公用面積任加 維持七成實用
《蘋果》踢爆 地產商掩眼法掠水
2012年03月19日
售樓書列載的建築面積，一般由單位的實
用面積與公共攤分面積組成，其中公共攤分面積的定義最虛無。發展商聲稱公共攤分面積來自大廈走廊、後樓梯等住客公用地方（ common
areas），香港大學房地產及建設系助理教授姚松炎指出，無論是售樓書的建築面積或公共攤分面積都無清晰定義。
與提交政府資料不同
本報抽查近期開售的元朗尚城、尚豪庭和九龍塘逸瓏，比較三個樓盤在售樓書與向政府提交宣誓文件列載的面積，發現三個樓盤售樓書列載的資料，無論是建築面積或公用攤分面積，均與提交政府的宣誓文件列載的相關面積完全不同。
以長實尚城為例，本報將售樓書上各式單位的建築面積相加，計算出總建築面積為 71.7萬平方呎，當中
14.7萬平方呎公用攤分面積。根據長實委託建築師向政府提交的宣誓文件與屋宇署批准圖則，公用面積有
17.5萬平方呎。同樣「唔對數」情況也在尚豪庭和逸瓏的售樓書出現。
測量業人士指出，小業主花真金白銀購買的建築面積，與實用面積的最大分野，
是前者包含了公用攤分面積，這類面積毫無標準可言，甚至不排除有「篤數」成份，目的是要維持單位的實用率在七成多水平，「發展商咁多年有不成文行規，就係
賣樓實用率唔可以低過七成，但又唔會高過八成。」換言之，可隨意「調節」公用攤分面積，成為發展商維持實用率在七成多的法寶。根據本報調查結果，上述三個
樓盤實用率都巧合地維持在 76%至 78%水平。
姚松炎表示，《建築物條例》有清晰條文規管發展商，向屋宇署入則時要提交準確的面積數據，但一般準買家或小業主接觸到的售樓資訊，反無清楚定義，成為漏洞。本報曾向長實等發展商查詢，究竟售樓書上的建築面積與公用攤分面積如何計算，至截稿前未有回覆。 
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赫蘭道 11至 12B的獨立屋，在網上售樓書為每屋「分配」了 1,300多呎公共攤分面積。李家皓攝
個案
獨立屋竟有公用面積
2012年03月19日
發展商在售樓書隨意標示公共攤分面積成風，即使是無公共攤分面積的獨立屋，其售樓書也照樣註明有這類虛無面積。發展商恒基地產旗下港島南赫蘭道 4間總值 22億元的超級獨立屋，原在售樓書註明各屋有 1,300多呎公用面積，後來發現出錯才改寫為「其他面積」。
2010
年推售的赫蘭道 11、 12、 12A及 12B獨立屋，售價由 4.78億元至
6.6億元不等，列本港十大最貴獨立屋，業主包括重慶巨富安晉辰、河北首富高彥明等。每間三層高獨立屋的建築面積 1萬至
1.3萬平方呎不等，各屋相連，但以圍牆相隔，無公用地方。
樓書改為「其他面積」
不過，本報發現恒基在赫蘭道獨立屋的網上售樓書，竟為每間屋「分配」 1,300多呎公共攤分面積。至印刷版售樓書出街，才將公共攤分面積改為「其他面積」。
恒基發言人承認，四所獨立屋的公共攤分面積應只得一個佔 400多呎的電機房，即每間屋攤分約
100呎，最初售樓書寫上公共攤分面積，是因錯誤依照慣常的地產建設商會售樓書格式，發現問題後已修正。各間屋佔千多呎的「其他面積」是指各屋的獨立錶
房、槽位及攤分的電機房面積，買家簽約前已清楚情況。《蘋果》記者
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梁志堅（中）聯同四大發展商高調反對政府立法規管一手樓銷售。資料圖片
特稿
只規管一手樓欠公允
2012年03月19日
政府一旦落實立法禁止一手樓採用建築面積，新樓盤呎價計算方法勢必改寫。由於新例只規管一手樓，二手業主仍可用建築面積標售，令發展商擔心手上的一手貨尾單位，表面呎價會高過二手單位而影響收益。
地產商憂損銷情
地產建設商會執委會主席梁志堅連日高調反對政府禁用建築面積，理由是新規管只限制一手樓，對發展商不公平。港大房地產及建設系助理教授姚松炎稱，發展商的一手貨尾單位若以實用面積計算呎價，定高過同一個樓盤以建築面積計算呎價的二手單位，很可能影響貨尾銷情。
以長實的元朗尚城為例，一個千呎建築面積單位，售價約 520萬元，平均呎價超過 5,200元；一旦改以七成多實用率計算，呎價升至近 6,900元。部份不清楚新例的準買家，或會被較低的二手呎價吸引而棄買一手貨尾。
姚松炎認為，政府立法規管一手樓措施不夠全面，沒同時規管公共攤分面積，令人擔心發展商日後會繼續「走法律罅」，透過在公用面積做手腳誤導買家。《蘋果》記者
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