12財團搶波鞋街項目

12財團搶波鞋街項目 商場估值料成奪標關鍵

昨日截標的波鞋街項目，市建局將持有商場一半權益達五年，期間不得拆售。資料圖片

【本報訊】一眾發展商均虎視眈眈的市建局旺角洗衣街及花園街商住項目（俗稱波鞋街項目），大部份發展商均看好其商業價值下，縱有條件限制，昨日截標時仍吸引12家發展商競投，當中包括招標場上罕有露面的麗新發展（488）。業界估計致勝關鍵，在於對樓面達5.33萬方呎的商場估值。
記者：林志光

市建局為兌現當年收購波鞋街時，對受收購影響的體育用品商戶的承諾，即優先按市值租金，予他們租用商場店舖，並為加強該區銷售體育用品的特色，該局在招標條文內定下要跟中標發展商，各持新物業落成後的商場一半權益，並共同營運五年，之後再將整個商場招標，以價高者得方式出售。昨日多個入標發展商如英皇（163）、麗新及會德豐地產等，均指在計算入標價時，已將此限制考慮在內。

商場落成五年後將標售

中原專業服務有限公司總裁黎堅輝也指出，項目位於著名的遊客消費熱點，估算項目落成後的商業零售價值，最少高過住宅30%以上。然而，考慮到市建局要持商場一半權益，五年內不得拆售，之後整個商場又要公開標售，投得項目的發展商有可能會完全失去商場的權益。有關變數將反映在今次競投出價上，故對商場地價的估算，或是能否投得項目的關鍵。
美聯測量師行董事林子彬表示，因為項目介乎三條街之間，每條街的地舖價值都有不同，且商場又有樓上舖，加上市建局要持有商場一半權益達五年，發展商在評估其商業零售價值，及對其前景有不同看法時，會有極大參差。
波鞋街項目地盤約2.67萬方呎，總可建樓面逾24.3萬方呎；住宅約18.67萬方呎，可建約290伙，半數實用面積要在500方呎或以下。商場樓面約5.33萬方呎，市場估計，項目的地價約25億至30億元，每方呎樓面地價約10410至12490元之間。早前18家示好的發展商，有12家入標，數目應是市建局04年長沙灣保安道項目後，最收旺場的一個。
市建局除持有商場一半權益外，招標條款中又訂明，將來出售住宅部份時，當賣樓收益超過23.8億元，即每方呎樓面售價逾1.275萬元時，該局便可獲分紅，首1億元，得20%；次1億元，得30%；再1億元，得40%，之後則一律為50%。

恒地強拍土瓜灣舊樓獲批

此外，已申請強拍多個市區舊樓重建項目的恒地（012），其土瓜灣馬頭圍道196至202號重建項目，昨獲土地審裁處批准進行強制拍賣，以便統一業權，拍賣底價2.39億元。恒地已持有該物業逾90%，尚餘三伙未購得。項目地盤面積約4905方呎，如以地積比9倍發展，可建樓面面積約4.4萬方呎。

項目小檔案

位置：旺角洗衣街、花園街、奶路臣街交界
地盤面積：26673方呎
總樓面：240059方呎（商業樓面5.3萬方呎；住宅約18.7萬方呎）
預計落成日期：2018年
入標者：新地、恒地、麗新、百利保、新世界、會德豐地產等12家

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交投暢旺 舖位爭崩頭　租金未見頂

旺角波鞋街

旺角不僅是潮人熱點，亦是自由行客掃貨熱點，西洋菜南街、花園街及通菜街早已各有特色及主題，人流極為暢旺。「波鞋街」項目一帶舖位有價有市，今年更有逾10億元單一物業買賣，可見舖位價值極高。

周大福連搶兩旺角舖

除買賣搶手，西洋菜南街租值甚高，周大福（1929）今年在街內連下兩城，分別承租52至54號地下連1樓，及34至36號地舖，月租180萬及168萬元，呎租約600及1563元。最近，歐洲時裝店以月租400萬元預租現時G2000租用的西洋菜南街地舖，租金較舊租搶高五成。
核心區舖位租值不斷提升，令舖價迭創新高，旺角區今年舖位交投暢旺，當中位於「波鞋街」重建項目附近的旺角電腦中心，整個23338方呎商場，今年中便以10.18億元獲禹銘投資或有關人士購入。據悉，業主現較購入價調高兩成放盤。
同區地舖成交呎價逾10萬元才有交易。如大昌行（1828）年初以4.05億元售出的西洋菜南街58至60號地舖，呎價達13.5萬元。奶路臣街15B號地下西翼舖位，300方呎蚊型舖，以1.4億元售，呎價達47萬元。

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