地產
啟德樓換樓的幾點聯想
撰文:唐榮
欄名:樓論
上周提到市建局將建的實而不華啟德項目，用作給重建戶「樓換樓」的樓盤，可算是未來立法規管一手樓銷售，第一個出現以實用面積計價的私人遠期住宅樓花。雖 然項目因屬政府額外撥予市建局作「樓換樓」用途，故需向政府支付一筆補地價，而金額以市值計算，亦可說是補足地價，以私人樓價錢出售。
日前提到市民難以判斷單位「實唔實用」，今天繼續，還引發哪些聯想？
譽‧港灣 實用呎價1.4萬
附表是比鄰啟德發展區三個大型屋苑的2012年成交呎價，若以實用面積計算，平均呎價由9,638至14,091元不等。這批單位的實用率約由74至 80%不等，即使同一屋苑變化亦很大、如層數的高低、全層的布局、牆身的厚薄等等，使得幾乎每一個單位的實用率均有輕微差異。
如以實用面積呎價比較，啟德項目最高最低平均值作為其平均價，大約是9,702元，有業界人士形容價錢「筍筍地」，原因是比照附近三個屋苑最新的實用面積 平均呎價，傲雲峰是9,841元、翔龍灣是9,638元、譽．港灣最貴是14,091元，似乎與區內8年樓的傲雲峰樓價相若，但啟德可是遠期樓花，市建局 似乎沒有考慮通脹樓價上升等問題。市建局的想法是甚麼呢？讓唐榮猜一猜。
二手價賣樓花 作成功範例
（一）仿照近期新樓，貼二手市價開盤，即使遠期樓花亦不加額外增值。
（二）睇淡後市，認為未來樓價因供應充裕而升幅有限，所以樓花與舊樓同價賣。
（三）第一個樓換樓項目，要造成功範例，益重建戶，以舊樓二手價賣新樓花，吸引重建戶換樓。
還有一點是，比較的三個二手住宅樓盤都有商場、停車場、大型會所、泳池等等住客設施，反觀啟德，去年市建局曾透露有關設計：「啟德的樓換樓屋苑有4幢樓 宇，3高1低，其中3幢樓層由21至23層不等，而21樓會設一條通道連貫，方便住客前往21樓的會所，而樓高23層的樓宇，最高2層仍留作住宅單位。這 設計是想為住客提供更多社區公共空間，設施不會豪華，但可以用作會議室、麻將房、健身室等。」
似乎將沒有大型兼設施豪華的住客會所，這是否因此能夠讓樓價出現折讓，啟德呎價若為9,702元，5年樓花每年升值5%計算，市建局理論上可以實用面積呎 價12,000元以期貨價出售樓花，兩者相差每呎約為2,000多元，但最終只貼8年樓齡的二手樓價，這是否意味實而不華相對華而不實，可以有每平方呎 2,000的折讓？
若反應理想，是否意味港人對新樓的需求其實很簡單、又或者反應欠佳，是否代表要華麗不太實用亦沒問題？這些都值得市場深思、探究。
www.facebook.com/hktongwing
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上周提到市建局將建的實而不華啟德項目，用作給重建戶「樓換樓」的樓盤，可算是未來立法規管一手樓銷售，第一個出現以實用面積計價的私人遠期住宅樓花。雖 然項目因屬政府額外撥予市建局作「樓換樓」用途，故需向政府支付一筆補地價，而金額以市值計算，亦可說是補足地價，以私人樓價錢出售。
日前提到市民難以判斷單位「實唔實用」，今天繼續，還引發哪些聯想？
譽‧港灣 實用呎價1.4萬
附表是比鄰啟德發展區三個大型屋苑的2012年成交呎價，若以實用面積計算，平均呎價由9,638至14,091元不等。這批單位的實用率約由74至 80%不等，即使同一屋苑變化亦很大、如層數的高低、全層的布局、牆身的厚薄等等，使得幾乎每一個單位的實用率均有輕微差異。
如以實用面積呎價比較，啟德項目最高最低平均值作為其平均價，大約是9,702元，有業界人士形容價錢「筍筍地」，原因是比照附近三個屋苑最新的實用面積 平均呎價，傲雲峰是9,841元、翔龍灣是9,638元、譽．港灣最貴是14,091元，似乎與區內8年樓的傲雲峰樓價相若，但啟德可是遠期樓花，市建局 似乎沒有考慮通脹樓價上升等問題。市建局的想法是甚麼呢？讓唐榮猜一猜。
二手價賣樓花 作成功範例
（一）仿照近期新樓，貼二手市價開盤，即使遠期樓花亦不加額外增值。
（二）睇淡後市，認為未來樓價因供應充裕而升幅有限，所以樓花與舊樓同價賣。
（三）第一個樓換樓項目，要造成功範例，益重建戶，以舊樓二手價賣新樓花，吸引重建戶換樓。
還有一點是，比較的三個二手住宅樓盤都有商場、停車場、大型會所、泳池等等住客設施，反觀啟德，去年市建局曾透露有關設計：「啟德的樓換樓屋苑有4幢樓 宇，3高1低，其中3幢樓層由21至23層不等，而21樓會設一條通道連貫，方便住客前往21樓的會所，而樓高23層的樓宇，最高2層仍留作住宅單位。這 設計是想為住客提供更多社區公共空間，設施不會豪華，但可以用作會議室、麻將房、健身室等。」
似乎將沒有大型兼設施豪華的住客會所，這是否因此能夠讓樓價出現折讓，啟德呎價若為9,702元，5年樓花每年升值5%計算，市建局理論上可以實用面積呎 價12,000元以期貨價出售樓花，兩者相差每呎約為2,000多元，但最終只貼8年樓齡的二手樓價，這是否意味實而不華相對華而不實，可以有每平方呎 2,000的折讓？
若反應理想，是否意味港人對新樓的需求其實很簡單、又或者反應欠佳，是否代表要華麗不太實用亦沒問題？這些都值得市場深思、探究。
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