2010年7月26日 星期一

山頂超豪宅天價爭搶


山頂超豪宅天價爭搶


屬於本港最貴重豪宅地段的山頂區,近年持續有買家以高價搶奪「心頭好」,最矚目是近月易手的白加道三十五號Falconridge及貝璐道六至十六號兩項豪宅物業,兩者成交價共逾二十六億元。

李兆基擲18.2億矚目

今年五月恒地(00012)主席李兆基家族在私人拍賣場上,以高達十八點二億元成功擊退多名對手購入白加道三十五號Falconridge,每方呎樓面地價約六點八二萬元,可謂貴絕亞洲。李兆基孻子李家誠於投得地皮後透露,該地「會同爹哋等成家一齊住」,並強調是「千金難買心頭好」。該項目原由中建企業許世勳家族持有,佔地約五點三萬方呎,總樓面約二點六七萬方呎。

至於由太古地產持有的貝璐道六至十六號,月前亦以十點九八億元售予賭王何鴻燊四太梁安琪或有關人士,該項目總樓面僅逾一點七萬方呎,即每方呎做價高逾六點一七萬元,當時創下亞洲不可分割洋房呎價新高。上址現建有六幢三層高獨立屋並設有泳池,每月租金總收入逾一百萬元。

除私人出售的豪宅項目創天價外,政府拍賣的同區地皮亦獲發展商爭奪,對上一次政府拍賣山頂地皮已追溯至○六年,當時加列山道十二號以十八億元成交,高於勾地價達一點三四倍,每方呎逾四點二萬元。

山頂近年豪宅項目成交
白加道35號Falconridge

總樓面:約26,700方呎
成交價:18.2億元
每方呎樓面地價:逾6.8萬元
買家:恒地李兆基家族

貝璐道6至16號

總樓面:約17,800方呎
成交價:10.98億元
每方呎樓面地價:近6.2萬元
買家:何鴻燊四太梁安琪或有關人士

種植道59號雙號屋

總樓面:約4,800方呎
成交價:2.5億元
每方呎樓面地價:逾5.2萬元

普樂道16號

總樓面:約7,200方呎
成交價:3.5億元
每方呎樓面地價:逾4.8萬元

加列山道12號

總樓面:約42,700方呎
成交價:18億元
每方呎樓面地價:逾4.2萬元
買家:新地


2010年6月28日 星期一

佐敦藍馬商業中心全幢1.25億元獲垂青 - The Lamma Centre, No. 13-15 Parkes Street, Jordan, Kowloon.


藍馬商業中心

全幢買賣氣氛熾熱 市場追捧不絕 挾廣深港高鐵項目 佐敦藍馬商業中心全幢1.25億元獲垂青28/06/2010
 
市場對全幢物業的追捧意慾持續上升,接連錄得全幢物業成交個案,繼尖沙咀柯士甸路28號全幢以約1.21億元及柯士甸道108號全幢以約1.5億元成交後,美聯旺舖助理營業董事伍賢明表示,該行剛促成一幢位於佐敦的全幢商廈成交。

伍賢明稱,上述成交物業為佐敦白加士街13至15號藍馬商業中心全幢,樓高17層,總樓面面積約2.38萬平方呎,成交價1.25億元,平均呎價約5,267元,以連同租約形式交易,該幢物業現時每月租金收入約42萬元,租金回報率約4厘。據悉,原業主一向垂青全幢物業,現時尚持有天文臺圍8號全幢。至於上述藍馬商業中心全幢是於07年底以約9,200萬元向藍馬集團購入的,持貨3年多,帳面獲利約3,300萬元,升值約三成多。事實上,原業主向來惜貨,議價空間極小,惟新買家出價積極,最終為求買得心頭好,追價至業主意向價達成交易。

伍氏補充,新買家為本地商人,具豐富物業投資經驗,是次購入上述物業打算作長線投資。佐敦及尖沙咀一帶未來發展前景可望進一步看好,廣深港高鐵項目正式上馬,通車後,西九龍將會是中港商旅焦點。而且,高鐵總站擬興建的零售及甲級商廈項目,亦會發展為本港的新地標,強化西九龍的商業核心區地位。西九臨海至尖中一帶的面貌有望提升,帶動物業潛力看高一線。


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美聯工商舖 (商業、工商、商舖)美聯工商舖 (商業、工商、商舖)

2010年6月8日 星期二

中環出更:楊明標鍾情綠寶石勞力士



中環出更:楊明標鍾情綠寶石勞力士

戴名錶係成功男士象徵。見盡無數名錶嘅東方表行創辦人楊明標,到底喜歡甚麼錶?答案原來係鑲有綠寶石嘅勞力士。




楊明標早前獲頒「世界傑出華人獎」殊榮,攞獎係喜事,標叔穿上筆挺西裝上台領獎,不經意露出腕上金光閃閃嘅名錶。

係乜錶呢?原來係勞力士。標叔話,隻錶買咗六、七年,特別之處係錶面數字以十二粒閃爍生輝嘅綠寶石代替,綠寶石係矜貴寶石,價值與日俱增,當年購入時不過廿幾萬,如今已升值至三十幾萬,戴錶仲有錢袋,真有眼光。

今年七十四歲嘅標叔,係錶界傳奇人物。一九五一年加入錶行做學徒,由掃地、打雜做起,今日已成為錶業龍頭,錶行版圖由香港伸延至深圳及內地多個城市。佢分享成功之道話,全靠穩打穩紮,從來唔炒樓炒股,有錢就買物業,等錶行唔使擔心租金,發展自然得心應手喇。

卓妮

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2012年05月15日(二)

中環出更:楊明標獲中大院士 全家到賀撐場

尋日中文大學頒授榮譽院士,表揚對大學有長期貢獻嘅社會賢達,今屆獲得殊榮嘅人來頭猛,好似東方表行創辦人楊明標、利希慎家族後人利漢楨,以及維他奶家族後人羅德承等,佢哋唔少親友都現身到賀,非常熱鬧。


標叔尋日戴住價值七萬元嘅新錶閃耀登場,佢笑言好跟得上潮流,一有新貨就會買。標叔愛妻、三位千金及公子楊衍傑(Dennis)都嚟捧 場,幸福滿溢。Dennis近年已接管父業,佢話現時錶行生意唔錯,不過舖租加幅驚人,銅鑼灣店更加租近一倍,會考慮買物業抗加租。Dennis話,今年 初錶業交投淡靜咗啲,不過內地市場需求依然大,預料年底會有好轉。

利漢楨撐創作自由

利漢楨係著名旅美藝術家,亦係中大兩院嘅藝術顧問,雖出身名門,卻選擇浪迹天涯,旅美期間,一架大貨車裝住幾千本書,就係咁歷遍東西,從來唔用手機同電腦。講到本港藝術發展,利漢楨慨嘆香港社會過於急功近利,唔少人未學行先學走,其實無論繪畫定建築,基本功一定要學好。
對於二次創作,利漢楨笑言,呢樣嘢已經唔係新鮮事,早喺五、六十年代已經有o架啦,只不過當時叫「執人口水尾」。佢話,二次創作冇話好唔好嘅,睇你buy唔buy嘅啫!好似書法咁,大家都係模仿前人嘅筆迹,咁又算唔算侵權呢?佢覺得創作需要自由,毋須立例打壓嘅。
卓妮

 

2010年6月5日 星期六

海怡半島深灣軒 近看南區貴氣海景



 深灣軒屬區內樓齡最新物業,2房入場費由$390萬起。 (馮漢柱攝、部分圖片由代理提供)
深灣軒屬區內樓齡最新物業,2房入場費由$390萬起。 (馮漢柱攝、部分圖片由代理提供)

 海怡半島規模為區內之冠,平均呎價$6,400。 (馮漢柱攝、部分圖片由代理提供)
海怡半島規模為區內之冠,平均呎價$6,400。 (馮漢柱攝、部分圖片由代理提供)















































2010年06月05日 星期六


置業家居


海怡半島深灣軒 近看南區貴氣海景



鴨脷洲除了藍籌屋苑海怡半島外,還有新晉的深灣軒,兩盤均臨海而建。海怡半島無論景觀、間隔及會所設施選擇均多元化,入場費較低,深灣軒則勝在樓齡只有6年,而且九成單位望海景。港鐵港島南綫最快於2015年通車,令物業升值潛力大增,無海不歡的買家不妨考慮。

鴨脷洲與香港仔一帶私人大型屋苑不多,區內樓齡最新的有南灣御園,不過物業屬單幢式,只提供180伙,放盤選擇較少。香港仔中心554呎2房入場費只$220萬起,屬區內最平,交通購物配套亦不俗,不過樓齡逾28年,會所設施欠奉,未必吸引注重會所的一群。

海怡半島屬區內最具規模的物業,提供近萬伙,配套齊全,猶如一個小社區。屋苑樓齡約15至19年,部分單位享南丫島一帶優質海景。至於新地深灣軒樓齡只有6年,屬區內最新屋苑,加上九成單位享海景,亦深受年輕買家歡迎。EPRC(經濟地產庫)資料顯示,深灣軒新近一年錄得187宗成交,流通率高達18%,高於海怡半島的6.5%,反映物業交投暢旺。樓價方面,深灣軒5月平均呎價$7,000,較去年6月呎價$5,717,上升22.4%。至於海怡半島則由去年6月$5,441,升至5月$6,400,一年升幅17.6%,以深灣軒走勢較佳。

業主硬淨 僅輕微議價

自政府於4月下旬公布「9招12式」後,區內市況亦隨大市放緩,但山頂白加道地皮以每呎樓面地價逾$6.8萬成交,亦對業主的心態有影響,中原助理區域營業經理王昭康表示,近兩成海怡半島放盤業主心態回軟,議價空間約有3至5%,不過不少業主認為現階段屬短期調整,加上投資者比率不高,故市況較靜時亦無大幅割價。

買家方面則相對觀望。屋苑最新錄得一宗減價成交,單位為海怡半島33座中層A室,面積666呎,成交價$360萬,呎價$5,405。原業主本來叫價$375萬,最終減價$15萬沽出,減價幅度約4%。雖然減價沽貨,業主帳面亦獲利$153萬,單位升值74%。屋苑於5月錄39宗成交,九成屬用家入市,較4月全月51宗急跌23.5%,平均呎價則由$6,500下跌1.5%至$6,400,與港島區同樣臨海而建的杏花邨平均呎價$6,483相若,海怡半島低出1.3%。屋苑約有735個買賣放盤,每呎叫價$6,800。

深灣軒5月錄8宗成交,較4月份17宗下降52.9%,平均呎價則由$7,800下調至$7,000,跌幅10.3%,主因是本月成交當中5宗屬2房成交。

美聯物業營業經理梁永新表示,深灣軒不少業主觀望南灣的開售帶動樓價上升,加上屋苑以用家主導,投資者亦屬長綫持有,租務回報亦有3.4厘,故現階段只有部分希望「平買平賣」的業主,才可能有較大的減幅,否則一般業主只有2至3%,與買家期望5至8%有距離,故5月成交量明顯放緩。屋苑新近錄得一宗成交,單位為2座中層C室,782呎,以$660萬成交,呎價$8,440。據悉,原業主原以$680萬放賣,後見市況轉淡,但又欲換樓,故減價$20萬沽售。深灣軒約有180個買賣放盤,每呎叫價$7,500。

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兩大物業簡介

臨海而建︰

海怡半島與深灣軒均臨海而建,海景質素亦不俗。海怡半島的海景單位主要集中在1至3期,向南至西面的單位主要望南丫島一帶海景,景觀優質,近期平均呎價約$8,300;至於向北及東北的單位,雖亦能望及香港仔一帶海景,不過亦兼望墳景,呎價約$6,400。其餘景觀包括內園及商場景,由於樓與樓之間有一定距離,景觀不算侷促,呎價約$5,600起。

深灣軒鄰近鴨脷洲大橋,物業呈一字形排開,近九成單位望海,向西北享香港仔海景,平均呎價$6,400。向東南則享深灣遊艇會海景,並可遠眺海洋公園,平均呎價$7,700。不過物業向東南單位部分受海旁道新地項目南灣阻擋,當中以1座單位影響最大,買家宜作實地考察,而物業少部分低層向香港仔方向單位,景觀受附近樹木阻擋,不過景觀亦不算侷促。

交通配套相若︰

兩個物業均鄰近巴士站,亦自設會所,交通配套相若。深灣軒會所設施較新,不過管理費亦較高,每呎為$1.65;海怡半島則為$1.2,提供兩個會所,玩樂設施相對多元化,但住客先要繳交$700按金才可成為會員。

海怡購物較便捷︰

海怡半島自成一隅,購物基本上不假外求,物業自設商場及街市,分別位於東西兩翼,內設各式商店、快餐店及超市等,住客只需步行3至5分鐘可達,非常方便。而深灣軒屬純住宅設計,不設商場,樓下只設有幼稚園及一間食肆,購物可選擇步行至鴨脷洲大街街市,需時約10分鐘,亦可乘巴士或專綫小巴往香港仔中心,車程約10分鐘,或步行15分鐘至利東街市,配套略遜於海怡半島。

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睇2房

海怡半島 2房632呎起

海怡半島單位戶戶大廳呈鑽石形,放置傢俬較花心思,不過勝在大廳不設窗台,增加可用空間,故平均實用率亦高達八成左右。物業2房佔31.5%,分布在1、3及4期,面積由632至755呎,當中,供應最多及最受歡迎的,屬區內獨有的2房(連套房)加多用途房間隔,因連套房之餘,多用途房亦設窗戶,可闢作書房,不過缺點是多用途房或睡房略見角位,或需訂造睡床。

物業最細的2房,面積由632至679呎,分布在1及4期,望內園及海景為主,不過望海同時兼望墳景,該間隔亦屬一大一細房設計,實用率達80.3至84%

5月海怡半島錄得12宗2房成交,呎價由$5,800至$6,200。現時約有160個2房買賣放盤,每呎叫價$5,200至$7,000,入場費由$350萬起,較深灣軒入場門檻低。

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深灣軒 2房佔近八成

深灣軒的分層單位,無論2房及3房,大廳均呈長方形,廳房均有窗台,只有3座設有露台,方便賞景。不過物業廚房略見角位,實用率由75.2至78.2%,遜於海怡半島。物業2房由628至670呎,佔屋苑供應近八成,而面積643至645呎,分布於各座A、B、E及F室的2房間隔供應最多,佔整體五成,該則2房空間均充足,設短走廊位及玄關,面積較細的房間,設有直角窗戶,可望兩邊景。

至於物業另一種2房,面積由638至642呎,分布在1座D、G室、2座G室及3座C室,其中一間睡房面積較細,間隔亦實用。不過代理表示,該類單位被同屋苑的單位阻擋,觀景角度較窄,受歡迎程度不及前者。

深灣軒5月錄5宗2房成交,平均呎價$6,500。現時約有120個2房買賣放盤,每呎叫價約7,700,最平放盤入場費$390萬。

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睇3房

海怡半島 部分3房可作4房

海怡半島3房由760至1,121呎,全部連套房,面積較大的更附設多用途房。當中3房(連套房)加多用途房間隔選擇較多,佔整體供應的37.7%,部分多用途房面積較大兼不設角位,除了可放雜物外,亦可放置單人床,作4房使用,間隔靈活。最優質、面積最大的逾千呎單位,分布在13A、15至17、21、22座E至H室,以及18、19座G及H室,最大賣點是戶戶享南丫島方向海景,當中1,093至1,107呎的單位,3間睡房望相同景致,多用途房呈方形,實用率逾80%,屬手頭資金充裕的換樓客之選。

至於3房(連套房)間隔,亦佔整體的逾三成,當中769至790呎單位,以一大配兩細房設計,主人套房空間充足,與800餘呎單位大房相近,呎數與深灣軒3房(連套房)相若,不過實用率較高,達82%。

海怡半島5月錄得27宗3房成交,呎價由$5,700至$7,800。3房買賣放盤約有249個,每呎叫價$6,200至8,000。776呎3房(連套房)及逾千呎3房入場費分別為$350萬及$750萬起,前者叫價低於深灣軒的2房。

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深灣軒 千呎戶罕有放盤

深灣軒3房間隔有3種,為淨3房、3房(連套房)及3房(連套房)加工人套房,面積由754至957呎,以望深灣遊艇會海景為主。當中以3房(連套房)供應最多,佔整體供應的12.5%,該間隔清一色782呎,廳房均四正。物業亦提供海怡半島所缺的淨3房間隔,分布於3座G室,面積754至769呎,望香港仔方向海景,實用率76至77.2%。至於3房(連套房)加工人套房戶,只設於3座H室,呎數由942至957呎,屬屋苑最大間隔。

5月深灣軒只錄得2宗3房成交,其中2座中層C室,782呎,以$660萬成交,呎價$8,440。3房買賣放盤約有60個,每呎叫價$8,500。代理表示,由於最大面積3房多為用家自住,放盤罕有,只有2至3個,入場費由$960萬起,呎價逾萬。至於3房(連套房)入場費則由$580萬起。

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港鐵 + 新盤 雙重利好

由鴨脷洲至港島各區,大部分公共交通路綫都需要經過香港仔隧道,繁忙時間難免塞車,不過港府已落實興建港鐵港島南綫,共有5個車站,包括金鐘、海洋公園、黃竹坑、利東及海怡半島,未來由海怡半島站前往金鐘車程只需9分鐘,最快2015年通車,屆時港島南區對外交通將可進一步改善。

另外,鄰近深灣軒的新盤南灣,市場預期最快可於7至8月推售,以早前發展商公布的資料,1及2座2,400至2,600呎單位首批意向呎價$2.5萬。

如果新盤有價有市,將對同區二手價起刺激作用。

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海怡半島小檔案

發展商︰和黃

地址︰鴨脷洲海怡路1至23號A;怡南路25至33號A

樓齡︰15至19年

座數︰4期共34座

單位總數︰9,812個 (包括42個頂層特色戶)

單位建築面積︰分層631至1,121平方呎;頂層特色1,107至1,630平方呎

實用率︰78.4至86.8%

間隔︰分層2房2廳、2房2廳(連套房)加多用途房、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)加多用途房 2房2廳、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及工人套房

每呎管理費︰約$1.2

設施︰2個會所,設施包括游泳池、室內壁球場、室內羽毛球場等

可否養狗︰否

車位月租及售價︰月租由$3,000至$3,800,售價$55萬至$80萬

校網︰小學校網18區;中學校網南區

最近一年流通率︰6.5%

5月平均呎價︰$6,400

平均呎租︰$22

回報率︰4.1厘

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深灣軒小檔案

發展商︰新鴻基地產

地址︰香港仔鴨脷洲徑3號

樓齡︰6年

座數︰3座

單位總數︰1,040個

單位建築面積︰628至957平方呎(標準單位)

實用率︰75.2至78.2%

間隔︰2房2廳、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及工人套房

每呎管理費︰$1.65

設施︰住客會所,設施包括室外游泳池、健身室、羽毛球場、籃球場、乒乓球場、舞蹈室、香薰按摩、英式桌球室、宴會廳、鋼琴室、蒸氣浴室等

可否養狗︰可以

車位月租及售價︰月租由$3,600至$4,000,售價$100萬至$120萬

校網︰小學校網18區;中學校網南區

最近一年流通率︰18%

5月平均呎價︰$7,000

平均呎租︰$20

回報率︰3.4厘

撰文:胡卓雯



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