韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國。（資料圖片） 

 

2012年05月11日 星期五

地產

 

新界地多市區少 樓價成兩極

撰文:許偉國 韋堅信測量師行商業及投資部董事
欄名:專家論市

 首季二手住宅物業的交投量非常活躍，其間個別屋苑易手呎價屢創新高。
然而，踏入第二季後，市場的盤源較早前大幅減少加上業主普遍叫價進取的情況下，潛在買家採取觀望態度令交投逐步萎縮，當中4月份的整體住宅成交宗數較3月份減少三千多宗，間接反映小陽春已步入尾聲。

至於一手樓市方面，仍然缺乏焦點新盤，惟早前開售的大角咀「奧柏．御峯」的累售單位逾九成，由於市場對細單位的需求日增，加上開價貼近二手市場，因此銷情極佳。

目前二手住宅市場交投量回落，惟個別成交呎價仍有乾升的現象，例如太古城個別單位新近易手呎價突破1萬元，凸顯市場資金仍然充裕，因此有理由相信發展商會在本季藉此千載難逢的「機會」積極推盤以配合其銷售目標外，冀盡吸市場的購買力。

發展商限量提價 惜售市區盤
事實上，較早前銅鑼灣「曦巒」及大坑「春暉8號」以每平方呎平均逾2.2萬元至2.6萬元的定價分批開售，銷情亦非常理想，而剛推出市場發售的西半山豪宅 「珒然」高層單位市傳以呎價3.8萬元沽出，反映位處市區的單幢豪宅物業在市場上極具承接力。考慮到市區可供發展的優質土地供應長期短缺，預計明年市區的 私樓落成量更僅佔整體的13%，因此發展商有條件惜售市區的新盤物業，並相信會持續以限量及逐步提價等策略開售。

相反，估計發展商會趁現時市場氣氛仍未降溫之際，冀加快位處新界的一手新盤銷售速度。在定價方面，由於過往一手新盤開價比較同區二手住宅物業普遍有一定溢 價，倘若將其溢價收窄使定價更為貼近區內二手住宅的水平，相信市場會觸發新一輪的購買熱潮。事實上，據統計顯示日後新界區住宅佔整體供應的比例會明顯增 加，發展商為免囤積大量待發展項目，相信會在年內以重量不重價的策略推盤。

加快新界地發展達社會訴求
由於下屆政府的「新房策」會加快新界地區的土地發展以切合社會對住屋問題的訴求，相信新界區的供應量會在數年後大幅增加；加上新界區的住宅物業亦非內地投 資者的首選置業目標；按此估計個別持有大量新界土儲及發展項目的發展商會在下半年積極將旗下新盤推出市場以減低日後可能出現供求不平衡的風險。長遠而言， 估計新界的樓價可望平穩發展；相反市區的土地供應維持緊絀，需求仍有增無減，樓價仍有一定抗跌能力，預料樓價出現兩極化的情況會日趨明顯。