樓市把脈：指數回歸 100新的啟示

2012年04月28日

 

中原指數近期又超越 100，港島區的分段指數早已是 110以上，近日九龍的亦達 100，或許新界東的 96也只差時日，雖然新界西之 81仍要努力，但皆 97年以來的新高。

技術而言，指數甚有用，不但可量度一段時間內頭尾數字的變幅，如顯示九龍區樓價已普遍回復 97水平。然而，部份人對指數回歸 100的興奮和注視，彷彿如打仗收復失地一樣，少過 100總像不完美，或許是出於考試拿 100滿分的心理吧。

物價轉變亦重要

指數回歸 100重要嗎？當然有意義，起碼告訴我們價格普遍已達到 97年之高峯，但是：
（ A）若計算期間物價之轉變，由 97年至今，物價變幅有正有負，但原來 100元之購買力共計還是低了，只有 87元左右。這反映在香港平均一個私人住宅單位可換購多少個別地的住宅單位上；例如 97年一個香港住宅單位可換購大約四個多倫多住宅單位，現在只得兩個左右。簡單來說港樓貶了點值。又或許可這樣看，指數現需要接近 115才約等同 97年的 100。
 

（ B） 100基礎年之選擇可影響心理和感受，基礎年的選擇可有不少因由，不過選取的是「旺」年或是「衰」年對指數的名義數值以至感覺就可有巨大差異。舉例說，用 1997年之高峯作基礎年會令跟隨的年份「有排」都追不回原位（近年例外），但若用 2003年為基礎年，往後之年皆 100之上，就算 2008年回落仍有 170，如今更是 280。實質價格走勢無異，但感受不同， 1997年起計期望穿 100， 2003年則期望 300。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站

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(鍾維傑)

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