有測量師估計港鐵大圍站上蓋項目投資額近300億元，數目相當驚人，勢將影響地皮造價。 （陳靜儀攝） 

 

除了大圍站上蓋，政府亦將有2個預計投資額達百億元的項目推出，其中焦點之一為北角邨東面商住用地。 （資料圖片） 

 

 

 

2012年05月10日 星期四

地產

 

融資難 市區靚地造價勢受壓

踏入5月份，政府將陸續推出3幅大型市區靚地招標，3地預計投資額將共達500億元，當中僅港鐵（00066）大圍站上蓋項目已涉資達290億元。有測量師估計，在融資困難的影響下，投資規模逾50億元以上地皮，地價將會受壓。

高緯︰股市疲 籌50億銀團不易
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚直言，多幅大型地皮同時招標必然影響賣地成績。「由去年西半山波老道地王開始，每幅『百億地王』的最終造價均低於市 場預期下限，主要是由於市場上融資困難。」以近期市況，要透過銀團融資50億元並不容易，欲以配股、發債集資亦受股票市場疲弱所影響。

即將招標的3個大型項目之中，以大圍站上蓋規模最大，佔地520,978平方呎，地積比率逾5倍，可建樓面達288萬平方呎，僅住宅樓面已有205萬平方 呎，提供約2,900伙，平均實用面積約700平方呎，僅地價市場估值已達129.6億至144億元，樓面地價4,500至5,000元，將於明日截收意 向書，預計可於未來一個月進行招標。

百億地王續來 大圍站300億矚目
張翹楚認為，雖然大圍站位置上較年初流標的荃灣西五期（TW5）為佳，惟港鐵預計大圍站投資額近300億元，數目相當驚人，勢將影響地皮造價，建議港鐵將項目劃分為3至4期批出，降低投資風險。

除了大圍站上蓋外，政府亦將有2個預計投資額達百億元的項目推出，其中焦點為北角邨東面商住用地。該用地面積約25.2萬平方呎，地積比率約3.5倍，總 樓面約90萬平方呎，當中約64%、57.8萬平方呎可作住宅發展，市場估計投資額將達120億至130億元，亦只有個別幾間大型發展商能夠吸納。

另外，上月初獲財團勾出的南區壽臣山地皮，面積亦有11萬平方呎，可建樓面達24.8萬平方呎，屬區內罕有豪宅用地，僅勾地價已36億元，市場預計地價介乎44.6億至74.4億元，投資額將逾80億元。

同時，政府近兩年開始主動賣地，惟大部分地皮皆落入大型發展商手上，長實（00001）、新地（00016）已出資達678億元，吸納逾1,641萬平方呎樓面。在外圍經濟環境轉差、財團融資成本增加的情況下，將影響到大型發展商繼續「吸地」的能力。

撰文:余敏欽


*******************************************************************************

新世界將推售車公廟站溱岸8號，市場預料今季發展商會改變策略，一旦取得售樓紙就會提速賣樓套現，為投地競賽作準備，令本季成推盤旺季。 （資料圖片） 

 

2012年05月10日 星期四

地產

 

發展商趕賣樓 儲「彈藥」投地

為迎接政府緊密推地，發展商均有意加快賣樓步伐，惟受制於預售樓花同意書審批程序緩慢，令首季多間發展商售樓成績未如理想。隨着百億地王陸續登場，將刺激發展商於次季加快賣樓，甚至出售非核心物業套現。

 雖然大型發展商於年初起已部署百億售樓計劃，礙於售樓紙批核緩慢，卻拖延了多個大型新盤開售時間，如長實（00001）今年僅銷售貨尾大圍極尚．盛世，估計套現逾50億元，反而將軍澳峻瀅、荃灣西7區兩個重點大盤均尚未有售樓紙。

倘取售樓紙提速推盤
同樣，新地（00016）屯門站瓏門亦遲遲未有售樓紙，亦影響到大型發展商的資金回籠速度，從而削弱發展商投地能力。

因此，預料今季發展商會改變策略，一旦取得售樓紙就會提速賣樓，以先量後價的策略，套現為投地競賽作準備，令本季成推盤旺季，如上述新地瓏門已涉及1,075伙。另外，恒地（00012）及新世界（00017）亦分別擁有烏溪沙落禾沙迎海1期（928伙）、車公廟站溱岸8號（981伙），以及大型合作項目元朗大棠村（2,582伙）將推售。

售非核心物業套現
除了透過賣樓套現外，不少發展商亦謀求出售非核心物業，粗略估計當中涉及逾50億元，明顯為投地儲足「彈藥」。眾多發展商之中，以信置（00083）以25.1億元沽出九龍灣東匯18商廈全幢，呎價約7,200元最為矚目。

其次，新地亦接連沽出尖沙咀棉登徑兩項物業，合共涉資逾10億元，並已部署推售非核心工商項目如葵涌九龍貿易廣場。另外，恒地繼早前以5.5億元沽出旺角彌敦道579號全幢商廈後，現時亦於市場連環放售北角香港麗東酒店及北角麗東軒酒店，合共涉資26億元。