蘋論：梁振英上場樓蟹再現？
2012年04月16日
一九九七年七月二日，大部份香港人仍被回歸前後的降旗升旗弄的暈頭轉向，仍被停不了的煙火盛會弄得不知人間何世，彷彿九十年代的繁榮盛世可以永遠持續下去，不會褪色，不會改變。新上任的特首董建華先生剛公佈了進取的建屋計劃，要讓七成居民擁有自己的物業，要令香港公私營樓部門每年興建八萬五千個住屋單位。那個時候，大家都沒有把計劃當一回事，更沒有預期樓市會有甚麼調整。事實上當時大部份業內人士認為八萬五計劃動不了樓市，壓不了樓價，買磚頭仍是最好、最穩陣的投資，沒有輸的機會，頂多只是賺多賺少而已。所謂「有買貴冇買錯」，大家依然一窩蜂入市，令樓市在回歸後的幾個月持續上升，絲毫不受政權轉移改變。
當然，非理性亢奮換來的總是「一公升眼淚」。到十月份，亞洲金融風暴來襲，熱錢沒有了，平錢沒有了；大家開始看清楚八萬五計劃，發現計劃令整個樓市基調都變了，購買力沒有增加，供應卻源源不絕，高、中、低價樓以至補貼的房屋單位洶湧而至，停也停不了。從九八年初起，樓價一再尋底，跌了三成、四成、五成還止不住跌勢。其間即使有科網股熱潮也沒有驚喜刺激，樓價依然有跌冇升，最後到○三年樓價比九七年高峯期下跌超過七成，十多萬業主成了樓蟹及負資產業主，本地經濟則變成死水一潭，甚麼「港」、甚麼「中心」都建不成。
二○一二年四月，本地樓市的氣氛跟九七年時很相近。樓價幾乎連升七年，金融海嘯也阻不住升勢。到農曆新年後樓價升的更厲害，已連升七個星期，一個接一個屋苑升破九七年的高位，樓齡四十年的太古城平均呎價一萬一千元！更可怕的是市場上的那份亢奮。幾乎從老手到新秀都預期樓價不會有甚麼調整，還會繼續上升。即使香港將出現一位新特首，即使候任特首梁振英先生已表明會在房地產市場有大動作，很多人都不以為意，就像九七年時當董建華的八萬五「冇到」一般。
只是，誰也不敢低估新特首帶來的政治及政策風險，弄得不好隨時跟董特首的殺傷力不遑多讓，讓香港再來七個荒年。
現時支持樓價創新高只有一個原因，那就是低息環境，將會持續一段時間不會改變。問題是樓價已因這個基本因素升至「顛價」，已嚴重脫離一般香港上班族的收入及儲蓄水平，已令承接力不斷下降。一旦外圍經濟有任何風吹草動令銀根再次緊絀或資金撤走，靠平錢支持的樓市及超高樓價便無以為繼，形成第一波震盪，就像九七年十月金融風暴襲港那樣。經歷外圍震盪後，大家自然重新審視樓市的基本因素，包括供求情況、建屋量、政府政策、銀行貸款政策、政治環境……等。到時候，任何新增供應不管是居屋、夾屋或資助房屋都被看成負面因素，任何建屋目標都將成為看淡樓市的因素，令市民情願待樓價跌定才入市，令有能力的置業者因擔心買貴樓而多等一會。在買家觀望、賣家想止蝕套現的情況下，樓市樓價便極可能陷入長期的下降軌，就像九八年到○三年的情況那樣，從高峯大跌六、七成還止不了血；不斷吞食上班族的畢生儲蓄，吞噬市民的消費力，抽乾企業的融資能力，令整體經濟奄奄一息。
沒有人能預計全球經濟下一波動盪何時來臨，可能是歐債問題，也可能是內地經濟硬着陸。這些危機隨時殺投資者及業主一個措手不及；再加上候任特首梁振英帶來巨大的政策、政治風險，看似一片好景的樓市其實殺機四伏，胡亂入市高追很可能成為樓蟹，無法翻身！
盧峯
周一至周六刊出
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