樓書須列印製期 三個月更新

泰財團16億沽羅素街Shama - Russells Street, Causeway Bay, HK.

銅鑼灣羅素街8號服務式住宅Shama Causeway Bay（建築中為金朝陽Midtown），涉約110個房間，由泰國財團以約16億元沽出，呎價約2萬元，每個房間價值約1454萬元。（尹錦恩攝）

泰財團16億沽羅素街Shama

文章日期：2013年4月17日

【明報專訊】近日市場連接有大額易手消息，繼銅鑼灣登龍街2至22號地盤及灣 仔永亨金融中心均獲買家洽購至尾聲外，市場人士透露，銅鑼灣羅素街8號服務式住宅Shama Causeway Bay，由泰國財團以約16億元沽出，以總樓面約8萬方呎計，平均呎價約2萬元。業界認為，出招後業主叫價態度回軟，用家及長線投資者趁機入市，令大額物 業可以貼市價水平成交。
一年升值逾三成 每房值1454萬
據悉，是次沽出的服務式住宅Shama Causeway Bay，包括6至29樓，涉及約110個房間，以成交價約16億元計算，每個房間價值約1454萬元。上址由泰國財團於去年2月以12億元向星資基金購 入，持貨約1年多後沽出，料帳面獲利約4億元或33％。另該廈的地下至3樓零售舖位樓面，則由英皇國際（0163）持有。
事實上，近日來市場連接有全幢非住宅物業的成交消息，其中最大額為宏利人壽向 會德豐（0020）購入觀塘海濱道83號One Bay East西座，作價45億元。另日前莎莎（0178）主席郭少明持有的銅鑼灣登龍街2至22號銀座式商廈地盤，以近27億元獲基金洽購至尾聲，灣仔永亨金 融中心全幢亦傳以約18億元洽購。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文表示，自辣招延伸至工商舖後，市况淡靜不少，業主見狀亦提供較大議幅，吸引長線投資者及用家入市，但大額物業不再以新高造價成交，大部分都是市價水平。

鱷魚恤5280萬購灣仔舖
另市場消息指出，大鴻輝興業持有的銅灣灣怡和街16至18號地舖連1樓，面積 共約2200方呎，以每月近80萬元租予九龍錶行，呎租逾364元；上址去年由燕窩店以約32萬元租用，是次加租幅度逾1倍。鱷魚恤（0122）昨公告指 出，以5280萬元購入灣仔軒尼詩道219號軒尼詩道大樓地下，面積約1170方呎，呎價約4.5萬元，將作收租或日後會配合需要自用。上址現以每月 8.8萬元租予甜品店，租約至明年5月期滿。另土地註冊處亦顯示，黃竹坑道24號信誠工業大廈1樓，以1.33億元易手，買家為偉華電業董事總經理蔡經陽 等相關人士。

加多近山 CADOGAN - 37A Cadogan, Kennedy Town, Hong Kong

4月12日 新盤睇樓

加多近山天際屋 實用率8成

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九龍建業(00034)的加多近山(CADOGAN)已售出6成單位，現主打特色單位，當中天際特色戶，屬區內少有，呎價有望成為區內新高，其實用率亦高於標準單位。

加多近山設17伙特色單位，命名為ROYAL CADOGAN，當中2伙3層天台複式天際特色戶，面積均逾2千多方呎。A室建築面積2690方呎，實用面積2152方呎，實用率8成0%，5房3套房間隔。B室建築面積2149方呎，實用面積1719方呎，實用率80%。

發展商特意將A室3層複式戶的客廳、廚房和露台部份展示出來。單位樓高3.5米，大廳面積達400方呎，分隔出客、飯廳。兩者均以淺色為主，內裡寬敞舒適。飯廳即使放置8人圓桌，空間亦相當寬裕。客廳的落地玻璃窗，可望270度維港景致。

該物業位於加多近街37A號，共有197個單位，並設會所，提供游泳池、日光浴台、健身室、桑拿室、遊樂室、露天園藝區、燒烤區等康樂設施。

加多近山位於中西區，區內有香港大學，屬11校網，是傳統名校的地域，小學有中西區聖安多尼學校及英皇書院同學會小學第二校；中學則有聖士提反堂中學及聖保羅男女中學等。

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加多近山 CADOGAN

加多近山 CADOGAN

地址 香港堅尼地城加多近街37A號 最新銷售情況及價目表 發展商 發展商/賣方：福騰投資有限公司，發展商/賣方之母公司- 九龍建業有限公司 座數 1座 住宅層數 由地下至55樓共49層(不設4、13、14、24、34、44及54樓) 住宅層數由6樓-55樓共44層，28樓為避火層 單位總數 197個 單位間隔 詳情請參閱單位資料 建築面積 6樓至47樓標準單位：419至1,184平方呎；48樓至52樓高層單位：909至1,349平方呎；53樓至55樓複式單位：2,149至2,690平方呎 物業設施 康樂設施包括：游泳池、日光浴台、有蓋園藝/休息區、健身室、多功能室、休憩區、桑拿室、男女洗手間及更衣室、閱讀室、遊樂室、露天園藝區及燒烤區。 其他補充資料 * 本廣告/宣傳資料內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示的純屬畫家對該發展地盤之想像感覺。有關圖片並非按照比例繪畫或/及可能經電腦圖像修飾處理。準買家如欲了解本發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。發展商亦建議買方到該發展地盤作實地考察，以獲取對該發展地盤以及其周圍地區的公共設施及環境較佳的了解。 **以上之所有資料及圖則均只作參考用途，一切以發展商之不時更改並最後公布及/或有關政府部門最後審批為準。利嘉閣並未對該等資料及圖則之準確性及真確性作出任何形式的保証或陳述。 Agency Info:  For References Only. ***************************************************************************** ***************************************************************************** For More Details:  Transaction Status 銷售情況 (Can't Shown in Mobile Phone) Information of Cadogan by Sing Tao Property For More Details: Pls Call 8233-1333 or E-mail to gary82331333@gmail.com Iussed on: July 2012

呎價急升假象 恐嚇怕買家 新盤二手計價未銜接 易混淆

2013年04月09日 星期二

要聞

  

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呎價急升假象 恐嚇怕買家

新盤二手計價未銜接 易混淆

當《一手住宅物業銷售條例》實施後，一手新盤價單將取消建築面積，並劃一以實用面積計價，由於建築面積與實用面積一般有2至3成差幅，容易引起呎價急升假象，亦難以二手樓價銜接，準買家難作比較，短期容易產生混淆。
新例實施後，一手樓從此再沒有建築面積呎價出現，市民在選購新盤前，如有意將新盤樓價及其他細節，與二手樓作比較時，頓時失去舊有標準，當中最明顯的，就是呎價將出現急升假象。

尚悅呎價 突「急升」逾3成
市民普遍習慣參考建築面積及其呎價，但新例後一手樓全綫只用實用面積，呎價看上去自然急升。以正在銷售的元朗上車盤尚悅為例，建築呎價介乎6,800至 7,500元左右；實用呎價則由9,100至1萬元不等，換言之，新例後買家看到的呎價將突然急升超過3成，表面上與同區二手樓價完全脫離。

洋房的急升假象更嚴重，因實用率一般都只有6成多，甚少有7成或以上實用，按一般6成多的實用率來推算，新例實施後，該洋房盤的呎價將出現急升4成的假 象，在新例實行初期，市場買家尚未習慣時，足以令買家卻步。實用率雖遠較分層住宅低，但物業同時提供不少相關的面積，例如花園、天台或車庫等，在計算實用 面積時雖被排除在外，但單位的總樓價卻將上述面積包括在內。

停列建築面積 難與二手比較
除了呎價急升假象外，由於新盤樓書及價單均不再會列明建築面積，也代表買家無從計算單位的實用率。對比起部分樓齡逾20年，標榜實用率約8至9成的二手 樓，二手樓相對較容易衡量價錢是否合理，加上市民對全新樓盤的認知度相當有限，他們很可能會認為二手樓的高實用率，比較划算。

另外，管理費的計算方法亦須留意，日後一手樓每戶須繳交的管理費，也將以實用面積計算，惟管理費涵蓋的收費，正正包括一些單位以外的公用地方及物業管理服務。如果單純以實用面積計算管理費，那便意味着計算方式，與費用應當包括的服務及範圍脫鈎。

同時，由於二手樓的管理費將仍然以建築面積計算，新例生效之後，買家也難以就管理費比較二手樓與新盤之間的差別。

屋苑管理 學者倡計業權份數
近期有學者建議，新例下的樓盤管理費計算方式，可從以往用建築面積計算，改為用每個單位所佔的業權份數作為計算標準。然而對於普羅大眾來說，業權份數未被 廣泛認知，而且對比單位的建築或實用面積，業權份數較為抽象難明；加上與二手樓的計算方式不一致，相信有關部門須為管理費計算方式多於業界溝通。（系列之 二）
撰文:呂勁康
系列名:新盤變天系列

 

4月8日 熱門商廈

藍馬集團一籃子物業意向價12億

藍馬集團旗下的太子藍馬之城全幢商廈、沙田嘉御山獨立屋及尖沙咀名鑄複式單位，3組物業一併出售，意向價合共12億元，預料整個項目每月可收取約200萬元的租金收入，投資回報約2厘。
中原(工商舖)表示，太子彌敦道761號藍馬之城全幢，物業樓高20層，地盤面積約3424平方呎。該廈地下設有3個舖位，1至3樓為商業用途，6 至22樓則為寫字樓樓面，單位建築面積由469至3485方呎，物業將以現狀連租約形式出售，出租率100%，現時月租155萬元。
沙田銅鑼灣山道嘉御山6號屋，建築面積4380方呎，實用面積3128方呎，採用4房2廳間格，地下設有客廳、飯廳及廚房，而主人房及睡房則設於1樓，將以現狀及交吉形式出售。
尖沙咀河內道名鑄66樓及67樓G室複式單位，建築面積2743方呎，實用面積2089方呎，3房2廳設計，66樓為客廳、飯廳及廚房，頂層則為主人房及睡房，單位可享360度維港煙花海景，並將以現狀及交吉形式出售。
預料此兩組住宅物業按現時市值租金計算，預料每月租金收入合共45萬元。

陳振聰夫婦3480沽威豪閣

yoo Residence 香港銅鑼灣道33號 - 首批30伙 1084萬起

今日 08:25 新盤情報

yoo Residence首批30伙 1084萬起

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資本策略(00497)旗下尚家生活等合作發展的銅鑼灣yoo Residence今日開價。尚家生活董事總經理(銷售及市場部)方文彬表示，首批30伙，分佈於6至22樓，的1及2房單位，建築平均呎價為22233元，實用平均呎價為31392元。
價單顯示，首批單位中，最平售價單位為6樓D室，建築面積495方呎，實用面積349方呎，定價1084.545萬元，建築呎價21910元，實用呎價31076元。
最平呎價單位為6樓C室，建築面積732方呎，實用面積520方呎，定價1513.044萬元，建築呎價20670元，實用呎價29097元。
最貴呎價單位為22樓D室，建築面積495方呎，實用面積349方呎，定價1216.215萬元，建築呎價24570元，實用呎價34849元。
他又表示，yoo Residence已經收約1000個查詢，當中有3成為非本地買家，絕大部分為外籍人士。樓盤尚未進行預留，當中海景單位較普遍單位有3成至4成溢價，暫只提供建築期付款。項目計劃於周五開售，而示範單位將盡快開放予公眾參觀。
另外，有不少買家出價洽購全層，每層涉及金額約1億元；頂層泳池複式特色戶已經有買家出呎價5萬元洽購，但與發展商意向價仍然有距離。
樓書顯示，yoo Residence位於銅鑼灣道33號，是單幢樓宇，住宅樓層由5至33樓，地下是商舖及會所，設有144個單位及15個車位，預期2015年6月30日或之前完工。每方呎管理費2.81元，私家車每月管理費500元。
 

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今日 08:26 新盤情報

yoo Residencece1房圖則解構

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銅鑼灣yoo residencece公布首批單位價單，當中包括1房及2房單位。

參考7、9、11、15、18、20、22、25、27及29樓B室圖則，為1房間隔，建築面積555方呎，實用面積397方呎，實用率71.5%。單位不設玄關，大門後的右方為開放式廚房。長形大廳間隔方正，外接22方呎露台。睡房及浴室並排於大廳的一邊。

浴室面積不少，可設浴缸，並設窗戶。浴室門後有一角位，位置有點尷尬，若想善用，便要考驗業主的心思。
睡房設窗台，面積11方呎，料可將床舖搬上窗台，增加室內空間。
yoo Residencece由Couture Homes尚家生活負責發展，位於銅鑼灣33號，提供144伙，4伙為特色單位，1房單位建築面積約500方呎，2房單位建築面積800方呎，頂層複式單位連天台，設泳池，建築面積7000方呎，實用面積5000方呎。

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Date of Issue:  26/7/2012

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Optional Choice of 2nd Hand Unit - Updated on 3/4/2013

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3月31日 GOLuxury

卓能山莊叫價3億

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山頂卓能山莊C號洋房，以月租43.3萬元於市場招租，並以意向價3億元於市場放售。
卓能山莊C號洋房，建築面積約6000方呎，樓高3層，設有獨立電梯，5房間隔。由於位處山頂，盡覽太平山及南中國海壯闊景致。該物業更設約3900方呎花園，私家泳池及車位。
現時叫價3億元，建築呎價5萬元。以按揭5成、利率2.85厘及還款期20年計算，月供約82.07萬元。每月索租43.3萬元，建築呎租72元。

卓能山莊由卓能集團（00131）主席趙世曾持有，位於山頂施勳道30號，建於2001年，共建3座獨立洋房，A號屋於2002年初以4230萬元 售出，B及C號屋由趙世曾持有多年。其中C號屋分別在2004及2010年推出標售，兩次意向價分別為1.65 億及2.8 億元。
據悉，該洋房曾於去年中被指僭建，獲屋宇署向業主頒布清拆令，本報就此致電有關代理，代理表示，現時該大屋已重新裝修，並以原來設計出售。
卓能山莊位處中西區，屬11校網，附近中學有聖保羅男女中學及聖若瑟英文書院等，而小學則有嘉諾撒聖心學校及聖公會呂明才紀念小學等。


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Double Bay建築呎價6.5萬 貴絕南區- Island Road 46

Library Photo For References Only - Mar 2013.


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香島道46號Double Bay雙號屋剛以2.7億易手，建築呎價近6.5萬元，創南區新高。 （資料圖片） 

2013年02月16日 星期六

要聞

 

Double Bay建築呎價6.5萬 貴絕南區

資金在新春後湧入豪宅市場，香島道46號Double Bay雙號屋剛以2.7億易手，實用呎價7.58萬（建築呎價近6.5萬元），創南區建築呎價新高；另亦有傳南區大潭道8號單號屋亦剛以2億元易手。

持貨21年帳面獲利2.5億
有代理表示，上述香島道46號Double Bay雙號屋在雙辣招前以2.9億元放售，最近減價近7%至2.7億放售，市傳已獲買家承接，建築呎價貴絕港島南區。
該單位實用面積3,562平方呎（建築面積約4,180平方呎），實用呎價7.58萬元（建築呎價近6.5萬元）。

代理指，該單位原業主於92年以約2,430萬元購入上址，持貨至今21年帳面獲利約2.5億元，物業升值約10倍。

大潭道8號傳2億元易手
另外，港島南區昨天亦錄得多宗豪宅成交，市傳大潭道8號單號屋，剛以2億元易手，實用呎價逾6萬元（建築呎價約4.7萬元），單位實用面積約3,310平方呎。

而淺水灣道67號怡峰中層A室單位，獲買家以7,000萬元承接。另據土地註冊處的資料，新世界（00017）大坑春暉8號40及41樓B室複式戶，連2個車位以約1.5億元沽出，買家名為李莎。其次，中半山嘉富麗苑2座低層A室，早前以4,000萬元成交，買家名為ECA DA SILVA ELAINE。

有測量師指出，樓市交投在新春後轉活屬小陽春現象，但認為豪宅有別於一般住宅市場，買家資金實力較強，不少持購買「心頭好」心態入市，故偶有新高呎價誕生，並不足以反映整體市況。
撰文:古廣榮