銅鑼灣景隆街找換店以呎租逾3,000元續租，惟該舖面積僅50平方呎，指標性不高。若是次舖位租出，可為本港舖位市場創出新指標。據估計，以是次租金水平，以及舖位的位置計，相信不離名牌鐘錶珠寶品牌可爭奪。

對上一次零售核心區舖創出天價舖租，均出現於羅素街。去年羅素街58號舖，獲LVMH旗下鐘錶品牌Zenith以呎租約2,800元租用，

對於商舖租金高企，高力國際商舖服務部董事麥海倫指，即使近期有零售商稱生意額升幅放緩，惟整體零售數字仍平穩增長，而羅素街享傳統優勢，深得內地客歡迎，而該地段舖位實在有限，成兵家必爭之地，亦少有舖位年內再放租，故令業主仍然心紅，叫租進取。

金朝陽中心重組 租增2倍
近年金朝陽為旗下金朝陽中心進行舖位租戶重組，換上Burberry、Omega等國際品牌開旗艦店後，租金收入大增2至3倍。

本年羅素街錄得數宗租務成交，如莎莎（00178）以每月約250萬元（較舊租高1.5倍）租用二千年廣場地舖，面積約1,510平方呎，呎租約1,656元。另二手名牌店Brand Off，亦以月租110萬元（較舊租高1倍）呎租約1,100元，租用羅素街地舖。

銅鑼灣今年有希慎廣場開業，零售品牌由羅素街搶舖，蔓延至啟超道及利園山道一帶，租金拾級而上。消息稱，銅鑼灣啟超道一地舖，原由藥房以45萬元租用，現由新租客以約150萬元搶租，面積約600平方呎。
撰文:梁建國

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新世界高價購吉祥舖 加快重建

2013年12月27日


















為加快舊樓收購，新世界不惜以每呎2.8萬元高價，收購鰂魚涌吉祥大廈內街兩個地舖，收購價較比鄰舖位高出90%至1.3倍，有助於加快統一有關地段業權。

收購歷時逾8年時間的吉祥大廈，發展商新世界與周大福於去年取得突破，並將該廈分為10個不同地段提交強拍申請，當中英皇道724及726號、七姊妹道217及219號兩個地盤，由發展商透過強拍以3.19億元統一業權。

收購逾8年 分10地段申強拍
至於其餘8個已申請強拍的地盤，發展商亦加快收購進度，不惜斥高價收購，最近成功以2,550萬元收購B9號及C14號兩個內街地舖。

以位於禮信街內街盡頭的C14號地舖為例，EPRC經濟地產庫資料顯示，早前以1,200萬元獲收購，以該舖實用面積433平方呎計算，收購呎價高達2.77萬元，比較比鄰的C13號舖，於2010年時收購價只有550萬元，發展商出價在3年內急增1.3倍。

雖然發展商出價極高，新世界在購入上述C14號地舖後，相信亦成功「拔釘」，已經完成七姊妹道225及227號、禮信街24及26號地盤的收購，令有待強拍的地盤減少1個至4個，包括英皇道704至710號、七姊妹道201號至207號兩個面積較大的地盤。

與此同時，發展商高價收購亦造就小業主大幅獲利，據土地註冊署資料顯示，C14號舖的原業主於1960年已購入該舖位，當時作價只是2.646萬元，只相當於舖位現時一呎的收購價，小業主持有53年，轉售獲利多達453倍。

至於另一個以1,350萬元易手的B9號舖，小業主則在29年前以24.5萬元購入，而現時轉售獲利54倍。

批建商住樓 改則申建商廈
由4座建築物組成的吉祥大廈，佔地達3.25萬平方呎，屬於區內罕有的大型舊樓重建地盤，由於所涉及的業權多達504戶，業權複雜，故此即使05年、06年已經有小業主發起聯合標售，但至今經過8年時間已經未能完全統一業權。


現時成功收購吉祥大廈8至9成業權的新世界，早於2010年10月已成功「趕發水」，獲批重建成兩座28層高商住物業，但早前發展商突然再入則改為興建1座26層高商廈（另設3層地庫），非住宅樓面約48.75萬平方呎，較原方案增加4成樓面。

太古39億 購大昌行商業中心 拓鰂魚涌版圖 港島今年最大成交

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2013年12月20日 10:12

太古地產致力打造鰂魚涌太古坊商廈王國，該集團昨宣布，以39億元向中信泰富購入鰂魚涌大昌行商業中心，呎價約1萬元。

是次商廈收購，為本年港島區最大宗商廈買賣成交。
太古地產昨日公布，以39億元向中信泰富購入大昌行商業中心，太古地產行政總裁郭鵬表示，購物業有助進一步拓展辦公樓物業組合，鞏固公司於港島東的核心投資組合。

中信泰富沽出 呎價10025
據了解，是次收購中，太古地產將佔5成股權，其餘5成則由兩合資夥伴持有。據悉，由太古地產等組成的財團，已洽購物業多時，現最終達成協議。

大昌行商業中心位於鰂魚涌華蘭路25號，總樓面面積約38.9萬平方呎，以39億元成交價計，呎價約10,025元，屬市價水平。
物業於1998年落成，樓高28層，每層面積約1.3萬平方呎。租金方面，近期大昌行商業中心全層，面積約1.3萬平方呎，以每平方呎近40元租出，新租客為英美煙草。

至於主要租客上，去年原租用中環交易廣場的加拿大領事館，預租該行7至10樓合共4層，共約5.2萬平方呎，呎租約30元，成物業大租客之一。

近太古坊 利港島版圖整合
事實上，鰂魚涌一帶的商廈，幾近全數由太古持有，多年前起打造太古坊商業王國，於區內持有逾10幢商廈，而大昌行商業中心的位置，正是太古坊邊綫段，附近則為太古的港島東中心、多盛大廈等，故太古是次斥資購入大昌行商業中心後，可擴充其商業王國版圖，令旗下太古坊的發展更為完整。

雙倍印花稅影響大額買賣成交，本年整體全幢甲廈買賣不算多，港島區更是欠缺大額商廈成交，是次太古地產購入大昌行商業中心，涉及39億元，成為港島區最大額商廈成交。

One Bay East全幢45億售矚目
至於本年暫錄最大手商廈買賣，為宏利保險以45億元，向會德豐購入觀塘海濱道One Bay East西座全幢，呎價逾8,000元，宏利日後作集團總部。

至於港島區近年最大額商廈買賣，為去年農業銀行以48.8億元，向基金購入中環干諾道中50號全幢，作集團香港總部。

Marinella - 合和胡文新 逾億購嘉華深９ 實呎4.6萬元 富二代紛買樓投資

2013年11月27日 物業買賣

深灣9號4000萬內部轉讓

土地註冊處資料顯示，鴨脷洲深灣9號1座28樓B室，以4000萬元成交，實用面積1421方呎，實用呎價28149元。登 記買家為新奧(香港)氣化採煤投資有限公司(02688)(ENN (HONG KONG) COAL GASIFICATION MINING INVESTMENT LIMITED)，董事為鞠喜林(JU,XILIN)，劉志昂(LIU,ZHIANG)，王玉鎖(WANG,YUSUO)，楊宇(YANG YU)及于建潮(YU,JIANCHAO)。

原業主為鄭則鍔(CHENG CHAK NGOK)曾為該公司執行董事，估是次交易內部轉讓。

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新近入伙的深灣9號，最大賣點是坐擁開揚的深灣遊艇會一帶山海景色；而「冰之驕子」胡文新購入的第9座頂層複式A室，更可遠眺南中國海的無邊際海景。（劉焌陶攝）



 



 

合和胡文新 逾億購嘉華深９ 實呎4.6萬元 富二代紛買樓投資

文章日期：2013年2月15日

【明報專訊】儘管今年樓市被視為是風高浪急的一年，依然無損財力豐厚「富二 代」的入市意欲。因鍾情冰球運動而被形容為「冰之驕子」、現任合和（0054）董事總經理胡文新（主席胡應湘兒子），上月斥資1.068億元入市，但並非 購入集團自家出品的跑馬地樂天峯，反而看上由嘉華（0173）牽頭、坐擁南區全海景的香港仔新入伙豪宅深灣9號（下稱深9），一個實用面積為2345方呎 的複式戶（建築2931方呎），實用呎價4.55萬元（建築呎價3.64萬元）。合和發言人強調，「太子爺」今次購入單位不會短炒圖利，但未決定自住或長 線收租。


胡文新過去一直與家人居於渣甸山白建時道25號大屋，41歲的他至今仍然未 婚，可謂城中的鑽石王老五。土地註冊處資料顯示，胡文新以1.068億元購入的深9複式戶，位於9座頂層33、35樓A室；單位屬4房（3套房）間隔，另 連431方呎波浪型觀景平台。相對毗鄰的B室，胡今次購入的A室雖並非大單邊戶，但由於物業所處樓層夠高，故一樣坐擁深灣遊艇會、鴨脷洲一帶開揚景色，並 可遠眺南中國海的海景。


坐擁深灣海景 呎價屋苑第三高
不過，胡文新購入的深9複式戶，卻非屋苑呎價紀錄之最，而只是「屈居」第三 位。資料顯示，深9第6座、9座頂層另外兩個複式戶，去年就分別以實呎5.04萬元（建呎4.03萬元）、實呎4.95萬元（建呎3.96萬元）售出。深 9由嘉華、信置（0083）和南豐合作，前兩者各佔35％權益、後者則佔30％，目前已屆現樓。


合和﹕未決定自住或收租
合和發言人回應查詢時確認，胡文新購入深灣9號一個頂層複式戶；雖然未決定會保留自住還是作收租，但肯定會長線持有，不會作中短線炒賣。發言人並補充，是次並非胡文新首次在本港投資物業。


九十年代合和大減香港地產投資，轉投內地及亞洲基建，但近年已重返香港大展拳 腳，其中集團旗艦灣仔合和中心2期，於去年6月、即梁振英上任特首前完成補地價，涉資達37.2億元。此外，合和與信置及市建局合作、單位總數達1118 伙的灣仔利東街項目（即喜帖街），現待批預售，預計上半年可推。近月合和更擬將香港地產業務分拆上市，市值料逾200億元。


合和2010年6月推出的樂天峯（76伙），迄今估計售約55伙，其中頂層實用面積2508方呎複式A室（建築3236方呎），早前以1.32億元售出，實呎5.26萬元（建呎4.07萬元），創區內分層物業呎價新高。


明報記者 林可為


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胡母兩年20億掃舖位商廈

文章日期：2013年2月15日

【明報專訊】合和實業（0054）近年雖然並不熱中投地，但主席胡應湘家族卻 積極投資物業，其中胡應湘夫人、即胡文新母親胡郭秀萍，近年熱愛投資舖位及商廈等物業，兩年來斥資逾20億元掃貨，其中最重槌的可算是去年中，以5.9億 元向新加坡基金購入中環卑利街Shama Central服務式住宅，總樓面約5.19萬方呎，估計市值逾6.5億元。

胡太尤其鍾情購買舖位收租，去年9月更斥資5.29億元，向鄧成波購入金鐘力寶中心1樓及閣樓的銀行舖，面積逾2.87萬方呎。

5.9億購Shama Central最矚目
除大手掃貨外，胡太近年沽貨亦大有斬獲，包括2010年以4.4億元購入的中 環壹號廣場地下至6樓，先後合共以5.68億元沽出，持貨不足2年勁賺1.28億元或29%。另同區的威靈頓街新利大廈C號地舖，於2012年初以 7,480萬元沽出，持貨1年賺680萬元或10%。

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買樓食正升浪 富二代戰績不俗

文章日期：2013年2月15日

【明報專訊】今年股市料較往年走勢為佳，但若與樓市比較，磚頭自2008年金融海嘯後明顯跑贏股市。部分靠父蔭取得第一桶金的富二代，往往透過買磚頭作投資，其中不乏食正樓市升浪而大有斬獲。 中建企業家族許晉 亨戰績不俗，他於2007年樓市低位時掃入多個九龍站凱旋門 單位，近年已售出部分單位獲利，包括上月連沽兩伙套現約5050萬元，其中朝日閣中層B室以3780萬元售出，實用面積呎價達3.9萬元，創同類新高，許 氏持貨5年多，帳面勁賺1533萬元或68%。 許晉亨凱旋門凶宅仍賺200萬 許晉亨在低位入市，故即使持有的是凶宅，最終亦能獲利離場，他曾持有的朝日閣高層B室於2010年發生命案，但單位於2011年初以2800萬元沽出，雖然低當時市價約兩成，但帳面仍獲利200萬元或逾7%。 梁紹鴻沽會展勁賺3.1倍 此外，上世紀英商怡和買辦梁顯利之子梁紹鴻，以買賣舖位「起家」，有「舖王」 之稱，他一手創立大鴻輝，至今擁有逾230個舖位，今年更首度晉升福布斯香港富豪榜第25位，其中1997年僅以2423.5萬元購入的灣仔會展廣場辦公 大樓1405至07室，近月以9860萬元售出，帳面勁賺7436.5萬元或3.1倍。 霍文遜皇九 升值逾1倍 已故全國政協副主席兼超級富豪霍英東二房子霍文遜，近日亦大手購入豪宅，上月底就以1.365億元連購西半山蔚然42、43、45 樓A室3個單位，為施政報告後最大手掃入新盤個案。 此外，霍文遜與相關人士亦於09年5月以1.62億元購入中環皇九4樓全層，現市值料約3.5億元，升值逾1.1倍。

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【專訪】新世界打造品牌效應 套137億 楊文：明年推6盤 主打新東方臺柯士甸

新世界發展營業及市務總監楊文認為，集團旗下樓盤於各方面均有要求，成功建立口碑。 （陳國峰攝）

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2013年11月21日 星期四

【專訪】新世界打造品牌效應 套137億

楊文：明年推6盤 主打新東方臺柯士甸

新世界發展（00017）今年繼續豐收，售樓套現逾137億元（截至本月20日），新世界發展營業及市務總監楊文認為，集團成功創立品牌效應，有助新盤銷售。
明年續售約6個項目（包括合作項目），共涉約2,787伙，主打北角新東方臺項目。
延續去年的售樓成績，新世界今年截至本月20日止，旗下8個項目，售出約3,200伙，成功套現逾137億元（見表），已超出去年全年的水平。對於在一手新例及多項辣招夾擊下，仍獲得理想的售樓成績，楊文指出，主要因為集團成功創立品牌效應。

鄭志剛帶領改革 引新管理文化
集團的品牌效應、主要由新世界執董兼聯席董事總經理鄭志剛帶領改革，並引入嶄新管理文化。楊文說，「鄭生給予團隊很大發揮空間，鼓勵創新思維，推崇intrapreneurship（內部企業家），每位員工均以其工作為自己的生意一樣
看待，工作便更有責任感，令員工工作更加投入。」

他續說，集團亦重視部門之間的團隊合作，每每能發揮協同效應、事半功倍，就旗下樓盤銷售而言，每次推售均得到New World CLUB、項目部、物業發展部、物業管理部、Sales Practice Team、法律部、IT、HR及培訓等部門大力支持，令樓盤銷售每個細節、流程均更暢順，更有助項目的銷情。

此外，楊文認為，集團旗下樓盤銷情理想的另一關鍵，為旗下樓盤引入高品質、設計、用料，以至售後服務等各方面均有要求、並成立Art Team，統籌項目的藝術品及舉辦展覽活動，着重售樓廠及示範單位所帶給參觀者的全新體驗，又定期跟項目部開會檢討產品設計及品質，以及與世界各地設計師合作，成功建立口碑。

新東方臺主打大單位 涉358伙
集團明年繼續積極推盤，主要有6個項目（包括合作項目）推出，提供約2,787伙，當中以位於北角新東方臺的收購重建項目最矚目，項目提供358伙，主打3及4房雙套單位，由於項目位於供應較罕有的港島區，故屬集團明年的王牌項目之一；另港島另一項目，位於堅尼地城的Eight South Lane亦於明年推售。
至於今年熱賣，夥拍會德豐地產合作發展的西南九龍柯士甸站上蓋項目 Site D，亦為集團明年的焦點項目之一，項目主打3房戶，提供691伙。其餘3個新界區項目，包括馬鞍山迎海‧星灣、元朗The Woodside及清水灣道項目。

應多建公屋居屋 取代辣招
對於2014年樓市走勢，楊文預期將會平穩發展，市場仍受多項利好因素支持，如息口低企等，惟辣招對樓市有一定影響，尤其是換樓客影響較大，故建議政府應就相關招數作出微調，令上車客可按需要靈活入市。並建議政府可增加土地供應，並多建公屋及居屋，以解決市民實質需求，取代推出辣招調控樓市。
近日發展商紛以貼市價售樓，他認為此趨勢會延續至2014年，發展商將視乎樓盤位置、客戶定位、決定採用不同銷售策略。而受辣招所限，未來新盤買家仍集中用家及長綫投資者。（系列四）

撰文:馮玉萍
系列名:發展商專訪

王永偉 論政策

資金何去何從？

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百佳賣盤、電能(00006)分拆港燈上市，市場認為是李嘉誠部署撤資。但我們認為有另一個角度解讀事件---而關鍵仍然與美國的貨幣政策有關。

百佳、港燈有類似的特性：未必有高增長，卻是提供穩定現金流的業務，即所謂Cash Cow。
市場上類似的公司，包括中電及領匯(00823)；電能、中電(00002)、港燈，幾隻高息股在過去一年的表現都理想，但都在在5月觸頂，近期表現跑輸大市。

高息股5月觸頂，理由是當時市場估計美國退市在即，市場利率將回升，收租股、高息股的股價便告回落。

量寬推手耶倫將接管聯儲局，美國政府停運，市場現時的主流意見，是「退市壓後，利率回升遙遙無期」；一些財經分析員已再度發表看好收租股的評論。

李嘉誠在現時出售兩隻Cash Cow，時機絕非最佳、卻仍然良好---市場對此類股票再度看好，因此叫價仍然高企。

值得留意的問題有幾個：分析員看到的，難度李嘉誠會看不到？

如果李先生也認為低息期長期持續，收租股會跑贏大市，他何不自己繼續持有？

一個可能的答案(似乎也是坊間主流意見)：他真的要撤資，不在香港玩了。

另一個可能的答案：他未必認為低息期會長期持續，倒不如趁利率回升前，以好價賣出去減債。耶倫上場，市場憧憬低息持續，為李先生提供了不可錯過的放盤時機。

至於李嘉誠是否撤資(或者說，減少在港投資比重)，要觀察的不是他是否賣出香港的業務，而是賣盤所得會如何使用。

套現所得如何使用是關鍵

百佳、港燈如順利賣盤，可套現700億港元左右；如果李先生稍後在海外市場有重大收購，那自然可說他減少香港投資比重。但資金有另外兩個運用可能性：其一是 減債；如果資金以減債為主，顯示李先生判斷低息期持續的時間比主流意見為短。

另一個可能性，是留下資金在香港伺機買平貨----港府急切增加土地供應，明年土地供應有機會明顯上升，如果外圍配合，例如說，聯儲局出乎意料地收水，持有大量現金的發展商便有機會以相對較低的價格購入平價地皮；而其他債務偏高的發展商，會欠缺彈藥與長和系競爭。

究竟事件會如何發展，可能要明年才見分曉，但單單以「撤資」作為李嘉誠要賣百佳、港燈的解釋；而沒有考慮其他可能性，分析便可能過於簡單。

上述兩個「撤資」以外的可能性有一個共通點：選擇在現時賣出高息股的人，對於利率走勢的判斷，極有可能與市場主流相反。

李先生的眼光如何，有大量往績可考，置業人士看到耶倫上場，歡呼可以繼續低息供樓之時，似乎亦不宜盲目樂觀。至於有高負債的港人，有否看到往後日子的可能發展？


王永偉
按計劃執行董事



 

 

2013年10月12日(星期六)