大坑嘉崙臺

嘉崙臺樓齡 9年，呎價卻不比區內新貴低。

 

大坑嘉崙臺

落地大窗　開揚綠景

2010年03月27日

 

大坑嘉崙臺位處樂活道尾與大坑道交界，地勢極高加上兩鄰物業較矮，單位景觀非常開揚。物業雖是單幢樓，單位用料非常考究。 全幢僅設 50伙，會所設施齊全。無論地段、景觀、用料及設施各方面，均具相當高質素，呎價不下於高知名度的跑馬地禮頓山，甚至區內全新物業上林。高質素加上私隱度 較大型豪宅高，物業一直備受城中低調富豪喜愛。

 

嘉崙臺　落地大窗開揚綠景

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嘉崙臺最大賣點是景觀，撇除少部份低層 單位，視野會受前方物業或山坡遮擋外，其餘各戶皆享開揚遼闊的景致。面積較大逾 2000方呎的 A室，外望跑馬地全景，景致具氣勢，高層戶可側望部份馬場景。

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《叫價 4380萬元　介紹單位中層 A室　建築面積 2256方呎》

大廳

逾 30呎闊的曲尺大窗，居高臨下俯瞰跑馬地市貌及山景，極具氣勢。

 

套房

向西為近乎落地的大窗，向南則為小露台。

 

前身示範單位　保留部份家具

面積統一 1857方呎的 B室，馬場景視野較闊，而且享有正面大球場綠油油景致，並遠眺銅鑼灣維港海景，視野豐富，景觀各有特色。而為突出單位景觀，單位採用大量落地玻璃，連套房 浴室也設落地曲尺玻璃，盡享靚景。

介紹的中層 A室， 4房設計，其中 3房及大廳皆向西，望馬場及東半山景色，客廳旁向西北的弧形房間，遠望大球場及維港海景，景色豐富有層次，日夜景色皆有看頭。廳房均設有曲尺落地大窗或弧 形落地玻璃，讓遼闊美景盡收眼底。單位前身為發展商示範單位，業主至今仍保留大部份家具及陳設，裝修典雅，流露高貴的豪宅氣派。

套廁

浴缸旁設曲尺大窗，邊浸浴邊賞景，寫意非凡。

 

房間

房間曲尺窗下建書枱，盡用天然光源。

 

細房

面積約百方呎，亦設曲尺窗，內櫳十分光猛。

弧形房

間隔不規則的房間卻有落地弧形闊窗，遠眺維港，在此繪畫看書一流。

 

長形廳落地窗　闊度超過 30呎

廚房

間隔深長，用料高級名貴，盡顯大宅氣派。

 

大門入口是長形的大廳，樓底超過 11呎，迎面是一列闊逾 30呎的落地大窗，飽覽山景之餘同時俯瞰樓群，感覺份外震撼，惟大廳闊度不足。客廳旁有個呈弧形的房間，間隔古怪可以想像佈置困難，但賣點在於大窗向西 南，外望大球場全景並遠眺維港，景致遼闊吸引。至於入口左邊走廊區，設有廚房及 3房， 3房均設有近落地曲尺大窗，其中套房更附設小露台，可盡情賞景。

3 房間隔皆四正好用，最細的房間也有 100方呎，擺位毫無難度。套房更有衣帽間，令寢區佈置更加鬆動。全屋保留大部份原裝精美的用料及設備，單是廚房電器及爐具總值達 40萬元，浴室配備防霧電熱鏡及毛巾電熱架，保養新淨可續用。

 

呎價 1.7萬起　貴過同區新盤

美聯物業分行經理萬亞倫表示，嘉崙臺成交不多，不過造價相當硬淨，鮮有業主割價求售。過去半年只有 3宗買賣，呎價 1.7萬至 2萬餘元，與區內指標豪宅禮頓山相若，即使同區最新樓盤上林，至今累售 25伙，平均呎價亦只是 1.6萬至 1.7萬元，可見樓齡 9年的嘉崙臺，仍有價有市。該廈現時只有 6個放盤，叫價每方呎由近 1.7萬元起，至 2.4萬餘元，入場費 3620萬元。

記 者：蔡家儀 攝影：樊志恒

模特兒： Raico（ AModel）

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間隔： 4房（ 1套連衣帽間） 2廳；另工人套房、工作間、冷氣機房及露台

實用 率： 80%

呎價： 19415元

備註：連車位

租值： 12萬元

回報率： 3.3厘

資料來源：美聯景光街分行

電 郵： hvy8@midland.com.hk

主要資料

 

 

地址：大坑道 152號

座數： 1座

住宅樓層： 35層

每層伙數： 1至 2伙

單位總數： 50個

建築面積： 1857至 2256方呎；複式 4036至 4935方呎

實用率： 80%

間 隔： 3至 4房；複式 5房

落成： 2001年

管理公司：第一太平戴維斯

管理月費：每呎約 3.3元

發展商：亞細安資 源、國浩地產、豐隆實業

設施：會所及停車場

校網：小學 12網；中學灣仔區

 

A室解構

廳房望西　座向遜色

嘉崙臺主打大碼戶型，惟大廳間隔長而不闊，內櫳氣派遠不及窗外景色吸引。物業為遷就景觀，單位座向不佳， A室（包括介紹的 A室）廳房一列大窗均向西面， B室則向北，要解決西斜問題，相信無可避免需長年開啟冷氣，隆冬炎夏置身室內，可謂點滴滋味在心頭，

雖 然單位不設窗台，惟窗旁柱躉頗大，家具擺位要加以遷就。至於逾 2200方呎的四房戶型，客廳旁弧形房間，基本上只適宜作為書房、麻雀房或遊戲室用途。

物 業的 A室都是大單位，然而景觀質素卻不及 B室細單位優質，感覺上較為可惜。

物 業賣點

名校林立　家長心儀

嘉崙臺車位充裕，單位與車位比例為 1： 1。會所設施包括泳池、壁球場、健身室及兒童遊樂場，以單幢物業而言，設施算豐富。物業位處樂活道與大坑道交界，往銅鑼灣或跑馬地車程相若，均約 5至 8分鐘車程。

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在綠山藍天下的會所泳池暢泳，份外寫意。

往銅鑼灣鬧市購物，車程不用 10分鐘。

銅鑼灣為不夜天，飲食購 物、娛樂消閒設施應有盡有，包括大型購物商場、日式百貨、戲院等。至於跑馬地，則別有風味，設有不少特色食肆，也有街市提供新鮮食物。至於日常購物，最近 可到大坑道及白建時道交界的小型商場，內設郵局、提款機、超市及西醫診所等，足夠應付基本需要，商場更設有免費泊車，方便附近住客購物。

物業另一 賣點是位於小學 12號網，官津及私立名牌小學林立，而且大部份屬一條龍、直屬或聯繫小學，包括聖保祿天主教小學、嘉諾撒聖方濟各學校、瑪利曼小學等。中學屬灣仔區，有皇 仁書院、香港真光中學及香港華仁書院等名校，均令許多家長心儀。

《昔日名人業主》

漫畫家馬榮成　 4年勁賺 75%

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2006年分別以 2245萬及 2135萬元，購入中層 A及 B室。其中，今年 3月以 3735萬元沽出 B室，呎價 20113元，大幅獲利 1600萬元，升值 74.9%。

歌星陳奕迅　 8年升值 58%

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2000年以 2243萬元，一手購入中層 A室，面積 2256方呎，自住至 2008年 7月，以 3550萬元售出，勁賺 1307萬元，升值 58.3%。

合和主席胡應湘　 4年獲利 21%

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2001年以 1653萬元購入低層 A室，面積 2137方呎，至 2005年以 2000萬元易手，獲利 347萬元，升值 21%。

同區成交個案表

嘉崙臺低層 A室 2137方呎　成交價： 3768萬元　呎價： 17632元

成交月份/備註： 10年 3月/3房　租值/回報： 10.0萬元/3.2厘

 

嘉崙臺中層 B室 1857方呎　成交價： 3735萬元　呎價： 20113元

成交月份/備註： 10年 2月/遠海景　租值/回報： 10.5萬元/3.4厘

 

嘉崙臺中層 B室 1857方呎　成交價： 3680萬元　呎價： 19817元

成交月份/備註： 09年 12月/遠海景　租值/回報： 10.5萬元/3.4厘

 

禮 頓山 3座高層 A室 1911方呎　成交價： 3928萬元　呎價： 20555元

成交月份/備註： 10年 1月/馬場景　租值/回報： 11.0萬元/3.4厘

 

禮頓山 2座低層 A室 1618方呎　成交價： 2910萬元　呎價： 17985元

成交月份/備註： 10年 1月/馬場景　租值/回報： 8.5萬元/3.5厘

嘉崙臺放盤叫價表

高層 B室 1857方呎　叫價： 4500萬元　呎價： 24233元

備註：遠海景　租值/回報： 11.0萬元/2.9厘

 

中層 B室 1857方呎　叫價： 4200萬元　呎價： 22617元

備註：遠海景　租值/回報： 10.5萬元/3.0厘

 

高層 A室 2256方呎　叫價： 5000萬元　呎價： 22163元

備註：改 3房　租值/回報： 12.0萬元/2.9厘

 

低層 A室 2256方呎　叫價： 4000萬元　呎價： 17730元

備註：連租約　租值/回報： 10.5萬元/3.2厘

 

低層 A室 2141方呎　叫價： 3620萬元　呎價： 16908元

備註：山樓景　租值/回報： 9.5萬元/3.1厘

 

以上內容來自 <http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100327&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=13866696>

 

美 麗 臺 天 價 交 易 陸 續 取 消

消息人士指，美麗臺將會再有十個單位取消交易。


美 麗 臺 天 價 交 易 陸 續 取 消
( 星 島 日 報 報 道 ) 早 前 有 財 團 撤 銷 西 半 山 美 麗 臺 十 三 伙 交 易 ， 消 息 人 士 透 露 ， 撤 銷 交 易 將 陸 續 有 來 ， 預 期 即 將 有 約 十 個 取 消 交 易 單 位 ， 在 土 地 註 冊 處 登 記 ， 部 分 單 位 收 購 呎 價 高 達 四 萬 元 ， 顯 示 財 團 為 收 夠 九 成 「 衝  」 ， 不 惜 「 天 價 」 收 購 ， 個 別 物 業 更 購 自 短  投 資 者 。 美 麗 臺 合 共 一 百 九 十 六 伙 ， 撤 銷 的 二 十 三 個 單 位 ， 約 佔 業 權 一 成 二 。

消 息 人 士 指 出 ， 由 於 美 麗 臺 樓 齡 只 有 四 十 七 年 ， 要 待 二 ○ 一 二 年 才 可 以 門 檻 八 成 拍 賣 ， 早 前 財 團 為 盡 快 收 購 九 成 業 權 ， 不 惜 天 價 收 購 ， 部 分 呎 價 高 達 四 萬 元 ， 亦 有 個 別 業 主 持 有 兩 個 面 積 一 千 二 百 五 十 方 呎 單 位 ， 索 價 一 億 元 ， 財 團 亦 照 樣 收 購 。
新 世 界 發 展 董 事 兼 集 團 總 經 理 梁 志 堅 昨 日 接 受 本 報 查 詢 時 表 示 ， 集 團 由 測 量 行 出 手 洽 購 美 麗 臺 單 位 ， 惟 上 月 決 定 放 棄 購 入 ， 皆 因 其 中 有 逾 五 個 單 位 ， 面 積 一 千 二 百 五 十 呎 ， 索 價 高 達 五 千 二 百 多 萬 元 ， 平 均 呎 價 逾 四 萬 元 ， 「 點 買 得 落 ！ 不 是 發 展 商 欺 凌 小 業 主 ， 而 是 小 業 主 欺 凌 發 展 商 。 」 他 續 說 ， 由 於 部 分 正 常 價 格 單 位 ， 與 天 價 單 位 屬 於 捆 綁 式 出 售 ， 要 一 併 購 入 ， 因 而 集 團 不 要 。 他 指 出 ， 亦 有 部 分 略 為 高 於 市 價 的 單 位 ， 他 們 不 要 ， 但 亦 有 其 他 行 家 就 照 樣 收 購 ， 新 世 界 與 恒 基 各 有 各 收 ， 現 時 加 起 來 的 業 權 應 該 不 足 八 成 。
根 據 本 報 整 理 的 資 料 顯 示 ， 早 前 於 土 地 註 冊 處 取 消 交 易 的 十 三 個 單 位 ， 平 均 呎 價 由 每 呎 一 萬 七 千 二 百 六 十 九 元 至 二 萬 零 三 百 七 十 七 元 不 等 。 而 早 前 恒 基 落 實 收 購 的 單 位 ， 每 方 呎 由 一 萬 六 千 九 百 一 十 四 元 （ 八 J ） 至 最 高 呎 價 單 位 （ 五 E ） 約 二 萬 零 四 百 二 十 七 元 ， 兩 者 相 差 未 算 太 高 ， 不 過 ， 早 前 恒 基 落 實 購 入 大 部 分 單 位 ， 平 均 呎 價 皆 介 乎 一 萬 七 千 至 一 萬 八 千 元 的 水 平 。
而 十 三 個 由 新 世 界 撤 銷 交 易 的 單 位 ， 亦 有 個 別 來 自 投 資 者 ， 其 中 ， 八 L 室 原 業 主 為 祥 虹 有 限 公 司 ， 於 ○ 八 年 六 月 二 十 八 日 ， 以 一 千 二 百 八 十 五 萬 四 千 三 百 元 購 入 ， 於 去 年 十 一 月 售 予 Harven Limited ， 之 後 ， 又 於 今 年 二 月 十 日 取 消 交 易 。 昨 日 又 有 小 業 主 表 示 ， 現 時 財 團 亦 已 全 面 停 止 收 購 美 麗 臺 ， 亦 有 業 主 主 動 聯 絡 過 律 師 樓 ， 惟 沒 有 結 果 ， 財 團 似 乎 有 意 與 他 們 慢 慢 「 磨 」 ， 以 及 等 待 到 期 強 制 拍 賣 。

2010/3/26

天 價 購 倚 巒 泰 豐 市 值 一 日 蒸 發 五 億 - Severn 8

泰豐以破紀錄的價錢購入倚巒，令其股價沽壓大增。


天 價 購 倚 巒 泰 豐 市 值 一 日 蒸 發 五 億
( 星 島 日 報 報 道 ) 上 市 公 司 泰 豐 國 際 以 破 紀 錄 的 六 萬 元 呎 價 購 入 山 頂 豪 華 洋 房 倚 巒 ， 作 價 二 億 八 千 萬 元 ， 令 投 資 者 擔 心 泰 豐 「 不 務 正 業 」 。 泰 豐 股 價 昨 天 一 度 大 挫 兩 成 三 ， 以 收 市 價 五 角 計 算 ， 亦 跌 近 一 成 四 。 泰 豐 的 市 值 昨 天 蒸 發 了 五 億 元 ， 購 入 的 倚 巒 還 未 到 手 ， 損 失 的 市 值 已 差 不 多 可 以 買 兩 間 。

本 報 昨 天 曾 就 購 入 倚 巒 的 交 易 ， 致 電 泰 豐 國 際 主 席 李 偉 民 ， 但 在 截 稿 前 尚 未 收 到 回 覆 。 李 偉 民 是 在 本 月 二 日 ， 才 出 任 泰 豐 國 際 主 席 ， 短 短 半 個 月 便 以 破 紀 錄 價 錢 買 入 豪 宅 ， 作 風 可 說 是 甚 為 進 取 。
泰 豐 國 際 昨 天 逆 市 大 跌 ， 而 成 交 額 更 高 達 二 億 一 千 多 萬 元 ， 沽 壓 十 分 龐 大 。 信 達 國 際 研 究 部 董 事 彭 偉 新 表 示 ， 泰 豐 國 際 以 破 紀 錄 高 價 買 入 與 業 務 無 關 的 物 業 ， 對 於 泰 豐 股 東 來 說 ， 自 然 不 是 值 得 慶 賀 的 消 息 ， 投 資 者 亦 不 宜 趁 低 吸 納 。 泓 福 資 產 研 究 部 主 管 鄧 聲 興 亦 認 為 ， 以 泰 豐 國 際 的 業 務 規 模 來 說 ， 購 入 倚 巒 可 說 是 不 成 比 例 的 大 投 資 ， 對 該 公 司 的 現 金 流 也 構 成 壓 力 ， 難 怪 投 資 者 對 泰 豐 有 戒 心 。
原 本 生 產 打 火 機 以 及 電 子 零 件 的 泰 豐 國 際 ， 去 年 業 務 大 變 身 ， 以 約 十 一 億 元 收 購 中 信 物 流 全 部 股 權 ， 及 後 更 將 打 火 機 業 務 出 售 ， 由 工 業 股 轉 型 為 物 流 股 。
是 次 泰 豐 購 入 倚 巒 ， 表 明 是 作 投 資 之 用 ， 並 說 正 在 開 拓 房 地 產 行 業 ， 公 司 業 務 會 否 再 次 轉 型 ， 仍 要 拭 目 以 待 。 泰 豐 國 際 在 本 月 十 二 日 發 出 盈 利 警 告 ， 表 示 去 年 全 年 業 績 將 錄 得 虧 損 ， 故 在 如 此 業 績 下 仍 大 手 買 豪 宅 ， 更 令 人 質 疑 。
另 一 方 面 ， 泰 豐 國 際 以 「 天 價 」 買 入 倚 巒 後 ， 有 地 產 代 理 預 期 ， 將 帶 動 山 頂 南 區 獨 立 洋 房 的 放 盤 叫 價 ， 未 來 會 持 續 上 升 ， 並 相 信 洋 房 交 投 會 受 帶 動 。
利 嘉 閣 高 級 區 域 董 事 趙 保 杰 表 示 ， 早 前 已 有 不 少 山 頂 南 區 洋 房 業 主 提 高 叫 價 ， 而 倚 巒 八 號 屋 錄 高 價 成 交 後 ， 預 料 業 主 信 心 將 進 一 步 增 強 ， 長 遠 放 盤 叫 價 將 持 續 上 升 。
市 場 人 士 指 ， 一 幢 位 於 山 頂 加 列 山 道 的 獨 立 屋 ， 面 積 約 五 千 方 呎 ， 早 前 業 主 叫 價 一 億 元 ， 近 日 就 提 高 至 一 億 五 千 萬 元 ， 加 幅 高 達 五 成 。 消 息 指 ， 由 嘉 域 集 團 何 永 安 及 有 關 人 士 、 持 有 的 山 頂 加 列 山 道 七 十 三 號 大 屋 ， 面 積 約 一 萬 零 五 百 方 呎 ， 早 前 以 意 向 價 五 億 五 千 萬 元 推 出 招 標 ， 近 日 已 獲 出 價 至 四 億 八 千 萬 元 洽 購 。
事 實 上 ， 近 期 山 頂 南 區 成 交 已 經 增 加 ， 中 原 高 級 分 區 聯 席 董 事 李 蓮 玉 表 示 ， 本 月 剛 過 一 半 ， 已 錄 逾 十 六 宗 成 交 ， 為 上 月 全 月 成 交 數 字 ， 當 中 更 包 括 三 宗 逾 億 元 成 交 ， 估 計 「 倚 巒 效 應 」 下 ， 該 區 交 投 可 望 更 活 躍 。

2010/3/18

倚 巒 呎 價 破 六 萬 亞 洲 新 高 - Severn 8

倚 巒 呎 價 破 六 萬 亞 洲 新 高
( 星 島 日 報 報 道 ) 正 當 政 府 重 申 密 切 關 注 豪 宅 市 道 走 勢 ， 山 頂 超 級 豪 宅 倚 巒 就 再 錄 得 天 價 成 交 ， 獲 上 市 公 司 泰 豐 國 際 「 跨 業 務 」 購 入 ， 以 二 億 八 千 萬 元 購 入 一 幢 雙 號 屋 ， 呎 價 突 破 六 萬 元 ， 一 舉 創 下 亞 洲 及 本 地 洋 房 新 高 呎 價 紀 錄 。

根 據 公 布 指 出 ， 泰 豐 國 際 主 要 業 務 從 事 製 造 、 銷 售 電 子 零 件 及 提 供 物 流 服 務 ， 昨 日 公 布 以 二 億 八 千 萬 元 ， 購 入 倚 巒 一 幢 面 積 四 千 六 百 五 十 方 呎 大 屋 ， 現 時 已 邀 交 一 千 四 百 萬 元 按 金 ， 有 關 成 交 會 在 本 年 五 月 十 二 日 或 之 前 完 成 ， 購 入 會 作 投 資 用 途 。 該 公 司 認 為 收 購 乃 集 團 的 投 資 良 機 ， 相 信 將 會 於 開 拓 地 產 行 業 受 惠 。
泰 豐 國 際 股 價 昨 日 最 高 見 六 毫 五 仙 ， 最 低 見 五 毫 五 仙 ， 收 五 毫 八 仙 ， 急 下 跌 百 分 之 九 點 三 八 。
據 區 內 代 理 指 出 ， 剛 成 交 的 洋 房 屬 八 號 屋 ， 位 處 後 排 大 單 邊 位 置 ， 景 色 開 揚 ， 享 有 無 敵 維 港 海 景 ； 另 外 ， 也 是 同 一 排 洋 房 中 ， 面 積 最 大 、 屋 苑 內 唯 一 設 有 私 家 電 梯 的 洋 房 ， 可 謂 屋 苑 「 樓 王 之 王 」 。 以 該 洋 房 面 積 四 千 六 百 五 十 方 呎 計 算 ， 平 均 呎 價 達 六 萬 零 二 百 一 十 五 元 ， 創 下 亞 洲 及 本 港 洋 房 新 高 呎 價 紀 錄 。
追 溯 歷 史 ， 自 發 展 商 開 售 以 來 ， 該 洋 房 已 三 度 轉 手 ， 而 每 次 身 價 均 翻 兩 番 ， 可 見 在 山 頂 缺 乏 新 洋 房 供 應 下 ， 刺 激 造 價 不 斷 飆 升 。 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 ， 早 在 ○ 七 年 五 月 時 ， 該 洋 房 買 家 以 昇 澤 有 限 公 司 （ RISING SHINE LTD ） 名 義 向 發 展 商 一 手 買 入 ， 作 價 一 億 八 千 餘 萬 元 ， 呎 價 近 三 萬 九 千 元 。
其 後 在 ○ 七 年 十 二 月 ， 以 二 億 一 千 萬 元 轉 售 予 Prime Glory Management Ltd ， 呎 價 已 上 升 至 四 萬 五 千 餘 元 ， 而 有 關 公 司 在 公 司 註 冊 處 內 ， 並 沒 有 其 資 料 。 但 今 次 成 交 ， 造 價 就 更 進 一 步 ， 呎 價 攀 升 至 逾 六 萬 元 水 平 ； 至 於 上 手 業 主 帳 面 獲 利 約 七 千 萬 元 ， 升 幅 達 三 成 三 。
倚 巒 屢 屢 打 破 本 地 ， 甚 至 亞 洲 區 洋 房 紀 錄 ， 早 在 ○ 八 年 時 ， 屋 苑 二 號 屋 就 獲 買 家 以 二 億 八 千 五 百 萬 元 購 入 ， 呎 價 達 五 萬 六 千 八 百 元 ， 刷 新 當 時 亞 洲 洋 房 呎 價 新 高 紀 錄 。
現 時 本 地 高 價 洋 房 成 交 ， 包 括 騰 訊 主 席 兼 首 席 執 行 官 馬 化 騰 ， 以 四 億 八 千 萬 元 購 入 石 澳 大 浪 灣 道 十 三 號 屋 ， 洋 房 面 積 約 八 千 方 呎 計 算 ， 呎 價 達 六 萬 元 。 不 過 ， 有 關 紀 錄 保 持 不 足 三 個 月 ， 已 被 倚 巒 八 號 屋 的 六 萬 零 二 百 一 十 五 元 呎 價 打 破 。 另 一 方 面 ， 本 港 首 三 名 洋 房 新 高 紀 錄 中 ， 就 有 兩 項 屬 倚 巒 所 擁 有 ， 為 本 港 各 豪 宅 盤 中 之 最 。
有 地 產 界 人 士 指 出 ， 買 家 往 往 視 購 入 山 頂 區 的 獨 立 大 屋 作 為 身 分 象 徵 ， 但 偏 偏 區 內 新 洋 房 盤 供 應 少 之 又 少 ， 當 中 樓 價 較 新 ， 能 擁 環 迴 海 景 景 色 的 倚 巒 ， 就 成 為 各 豪 客 入 貨 重 點 之 一 ， 可 是 該 盤 只 提 供 二 十 二 幢 大 屋 ， 業 主 均 不 輕 易 放 售 其 物 業 ， 在 「 賣 一 間 ， 少 一 間 」 的 情 形 下 ， 配 合 近 日 豪 宅 市 況 ， 難 求 可 屢 次 錄 得 高 價 交 投 。

2010/3/17

趁豪宅市況續升溫，由怡華集團鍾氏家族或有關人士持有的淺水灣南灣道4A號屋地放售，項目地盤面積約2萬平方呎。（資料圖片）

 

 

2010年03月17日 星期三

 

要聞

 

南灣道4A屋地放盤 叫價5.5億

本港豪宅呎價屢創新高，尤其山頂南區洋房更見水漲船高，多個貴重物業趁勢放售，市場消息透露，由怡華集團鍾氏家族或有關人士持有的淺水灣南灣道4A號屋地趁勢放售，意向價5.5億元。

加列山道73號屋招標 估值5.5億
除私人業主外，發展商豪宅新盤意向價亦非常積極，其中嘉里旗下淺水灣Belegravia，亦以惜售態度出售，項目2個頂層複式戶的意向價，分別為2.08億及1.98億元，呎價約5.4萬元，挑戰山頂南區分層豪宅呎價新高。上述頂層複式單位面積約3,675至3,845平方呎。

南灣道4A號地盤面積約11,991平方呎，可飽覽淺水灣海景，該物業劃作「住宅（丙類）3」用途，最大可發展或重建樓面面積為7,195平方呎，以意向價5.5億元計算，呎價達7.64萬元。物業現建有一幢於1966年建成的洋房，面積約6,925平方呎。

比鄰的南灣道20至22號，亦以暗盤形式放售，意向價8億元，項目地盤面積約20,723平方呎，以地積比率0.9倍計算，可建樓面面積約18,650平方呎，以意向價約8億元計算，樓面呎價達42,895元，現址建有一幢分層物業（4伙）及一座洋房，可覽淺水灣全海景。此外，山頂加列山道73號屋獨立屋亦乘勢推出招標，市場估值5.5億元，項目地盤面積約14,217平方呎。
撰文:何媛玲

天 璽 連 環 六 宗 成 交 作 價 1.5 億

新地九龍站天璽，獲一組內地客以一億五千萬元大手購入六伙。


天 璽 連 環 六 宗 成 交 作 價 1.5 億
( 星 島 日 報 報 道 ) 雖 然 政 府 下 月 調 高 二 千 萬 元 豪 宅 的 印 花 稅 ， 但 無 阻 豪 客 的 入 市 意 欲 ， 更 屢 錄 大 手 交 投 ， 市 場 消 息 指 ， 新 地 旗 下 九 龍 站 天 璽 ， 獲 一 組 來 自 內 地 北 方 買 家 ， 斥 資 約 一 億 五 千 萬 元 ， 連 環 購 入 六 伙 ， 其 中 三 伙 是 向 發 展 商 一 手 購 入 。
市 場 消 息 指 ， 由 新 地 發 展 的 九 龍 站 天 璽 ， 獲 一 組 內 地 客 斥 資 約 一 億 五 千 萬 元 ， 連 環 購 入 六 伙 ， 平 均 呎 價 約 一 萬 九 千 至 二 萬 三 千 元 ， 購 入 單 位 分 布 於 日 鑽 璽 及 月 鑽 璽 的 高 層 戶 。 而 就 有 關 消 息 ， 昨 日 曾 向 發 展 商 作 出 查 詢 ， 但 未 獲 回 覆 。 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 指 ， 據 悉 ， 該 批 買 家 來 自 北 方 ， 購 入 單 位 中 ， 約 有 三 個 為 一 手 單 位 ， 其 餘 為 二 手 。
發 展 商 早 前 曾 指 ， 項 目 尚 餘 約 一 百 伙 待 售 ， 會 作 惜 售 安 排 ， 限 量 供 買 家 洽 購 ， 而 近 日 低 層 戶 的 成 交 呎 價 ， 已 達 二 萬 元 ， 而 天 璽 第 二 座 則 維 持 原 先 策 略 ， 作 為 放 租 用 途 ， 但 未 有 出 租 的 時 間 表 。
此 外 ， 赤 柱 舂 磡 角 靜 修 里 單 號 洋 房 ， 面 積 三 千 六 百 方 呎 ， 據 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 ， 買 家 於 上 月 ， 以 冀 想 企 業 有 限 公 司 名 稱 購 入 ， 公 司 董 事 為 黃 翠 瑜 ， 而 黃 氏 屬 香 港 飲 食 管 理 有 限 公 司 的 前 任 執 行 董 事 。 而 成 交 價 五 千 五 百 萬 元 ， 呎 價 約 一 萬 五 千 二 百 七 十 八 元 。 原 業 主 於 去 年 九 月 ， 以 五 千 二 百 萬 元 購 入 ， 現 時 帳 面 獲 利 約 三 百 萬 元 。
中 原 分 區 經 理 周 雲 霞 表 示 ， 中 半 山 蔚 山 花 園 中 層 A 室 ， 面 積 約 二 千 一 百 九 十 五 方 呎 ， 成 交 價 約 二 千 八 百 九 十 萬 元 ， 平 均 呎 價 約 一 萬 三 千 一 百 六 十 六 元 ， 而 原 業 主 於 ○ 八 年 以 二 千 六 百 八 十 萬 元 購 入 ， 帳 面 獲 利 約 二 百 一 十 萬 元 。
消 息 指 ， 同 區 麥 道 勞 道 十 一 號 中 層 單 位 ， 面 積 約 二 千 三 百 一 十 三 方 呎 ， 近 日 以 二 千 八 百 萬 元 成 交 ， 平 均 呎 價 約 一 萬 二 千 一 百 零 五 元 ， 原 業 主 於 ○ 九 年 時 ， 以 二 千 六 百 八 十 萬 元 ， 現 帳 面 獲 利 約 一 百 二 十 萬 元 。
市 場 消 息 指 ， 中 半 山 曉 峰 閣 一 座 低 層 D 室 ， 面 積 約 一 千 三 百 八 十 五 方 呎 ， 成 交 價 約 一 千 八 百 七 十 五 萬 元 ， 平 均 呎 價 約 一 萬 三 千 五 百 三 十 八 元 ， 原 業 主 在 ○ 八 年 時 ， 以 一 千 二 百 八 十 萬 元 購 入 ， 帳 面 獲 利 約 五 百 九 十 五 萬 元 。
另 外 ， 同 區 另 一 樓 盤 文 苑 ， 也 錄 得 交 投 ， 為 中 層 B 室 ， 面 積 約 二 千 方 呎 ， 成 交 價 約 二 千 四 百 萬 元 ， 平 均 呎 價 約 一 萬 二 千 元 ， 原 業 主 於 ○ 五 年 時 ， 以 一 千 二 百 六 十 萬 元 購 入 。

2010/3/11

柯士甸站項目　成本每呎萬元
以現市價發售　淨賺逾兩成

【本報訊】新世界發展（017）及會德豐地產（049）聯手奪得的尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅項目，發展商估計總成本為117億元，遠低於港鐵（066）估計 的180億元，市場指即使計及港鐵墊支的補地價，項目總發展成本只約160億元，每呎1.25萬元，較港鐵的估計低11%；若連同發水因素，每呎總成本低 至1.05萬元，若以現時區內分層豪宅呎價約1.3萬元開賣，利潤已逾兩成。　記者：林志光

新世界發展及會德豐地產昨日各自發通告，指柯士甸站上蓋住宅項目發展及相關成本預算約117億元，兩家各負擔50%，資金則會透過內部資金、現有企業銀行信貸和項目融資撥付。
市場指若計及港鐵墊支約39億元補地價，估計項目實際總成本約160億元，以可建樓面約128.21萬方呎計，每呎約1.25萬元，計及發水因素，成本將更低。

宏基測量師行董事陳昌傑表示，項目以未發水樓面計算，每呎只要賣約1.5萬元，已有約兩成的合理利潤；而發水後每呎成本可降至約1萬多元，以現區內分層豪宅 市價每呎1.3萬元發售，亦有逾兩成利潤。不過項目有高度限制，或會影響售價。

以合資方式入標柯士甸站上蓋項目的，僅會德豐地產（左）及新世界，並奪得發展權。

純利比例可高達73%

韋堅信測量師行估值部董事林晉超也稱，項目每呎建築及利息成本達3000元，已屬優質物業水平。若以發水比例約10至15%計，成本呎價只約1.1萬元， 現時九龍站屋苑平均呎價也達1.5萬元，估計未來樓市，尤其豪宅市道仍會持續向好，因此，項目絕對有可觀利潤。

據高盛發表報告指出，以項目發水兩成計，每呎成本只約1.05萬元，以現時同區屋苑二手呎價1.2萬至1.5萬元來看，項目應有利可圖。

而摩通發表報告則指出，以現時九龍站天璽呎價已約1.8萬元計，相信項目可帶來約116億元利潤，純利比例高達72.5%。若以發展商給予港鐵75%分紅比 例計，即兩家發展商各可得13億元，並於2014年物業落成後入賬。

鄰近地皮新供應有限

柯士甸站項目由兩地盤組成，預計可提供1200個逾千方呎單位，高限由主水平基準98至116米，即將來物業高度應少於40層，遠低於同區港景峰及九龍站 上蓋屋苑。項目上周截標時共有包括新地（016）、長實（001）及恒地（012）等5家財團競爭。

柯士甸站周邊僅西九龍文娛區將來會有住宅地提供，而該站一直伸延至長沙灣一段的西九龍填海區，亦只有南昌站上蓋項目，和長沙灣宇晴軒附近約有兩至3幅政府地及私人地皮，可供發展住宅，供應有限。

柯士甸站上蓋資料

可建樓面：128.21萬方呎
單位總數：約1200伙
單位面積：逾1000方呎
總成本：約160億元
發展商：會德豐地產及新世界發展

買賣升溫
凱旋門園景呎價1.7萬新高

尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅地王發展權揭盅後，刺激九龍站及尖沙嘴一帶豪宅買賣升溫，有投資者趁高位減磅。一名投資者以2130萬元沽出凱旋門朝日閣極高層 C室，1252方呎，呎價1.7萬元，創屋苑內園景3房戶新高。

置業18組別經理歐陽智龍表示，上述單位原業主持貨兩年賺150萬元，升值 7.6%。該投資者自06年以來動用約1.3億元，掃入凱旋門5伙，連同剛沽出單位，先後賣出3伙，共賺約1449.7萬元。其中日前有租客燒炭的凱旋門 單位，同層 A室曾為其持有，07年底斥3310萬元買入，持貨僅1個月速賺970萬元，升29.3%。

黎汝遠高位減磅

此外，凱旋門摩天閣中層 D室，1156方呎，以呎價1.47萬元成交，美聯高級營業經理簡泳雄指出，單位由外區客以1705萬元購入。消息指，原業主為黎汝遠，持貨逾兩年賺 155萬元，升值10%。黎汝遠尚有凱旋門1伙待售，市值約1700萬元。

中原表示，現時港景峯平均呎價9750元，擎天半島約1萬元，凱旋門為1.43萬至2萬元，君臨天下約1.9萬元，天璽呎價約2萬元。

九龍站豪宅近期成交

凱旋門朝日閣極高層 C室
面積：1252方呎　成交價：2130萬元　呎價：1.70萬元

凱旋門摩天閣中層 D室
面積：1156方呎　成交價：1705萬元　呎價：1.47萬元

天璽日鑽璽高層 B室
面積：1752方呎　成交價：4150萬元　呎價：2.37萬元

天璽日鑽璽高層 C室
面積：1382方呎　成交價：2800萬元　呎價：2.03萬元

港景峯3座中低層 F室
面積：782方呎　成交價：658萬元　呎價：0.84萬元

估值400億　九龍兩地王登場
柯士甸站收五標書　南昌站下月招意向

柯士甸站上蓋昨日共收5份標書，包括派代表（圖）入標的恒地。　黃耀興攝

【本報訊】港鐵（066）配合政府加快推地政策，繼尖沙嘴柯士甸站上蓋豪宅項目剛於昨日截標後，旋即公佈推出深水埗南昌站上蓋商住項目，下月收意向書及招 標，兩項目提供超過4500單位，總投資料達400億元。柯士甸站上蓋項目昨日共有5家財團入標競逐。　記者：林志光

港鐵物業總監何恆光表示，柯士甸站上蓋項目總投資高達180億元，對有部份發展商以合作方式競投可以理解，他滿意今次招標結果。

稀客嘉里參與新地獨資

柯士甸站項目一直被市場視為鐵路上蓋豪宅發展，近年本港豪宅又熱炒，加上項目擁有多線鐵路總滙概念，為東西鐵連線的車站之一，毗鄰又有廣深港高鐵總站及機 鐵九龍站，因此，就算項目總投資龐大，每方呎樓面成本逾1.4萬元，超過九龍站部份屋苑如漾日居及擎天半島的二手樓價，仍能吸引5家財團願承擔風險，入標 競逐。
近年較少競投鐵路上蓋項目的嘉里建設（683），今次也有參與；而周一才高價投得將軍澳地皮，在九龍站擁有多個上蓋項目的新地（016），則以獨資競投；會德豐地產（049）及新世界發展（017）則合組入標，各佔50%股權。
對於有環保團體質疑港鐵不拆細上述項目招標，及項目會產生屏風效應，何恆光表示，由於項目的兩個地盤有不同高度限制（約由98米至116米），為方便統一規劃及發展，才一次過招標，而將來項目佈局設計好後，一定會向公眾交代。
港鐵今次招標柯士甸站上蓋項目，要求發展商先付約2.6億元入場費及釐定將來賣樓分紅比例外，更要發展商就擬定負責全數支付補價，或由港鐵代付三分一補價的兩個入標方案，供其選擇。如港鐵選後者，其所付補價，會在未來賣樓收益中先扣除，發展商之後才獲餘額的分紅。
此 外，政府昨日公佈新一年度預算案中指，會敦促港鐵及市建局加快推出項目，以紓緩供應緊張。何恆光回應，配合政策，下月推出可提供逾3000伙的南昌站上蓋 項目。而將來在推出其他西鐵項目時，會與政府磋商多提供中小型單位的方法，如在招標的契約條款，加設單位面積及數量限制。

南昌站項目約值220億元

總樓面超過320萬方呎的南昌站上蓋項目，港鐵與政府洽商補價已進入最後階段。第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國表示，項目所在 地區價值不及柯士甸站及大角嘴奧運站，應只適合發展普羅大眾的住宅，故其地價也相對低，估計項目每方呎樓面補地價約4500元，即補價也近150億元；計 及建築及利息等成本，總投資約220億元。

柯士甸站上蓋資料

C地盤
地盤面積：1.26公頃　可建樓面：54.33萬方呎
總樓：128.21萬方呎　單位總數：約1200伙
補地價：逾117億元
入標財團：新世界及會德豐、長實、新地、嘉里、恒地

D地盤
地盤面積：1.48公頃　可建樓面：73.88萬方呎
總樓：128.21萬方呎　單位總數：約1200伙
補地價：逾117億元
入標財團：新世界及會德豐、長實、新地、嘉里、恒地

南昌站上蓋資料

地盤面積：49.73萬方呎
住宅樓面：296.49萬方呎
住宅幢數：18幢
住宅層數：7至46層
單位：3321伙
商場及幼稚園樓面：29.77萬方呎

港 去 年 樓 價 升 幅 33% 全 球 最 高

香港去年平均樓價上升三成三，位列全球第一位。


港 去 年 樓 價 升 幅 33% 全 球 最 高
( 星 島 日 報 報 道 ) 國 際 物 業 顧 問 萊 坊 （ Knight Frank LLP ） 公 布 去 年 環 球 物 業 價 格 指 數 ， 香 港 去 年 樓 價 上 漲 三 成 三 ， 位 列 全 球 第 一 位 ， 業 界 分 析 因 低 息 環 境 下 ， 以 及 熱 錢 流 入 ， 支 持 樓 價 持 續 上 升 。 至 於 其 他 國 家 以 色 列 及 挪 威 ， 則 位 列 第 二 及 第 三 位 。

據 萊 坊 報 告 指 出 ， 在 統 計 的 三 十 七 個 國 家 及 城 市 當 中 ， 去 年 本 港 平 均 房 價 上 漲 三 成 三 ， 位 居 全 球 之 首 ， 由 於 低 利 率 及 各 地 政 府 刺 激 經 濟 措 施 ， 有 助 全 球 房 地 產 價 格 止 跌 回 升 ， 亞 洲 區 及 中 國 東 岸 沿 海 城 市 尤 其 受 惠 。
報 告 續 稱 ， 本 港 樓 價 去 年 漲 幅 之 巨 ， 顯 示 本 港 房 地 產 上 漲 過 快 ， 由 於 低 息 環 境 ， 加 上 來 自 中 國 內 地 的 需 求 量 ， 令 香 港 樓 價 上 升 ， 而 去 年 國 際 貨 幣 基 金 組 織 （ IMF ） 則 呼 籲 港 府 推 出 壓 抑 樓 價 措 施 ， 防 止 樓 市 過 度 升 溫 。
報 告 續 指 ， 除 香 港 樓 價 升 幅 排 名 第 一 外 ， 以 色 列 去 年 平 均 房 價 升 幅 錄 約 兩 成 二 ， 成 為 去 年 全 球 樓 價 漲 幅 第 二 位 ； 至 於 第 三 位 則 為 挪 威 ， 平 均 房 價 升 幅 錄 約 一 成 六 升 幅 。 至 於 去 年 全 球 表 現 最 差 的 房 地 產 市 場 為 杜 拜 ， 樓 價 跌 幅 高 達 四 成 二 ， 其 次 為 保 加 利 亞 及 愛 爾 蘭 。
美 聯 集 團 顧 問 張 錦 成 分 析 香 港 情 況 時 表 示 ， 在 低 息 環 境 ， 以 及 熱 錢 流 入 下 ， 不 少 市 民 把 資 金 投 入 地 產 市 場 ， 支 持 去 年 整 體 樓 價 持 續 向 上 ， 雖 然 豪 宅 方 面 去 年 曾 錄 得 天 價 成 交 ， 不 過 ， 整 體 中 小 型 住 宅 市 場 現 時 樓 價 升 幅 平 穩 ， 大 部 分 家 庭 供 樓 佔 入 息 比 例 為 三 至 四 成 ， 屬 合 理 水 平 ， 即 使 本 年 預 期 將 進 入 加 息 周 期 ， 只 要 供 樓 利 息 五 厘 以 下 ， 仍 然 是 「 供 平 過 租 」 ， 故 此 不 認 為 現 時 市 場 出 現 泡 沫 風 險 。
另 外 ， 該 行 首 席 分 析 師 劉 嘉 輝 則 表 示 ， ○ 八 年 第 三 季 金 融 海 嘯 爆 發 ， 拖 累 整 體 樓 價 跌 逾 兩 成 ， 惟 隨  去 年 初 銀 行 展 開 低 息 按 揭 戰 ， 刺 激 資 金 流 向 資 產 市 場 ， 帶 動 去 年 樓 價 呈 「 V 」 形 反 彈 ， 由 於 ○ 八 年 「 跌 得 多 」 ， 所 以 過 去 一 年 反 彈 幅 度 因 而 較 大 。
利 嘉 閣 研 究 部 主 管 周 滿 傑 表 示 ， 本 港 銀 行 機 制 穩 定 、 樓 按 借 貸 相 對 較 低 、 受 到 內 地 熱 錢 湧 入 ， 加 上 未 來 新 樓 供 應 及 落 成 量 低 ， 令 樓 價 於 海 嘯 後 升 幅 較 其 他 地 區 快 ， 大 部 分 屋 苑 已 返 海 嘯 前 水 平 。

2010/1/20

2010年01月13日 星期三

地產

山頂南區超級洋房 成交走俏

山頂及南區09年的豪宅交投及金額均大升，連洋房在內，共錄421宗成交，較08年的264宗多59%，涉及金額高達約203.8億元，相對08年的約136.8億元多49%，當中逾億元成交達30宗，較08年增76%。

年內交投421宗 逾億成交30宗
除08年受金融海嘯影響，成交量低於400宗外，餘下04年起至09年，該區總成交也逾400宗以上（詳見表），2004及2007年成交量更突破650宗，因上述年份分別有富豪海灣、香島道33號、倚巒等新盤推售，加上浪琴園分拆等，故成交額也分別有近217.7億元及299.5億元。

倘扣除豪宅新盤推出市場的因素，單以二手市場計，去年成交金額已相當突出。中原豪宅董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠指出，去年逾1億元豪宅成交有30宗，涉及金額高達71.4億元，較07年時錄得的48宗少38%，但論成交金額卻較07年的70.4億元多出約1億元。而承接逾億元豪宅者逾5成為用家，多由3,000至5,000平方呎豪宅，換入約7,000至1萬平方呎可用面積的超級洋房。

去年第四季，香島道40號E屋、普樂道16號、百祿徑15號、布力徑64號等獨立屋成交湧現，洋房面積約由4,500至7,229平方呎，當中以天比高涉及的金額最多，達3.5億元。

部分持大屋業主，去年見樓市轉佳，亦「大屋換細屋」，惟非因對後市悲觀，反而見大市利好，伺機換貨及重組投資組合。

主要屋苑樓價 升幅23至89%
分層單位去年交投達300宗，成交金額逾88.1億元，較08年的成交量及金額，分別急升48%及45%。因薄扶林的貝沙灣最後一期已於去年初入伙，筍盤愈見難求，部分買家回流至傳統豪宅，主力物色淺水灣頭段及南灣道一帶分層單位，因此段往返銅鑼灣相對方便，且大型屋苑集中，如陽明山莊樓價至去年底平均升69%。

南區主要屋苑09年全年樓價，除浪琴園升幅較緩（升9%）外，餘下升幅介乎23%至89%不等，紅山半島表面有89%升幅，但細心留意逾2,100平方呎大單位升值52%，1,200餘及1,400餘平方呎的2房升幅約43%；嘉麟閣受惠比鄰的Belgravia的刺激，呎價也升62%。

近年成豪宅生力軍的內地富豪，過往集中來自華南，但近期華北、華東內地富豪比例趨增，他們昔日傾向買地標式新晉豪宅，現在開始轉移追求舒適大宅，作長綫自用。

展望今年，山頂及南區的超級洋房仍有價有市，尤其是具獨特性的獨立大宅，如有大花園、私人泳池及獨立門牌等，更可以看高一綫，至於3,000平方呎起的分層單位，因盤源少，估計也可跑贏大市。（系列四之二）
撰文:龔綺玲
系列名:豪宅年結系列