細價樓限按6成 影響半數買家

細價樓限按6成 影響半數買家
金管局3招遏樓市 防轉勢風險大  

消委抨一手例 提8建議改善(余敏欽) - HKET121114

消委抨一手例 提8建議改善(余敏欽) - For References Only

《2013年印花稅（修訂）條例草案》Introduction of the enhanced Special Stamp Duty and Buyer's Stamp Duty

Source:  Hong Kong Economic Times on 13/5/2014 - For References Only




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2014年05月13日

財經事務及庫務局局長陳家強

主席：


首先，我要感謝《2013年印花稅（修訂）條例草案》委員會主席李慧琼議員及各位委員，自去年五月以來，不辭勞苦地舉行了十多次法案委員會會議，對《2013年印花稅（修訂）條例草案》進行審議。

過去，我一直有留意會議上的討論，明白委員所關注的事項。藉着出席今天的會議，不僅讓我有機會親身聆聽議員的意見，亦讓我可重申政府的政策理念，並就委員所關注的範疇，進一步說明政府的立場。

政策理念

在聚焦討論《條例草案》的個別範疇之前，我想先簡單勾劃《條例草案》的政策背景和理念。最近幾年，受到低利率及資金充裕環境影響，加上住宅物業供應偏緊，本港的樓市呈現非理性的亢奮。儘管政府已於2012年10月底加強額外印花稅和引入買家印花稅，但只能短暫地令住宅物業市場降溫，熾熱的市況更有蔓延至非住宅物業市場之勢。

為應對樓市持續過熱的情況，政府於2013年2月22日宣布推出新一輪的措施，即把住宅物業和非住宅物業交易的從價印花稅稅率增加一倍，同時提前徵收非住宅物業交易從價印花稅的時間，以加強管理已購置住宅物業的人士的需求，並防止住宅物業市場的投機或投資活動轉移至非住宅物業市場。《條例草案》便是反映上述新一輪措施的內容。

在推出雙倍從價印花稅時，我們有以下的主要考量：

（一）措施應秉承現行物業印花稅的制度，以累進稅率按物業交易文書的代價款額徵收從價印花稅；

（二）措施應針對樓市的情況，加大管理需求的力度，即時冷卻住宅和非住宅物業市場的熾熱情況，從而扭轉樓價只升不跌的市場預期；及

（三）措施應貫徹政府的政策方針，優先照顧香港永久性居民的置居需要，同時從嚴訂立豁免準則，以維護措施的效力。

措施成效

自推出雙倍從價印花稅措施後，客觀的數據顯示，樓市出現冷卻跡象，成交減少，售價大致橫行。整體住宅售價的平均每月升幅由2013年首兩個月的2.7%，顯著減慢至2013年3月至2014年3月期間的0.1%。租金的平均每月升幅亦由去年首兩個月的0.4%，下降至2013年3月至2014年3月期間的0.1%，對比2012年的全年平均每月上升1.9%明顯放緩。

至於非住宅物業市場，寫字樓及分層工廠大廈售價的平均每月升幅，由2013年首兩個月的2.6%及4.1%，明顯減至2013年3月至2014年3月期間的平均每月0.3%及0.1%。而零售鋪位的售價，在2013年首兩個月平均每月上升1.9%，在2013年3月至2014年3月期間則幾無變動。同期，零售鋪位、寫字樓及分層工廠大廈租金的平均每月升幅持續放緩，以零售鋪位為例，升幅由0.7%下降至0.4%，對比2012年的全年平均每月上升1%尤為明顯。

由此可見，政府先後推出的需求管理措施有效應對物業市場的過熱情況，符合我們的政策目標。雖然措施已初見成效，但在市場前景仍然存在不明朗，加上樓宇供應仍然偏緊的情況下，我們認為現時仍有必要維持措施。

接着，我會就《條例草案》，重點回應議員在過去會議所表達的主要關注，包括措施是否應適用於非住宅物業、換樓期限、對連同住宅物業一併購買的車位的處理，以及日落條款。

《條例草案》的涵蓋範圍

根據《條例草案》的建議，雙倍從價印花稅將適用於所有住宅物業和非住宅物業交易。然而，為貫徹體現優先照顧香港永久性居民置居需要的政策方針，《條例草案》建議向香港永久性居民所購買的住宅物業提供豁免，條件是在購買有關住宅物業當日，該香港永久性居民並非香港任何其他住宅物業的實益擁有人。

我知悉部分議員援引上述豁免，提出應為非住宅物業交易提供類似的豁免安排。但我想指出，基於兩者本質上的差異，實在不應相提並論，而關乎非住宅物業的考慮，亦不能與照顧香港永久性居民的置居需要同日而語。為確保措施的成效，防止熾熱的情況蔓延至非住宅物業市場，我們不擬對非住宅物業交易作出豁免。

調整方案

至於住宅物業，在顧及措施的政策理念、立法原意和不影響措施效力的大前提下，經充分考慮議員及相關持份者提出的意見後，我們願意對建議措施作出以下兩方面的調整。

換樓安排

首先，我們將建議放寬為「先買後賣」的換樓人士而設定的「六個月」換樓期限。具體而言，《條例草案》現時建議，購買新住宅物業的香港永久性居民，如在購入新置物業的六個月內簽立買賣協議以出售其在香港原有唯一的住宅物業，便可受惠於為「先買後賣」的換樓人士而設的退回稅款機制，即獲退回反映新舊稅率差額的從價印花稅稅款。我們在平衡照顧市民換樓實際所需和維護措施成效這兩方面的考慮之後，建議訂明將「六個月」的換樓期限由《條例草案》現時建議的購入新置物業的買賣協議的日期起計，延後至由購入新置物業的售賣轉易契的日期起計。我們相信，有關方案已能同時兼顧購買現樓及樓花的換樓人士的需要。退稅條件統一、清晰、公平，令市民易於掌握，並讓稅務局能有效執行。

因應上述安排，我們亦建議就《條例草案》所訂明，換樓人士須在「兩年」內向稅務局提出退稅申請的指定期限作出一些微調。我們建議在維持現時以簽立購入新置物業的買賣協議的日期後兩年內提出申請的期限之餘，加入新的條款，容許以有關出售原有住宅物業的售賣轉易契的日期起計的兩個月內提出申請，兩者以較後者為準，此舉可讓換樓人士，包括購置樓花的人士，因應其實際情況在完成買賣交易後申請退稅。

購買住宅連車位的交易

第二項調整方案，關乎對住宅物業連車位的豁免安排。根據《條例草案》以及印花稅署的現行做法，當代表自己行事且並沒擁有香港其他住宅物業的香港永久性居民以一份交易文書購入住宅物業和車位時，若該住宅物業和車位是分開和不同的物業，則有關交易中的住宅物業可獲豁免雙倍從價印花稅，而車位因屬非住宅物業不獲豁免。

我們在平衡現行的物業印花稅制度、照顧市民置居需要和維護措施成效之後，考慮秉承現時為住宅物業提供豁免的精神，連帶照顧以一份文書購買住宅物業連車位的人士的需要，豁免當中車位的雙倍從價印花稅。但有關豁免必須從嚴制定，並具備以下條件：

（一）買家是代表自己行事的香港永久性居民，而在購買有關住宅物業和車位當日並非香港任何其他住宅物業和車位的實益擁有人；

（二）有關豁免以一個車位為限，不論買家購入該車位是否作自用或是否首次購入車位；及

（三）有關車位必須連同住宅物業以一份文書購入，不論該車位是否坐落於同一住宅物業發展之內。若一份文書涉及多於一個車位，即使連同住宅物業一併購入，當中的所有車位將不獲豁免。

為落實上述兩項調整方案，政府稍後將提出委員會審議階段修正案。

剛才陳述的兩項調整方案屬於技術性的調整方案，是為了照顧香港永久性居民的置居需要，亦緊扣着我們一向的政策，以及維持政策的原意。作出這兩項調整並不代表政府在現行的需求管理措施上有任何鬆懈，我不希望市民或市場人士有一些揣測或懷疑政府在這方面的決心；我們有決心維持現行的政策、市場的穩定和市場健康的發展。

日落條款

對於有議員建議在《條例草案》加入日落條款，政府不表贊同。正如政府早前多番指出，我們不可能隨意揣測市場往後的變化和各項外圍因素，從而預計需求管理措施於甚麼時候不再適用。因此，任何硬性的日落條款，只會發放錯誤的市場信息，刺激需求，影響措施的效力。

然而，不設日落條款不等於對市況坐視不理。政府必定會繼續密切監察物業市場的情況及外圍環境因素的變化，採取適當的措施，包括適時調整措施的力度，以確保樓市健康平穩發展。為此，我承諾政府會在立法會通過條例之後一年內進行檢討，並向立法會作出匯報。

總結

主席，我先發言至此，我和同事樂意聆聽議員的意見以及回應議員的提問。謝謝。

（以上是財經事務及庫務局局長陳家強5月13日在立法會《2013年印花稅（修訂）條例草案》委員會會議的開場發言。）

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資料來源: 香港經濟日報

逸峯迎新例 銷監局指符要求 巡查示範單位 指仍有改善空間

2013年04月30日 星期二

要聞

一手住宅物業銷售監管局專員馮建業指，現時已提交銷售文件的兩個樓盤，大致符合要求。（譚德潤攝） 

 

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逸峯部署與新例對照

 

 

逸峯迎新例 銷監局指符要求

巡查示範單位 指仍有改善空間

規管一手樓新例昨起生效，全城僅由恒地（00012）作銷售代理的香港小輪（00050）粉嶺逸峯順利過渡新例，並於昨午重推，執法機關昨派員到逸峯售樓處巡查，並於示範單位度尺，發展商及政府昨均沒公布銷情。學者預期，新盤市場短期內相當淡靜。

 《一手住宅物業銷售條例》（下稱新例）昨起正式生效，新例實施下首個開售的餘貨項目逸峯，昨日起可正式發售項目新價單內的146伙，而項目設於尖沙咀美麗華商場的售樓處及示範單位，昨日起亦重新開放。

為配合執法行動，一手住宅物業銷售監管局（下稱銷售監管局）昨即派出兩名執法人員，巡查逸峯示範單位，現場其中一名調查人員表示，昨主要到示範單位度尺，檢視發展商有否展示合乎規格要求的資料。

銷售監管局發言人表示，當局初步認為其售樓處及示範單位大體上已符合新例要求，但認為示範單位仍有改善空間，例如內部尺寸與樓書陳述存在輕微差距，建議發展商展示更多告示。

恒地：暫未收到監管局意見
恒地發言人指，由於新例下為買家講解合約內容需時，而逸峯售樓處會在晚上8時關閉，如有買家未能在8時前簽約，便要待翌日到場再簽約落實成交，而有關的成 交紀錄亦只會計算在簽約當天的成交紀錄冊。恒地發言人續說，集團暫時未收到銷售監管局的意見，但強調在聽取意見之後，一定會作出跟進及改善。

昨天恒地及銷售監管局均未有公布逸峯銷情。利嘉閣大圍區高級分區經理黃圳生表示，項目昨開售的首位買家為來自廣東的內地客，購入單位售價約408.2萬 元。據發展商價單所示，項目3座1伙高層E室定價434.3萬元，以即供減6%計算，即售價約408.2萬元，若內地客購入此單位，則需付約65萬元買家 印花稅（BSD）。

銷監局：會提醒不小心錯處
銷售監管局專員馮建業表示，在條例實施初期，如發現售樓說明書、價單及其他銷售文件，出現一些容易不小心出錯的地方，會透過當局網頁及香港地產建設商會，提醒業界要特別留意的地方，避免日後再犯同樣的錯誤。

馮建業續稱，局方會繼續巡視已開售的樓盤，以確保消費者的利益得到保障，而現時已提交銷售文件的兩個樓盤，大致上已符合條例要求。對於現時的樓市真空期， 他回應指，情況反映發展商重視及嚴謹對待條例，認為對有買家屬好事，但強調會繼續與業界保持溝通，又重申條例並非針對傳媒。而設於柴灣的一手住宅物業銷售 監管局資源中心昨天正式啟用，地監局亦有派員到場巡視，以監管有沒有代理違規。

理大建築及房地產學系教授許智文指，由於發展商需要時間了解條例及重新印製樓盤資料，相信下月的一手住宅市場仍然會持續淡靜。

撰文:郭伊妮、古廣榮

 

下一篇︰發展商代理 DUNBAR PLACE取經

 

 

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昨晚11時許，已有二十多名代理，在太古城三期的DUNBAR PLACE售樓處外，通宵排隊等候今早揀樓。（張永康攝）

 

發展商代理 DUNBAR PLACE取經

太古地產（01972）何文田DUNBAR PLACE今日發售首批單位，成為《一手住宅物業銷售條例》（下稱條例）生效後，首個按新例開售的全新項目，昨天就吸引大批發展商及地產代理，前往觀摩示範單位及售樓處取經。

 據太古地產上周五（4月26日）公布，DUNBAR PLACE將在今早11時起，以先到先得形式，售賣首批30伙，成為首個按新例賣樓的全新樓盤。據本報記者現場所見，昨天就有大批地產代理前往參觀。昨晚11時許，已有二十多名代理，在售樓處外通宵排隊。

此外，最少有三家發展商的售樓部職員前往該盤觀摩，包括英皇（00163）執行董事張炳強、嘉里（00683）代理市務高級經理劉碧慧，以及新地（00016）的售樓部職員。

張炳強：未感太大難度
張炳強表示，到示範單位參觀是要學習一下新例下的安排，暫時未感到太大難度，只是需要更多人力物力應付前期的部署。劉碧慧則稱，一向都有習慣到其他發展商的示範單位睇樓，昨天只是純粹觀摩。

撰文:呂勁康

 

 

 

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20餘貨盤封盤 趕印樓書

大量餘貨盤於因未合新例要求，今起封盤，最少約20個餘貨盤未能在最後階段成功衝刺，以極小量的餘貨單位進入新時代，英皇（00163）旗下4個樓盤餘貨合共不足30伙，發展商表示將會盡快印新樓書。

過去數周為餘貨新盤衝刺期，雖已有逾10個樓盤成功在新例生效前售罄，免於因應新例要求而花費大量成本，如重新印刷樓書等，但綜合各地產代理資料顯示，以 餘貨量極低的樓盤計，目前市場上最少有約20個餘貨盤未能衝綫，大部分餘貨量佔全盤單位數量不足5%，個別更低於1%。

THE JAVA御金‧國峯 僅餘1伙
英皇執行董事張炳強表示，集團旗下有4個餘貨盤，涉及餘貨數量不足30個單位，其中北角THE JAVA更只餘1伙未售出。他又指，接下來會盡快為各個樓盤印製新式樓書，以及其他新例要求下的相關部署，但現時未能確定何時完成，以及樓盤重開日期。

市場上除正在發售的粉嶺逸峯，及今天開賣的何文田DUNBAR PLACE之外，其他一手盤都已封盤，據地產代理資料顯示，最少4個樓盤僅餘1伙未沽（見附表），包括信置（00083）牽頭的西南九龍御金‧國峯；恒地（00012）旺角百匯軒；英皇國際北角THE JAVA；及永義國際（01218）何文田勝利道一號。

此外，原本餘貨比率最低的一手樓盤，為信置等的西南九龍御金‧國峯，以及沙田御龍山。前者全數740伙僅餘1伙；後者1,375個單位，現在只剩3伙未有沽出，餘貨比率分別為0.13%及0.21%。

不過，御龍山及御金‧國峯未售出的單位，都是天池屋等的特色戶，本身叫價就高於樓盤其他單位，而且一向有現樓示範單位提供外界參觀，不存在售樓處場地安排問題，相對地也較值得花費製作新樓書等新資料。

撰文:呂勁康

 

 

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樓花涉賣車位 需設銷售書

地政總署為配合住宅新例要求，昨天修訂規管樓花銷售的「同意方案」，除了按法例要求發展商要7天前公布樓價外，若項目涉及車位買賣，更需要額外印製車位銷售說明書。有發展商批評法例實施混亂，令業界難以適從。

 據新修訂的「同意方案」顯示，在市場發售的樓花項目，其銷售牽涉車位物業，賣方需要跟住宅物業銷售一樣，在開售之前最少7天公布一份車位銷售說明書，並且須提供給公眾免費索取。

車位銷售說明書的規格，大致跟住宅物業的售樓說明書相若，須列出發展項目的郵寄地址、賣方資料、承建商、平面圖及印製日期等資料。
本報曾向地政總署查詢，以了解新修訂的目的及執行細節，但直至截稿前，仍未取得回覆。

發展商：混亂難跟
有發展商指出，剛生效的《一手住宅物業銷售條例》（下稱條例），只容許發展商在售樓說明書內列出車位平面圖，但禁止發展商再作出詳細介紹；但新修訂的「同意方案」，卻要求發展商另外印製一本售樓說明書，詳細列出項目的車位資料，批評法例的實施安排混亂，業界難以適從。

另外，「同意方案」亦有其他修訂內容，包括賣方律師須在5個工作天內跟買方簽署臨時買賣合約、樓盤的宣傳活動及廣告不得載有虛假或具誤導性的資料等。根據「同意方案」，地政總署有權暫時取消或收回違規樓盤的預售同意書，禁止物業繼續預售，甚至收回土地。

 

 

 

 

《一手住宅物業銷售條例》the Residential Properties (First-hand Sales) Ordinance (the Ordinance) came into full effect on 29 April 2013.

歡迎辭

一手住宅物業
銷售監管局專員

馮建業

歡迎瀏覽一手住宅物業銷售監管局(銷售監管局)網頁。

為進一步提高一手住宅物業銷售安排和交易的透明度和公平性，《一手住宅物業銷售條例》(條例)於 2013 年 4 月 29 日全面實施。

條例的目的，是創建一個清晰、公平、平衡、實用和高效率的機制，以規管一手住宅物業的銷售，並透過提高透明度及將違反條例的強制性規定訂為刑事罪行，以保障住宅物業買家的權利。此外，條例為一手住宅物業賣方提供公平的競爭環境。

銷售監管局是根據條例第86(1)條成立，以確保條例有效實施。銷售監管局屬於運輸及房屋局的一部分。銷售監管局合共有32名工作人員，我們承諾將會致力以專業、透明和公平的方式實施條例。

本網頁可幫助你更了解條例和銷售監管局的工作，相信本網頁能為你提供有用的資訊。

一手住宅物業銷售監管局專員
馮建業
 

 

 

一手住宅物業銷售條例簡介

 

 

字幕

太太

這單位究竟有多大，賣多少錢?

男代理

現在，一手樓只會採用「實用面積」
表達面積和呎價

女代理

開售前七天
會有資料詳盡的售樓說明書
三天前有銷售安排和價單

男代理

全部資料和成交紀錄
都可以在賣方的辦事處和網站取得

先生

那就清楚了！

熒幕蓋字

買賣透明公正
買家權益有保證

男旁白

一手住宅物業銷售條例 現已生效

熒幕蓋字

一手住宅物業銷售條例現已生效
一手住宅物業銷售監管局
網址：www.srpa.gov.hk
電話：2817 3313
香港特別行政區政府
運輸及房屋局

 

 

 

2013 © 版權告示 · 免責聲明 · 私隱政策 · 無障礙網頁守則

修訂日期：2013年4月29日

 

 

 

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Welcome Message

Eugene Fung

Director,
Sales of
First-hand Residential
Properties
Authority

Welcome to the homepage of the Sales of First-hand Residential Properties Authority (SRPA).

To further enhance the transparency and fairness of the sales arrangement and transactions of first-hand residential properties, the Residential Properties (First-hand Sales) Ordinance (the Ordinance) came into full effect on 29 April 2013.

The objectives of the Ordinance are to create a clear, fair, balanced, practical and efficient mechanism to regulate the sales of first-hand residential properties, and to protect the interest of residential property buyers through enhancing transparency and making contravention of the mandatory requirements criminal offences. Also, the Ordinance provides a level playing field for vendors of first-hand residential properties.

The SRPA is set up under section 86(1) of the Ordinance to ensure that the Ordinance is implemented effectively. It is part of the Transport and Housing Bureau. The SRPA has an establishment of 32 staff. We are committed to implement the Ordinance in a professional, transparent and fair manner.

This homepage will help you understand more about the Ordinance and the work of the SRPA. I believe you will find this homepage useful.

Eugene Fung
Director, Sales of First-hand Residential Properties Authority

 

 

 

Introduction of Residential Properties (First-hand Sales) Ordinance

 

 

 

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欢迎辞

一手住宅物业
销售监管局专员

冯建业

欢迎浏览一手住宅物业销售监管局(销售监管局)网页。

为进一步提高一手住宅物业销售安排和交易的透明度和公平性，《一手住宅物业销售条例》(条例)於 2013 年 4 月 29 日全面实施。

条例的目的，是创建一个清晰丶公平丶平衡丶实用和高效率的机制，以规管一手住宅物业的销售，并透过提高透明度及将违反条例的强制性规定订为刑事罪行，以保障住宅物业买家的权利。此外，条例为一手住宅物业卖方提供公平的竞争环境。

销售监管局是根据条例第86(1)条成立，以确保条例有效实施。销售监管局属於运输及房屋局的一部分。销售监管局合共有32名工作人员，我们承诺将会致力以专业丶透明和公平的方式实施条例。

本网页可帮助你更了解条例和销售监管局的工作，相信本网页能为你提供有用的资讯。

一手住宅物业销售监管局专员
冯建业

一手住宅物业销售条例简介

 

呎價急升假象 恐嚇怕買家 新盤二手計價未銜接 易混淆

2013年04月09日 星期二

要聞

  

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呎價急升假象 恐嚇怕買家

新盤二手計價未銜接 易混淆

當《一手住宅物業銷售條例》實施後，一手新盤價單將取消建築面積，並劃一以實用面積計價，由於建築面積與實用面積一般有2至3成差幅，容易引起呎價急升假象，亦難以二手樓價銜接，準買家難作比較，短期容易產生混淆。
新例實施後，一手樓從此再沒有建築面積呎價出現，市民在選購新盤前，如有意將新盤樓價及其他細節，與二手樓作比較時，頓時失去舊有標準，當中最明顯的，就是呎價將出現急升假象。

尚悅呎價 突「急升」逾3成
市民普遍習慣參考建築面積及其呎價，但新例後一手樓全綫只用實用面積，呎價看上去自然急升。以正在銷售的元朗上車盤尚悅為例，建築呎價介乎6,800至 7,500元左右；實用呎價則由9,100至1萬元不等，換言之，新例後買家看到的呎價將突然急升超過3成，表面上與同區二手樓價完全脫離。

洋房的急升假象更嚴重，因實用率一般都只有6成多，甚少有7成或以上實用，按一般6成多的實用率來推算，新例實施後，該洋房盤的呎價將出現急升4成的假 象，在新例實行初期，市場買家尚未習慣時，足以令買家卻步。實用率雖遠較分層住宅低，但物業同時提供不少相關的面積，例如花園、天台或車庫等，在計算實用 面積時雖被排除在外，但單位的總樓價卻將上述面積包括在內。

停列建築面積 難與二手比較
除了呎價急升假象外，由於新盤樓書及價單均不再會列明建築面積，也代表買家無從計算單位的實用率。對比起部分樓齡逾20年，標榜實用率約8至9成的二手 樓，二手樓相對較容易衡量價錢是否合理，加上市民對全新樓盤的認知度相當有限，他們很可能會認為二手樓的高實用率，比較划算。

另外，管理費的計算方法亦須留意，日後一手樓每戶須繳交的管理費，也將以實用面積計算，惟管理費涵蓋的收費，正正包括一些單位以外的公用地方及物業管理服務。如果單純以實用面積計算管理費，那便意味着計算方式，與費用應當包括的服務及範圍脫鈎。

同時，由於二手樓的管理費將仍然以建築面積計算，新例生效之後，買家也難以就管理費比較二手樓與新盤之間的差別。

屋苑管理 學者倡計業權份數
近期有學者建議，新例下的樓盤管理費計算方式，可從以往用建築面積計算，改為用每個單位所佔的業權份數作為計算標準。然而對於普羅大眾來說，業權份數未被 廣泛認知，而且對比單位的建築或實用面積，業權份數較為抽象難明；加上與二手樓的計算方式不一致，相信有關部門須為管理費計算方式多於業界溝通。（系列之 二）
撰文:呂勁康
系列名:新盤變天系列