呎價急升假象 恐嚇怕買家 新盤二手計價未銜接 易混淆

2013年04月09日 星期二

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呎價急升假象 恐嚇怕買家

新盤二手計價未銜接 易混淆

當《一手住宅物業銷售條例》實施後，一手新盤價單將取消建築面積，並劃一以實用面積計價，由於建築面積與實用面積一般有2至3成差幅，容易引起呎價急升假象，亦難以二手樓價銜接，準買家難作比較，短期容易產生混淆。
新例實施後，一手樓從此再沒有建築面積呎價出現，市民在選購新盤前，如有意將新盤樓價及其他細節，與二手樓作比較時，頓時失去舊有標準，當中最明顯的，就是呎價將出現急升假象。

尚悅呎價 突「急升」逾3成
市民普遍習慣參考建築面積及其呎價，但新例後一手樓全綫只用實用面積，呎價看上去自然急升。以正在銷售的元朗上車盤尚悅為例，建築呎價介乎6,800至 7,500元左右；實用呎價則由9,100至1萬元不等，換言之，新例後買家看到的呎價將突然急升超過3成，表面上與同區二手樓價完全脫離。

洋房的急升假象更嚴重，因實用率一般都只有6成多，甚少有7成或以上實用，按一般6成多的實用率來推算，新例實施後，該洋房盤的呎價將出現急升4成的假 象，在新例實行初期，市場買家尚未習慣時，足以令買家卻步。實用率雖遠較分層住宅低，但物業同時提供不少相關的面積，例如花園、天台或車庫等，在計算實用 面積時雖被排除在外，但單位的總樓價卻將上述面積包括在內。

停列建築面積 難與二手比較
除了呎價急升假象外，由於新盤樓書及價單均不再會列明建築面積，也代表買家無從計算單位的實用率。對比起部分樓齡逾20年，標榜實用率約8至9成的二手 樓，二手樓相對較容易衡量價錢是否合理，加上市民對全新樓盤的認知度相當有限，他們很可能會認為二手樓的高實用率，比較划算。

另外，管理費的計算方法亦須留意，日後一手樓每戶須繳交的管理費，也將以實用面積計算，惟管理費涵蓋的收費，正正包括一些單位以外的公用地方及物業管理服務。如果單純以實用面積計算管理費，那便意味着計算方式，與費用應當包括的服務及範圍脫鈎。

同時，由於二手樓的管理費將仍然以建築面積計算，新例生效之後，買家也難以就管理費比較二手樓與新盤之間的差別。

屋苑管理 學者倡計業權份數
近期有學者建議，新例下的樓盤管理費計算方式，可從以往用建築面積計算，改為用每個單位所佔的業權份數作為計算標準。然而對於普羅大眾來說，業權份數未被 廣泛認知，而且對比單位的建築或實用面積，業權份數較為抽象難明；加上與二手樓的計算方式不一致，相信有關部門須為管理費計算方式多於業界溝通。（系列之 二）
撰文:呂勁康
系列名:新盤變天系列