2013年10月28日 星期一

天璽特擊 推181伙呎價2.9萬 低市價逾一成 四重優惠破辣招- The Cullinan




天璽
地區:西南九龍
地址:柯士甸道西1號










Upload Date: 25/10/2013


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Upload Date:11/10/2013


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天璽

一座貨尾
皇鑽璽 3房及4房
星鑽璽 2房(有機會開放1房)
彗鑽璽 2房
二座全新貨
海鑽璽 2房,3房及4房

示範單位設於二座海鑽璽32樓
全層5個單位。


Upload Date: 8/10/2013





06-10-2013 價單第1號
12-10-2013 價單第1A號
16-10-2013 價單第1B號
21-10-2013 價單第1C號
27-10-2013 價單第1D號








天璽5宗大手成交曝光


九龍站天璽在開售首天沽出60伙,大手成交曝光,一手住宅物業銷售資訊網顯示,一組買家以近1.2億元購入5伙,用盡「1票購5伙」的限額。

另4組買家客購入2伙,成交價3418.385萬至5826.255萬元。
大手成交紀錄如下:
 

\(1)20B、20C、20D、26A、27B-1.11992515億
(2) 26B及26C室-4862.67萬
(3) 29A及27C室-4240.99萬
(4) 20E及29E室-3418.385萬
(5) 73A及75A室-5826.255萬







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天璽優惠抗辣招 減價新盤陸續有來?



2013年10月12日

  新一輪新盤戰一觸即發,天璽重推以平均實用呎價$2.9萬,低二手近一成四轟炸市場,兼提供多重優惠吸客,其中60伙即日抽籤發售。其餘新盤即時變陣加推及增加優惠迎戰,恒基曉珀更即時開放示位,迎接久違的旺市。

新地及港鐵發展的西南九龍天璽於上周日(6日)公布重推後首張價單,涉及181伙,佔項目尚餘單位約300伙約六成,以定價計,實用面積平均呎 價$29,098,定價最平由$1,283.7萬起。發展商原先只推出其中30伙供發售,鑑於入票反應理想,於周二(8日)上載更新版銷售安排,累推60 伙,於今日(12日)以抽籤形式發售。

新地副董事總經理雷霆早前表示,項目過去3年的一手成交實用呎價介乎$2.5萬至$4.2萬,首批單位均價較今年整體二手均價足足低13.7%(詳見定價解碼器),可見是次定價合理且具吸引力。

發展商為首批單位提供四重優惠,當中以回贈七成從價印花稅,反應較為熱烈,另雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BDS),以最高8.5%DSD及15%BSD共23.5%稅款計,即回贈樓價約16.45%。

  截至周四(10日),市場消息指項目累計收票1,200張,與即日抽籤的60伙比較,足足超額認購19倍,當中不乏名人及知名投資者,包括藝人蔡少芬、卓能集團主席趙世曾、前民政事務局局長何志平太太胡慧中、舖位投資者葉兆球及美聯集團董事黃子華等。


yoo Residence回贈DSD 截擊天璽

值得留意的是,今日抽籤形式發售的60伙中,有38伙屬「港人港樓」,佔此批單位約63.3%,更佔首批181伙約兩成一。「港人港樓」只限香港永久性居民 選購,並不接受任何公司名義買家購買,令港人買家成功揀樓的機會大增。此批「港人港樓」單位,實用面積介乎435至1,161呎,1房至4房戶均有供應。

受天璽低市價開價及推出多重優惠影響,周內其他新盤亦加快作出應對。其中,尚家生活旗下銅鑼灣yoo Residence除了於周二(8日)以原價加推15伙單位外,更向香港永久性居民的買家提供100%印花稅補貼,最高樓價7.5%;另向非本地買家提供 一半的BSD補貼(7.5%)及一半的DSD補貼(3.75%),即最高可回贈11.25%。

  置地北角上林周四晚(10日)更新價單,將原先12個月成交期延至24個月,並設有提早成交現金回贈樓價2至5%,買家另可選擇以$20萬購買發展商提供的裝修傢俬套餐或取得$330萬傢俬現金津貼。

另外,跑馬地黃泥通壹鑾於昨日(11日)上載30伙的首張價單,實用平均呎價$27,239,定價最平$796.5萬,其中15伙於下周六(19日)以抽籤形式發售,而位於上環李寶椿大廈的示範單位亦已開放予公眾參觀。

專家點睇:

劉嘉輝:天璽開價 成其他豪宅盤指標

  對於天璽以低於二手市價及提供多項優惠開盤,美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,天璽雖然屬餘貨項目,但對豪宅市場來說是辣招後重要的新盤,定價低會成為未來豪宅盤的開價指標,如果銷情不俗,料其他發展商會效法提供類似優惠。

對於發展商提供七成從價印花稅補貼,劉氏指豪宅市場本身有不少換樓用家,但政府推出買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)後令他們換樓成本增加,預計今次發展商提供補貼稅款,令買家付出的應邀付稅款減輕,可望吸引購買力回歸市場。

劉氏補充天璽以低價開盤,料削弱二手豪宅交投,但由於用家多具實力,除非財困,否則不會劈價出貨。


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天璽獲2000票 超額32.3倍


新鴻基地產(00016)九龍站天璽今晚8時截票,全日新增接近1000票,累收2000張,較明天可供發售的單位高出32.3倍,凍結資金6億元,成為一手新例後收票最多的新盤。
該盤走勢凌厲,公司名義及內地人士佔500票。
天璽明早替60個單位進行抽籤揀樓。



2013年10月11日(星期)


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天璽今晚截票 「巨無霸」解構


新地(00016)天璽首批推出181伙,以實用面積計算,平均呎價為29098元。
其中,最貴單位是20座第2區37樓B室,實用面積1437方呎,連平台498方呎,售價6813萬元,實呎47411元。

扣除基本14%折扣,實際售價降至5859.18萬元,實際呎價降至40773元。
這個「巨無霸」屬4房連雙套房間隔,適合三代同堂的大家庭。
經過玄關,便進入大廳,寬敞四正。

大廳外接498方呎露天平台,晚間可以在自己的「小天地」吹吹風,飽覽夜景。
值得一提,其中一間套房緊接天台,適合愛好寧靜的老人家。

另外,主要臥區位於單位的另一端,主人套房置於走廊的盡頭,間隔四正實用。
天璽晚上8時截止登記,明早10時開售。不過,這個單位並不在周六發售的60個單位之內。



2013年10月11日(星期五)


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天璽收票1000張 白韻琹觀戰


新地(00016)九龍站天璽明日截標,市場消息指,迄今接獲1000張票,較周六可供發售單位高出15.7倍,凍資3億元,成為一手新例實施後收票最多的新盤。

據悉,名人白韻琹今日出往天璽實地睇樓,又傳聞楊姓投資者大手入票。
另外,較早前傳賭王三太陳婉珍也大手入票,惟消息未獲證實。



 
2013年10月10日(星期四)
 

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新地微調策略 節省支出                 2013年10月9日 12:02





按圖放大


新地就天璽主動增加「港人港樓」比例,地產界人士指,背後目的非盡是增加港人入市機會,亦可能是見項目反應理想,故減省在印花稅補貼上的支出,是一種變相削減優惠的手段。

雖然新地是次推「港人港樓」的做法,可增加港人成功揀樓機會,惟最終得益者仍然是發展商。以現時的各種優惠計算,一個非港人買家選購天璽單位,帳面 折扣率最高可達3成。但由於新的安排只限個人名義入市,令該38個單位的買家根本毋須繳付15%的買家印花稅,換言之,須付的印花稅最高為8.5%的雙倍 印花稅。

分析客源 港客量充足
以新地補貼7成印花稅的優惠計算,扣除一部分非港人及公司客後,發展商最多只須繳付5.95%的雙倍印花稅(即8.5%的7成),連同新地會3%樓 價折扣;不選用二按再獲2%折扣;以及提早成交最高回贈9%樓價,新地提供的折扣率,即時變成最高約為樓價19.95%,不足兩成。

從剛過去的周日、一,天璽的睇樓量及準買家成分,便可揭示增推「港人港樓」的用意何在。當周日開價及公布優惠之後,其折扣幅度對不少投資者及內地客 來說,的確是相當震撼,所以項目在兩天獲大量睇樓客參觀,反應理想。加上印花稅補貼當中,買家印花稅(稅率為樓價15%)為今次補貼額最高的一環,自然成 為削優惠的首選。

新地經過兩日時間分析客源之後,認為已經入票登記的準買家,港客數量充足,甚至有「揀客」的餘地,繼而推出新安排節省支出,預計新地將會繼續「見招拆招」,按項目的反應而調整銷售部署。



 







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2013年10月7日 12:05

欄名: 新盤新聞

新地西南九龍天璽昨突擊開價,推181伙,平均呎價2.9萬元,較二手價低逾1成,並罕有推四重優惠,若全數 取得減價高達3成。

豪宅新盤戰白熱化,新地天璽主動以低價出擊,昨公布重推首批價單,共涉181伙,佔項目尚餘單位約300伙 約6成,按定價計算,入場價1,283.7萬元,實用面積平均呎價29,098元。發展商昨天起接受準買家登記認購 意向,市場初步接獲約20個準買家登記,將於本周六(12日)會以抽籤形式發售其中30伙(該30伙平均呎價 28,488元)。

周六抽籤形式售30伙

新地副董事總經理雷霆表示,天璽過去3年的一手成交,實用呎價介乎2.5萬至4.2萬元,可見是次定價合理且 具吸引力。付款辦法的設計以用家出發,也希望吸引部分父母為子女買樓的客戶。

據價單顯示,項目推出多款優惠,新地會買家可先按定價減3%,如不選用二按,則再減2%;另「靈活付款計 劃」,成交期達780天,如提早成交可獲現金回贈,150天成交最高回贈9%,即使選用630日成交期,也可獲 最低的回贈金額3%。單計上述優惠,定價折扣已達14%。

同時,發展商又推出高額印花稅補貼,買家購入時應付的從價印花稅(包括雙倍印花稅及買家印花稅在

,在完成交易後均可獲回贈稅額的7成。假設買家須付上述兩種稅項,再加上之前的折扣優惠,發展商減

 內)

 幅等於樓價3成之多。

雖然帳面折扣最高有樓價3成,但由於印花稅補貼部分的詳情,可能因不同買家而異,而且買家仍須自行繳付 印花稅額的3成,若以實際支出計,可獲的折扣率應約為25%(見附表)。

首創印花稅免息貸款

值得留意的是,是次天璽的付款辦法創多樣先河,例如項目雖以現樓推售,依然推出特長成交期,最長達900 天,相信屬一手現樓史上最長成交期。同時首創印花稅免息貸款,買家可向指定財務機構借貸須繳印花稅的7 成,於完成交易後的45天內還清,就可獲免息。

事實上,除上述各種優惠外,天璽昨天推出的價單,部分單位定價比今年1月一手同類單位成交價再低最少 5%。

例如新推出的21座5區(前稱星鑽璽)38樓C室,定價1,691.8萬元;而樓層較低的星鑽璽30樓C室,今年1月 則以1,777.5萬元成交,低層比高層貴近5%。

代理表示,今年以來天璽二手平均實用呎價約3.3萬元,最低約2.9萬元,換言之,是次定價較二手價低逾1 成。

天璽減價消息一出,區內甚至其他地區的豪宅代理,就馬上集中人手及時間,帶客前往該盤睇樓,九龍站一 帶的二手市道即時陷入冰封,甚至代理分行已沒有人手致電二手業主更新放售情況。