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2022年8月3日 星期三

九倉山頂種植道1號錄內部轉讓

 


九倉山頂種植道1號錄內部轉讓 共涉15幢洋房 成交價2.72億至5.85億



九倉旗下山頂種植道1號第1至3期,剛錄內部轉讓個案,據成交記錄冊顯示,共15幢洋房於上月29日易手,成交價由2.72億至5.85億元,最貴為第3期Plantation Drive A號洋房,作價為5.85億元,買家均為發展商關連人士。

 

記者:李偉航






2014年1月28日 星期二

羅素街8號拆售 1.32億入場 推10層樓面 獲9宗預留 - Russells Street, HK.







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羅素街8號拆售 1.32億入場

推10層樓面 獲9宗預留



 銅鑼灣羅素街8號拆售10層樓面,初步反應熱烈。 (資料圖片)
銅鑼灣羅素街8號拆售10層樓面,初步反應熱烈。 (資料圖片)




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2014年01月28日 星期二
  
地產


銅鑼灣羅素街罕有拆售項目,而里昂證券即將拆售羅素街8號,昨日推出價單,扣除優惠後每層售價入場費約1.32億元,呎價由2.8萬元起。

消息稱初步已獲9宗預留,收集出價後下月進行抽籤。
里昂證券拆售銅鑼灣羅素街8號在即,昨日基金方面會見本地4間大型代理行,今日亦將接觸各間測量師行。

下月初截票 料超額認購
昨業主正式推出項目價單,是次基金將推10至20樓合共10層樓面,每層面積均為4,718平方呎,叫價由1.45億元至1.49億元,呎價約3萬元起,而由於是次推售,業主提供8.5%印花稅回贈,故實質呎價低於3萬元,最平樓層為10樓,扣除優惠後定價約1.32億元,呎價約28,121元,而最貴單位為20樓,扣除優惠後定價1.36億元,呎價28,994元。

羅素街地舖呎價屬天價,地段極少有拆售項目,是次項目扣除優惠後,呎價低於3萬元,代理透露初步反應極為理想,獲9宗預留,多屬認購一層樓面,下月初截票。代理指業主推10層樓面,料超額認購,2月8日開售時,將以抽籤形式分配。

皇廷廣場 呎價8300元沽
里昂證券上月初以18億元購入羅素街8號Shama服務式住宅,並改裝成舖位拆售,估計沽出10層樓面後,已可套現逾15億元,而基金仍保留6至9樓、以及21至29樓多層收租。

商廈成交方面,消息稱,觀塘皇廷廣場低層E及F單位,面積約1,997平方呎,以約1,675萬元易手,呎價約8,300元。


撰文:梁建國


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月租900萬 Prada進駐羅素街

2013年09月14日



■有指Prada洽租有關樓面(虛線示),主要來自花旗現租用的地下1號舖至1樓全層。 
黃偉傑攝


【本報訊】過去數年一直是金飾鐘錶雄霸的銅鑼灣羅素街,隨着國際皮革品名牌陸續進駐,將跟尖沙嘴廣東道分庭抗禮。其中由玩具大王蔡志明持有的Plaza2000,便以月租約900萬元、年租過1億元租予Prada,估計最快明年中可進場。
蔡氏昨回覆表示,Prada確跟公司洽租有關樓面,不過,他並未了解租金及所涉樓面。而有消息透露,Prada今次洽租的樓面主要來自花旗銀行現租用的地下1號舖至1樓全層,加上部份地舖(莎莎)及寫字樓樓面,合共約1.5萬方呎,以便其打造成銅鑼灣的旗艦店。
以出租價計算,以平均手袋賣3萬元計算,即平均每天只賣十個便可頂到租金支出,Prada昨並未有作出回應。
花旗銀行現以約115萬元租用的樓面,租約將在今年底到期。業界估計,由收場至Prada可正式營業,相信至少要半年時間。而根據Prada官方網址,其現時的銅鑼灣分店在崇光百貨之內。

恒地鰂魚涌舊樓欲建商廈

早前九倉將時代廣場地下UA戲院收回,拆細為3間巨舖,分租予Channel、Tiffany及LV,前兩者即將開業,未來加上Prada,集中羅素街頭段為名店,近波斯富街尾段則為鐘錶舖,將可跟九龍名牌街廣東道各相輝映。

此外,由恒地(012)收購的鰂魚涌852至852號舊樓及毗鄰金馬大廈,可能基於政府有極多針對住宅物業的打壓措施,遂欲將其重建為商廈,並用盡15倍地積比。不過,恒地在申請中指,地盤附近有殯儀館,其中一邊又面對英皇道,周邊有其他住宅大廈,會影響景觀。但如發展商廈,有關因素變得次要。


整個地盤佔地約1.77萬方呎,恒地欲重建為在3層地庫上,建1幢高27層商廈,總樓面約26.58萬方呎,其中1.81萬方呎為零售食肆樓面。
另億京發展昨拆售荃灣海盛路TML廣場車位予該廈的買家,但規定買家必須已購入5,000方呎樓面或以上才有資格認購。每個私家車位售120萬元,輕型貨車車位每個售200萬元,大貨車車位售240萬元。


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2013年6月27日 一線街舖

羅素街3樓叫租90萬


英皇集團旗下的銅鑼灣羅素街8號3樓全層招租,意向月租90萬元,面積6738方呎,附76呎闊櫥窗,正對時代廣場,意向呎租133.6元。







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羅素街舖租問鼎全球第一 

2012年06月21日






本港核心區地舖租金貴得驚人,銅鑼灣羅素街及中環皇后大道中呎租水平之高,更分列全球第二、三位。業界相信,今年舖租可升一成之餘,明年亦可升一成,攀升至全球第一指日可待。

世邦魏理仕商舖服務資深董事連志豪指出,全港最貴租的羅素街地舖,每錄得新成交,呎租俱逾千元。由於亞洲區屬於消費新興勢力,更多歐美品牌依然伺機打入本港市場「掘金」,所以對租用核心街舖需求仍強大。

挑戰紐約第五大道

他估計,今年租金料可升一成,而來年預期增長會放慢,但亦有10%以內升幅,相信可在明年超越目前全球商舖租金最貴的美國紐約第五大道。

據去年中發表的「高力國際2011全球零售焦點」物業報告,截至去年首季羅素街呎租達981元,按年升25.6%,踢走法國巴黎香榭麗舍大道成為全球商舖租金最貴街道第二位。而美國紐約第五大道滙集世界知名品牌,如 LV、 Prada等奢華高級消費品,頂級零售商舖租金冠絕全球,呎租達1398元。預期最新一份報告會在短期內發表,羅素街能否成為全球第一,將有分曉。

過去一年羅素街一帶錄得不少矚目舖租成交,呎租逾2000元,鐘錶品牌 Swatch連續承租多個舖位,態度積極。目前街內舖位短缺,業主叫租進取,如羅素街38號金朝陽中心地下一個舖位,約856方呎,目前以280萬元租出,呎租達3271元,較舊租高出1.8倍。




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麥當勞恐絕迹羅素街

2013年02月01日


    許多年輕人在羅素街麥當勞打躉。 麥永健攝


【記者程俊華、陳家雄報道】銅鑼灣商舖租金全球最貴,飲食業根本難有容身之所,羅素街碩果僅存有地舖入口的餐廳麥當勞,租約年底屆滿,業主英皇國際(163)有意大幅加租67%至月租150萬元,未知能否捱過加租狂潮。

月租90萬加至150萬

位於銅鑼灣羅素街8號地下及1樓的麥當勞,是香港第40間24小時營業的分店,在2006年底開幕,佔地7,041方呎,實用面積逾5,000方呎,租約會在今年11月到期。業主英皇國際執行董事張炳強透露,租金會跟實際市況調整,雖然同區樓上舖呎租逾100元,但上址有獨立入口,料呎租要300至500元,以此推算,月租將最少加至150萬元。

麥當勞當年租用該舖時,月租68.8萬元,經兩次續租後已加到90萬元水平,累積加幅逾三成。不過,最新意向加租幅度達66.7%。以新月租推算,餐廳要每小時售賣99個價值21元的巨無霸套餐才夠交租。

張炳強慨嘆,「以前羅素街都有好多嘢食,但係𠵱家有地舖入口應得番呢間,其他都要上樓,如果佢哋(麥當勞)交到租,都盡量留番個位畀佢。」

晚上6時30分,羅素街的麥當勞仍然人頭湧湧,座無虛席,有旅客、上班族、學生哥、情侶,有的年輕人三五成群,叫幾杯汽水、雪糕,就圍在一起談天。

問到其中一對剛完成課外活動的中學生,離校後都要上來這間麥記打躉,高同學表示,附近沒有閒坐的地方,惟有來這裏,隨便叫個套餐,便可以坐上一會兒。當他聽到這裏的舖租由每月90萬元,有機會加到150萬元的消息,當堂「O晒嘴」!食客吳小姐表示,「舖租要150萬都算幾貴,應該要其他分店cover番,如果賣2,000幾個餐先等於月租,幾荒謬!」

十年前的羅素街仍有不少地舖食肆,如池記、許留山、肯德基等,但已逐一被踢出,就連毗鄰的前肯德基都在兩年前被花旗銀行搶高近七成的115萬元租逼走。而在貴租下,過去數月已有尖沙嘴山林道、杏花邨等四間麥當勞分店結業。


150萬舖租 市民嘆荒謬

何小姐:
「這間麥當勞近地鐵站,環顧四周好似再冇第二間。月租150萬,不出奇,這裏是銅鑼灣。」

吳小姐:
「舖租150萬都幾貴,應該要其他分店cover番。賣2,000幾個餐先等於月租,幾荒謬!」





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2012年05月17日 星期四
要聞

 

羅素街舖闖新高 呎租叫3200

開價月租280萬 較舊約升1.8倍

舖位租金升上天價,但高處未算高,業主仍然心紅。消息指,金朝陽(00878)銅鑼灣羅素街地舖,租約明年到期,業主現提早接受預租,開價每月280萬元,以該舖面積856平方呎計,呎租逾3,200元,將挑戰羅素街呎租新高。

銅鑼灣羅素街舖租全球第二貴,惟升幅似乎未盡,零售商仍積極搶位。市場人士透露,羅素街38號金朝陽中心地下舖位,現由水晶首飾店Swarovski承租,月租約100餘萬元,租約至明年3月屆滿。業主金朝陽近日已把該舖推出市場預租,意向月租為280萬元,較舊租提價1.8倍。

現租金百萬 明年3月屆滿
據了解,該舖面積約856平方呎,若最終以280萬元租出,呎租高達3,271元,單以呎租計,屬罕有舖位呎租突破3,000元大關個案。即使本年亦有銅鑼灣景隆街找換店以呎租逾3,000元續租,惟該舖面積僅50平方呎,指標性不高。若是次舖位租出,可為本港舖位市場創出新指標。據估計,以是次租金水平,以及舖位的位置計,相信不離名牌鐘錶珠寶品牌可爭奪。

對上一次零售核心區舖創出天價舖租,均出現於羅素街。去年羅素街58號舖,獲LVMH旗下鐘錶品牌Zenith以呎租約2,800元租用,

對於商舖租金高企,高力國際商舖服務部董事麥海倫指,即使近期有零售商稱生意額升幅放緩,惟整體零售數字仍平穩增長,而羅素街享傳統優勢,深得內地客歡迎,而該地段舖位實在有限,成兵家必爭之地,亦少有舖位年內再放租,故令業主仍然心紅,叫租進取。

金朝陽中心重組 租增2倍
近年金朝陽為旗下金朝陽中心進行舖位租戶重組,換上Burberry、Omega等國際品牌開旗艦店後,租金收入大增2至3倍。

本年羅素街錄得數宗租務成交,如莎莎(00178)以每月約250萬元(較舊租高1.5倍)租用二千年廣場地舖,面積約1,510平方呎,呎租約1,656元。另二手名牌店Brand Off,亦以月租110萬元(較舊租高1倍)呎租約1,100元,租用羅素街地舖。

銅鑼灣今年有希慎廣場開業,零售品牌由羅素街搶舖,蔓延至啟超道及利園山道一帶,租金拾級而上。消息稱,銅鑼灣啟超道一地舖,原由藥房以45萬元租用,現由新租客以約150萬元搶租,面積約600平方呎。

撰文:梁建國
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2013年12月27日 星期五

新世界高價購吉祥舖 加快重建



新世界高價購吉祥舖 加快重建


2013年12月27日














新世界高價購吉祥舖 加快重建



為加快舊樓收購,新世界不惜以每呎2.8萬元高價,收購鰂魚涌吉祥大廈內街兩個地舖,收購價較比鄰舖位高出90%至1.3倍,有助於加快統一有關地段業權。

收購歷時逾8年時間的吉祥大廈,發展商新世界與周大福於去年取得突破,並將該廈分為10個不同地段提交強拍申請,當中英皇道724及726號、七姊妹道217及219號兩個地盤,由發展商透過強拍以3.19億元統一業權。

收購逾8年 分10地段申強拍
至於其餘8個已申請強拍的地盤,發展商亦加快收購進度,不惜斥高價收購,最近成功以2,550萬元收購B9號及C14號兩個內街地舖。

以位於禮信街內街盡頭的C14號地舖為例,EPRC經濟地產庫資料顯示,早前以1,200萬元獲收購,以該舖實用面積433平方呎計算,收購呎價高達2.77萬元,比較比鄰的C13號舖,於2010年時收購價只有550萬元,發展商出價在3年內急增1.3倍。

雖然發展商出價極高,新世界在購入上述C14號地舖後,相信亦成功「拔釘」,已經完成七姊妹道225及227號、禮信街24及26號地盤的收購,令有待強拍的地盤減少1個至4個,包括英皇道704至710號、七姊妹道201號至207號兩個面積較大的地盤。

與此同時,發展商高價收購亦造就小業主大幅獲利,據土地註冊署資料顯示,C14號舖的原業主於1960年已購入該舖位,當時作價只是2.646萬元,只相當於舖位現時一呎的收購價,小業主持有53年,轉售獲利多達453倍。

至於另一個以1,350萬元易手的B9號舖,小業主則在29年前以24.5萬元購入,而現時轉售獲利54倍。

批建商住樓 改則申建商廈
由4座建築物組成的吉祥大廈,佔地達3.25萬平方呎,屬於區內罕有的大型舊樓重建地盤,由於所涉及的業權多達504戶,業權複雜,故此即使05年、06年已經有小業主發起聯合標售,但至今經過8年時間已經未能完全統一業權。


現時成功收購吉祥大廈8至9成業權的新世界,早於2010年10月已成功「趕發水」,獲批重建成兩座28層高商住物業,但早前發展商突然再入則改為興建1座26層高商廈(另設3層地庫),非住宅樓面約48.75萬平方呎,較原方案增加4成樓面。


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2013年12月20日 星期五

太古39億 購大昌行商業中心 拓鰂魚涌版圖 港島今年最大成交








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2013年12月20日 10:12


太古地產致力打造鰂魚涌太古坊商廈王國,該集團昨宣布,以39億元向中信泰富購入鰂魚涌大昌行商業中心,呎價約1萬元。

是次商廈收購,為本年港島區最大宗商廈買賣成交。
太古地產昨日公布,以39億元向中信泰富購入大昌行商業中心,太古地產行政總裁郭鵬表示,購物業有助進一步拓展辦公樓物業組合,鞏固公司於港島東的核心投資組合。

中信泰富沽出 呎價10025
據了解,是次收購中,太古地產將佔5成股權,其餘5成則由兩合資夥伴持有。據悉,由太古地產等組成的財團,已洽購物業多時,現最終達成協議。

大昌行商業中心位於鰂魚涌華蘭路25號,總樓面面積約38.9萬平方呎,以39億元成交價計,呎價約10,025元,屬市價水平。
物業於1998年落成,樓高28層,每層面積約1.3萬平方呎。租金方面,近期大昌行商業中心全層,面積約1.3萬平方呎,以每平方呎近40元租出,新租客為英美煙草。

至於主要租客上,去年原租用中環交易廣場的加拿大領事館,預租該行7至10樓合共4層,共約5.2萬平方呎,呎租約30元,成物業大租客之一。

近太古坊 利港島版圖整合
事實上,鰂魚涌一帶的商廈,幾近全數由太古持有,多年前起打造太古坊商業王國,於區內持有逾10幢商廈,而大昌行商業中心的位置,正是太古坊邊綫段,附近則為太古的港島東中心、多盛大廈等,故太古是次斥資購入大昌行商業中心後,可擴充其商業王國版圖,令旗下太古坊的發展更為完整。

雙倍印花稅影響大額買賣成交,本年整體全幢甲廈買賣不算多,港島區更是欠缺大額商廈成交,是次太古地產購入大昌行商業中心,涉及39億元,成為港島區最大額商廈成交。

One Bay East全幢45億售矚目
至於本年暫錄最大手商廈買賣,為宏利保險以45億元,向會德豐購入觀塘海濱道One Bay East西座全幢,呎價逾8,000元,宏利日後作集團總部。

至於港島區近年最大額商廈買賣,為去年農業銀行以48.8億元,向基金購入中環干諾道中50號全幢,作集團香港總部。


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2013年11月27日 星期三

Marinella - 合和胡文新 逾億購嘉華深9 實呎4.6萬元 富二代紛買樓投資




2013年11月27日 物業買賣

深灣9號4000萬內部轉讓

土地註冊處資料顯示,鴨脷洲深灣9號1座28樓B室,以4000萬元成交,實用面積1421方呎,實用呎價28149元。登 記買家為新奧(香港)氣化採煤投資有限公司(02688)(ENN (HONG KONG) COAL GASIFICATION MINING INVESTMENT LIMITED),董事為鞠喜林(JU,XILIN),劉志昂(LIU,ZHIANG),王玉鎖(WANG,YUSUO),楊宇(YANG YU)及于建潮(YU,JIANCHAO)。

原業主為鄭則鍔(CHENG CHAK NGOK)曾為該公司執行董事,估是次交易內部轉讓。



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新近入伙的深灣9號,最大賣點是坐擁開揚的深灣遊艇會一帶山海景色;而「冰之驕子」胡文新購入的第9座頂層複式A室,更可遠眺南中國海的無邊際海景。(劉焌陶攝)



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合和胡文新 逾億購嘉華深9
實呎4.6萬元 富二代紛買樓投資
文章日期:2013年2月15日


【明報專訊】儘管今年樓市被視為是風高浪急的一年,依然無損財力豐厚「富二 代」的入市意欲。因鍾情冰球運動而被形容為「冰之驕子」、現任合和(0054)董事總經理胡文新(主席胡應湘兒子),上月斥資1.068億元入市,但並非 購入集團自家出品的跑馬地樂天峯,反而看上由嘉華(0173)牽頭、坐擁南區全海景的香港仔新入伙豪宅深灣9號(下稱深9),一個實用面積為2345方呎 的複式戶(建築2931方呎),實用呎價4.55萬元(建築呎價3.64萬元)。合和發言人強調,「太子爺」今次購入單位不會短炒圖利,但未決定自住或長 線收租。


胡文新過去一直與家人居於渣甸山白建時道25號大屋,41歲的他至今仍然未 婚,可謂城中的鑽石王老五。土地註冊處資料顯示,胡文新以1.068億元購入的深9複式戶,位於9座頂層33、35樓A室;單位屬4房(3套房)間隔,另 連431方呎波浪型觀景平台。相對毗鄰的B室,胡今次購入的A室雖並非大單邊戶,但由於物業所處樓層夠高,故一樣坐擁深灣遊艇會、鴨脷洲一帶開揚景色,並 可遠眺南中國海的海景。


坐擁深灣海景 呎價屋苑第三高
不過,胡文新購入的深9複式戶,卻非屋苑呎價紀錄之最,而只是「屈居」第三 位。資料顯示,深9第6座、9座頂層另外兩個複式戶,去年就分別以實呎5.04萬元(建呎4.03萬元)、實呎4.95萬元(建呎3.96萬元)售出。深 9由嘉華、信置(0083)和南豐合作,前兩者各佔35%權益、後者則佔30%,目前已屆現樓。


合和﹕未決定自住或收租
合和發言人回應查詢時確認,胡文新購入深灣9號一個頂層複式戶;雖然未決定會保留自住還是作收租,但肯定會長線持有,不會作中短線炒賣。發言人並補充,是次並非胡文新首次在本港投資物業。


九十年代合和大減香港地產投資,轉投內地及亞洲基建,但近年已重返香港大展拳 腳,其中集團旗艦灣仔合和中心2期,於去年6月、即梁振英上任特首前完成補地價,涉資達37.2億元。此外,合和與信置及市建局合作、單位總數達1118 伙的灣仔利東街項目(即喜帖街),現待批預售,預計上半年可推。近月合和更擬將香港地產業務分拆上市,市值料逾200億元。


合和2010年6月推出的樂天峯(76伙),迄今估計售約55伙,其中頂層實用面積2508方呎複式A室(建築3236方呎),早前以1.32億元售出,實呎5.26萬元(建呎4.07萬元),創區內分層物業呎價新高。


明報記者 林可為


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胡母兩年20億掃舖位商廈 文章日期:2013年2月15日

【明報專訊】合和實業(0054)近年雖然並不熱中投地,但主席胡應湘家族卻 積極投資物業,其中胡應湘夫人、即胡文新母親胡郭秀萍,近年熱愛投資舖位及商廈等物業,兩年來斥資逾20億元掃貨,其中最重槌的可算是去年中,以5.9億 元向新加坡基金購入中環卑利街Shama Central服務式住宅,總樓面約5.19萬方呎,估計市值逾6.5億元。

胡太尤其鍾情購買舖位收租,去年9月更斥資5.29億元,向鄧成波購入金鐘力寶中心1樓及閣樓的銀行舖,面積逾2.87萬方呎。

5.9億購Shama Central最矚目
除大手掃貨外,胡太近年沽貨亦大有斬獲,包括2010年以4.4億元購入的中 環壹號廣場地下至6樓,先後合共以5.68億元沽出,持貨不足2年勁賺1.28億元或29%。另同區的威靈頓街新利大廈C號地舖,於2012年初以 7,480萬元沽出,持貨1年賺680萬元或10%。



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買樓食正升浪 富二代戰績不俗 文章日期:2013年2月15日

【明報專訊】今年股市料較往年走勢為佳,但若與樓市比較,磚頭自2008年金融海嘯後明顯跑贏股市。部分靠父蔭取得第一桶金的富二代,往往透過買磚頭作投資,其中不乏食正樓市升浪而大有斬獲。

中建企業家族許晉
亨戰績不俗,他於2007年樓市低位時掃入多個九龍站凱旋門 單位,近年已售出部分單位獲利,包括上月連沽兩伙套現約5050萬元,其中朝日閣中層B室以3780萬元售出,實用面積呎價達3.9萬元,創同類新高,許 氏持貨5年多,帳面勁賺1533萬元或68%。

許晉亨凱旋門凶宅仍賺200萬
許晉亨在低位入市,故即使持有的是凶宅,最終亦能獲利離場,他曾持有的朝日閣高層B室於2010年發生命案,但單位於2011年初以2800萬元沽出,雖然低當時市價約兩成,但帳面仍獲利200萬元或逾7%。

梁紹鴻沽會展勁賺3.1倍
此外,上世紀英商怡和買辦梁顯利之子梁紹鴻,以買賣舖位「起家」,有「舖王」 之稱,他一手創立大鴻輝,至今擁有逾230個舖位,今年更首度晉升福布斯香港富豪榜第25位,其中1997年僅以2423.5萬元購入的灣仔會展廣場辦公 大樓1405至07室,近月以9860萬元售出,帳面勁賺7436.5萬元或3.1倍。

霍文遜皇九 升值逾1倍
已故全國政協副主席兼超級富豪霍英東二房子霍文遜,近日亦大手購入豪宅,上月底就以1.365億元連購西半山蔚然42、43、45 樓A室3個單位,為施政報告後最大手掃入新盤個案。
此外,霍文遜與相關人士亦於09年5月以1.62億元購入中環皇九4樓全層,現市值料約3.5億元,升值逾1.1倍。


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2013年11月21日 星期四

【專訪】新世界打造品牌效應 套137億 楊文:明年推6盤 主打新東方臺柯士甸




 新世界發展營業及市務總監楊文認為,集團旗下樓盤於各方面均有要求,成功建立口碑。 (陳國峰攝)
新世界發展營業及市務總監楊文認為,集團旗下樓盤於各方面均有要求,成功建立口碑。 (陳國峰攝)







2013年11月21日 星期四

【專訪】新世界打造品牌效應 套137億

楊文:明年推6盤 主打新東方臺柯士甸

新世界發展(00017)今年繼續豐收,售樓套現逾137億元(截至本月20日),新世界發展營業及市務總監楊文認為,集團成功創立品牌效應,有助新盤銷售。
明年續售約6個項目(包括合作項目),共涉約2,787伙,主打北角新東方臺項目。
延續去年的售樓成績,新世界今年截至本月20日止,旗下8個項目,售出約3,200伙,成功套現逾137億元(見表),已超出去年全年的水平。對於在一手新例及多項辣招夾擊下,仍獲得理想的售樓成績,楊文指出,主要因為集團成功創立品牌效應。

鄭志剛帶領改革 引新管理文化
集團的品牌效應、主要由新世界執董兼聯席董事總經理鄭志剛帶領改革,並引入嶄新管理文化。楊文說,「鄭生給予團隊很大發揮空間,鼓勵創新思維,推崇intrapreneurship(內部企業家),每位員工均以其工作為自己的生意一樣
看待,工作便更有責任感,令員工工作更加投入。」

他續說,集團亦重視部門之間的團隊合作,每每能發揮協同效應、事半功倍,就旗下樓盤銷售而言,每次推售均得到New World CLUB、項目部、物業發展部、物業管理部、Sales Practice Team、法律部、IT、HR及培訓等部門大力支持,令樓盤銷售每個細節、流程均更暢順,更有助項目的銷情。

此外,楊文認為,集團旗下樓盤銷情理想的另一關鍵,為旗下樓盤引入高品質、設計、用料,以至售後服務等各方面均有要求、並成立Art Team,統籌項目的藝術品及舉辦展覽活動,着重售樓廠及示範單位所帶給參觀者的全新體驗,又定期跟項目部開會檢討產品設計及品質,以及與世界各地設計師合作,成功建立口碑。

新東方臺主打大單位 涉358伙
集團明年繼續積極推盤,主要有6個項目(包括合作項目)推出,提供約2,787伙,當中以位於北角新東方臺的收購重建項目最矚目,項目提供358伙,主打3及4房雙套單位,由於項目位於供應較罕有的港島區,故屬集團明年的王牌項目之一;另港島另一項目,位於堅尼地城的Eight South Lane亦於明年推售。
至於今年熱賣,夥拍會德豐地產合作發展的西南九龍柯士甸站上蓋項目 Site D,亦為集團明年的焦點項目之一,項目主打3房戶,提供691伙。其餘3個新界區項目,包括馬鞍山迎海‧星灣、元朗The Woodside及清水灣道項目。

應多建公屋居屋 取代辣招
對於2014年樓市走勢,楊文預期將會平穩發展,市場仍受多項利好因素支持,如息口低企等,惟辣招對樓市有一定影響,尤其是換樓客影響較大,故建議政府應就相關招數作出微調,令上車客可按需要靈活入市。並建議政府可增加土地供應,並多建公屋及居屋,以解決市民實質需求,取代推出辣招調控樓市。
近日發展商紛以貼市價售樓,他認為此趨勢會延續至2014年,發展商將視乎樓盤位置、客戶定位、決定採用不同銷售策略。而受辣招所限,未來新盤買家仍集中用家及長綫投資者。(系列四)

撰文:馮玉萍
系列名:發展商專訪




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2013年10月12日 星期六

資金何去何從?




資金何去何從?


百佳賣盤、電能(00006)分拆港燈上市,市場認為是李嘉誠部署撤資。但我們認為有另一個角度解讀事件---而關鍵仍然與美國的貨幣政策有關。

百佳、港燈有類似的特性:未必有高增長,卻是提供穩定現金流的業務,即所謂Cash Cow。
市場上類似的公司,包括中電及領匯(00823);電能、中電(00002)、港燈,幾隻高息股在過去一年的表現都理想,但都在在5月觸頂,近期表現跑輸大市。

高息股5月觸頂,理由是當時市場估計美國退市在即,市場利率將回升,收租股、高息股的股價便告回落。

量寬推手耶倫將接管聯儲局,美國政府停運,市場現時的主流意見,是「退市壓後,利率回升遙遙無期」;一些財經分析員已再度發表看好收租股的評論。

李嘉誠在現時出售兩隻Cash Cow,時機絕非最佳、卻仍然良好---市場對此類股票再度看好,因此叫價仍然高企。

值得留意的問題有幾個:分析員看到的,難度李嘉誠會看不到?

如果李先生也認為低息期長期持續,收租股會跑贏大市,他何不自己繼續持有?

一個可能的答案(似乎也是坊間主流意見):他真的要撤資,不在香港玩了。

另一個可能的答案:他未必認為低息期會長期持續,倒不如趁利率回升前,以好價賣出去減債。耶倫上場,市場憧憬低息持續,為李先生提供了不可錯過的放盤時機。

至於李嘉誠是否撤資(或者說,減少在港投資比重),要觀察的不是他是否賣出香港的業務,而是賣盤所得會如何使用。

套現所得如何使用是關鍵

百佳、港燈如順利賣盤,可套現700億港元左右;如果李先生稍後在海外市場有重大收購,那自然可說他減少香港投資比重。但資金有另外兩個運用可能性:其一是 減債;如果資金以減債為主,顯示李先生判斷低息期持續的時間比主流意見為短。

另一個可能性,是留下資金在香港伺機買平貨----港府急切增加土地供應,明年土地供應有機會明顯上升,如果外圍配合,例如說,聯儲局出乎意料地收水,持有大量現金的發展商便有機會以相對較低的價格購入平價地皮;而其他債務偏高的發展商,會欠缺彈藥與長和系競爭。

究竟事件會如何發展,可能要明年才見分曉,但單單以「撤資」作為李嘉誠要賣百佳、港燈的解釋;而沒有考慮其他可能性,分析便可能過於簡單。

上述兩個「撤資」以外的可能性有一個共通點:選擇在現時賣出高息股的人,對於利率走勢的判斷,極有可能與市場主流相反。

李先生的眼光如何,有大量往績可考,置業人士看到耶倫上場,歡呼可以繼續低息供樓之時,似乎亦不宜盲目樂觀。至於有高負債的港人,有否看到往後日子的可能發展?


王永偉
按計劃執行董事



 
 
2013年10月12日(星期六)