量寬倘炒熱樓市 SSD強化版即推

金管局總裁陳德霖稱，新措施是維持銀行體系穩定。（梁偉榮攝）

2012年09月15日 星期六

要聞

 

量寬倘炒熱樓市 SSD強化版即推

財司預警 金管局4招收緊按揭

美國推出第三輪量化寬鬆（QE3）利好消息下，樓市變得更瘋狂，二手業主即時反價，幅度高達2成，個別更選擇封盤觀望。金管局昨午收市後即公布4項收緊按揭措施，為熾熱樓市降溫。

港府消息人士強調，當局已研究一籃子方案，若炒風熾熱，可即時推出「額外印花稅」（SSD）強化版，包括調高稅率或延長年期。財政司司長曾俊華指，SSD是相當有效工具，有需要時會考慮延長SSD。

港府知情人士指，當局昨推出收緊按揭措施，雖屬溫和，但此快速行動，是要向市場表明，港府已詳細研究一籃子穩定樓市措施，只要樓市再現瘋癲情緒，當局隨時出招。

「打心理戰」 3方面減需求
消息人士指，QE1確實有熱錢流入本港，但QE2已不見，但當局也不排除市場對QE3有過度憧憬，令樓價大升，故港府亦作好準備，「有必要和市場打一場心理戰」。若炒風熾熱，即加推強招。

今次為減炒風，則從3方面減低需求，其中第1、2項已率先出招：
首先，透過收緊按揭，以調高買樓門檻。金管局總裁陳德霖昨兩度現身會見傳媒，早上開市前稱，QE3將對資產價格構成壓力，下午收市後隨即公布4項按揭監管措施，其中3項針對調低第二套房供款入息比率或按揭成數，而對首套或第二套房，劃一將供款年期上限定為30年。

資產增值稅 政府深入研究
第二，是轉移物業投資渠道，因應大部分投資主要集中私人住宅；當局會加快工廈改住宅用途程序，轉移資金雄厚投資者的投資門路。

第三，是透過稅制，屬最辣招數，以減少炒賣交易，港府在這方面研究最多。據悉，港府檢討SSD，若炒風再現瘋癲，當局可推出強化版，包括調高稅率或延長年期，「稅率或年期，兩個組合可有多種變動，以打擊炒風」。

消息更指，當局亦深入研究「資產增值稅」或「物業空置稅」，評估各稅項打擊面和效果，因應市況適時推出。至於會視乎甚麼指標再出招？消息人士指，隨了價格和成交量，還評估整體市況，總之是可以好快出招。

曾俊華昨警告，本港第三季經濟或會出現按季負增長，加上第二季已輕微收縮0.1%，若連續兩季度錄負增長，即代表本港經濟出現技術性衰退。但美國推QE3，有可能令市場預期樓價將上升。

他強調，港府會密切留意樓市的走勢，若有需要，會毫不猶豫推出其他適當措施。
撰文:王惠芳、李琣瑛、文倩婷





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第二物業按揭收緊 金管局抗洪壓不住樓價

【QE3來了】
美國推出第三輪量化寬鬆措施（QE3），為防禦資金洪峯對銀行體系帶來風險，金管局首次就俗稱「二套房」申請人（即已擁有一個或以上未償還按揭物業），訂定三項收緊按揭要求指標，措施雖避免阻礙「未上車」用家，但市場指當局冀遏抑投資者需求，換取時間增加供應，惟投資者財力強勁，新例不會令樓價下跌。
記者:劉美儀、石永樂

是次收緊二套房措施，覆蓋住宅及工商物業，即時生效，但昨日已簽訂臨時買賣合約的借款申請，可豁免。三項收緊二套房要求，包括下調申請人供款與入息比率及利率壓力測試上限，對以資產水平申請或主要收入來源非本港人士，下調按揭成數上限。該局首次對供款年期設上限，所有新造按揭申請，貸款年期上限不逾30年。至於價值少於700萬元物業，按揭上限（或貸款額上限420萬）維持七成不變。

金管局總裁　陳德霖
程志遠攝

陳德霖：無礙用家上車

Neutron INV Partners Ltd首席投資總監張一鳴坦言，新措施力度溫和，無助減低樓市泡沫爆破風險，估計樓市只會「靜一靜，然後再炒過……唔好諗住樓價會跌。」
金管局總裁陳德霖昨強調，收緊按揭要求，非為壓低樓價，而是維持銀行體系穩定及管理風險，新措施已作出多方面平衡，特別對首次置業人士考慮，相信無礙用家「上車」。
從數據顯示，他指持有一個以上物業按揭人士，拖欠率較只有一個按揭者，高出3至4倍，故有必要加強監管。

貸款年期上限不逾30年

該局副總裁阮國恒補充，會繼續留意外圍情況，若風險續升會再推新招，更不排除對包括按息水平的監管。對於首次為按揭貸款年期設上限，他指7月份所見，約5%的新造按揭貸款年期逾30年，最長更見40年，並非常態，發展令人憂慮，故需收緊。
1997至2003年間樓市下跌，他說期內利率下降達8至9厘，按揭拖欠率不足2%，但未來若本港樓市進入下跌周期，利率必然上升，情況將比上一周期更嚴峻，按揭拖欠率的歷史低位，不能作參考。
財政司司長曾俊華傍晚表示，政府已有多手準備，有需要時會推出壓抑樓價措施，但未有回應是否延長年底完結的額外印花稅（SSD），只說相關措施年底會檢討。他指出，美國推出QE3，預料樓價會上升，令泡沫風險增加。
值得留意，每逢政府出招壓樓價，只會越救越升。反映樓價的中原領先指數最新報108.8，今年累升12.5%。
昨日開售的新盤迎海，不乏換樓用家，現場人士指，擔心新措施如何界定樓換樓置業者，但即使有影響仍會「照換樓」。
渣打銀行（香港）行政總裁洪丕正，對金管局新措施不影響真正用家，表示支持，但中港地區財富雄厚，新安排短期內可望減低投資者入市意慾，長遠影響仍待觀察。

金管局四項樓按指引

1）多過一個單位承造樓按申請人，供款佔入息比率上限，由五成下調至四成，利率壓力測試下，供款與入息比率上限由60%降至50%

2）若以「資產水平」為基礎申請按揭，最高按揭成數上限由40%降至30%

3）申請人主要收入非源自香港，最高按揭成數將由現時所適用最高成數下調10個百分點，改為下調20個百分點

4）將所有新造按揭貸款年期上限，一刀切設上限定為30年

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順應時勢 擺姿態居多　可出招數有限

樓市飆升，解決根本問題的供應量，卻非一時三刻能疏導。權宜之計下，當局惟有控制需求，以時間換取空間，盡量冷卻飆升樓價。市場分析指，銀行在按揭信貸風險的相關指標，雖不算太高，加上金管局要迴避阻礙用家「上車」的批評，該局可出招數其實有限。
是次金管局集中收緊俗稱「二套房」要求，亦屬順應QE3形勢下，合理而姿態成份居多的「擺陣」。去年6月，金管局推出五招收緊樓按措施時，已進一步要求銀行，對二、三套房按揭申請人，審批更為謹慎，惟當時未有設定硬指標要求。
美國公佈QE3屬市場預期之內，但金管局即日公佈收緊措施，卻頗出意料之外。該局總裁陳德霖，昨日上午先「解讀」華府政策並預警隨時出招，下午收市前約一個多小時，先通知銀行界，旋即於4時半舉行新聞發佈會，公佈四項收緊要求。

關焯照：供應問題未解決

而交銀國際地產股分析員劉雅瀚指出：「短期嚟講，嗰4招應該可以壓抑到細價樓升勢，因為之前限制咗啲人炒大價樓，結果轉咗去炒細價樓……由於低息環境持續，措施效果唔會長久，（壓樓價）始終要睇供應。」
剛被政府委任為「長遠房屋策略督導委員會」成員，經濟學家關焯照（圖）指不要低估政府再推出新壓抑樓價措施的能力，對於新措施只是「買時間」。他說：「相關措施係可以防止一啲能力唔夠嘅買家上車，同埋加重炒家成本，但始終唔係解決供應嘅問題。」
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示，金管局措施旨在穩定銀行借貸風險，壓抑投資買樓需求，避免令樓市泡沫再增大，對於第一次買樓真正用家而言，則未必有太大影響。

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按揭貸款的審慎監管措施 - 新聞稿

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