15年來一手住宅交投達282873宗，較落成量更多，顯示市場求過於供。 （資料圖片）
2012年03月12日 星期一
地產
如果八萬五繼續運作下去……
撰文:唐榮
欄名:樓論
繼續八萬五大連載，雖然惹來不少批評，還是想要寫下去。
之八︰樓價有可能不升嗎？
上周本欄提到，1997年至2011年的每年私人住宅落成量，15年來共277,530個。附表顯示，1997年至2011年一手住宅成交量，總數達282,873宗，兩者相差5,343個，雖然買入的不一定是該年落成單位，但純粹同年兩組數字比較，一代表供應、一代表需求，好明顯是求過於供，價格哪有不升的道理。
供應遠超需求 市場難消化
之九︰八萬五繼續運作下去將會如何？
梁振英曾在訪問中表示，推出「八萬五」後，遇上金融風暴是始料不及。若當年堅持這目標，今天便不會出現不夠土地建屋的情況。如果一如梁振英所言，八萬五一直運作下去，情況會如何呢？
終極目標︰每年3.5萬私樓︰
附表是1997年至2011年每年供應3.5萬個單位，雖然理論上八萬五目標是自1999年才開始，但為方便計算，3.5萬單位由1997年起計算，15年下來，建屋量高達53萬個（四捨五入計算），上文已提到15年實際一手成交量為28萬個，兩者相差25萬個私人住宅單位，將出現超級供過於求，相信即使有內地強勁的消費力亦難以吸納，以每年吸納量2萬單位計算，亦需要額外12.5年才能完全消化，其間新項目亦要全面暫停。
即使不計算97、98首兩年八萬五尚未啟動的年份，扣除7萬單位，建屋量仍達46萬個，較實際成交量多出18萬個私樓供應，供遠多於求的情況不見有特別好轉。
彈性目標︰每年3萬私樓
若過去15年，減少那5,000個單位的彈性空間，累計建屋量達45萬個私樓（3萬個x15），較28萬成交量仍多出17萬個。若扣減97、98年的6萬個非八萬五規劃的供應，減至39萬個私樓，多出的供應仍達11萬個私樓。
「七萬計劃」 較理想供應藍圖
似乎依照梁振英的說法，八萬五繼續運作下去，不管是3.5萬最高指標還是3萬的彈性指標，供遠多於求的情況非常嚴重，未能吸納的私樓保守估計由11萬個至多達25萬個不等，難以想像樓市將受到多大的壓力。
唐榮多計算了一個指標，八萬五供應改為七萬（2萬私樓+5萬公營房屋），私樓供應改為如現屆政府訂下的2萬個供應指標，15年下來，建屋量應為30萬個，相對28萬個成交量，僅多出2萬私樓，供給輕微多出吸納數量，同樣扣除首兩年，即低於吸納量2萬個。
值得留意的是，若當年持續八萬五計劃，市場同時有居屋供應，3.5、3萬的八萬五指標可能供過於求更嚴重，「七萬計劃」應該是較理想的供應藍圖。
（八萬五大連載未完，明天繼續）
（今日稿擠，最新置業指數明天發放）
www.facebook.com/hktongwing
欄名:樓論
繼續八萬五大連載，雖然惹來不少批評，還是想要寫下去。
之八︰樓價有可能不升嗎？
上周本欄提到，1997年至2011年的每年私人住宅落成量，15年來共277,530個。附表顯示，1997年至2011年一手住宅成交量，總數達282,873宗，兩者相差5,343個，雖然買入的不一定是該年落成單位，但純粹同年兩組數字比較，一代表供應、一代表需求，好明顯是求過於供，價格哪有不升的道理。
供應遠超需求 市場難消化
之九︰八萬五繼續運作下去將會如何？
梁振英曾在訪問中表示，推出「八萬五」後，遇上金融風暴是始料不及。若當年堅持這目標，今天便不會出現不夠土地建屋的情況。如果一如梁振英所言，八萬五一直運作下去，情況會如何呢？
終極目標︰每年3.5萬私樓︰
附表是1997年至2011年每年供應3.5萬個單位，雖然理論上八萬五目標是自1999年才開始，但為方便計算，3.5萬單位由1997年起計算，15年下來，建屋量高達53萬個（四捨五入計算），上文已提到15年實際一手成交量為28萬個，兩者相差25萬個私人住宅單位，將出現超級供過於求，相信即使有內地強勁的消費力亦難以吸納，以每年吸納量2萬單位計算，亦需要額外12.5年才能完全消化，其間新項目亦要全面暫停。
即使不計算97、98首兩年八萬五尚未啟動的年份，扣除7萬單位，建屋量仍達46萬個，較實際成交量多出18萬個私樓供應，供遠多於求的情況不見有特別好轉。
彈性目標︰每年3萬私樓
若過去15年，減少那5,000個單位的彈性空間，累計建屋量達45萬個私樓（3萬個x15），較28萬成交量仍多出17萬個。若扣減97、98年的6萬個非八萬五規劃的供應，減至39萬個私樓，多出的供應仍達11萬個私樓。
「七萬計劃」 較理想供應藍圖
似乎依照梁振英的說法，八萬五繼續運作下去，不管是3.5萬最高指標還是3萬的彈性指標，供遠多於求的情況非常嚴重，未能吸納的私樓保守估計由11萬個至多達25萬個不等，難以想像樓市將受到多大的壓力。
唐榮多計算了一個指標，八萬五供應改為七萬（2萬私樓+5萬公營房屋），私樓供應改為如現屆政府訂下的2萬個供應指標，15年下來，建屋量應為30萬個，相對28萬個成交量，僅多出2萬私樓，供給輕微多出吸納數量，同樣扣除首兩年，即低於吸納量2萬個。
值得留意的是，若當年持續八萬五計劃，市場同時有居屋供應，3.5、3萬的八萬五指標可能供過於求更嚴重，「七萬計劃」應該是較理想的供應藍圖。
（八萬五大連載未完，明天繼續）
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如果八萬五繼續運作下去……
繼續八萬五大連載，雖然惹來不少批評，還是想要寫下去。 之八︰…
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还是任志刚的'⒎8'，这个数lucky。。。。哈哈。。。
这个数更应该包括'挡房式公屋'。。。。对。。 |
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“唐榮多計算了一個指標，八萬五供應改為七萬”
玩轉軑了嗎？ 政府如果想快起公屋照顧d劏房，應該重建像當年之七層徙置區，因為徙置公屋容納量夠大。 |
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可有計及因高樓價而被壓縮的需求量數字？我也不想住在斗居，但現實教人無奈！
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