啟德項目可以說是首個未來以實用面積計價的遠期樓花，對樓市意義深遠。（資料圖片）
地產
第一個實用面積計價樓花
撰文:唐榮
欄名:樓論
市區重建局為5年後落成的首批樓換樓單位，釐定實用面積呎價，市建局以2月6日市價計算兩項目的新樓價，因應5年後物業落成的屋苑設施、用料質素和周邊環境等，來調整實用面積的呎價，結論是啟德每呎估值由9,045元至10,358元不等。
啟德項目 估值9045元呎起
有評論認為，將啟德新發展區的定價設在實用面積呎價9,000元，即建築面積呎價約6,800元，屬於平實水平。市建局將來用哪些級數的會所設施、建材及 裝修等，都影響定價是否「抵買」。亦有意見形容啟德定價「筍筍地」，因與同區2、3年樓齡的二手物業貼近，算是平實價，加上啟德發展區前景看漲，有望升 值。
看了這個價格，引發唐榮一些聯想，亦帶出未來樓市一二手市場的複雜性。貴？平？抵？可能好難比，實用面積未來出現的情況將是哪一種光景、會所、華而不實的價值等等。
要做估值、比較，未來還是要掌握實用面積及建築面積，以及實用率的數據，問題是，依照政策的一手銷售規管，往後只有單一的實用面積，理論上建築面積和實用 率是不存在的，那如何判斷單位「實不實用」？因為有經建築與實用面積換算後，一般市場自然理解，八成半實用率相當實用、七成實用率便不實用。不過有趣的 是，市場的估值仍需要這些資料做推算，即使是市建局，雖然剛公布的啟德新樓只有實用面積呎價，但根據去年的報道，市建局或者是現時的地產市場，還是離不開 「實用」問題。
8成實用率 堪稱「實而不華」
報道指出，市建局已為「實而不華」樓宇落下註腳，初步擬定單位的實用率至少要有8成，才堪稱「實而不華」。有市建局中人稱，近年物業的實用率受社會關注，市建局內部討論時，普遍認同「實而不華」須具備單位面積實用性高的定義，8成實用率是基本要求。
不過，去年身兼立法規管一手住宅物業出售督導委員會成員，香港測量師學會產業測量組上任主席潘永祥就曾提出，以8成實用率定義作實而不華的意義不大，因為 一手物業市場就不會再有「建築面積」，市民買樓只會買「實用面積」的樓，因此根本不再存在實用率的問題。「以前買個1,000平方呎建築面積單位，只有 600平方呎實用面積，實用率就叫6成，以後買樓只會知道自己買600平方呎樓，不會有建築面積這回事。」
啟德沒有公布實用率，附表是以啟德樓換樓的定價為例，不同實用率下的建築面積呎價，假設實而不華，最低限度八成實用。
當然可以完全不管不同實用率問題，但市場和市民還是會問，那我買的單位實不實用？我們知道城市花園800多呎實用率近九成能夠稱為則王，那實用面積600呎啟德單位究竟實不實用，600呎放一房、兩房還是三房才實用？
除了關心樓換樓安排，啟德可以說是首個未來以實用面積計算價格的一手遠期樓花（雖然只有特定重建戶可以購買），但意義深遠。討論未完，下周再談。
www.facebook.com/hktongwing
欄名:樓論
市區重建局為5年後落成的首批樓換樓單位，釐定實用面積呎價，市建局以2月6日市價計算兩項目的新樓價，因應5年後物業落成的屋苑設施、用料質素和周邊環境等，來調整實用面積的呎價，結論是啟德每呎估值由9,045元至10,358元不等。
啟德項目 估值9045元呎起
有評論認為，將啟德新發展區的定價設在實用面積呎價9,000元，即建築面積呎價約6,800元，屬於平實水平。市建局將來用哪些級數的會所設施、建材及 裝修等，都影響定價是否「抵買」。亦有意見形容啟德定價「筍筍地」，因與同區2、3年樓齡的二手物業貼近，算是平實價，加上啟德發展區前景看漲，有望升 值。
看了這個價格，引發唐榮一些聯想，亦帶出未來樓市一二手市場的複雜性。貴？平？抵？可能好難比，實用面積未來出現的情況將是哪一種光景、會所、華而不實的價值等等。
要做估值、比較，未來還是要掌握實用面積及建築面積，以及實用率的數據，問題是，依照政策的一手銷售規管，往後只有單一的實用面積，理論上建築面積和實用 率是不存在的，那如何判斷單位「實不實用」？因為有經建築與實用面積換算後，一般市場自然理解，八成半實用率相當實用、七成實用率便不實用。不過有趣的 是，市場的估值仍需要這些資料做推算，即使是市建局，雖然剛公布的啟德新樓只有實用面積呎價，但根據去年的報道，市建局或者是現時的地產市場，還是離不開 「實用」問題。
8成實用率 堪稱「實而不華」
報道指出，市建局已為「實而不華」樓宇落下註腳，初步擬定單位的實用率至少要有8成，才堪稱「實而不華」。有市建局中人稱，近年物業的實用率受社會關注，市建局內部討論時，普遍認同「實而不華」須具備單位面積實用性高的定義，8成實用率是基本要求。
不過，去年身兼立法規管一手住宅物業出售督導委員會成員，香港測量師學會產業測量組上任主席潘永祥就曾提出，以8成實用率定義作實而不華的意義不大，因為 一手物業市場就不會再有「建築面積」，市民買樓只會買「實用面積」的樓，因此根本不再存在實用率的問題。「以前買個1,000平方呎建築面積單位，只有 600平方呎實用面積，實用率就叫6成，以後買樓只會知道自己買600平方呎樓，不會有建築面積這回事。」
啟德沒有公布實用率，附表是以啟德樓換樓的定價為例，不同實用率下的建築面積呎價，假設實而不華，最低限度八成實用。
當然可以完全不管不同實用率問題，但市場和市民還是會問，那我買的單位實不實用？我們知道城市花園800多呎實用率近九成能夠稱為則王，那實用面積600呎啟德單位究竟實不實用，600呎放一房、兩房還是三房才實用？
除了關心樓換樓安排，啟德可以說是首個未來以實用面積計算價格的一手遠期樓花（雖然只有特定重建戶可以購買），但意義深遠。討論未完，下周再談。
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市區重建局為5年後落成的首批樓換樓單位，釐定實用面積呎價，市…
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超人話自己對香港好有愛心，但竟然可以將馬路旁嘅單位當平台賣，仲要話係買家自己唔睇清楚。
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絕
對支持使用實用面積計算售價, 避免一些無良的地產發展商過份發水 ! 記得三年前我有位朋友, 在元朗買咗『長七』一個叫『四季义苑』的洋房住宅,
收樓時嚇了一跳, 左扼右扼, 實用率唔知有冇六成, 我老死真係一殼眼淚, 發誓以後唔會再買『長七』呢個表面係慈善家, 實際係吸血鬼的任何樓盤,
仲誓神擘願話永遠唔到PK超市、瘋澤、屈銀紙幫襯, 最後連電訊公司都轉咗, 真係深仇大恨 !!!!
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