樓花3招 供應提速穩樓價

2012年08月28日 星期二

要聞

 

樓花3招 供應提速穩樓價

加快審批 寬樓花期限制 縮短建築期

增加土地供應僅遠水難救近火，倘能縮短建築期、放寬樓花期及加快審批售樓紙，三管齊下，料未來5年，平均每年約1萬伙樓花供應，可加快1至2年釋出市場。單計加快審批售樓紙，已可令5,500伙樓花即時推售。

政府近年的房屋政策，主要是透過增加土地供應，令私樓的長遠供求得以平衡，但這難以應付即時市場上的強勁需求，故應考慮加快樓花供應，才是有效增加短期供應的措施。
待批預售新盤 涉9088伙
其中一個最直接增加房屋供應的方法，是加快預售樓花同意書審批進度。據地政總署資料顯示，截至現時，待批預售樓花同意書的新盤共20個，涉及單位總數達9,088伙。當中16個項目售樓紙，待批時間有3個月或以上，涉及5,571伙，有5個樓盤待批時間更超過1年。

倘政府為預售樓花項目增設「3個月服務承諾」，在發展商所需文件齊備前提下，加快預售樓花同意書審批時間至3個月，即有逾5,500伙樓花供應，滿足市場購買意慾。事實上，過往亦有項目在極短期內獲批預售，以新地（00016）將軍澳天晉2期為例，申請僅兩個月便獲批。

不過，由於售樓紙批核進度，與發展商預算落成日期有莫大關連，有發展商透露，要待項目地基工程完成後，才可預測樓盤落成期，然後才可向有關部門申請售樓紙，而一般逾500伙大型樓盤，要預測落成期並非易事，當樓花期受限制，就間接增加申請預售時難度。因此加快審批的同時，亦可能需要透過放寬新盤樓花期的管制來配合。

目前受預售樓花同意方案條例規管的新盤，樓花期上限為20個月，若政府容許樓花期上限增至25個月或以上，則可減低發展商在評估樓花期的困難。換言之，由購入地皮至賣樓期間的程序就可縮短，造就部分大型項目加速以樓花形式推售。

今明兩年 1.5萬伙料推售
此外，當局亦可考慮將賣地條款內建築期限制收緊，據知，一般大型樓盤由批出地皮到項目落成，約需時6年；小型樓盤亦要3至5年。如將建築期限制收緊，估計可令私樓供應步伐加快。

資料顯示，單計今明兩年有望推售大型樓盤，樓花供應量已有約1.5萬伙；未來5年更平均每年有約1萬伙。假如上述建議三管齊下，料可加快該批樓花推出時間表，數以萬計的樓花可靈活推出市場，隨時候命應付市場的入市意慾。（系列二：樓花銷售篇）
撰文:呂勁康、余敏欽
系列名:房策怎麼辦系列


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要聞

有利供應 唯恐損質素增成本

由於建屋需時，因此透過放寬樓花期、收緊建築期等措施，應可催谷、加快潛在房屋供應並推出市場，惟有關措施的修訂，不能夠操之過急，須兼顧樓宇質素及保障買家權益。

政府參考過去土地政策上的失誤，改變為主動推地，並定下每年2萬伙私樓供應的目標，但礙於建築期需時，令有關政策成效遲遲未能實現，成為「遠水救不了近火」的一道藥，因此透過放寬樓花期限制，釋放潛在供應。

吸引游資 免二手再熾熱
盡管提前售賣樓花，但由於仍未落成，買家不能即時入住，故未能即時解決市民的居住問題，買家在單位落成前仍要租住其他單位，但透過銷售樓花可鎖定市場上的游資、購買力，防止這些資金盲目在二手市場追逐。

本港房地產市場已經發展成熟，大部分發展商財政及商譽上亦有保證，再出現50、60年代「爛尾樓」的可能性極低，這些都成為實施延長樓花期的客觀條件，而類似措施過往亦有先例，早於1998年時，政府把樓花期由當時最長的15個月，延長至20個月。

樓花進度難料 成效存疑
另一方面，一些中小型項目若果放寬現行的20個月樓花期，隨時有機會在地皮剛完成地基平整、甚至更早，就可推出樓花銷售，買家根本無從了解樓盤進度。

同時，樓花市場往往是投資者的市場，提前預售樓花能夠吸引游資，但能否幫助用家置業，亦是一個疑問。

至於收緊建築期限制，現時大型項目建築期可達72個月（即約6年），過往「孫九招」時代，亦因應市道欠佳，容許發展商延長發展期。但現時樓市熾熱，理應縮短發展期，增加土地流轉。

值得注意的是，有建築師坦言，本港建屋速度在世界上已是數一數二，倘若為解決短期的供應不足，硬要縮短建築期，反而可能會影響樓宇質素，發展商亦有機會須預備建築逾期罰款，因而令發展成本增加。
撰文:余敏欽
 

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