2012年03月13日 星期二
地產
放棄八萬五之後
撰文:唐榮
欄名:樓論
影響樓價升跌的因素很多，依香港經驗就有︰像金融動盪、政府干預、嚴重傳染病、新盤供應量等，附表看到1997年至未來2015年的新盤落成量、一手成交量的歷史及預測數字，可以看出樓價自2007年爆升的其中一個原因。
落成量與一手成交量比較，可以視為供給予需求的比較，過去已提及，買家有可能選購新盤樓花，附表兩數字並列討論純為方便比較，看看購買力能直接消化多少新盤現樓。
落成與成交量 2003年現逆轉
如果落成量代表供給、實際一手成交量代表需求，兩者作一比較，落成量較一手成交量若能多出較大的數量，應該能使樓價回落、或升幅較為穩定。像1999至2002年，落成量遠大於一手成交量，應該是特區政府初期加大供應量的結果，在後續年份陸續落成。不過，落成量和成交量在2003年首次出現逆轉，成交量多於落成量，同年樓價開始低位反彈。
然後到2007年樓價開始爆升，供應量出現短缺，這是自2002年底孫九招，放棄主動賣地、放棄八萬五、讓發展商自由勾地，最終長期出現零勾地等情況後，經過四、五年的物業發展年期，落成量在2007年起處於低位，事有湊巧，樓價亦於2007年走入瘋狂上升的軌道。
新盤價高企 帶動二手價揚
即使2010年落成量亦僅輕微高出成交量一點點，亦只能說接近供求平衡，因為前些年相差實在太多，然後2011年仍處於成交量高於落成量的情況。換言之，放棄八萬五多年，香港樓市面對最低限度4、5年的求過於供的情況，沒有其他因素下，樓價那能不升。
「唔憂」賣、那有不「吊高」賣的道理，新盤價格高企亦因此帶動二手價格上揚。未來又如何？若真如政府持續大量推地供應的策略，而一手需求一如過去數年平均約13,000多宗，理論上，以落成量與成交量比較，今年應可初步扭轉為供大於求，問題是，我們的特區政府能否持之以恒地做下去？
www.facebook.com/hktongwing
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影響樓價升跌的因素很多，依香港經驗就有︰像金融動盪、政府干預、嚴重傳染病、新盤供應量等，附表看到1997年至未來2015年的新盤落成量、一手成交量的歷史及預測數字，可以看出樓價自2007年爆升的其中一個原因。
落成量與一手成交量比較，可以視為供給予需求的比較，過去已提及，買家有可能選購新盤樓花，附表兩數字並列討論純為方便比較，看看購買力能直接消化多少新盤現樓。
落成與成交量 2003年現逆轉
如果落成量代表供給、實際一手成交量代表需求，兩者作一比較，落成量較一手成交量若能多出較大的數量，應該能使樓價回落、或升幅較為穩定。像1999至2002年，落成量遠大於一手成交量，應該是特區政府初期加大供應量的結果，在後續年份陸續落成。不過，落成量和成交量在2003年首次出現逆轉，成交量多於落成量，同年樓價開始低位反彈。
然後到2007年樓價開始爆升，供應量出現短缺，這是自2002年底孫九招，放棄主動賣地、放棄八萬五、讓發展商自由勾地，最終長期出現零勾地等情況後，經過四、五年的物業發展年期，落成量在2007年起處於低位，事有湊巧，樓價亦於2007年走入瘋狂上升的軌道。
新盤價高企 帶動二手價揚
即使2010年落成量亦僅輕微高出成交量一點點，亦只能說接近供求平衡，因為前些年相差實在太多，然後2011年仍處於成交量高於落成量的情況。換言之，放棄八萬五多年，香港樓市面對最低限度4、5年的求過於供的情況，沒有其他因素下，樓價那能不升。
「唔憂」賣、那有不「吊高」賣的道理，新盤價格高企亦因此帶動二手價格上揚。未來又如何？若真如政府持續大量推地供應的策略，而一手需求一如過去數年平均約13,000多宗，理論上，以落成量與成交量比較，今年應可初步扭轉為供大於求，問題是，我們的特區政府能否持之以恒地做下去？
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