2012年09月08日 星期六
要聞
700幢工廈 可免補價改住宅
10年只限出租 紓緩租金樓價升勢
政府加快短期住宅供應，將容許15年樓齡工廈，免補地價整幢改裝為過渡性住宅，年期暫為10年，只供出租不能拆售，全港約700幢工廈合資格。業界認為，措施具吸引力，可紓緩住宅租金壓力，長遠有助減慢樓價升勢。
優化活化工廈 最快半年完成
政務司司長林鄭月娥昨公布，計劃未來6至12個月內完成，一系列優化活化工廈、城規及建築條例的措施，向工廈業主提供可免補地價誘因，將位處商貿地帶或已獲准改建作酒店的工廈，改裝為住宅，為樓市提供700多幢潛在短期住宅供應，達到地盡其用。
林太表示，目前商貿地帶內可申請的居住用途只有酒店物業，故規劃署稍後會向城規會申請在相關地帶，加入住宅的申請用途，但礙於工廈一般已有30、40年樓齡，故有關住宅只作臨時居住用途，如大學生宿舍，年期暫定為10年，業主之後可按需要重建物業作商業或住宅用途。
同時屋宇署亦會在立法會復會後，申請修訂建築物條例，在地積比率、通風及採光等要求作調整，如容許工廈毋須降發展密度下，整幢改裝為臨時住宅物業，單位只准出租不能拆售，但租客對象、租金水平及租約期則月限制。
按現行規劃程予，即使政府可在半年至1年內完成優化，將來工廈業主仍需向城規會提交改裝申請，料最快9個月完成，即單位需要2年才能出租。
業界：3年可回報 具吸引力
萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指，若以觀塘1幢樓面10萬平方呎工廈為例，料每呎建築成本約500元，總投資額約5,000萬元，因改裝住宅質素比傳統住宅差，故預計租金會有40%折讓，以麗港城現時呎租25元作參考，即呎租約15元，出租約3年已可賺取5,400萬元租金收入，故相信措施具有吸引力。
不少業內人士都認為，措施有助增加短期住宅供應，尤其市區租盤，故預期短期紓緩租金壓力，長遠樓價亦可因租金回報下跌而回落。但亦有學者反對措施，指犧牲城規原則及補地價收入。
林太表示，因本港發展用地供應緊張，相信若改裝後的住宅樓面，比之前工廈減少，業主不會輕易放棄原有用途，故期望以新思維打破舊有障礙。她坦言，興建公屋需時亦常被視為遠水，故改裝現成工廈為住宅會是較快方案。
政府於2010年4月開始容許工廈業主可免補地價改裝作寫字樓及酒店用途，截至今年7月底接獲70宗申請；但同期完成工業地轉住宅用地的政策，市場反應則一般，至今僅接獲一宗申請，主因工廈仍有樓面出租及業主需支付補地價等因素有關，故業界相信今次政府提出免補地價措施，對市場具有吸引力。
撰文:古廣榮
優化活化工廈 最快半年完成
政務司司長林鄭月娥昨公布，計劃未來6至12個月內完成，一系列優化活化工廈、城規及建築條例的措施，向工廈業主提供可免補地價誘因，將位處商貿地帶或已獲准改建作酒店的工廈，改裝為住宅，為樓市提供700多幢潛在短期住宅供應，達到地盡其用。
林太表示，目前商貿地帶內可申請的居住用途只有酒店物業，故規劃署稍後會向城規會申請在相關地帶，加入住宅的申請用途，但礙於工廈一般已有30、40年樓齡，故有關住宅只作臨時居住用途，如大學生宿舍，年期暫定為10年，業主之後可按需要重建物業作商業或住宅用途。
同時屋宇署亦會在立法會復會後，申請修訂建築物條例，在地積比率、通風及採光等要求作調整，如容許工廈毋須降發展密度下，整幢改裝為臨時住宅物業，單位只准出租不能拆售，但租客對象、租金水平及租約期則月限制。
按現行規劃程予，即使政府可在半年至1年內完成優化，將來工廈業主仍需向城規會提交改裝申請，料最快9個月完成，即單位需要2年才能出租。
業界：3年可回報 具吸引力
萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指，若以觀塘1幢樓面10萬平方呎工廈為例，料每呎建築成本約500元，總投資額約5,000萬元，因改裝住宅質素比傳統住宅差，故預計租金會有40%折讓，以麗港城現時呎租25元作參考，即呎租約15元，出租約3年已可賺取5,400萬元租金收入，故相信措施具有吸引力。
不少業內人士都認為，措施有助增加短期住宅供應，尤其市區租盤，故預期短期紓緩租金壓力，長遠樓價亦可因租金回報下跌而回落。但亦有學者反對措施，指犧牲城規原則及補地價收入。
林太表示，因本港發展用地供應緊張，相信若改裝後的住宅樓面，比之前工廈減少，業主不會輕易放棄原有用途，故期望以新思維打破舊有障礙。她坦言，興建公屋需時亦常被視為遠水，故改裝現成工廈為住宅會是較快方案。
政府於2010年4月開始容許工廈業主可免補地價改裝作寫字樓及酒店用途，截至今年7月底接獲70宗申請；但同期完成工業地轉住宅用地的政策，市場反應則一般，至今僅接獲一宗申請，主因工廈仍有樓面出租及業主需支付補地價等因素有關，故業界相信今次政府提出免補地價措施，對市場具有吸引力。
撰文:古廣榮
| 回應區 |
700幢工廈 可免補價改住宅
政府加快短期住宅供應，將容許15年樓齡工廈，免補地價整幢改裝…
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你看最近的新盤，
政府限量，發展商就建更小的房子，然後把呎價拉高賣。因為總價低（但呎價高）反而吸引一堆投資者買來收租，有些打通變大位。
結果，因為外圍呎價比拉高，市區的變得低水，米又抄高囉。
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租是沒用的，現在缺的是買賣供應。
1. 更多港人港地
2. 限購令
3. 設增值稅
4. 延長SSD
5. 填補公司股權轉讓漏洞
6. 參考星加坡，限發展商建大單位
7. 商業地產，也應用實用面積，也設SSD
8. 設銷售稅
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明智之舉...
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