柯士甸站項目　成本每呎萬元
以現市價發售　淨賺逾兩成

【本報訊】新世界發展（017）及會德豐地產（049）聯手奪得的尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅項目，發展商估計總成本為117億元，遠低於港鐵（066）估計 的180億元，市場指即使計及港鐵墊支的補地價，項目總發展成本只約160億元，每呎1.25萬元，較港鐵的估計低11%；若連同發水因素，每呎總成本低 至1.05萬元，若以現時區內分層豪宅呎價約1.3萬元開賣，利潤已逾兩成。　記者：林志光

新世界發展及會德豐地產昨日各自發通告，指柯士甸站上蓋住宅項目發展及相關成本預算約117億元，兩家各負擔50%，資金則會透過內部資金、現有企業銀行信貸和項目融資撥付。
市場指若計及港鐵墊支約39億元補地價，估計項目實際總成本約160億元，以可建樓面約128.21萬方呎計，每呎約1.25萬元，計及發水因素，成本將更低。

宏基測量師行董事陳昌傑表示，項目以未發水樓面計算，每呎只要賣約1.5萬元，已有約兩成的合理利潤；而發水後每呎成本可降至約1萬多元，以現區內分層豪宅 市價每呎1.3萬元發售，亦有逾兩成利潤。不過項目有高度限制，或會影響售價。

以合資方式入標柯士甸站上蓋項目的，僅會德豐地產（左）及新世界，並奪得發展權。

純利比例可高達73%

韋堅信測量師行估值部董事林晉超也稱，項目每呎建築及利息成本達3000元，已屬優質物業水平。若以發水比例約10至15%計，成本呎價只約1.1萬元， 現時九龍站屋苑平均呎價也達1.5萬元，估計未來樓市，尤其豪宅市道仍會持續向好，因此，項目絕對有可觀利潤。

據高盛發表報告指出，以項目發水兩成計，每呎成本只約1.05萬元，以現時同區屋苑二手呎價1.2萬至1.5萬元來看，項目應有利可圖。

而摩通發表報告則指出，以現時九龍站天璽呎價已約1.8萬元計，相信項目可帶來約116億元利潤，純利比例高達72.5%。若以發展商給予港鐵75%分紅比 例計，即兩家發展商各可得13億元，並於2014年物業落成後入賬。

鄰近地皮新供應有限

柯士甸站項目由兩地盤組成，預計可提供1200個逾千方呎單位，高限由主水平基準98至116米，即將來物業高度應少於40層，遠低於同區港景峰及九龍站 上蓋屋苑。項目上周截標時共有包括新地（016）、長實（001）及恒地（012）等5家財團競爭。

柯士甸站周邊僅西九龍文娛區將來會有住宅地提供，而該站一直伸延至長沙灣一段的西九龍填海區，亦只有南昌站上蓋項目，和長沙灣宇晴軒附近約有兩至3幅政府地及私人地皮，可供發展住宅，供應有限。

柯士甸站上蓋資料

可建樓面：128.21萬方呎
單位總數：約1200伙
單位面積：逾1000方呎
總成本：約160億元
發展商：會德豐地產及新世界發展

買賣升溫
凱旋門園景呎價1.7萬新高

尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅地王發展權揭盅後，刺激九龍站及尖沙嘴一帶豪宅買賣升溫，有投資者趁高位減磅。一名投資者以2130萬元沽出凱旋門朝日閣極高層 C室，1252方呎，呎價1.7萬元，創屋苑內園景3房戶新高。

置業18組別經理歐陽智龍表示，上述單位原業主持貨兩年賺150萬元，升值 7.6%。該投資者自06年以來動用約1.3億元，掃入凱旋門5伙，連同剛沽出單位，先後賣出3伙，共賺約1449.7萬元。其中日前有租客燒炭的凱旋門 單位，同層 A室曾為其持有，07年底斥3310萬元買入，持貨僅1個月速賺970萬元，升29.3%。

黎汝遠高位減磅

此外，凱旋門摩天閣中層 D室，1156方呎，以呎價1.47萬元成交，美聯高級營業經理簡泳雄指出，單位由外區客以1705萬元購入。消息指，原業主為黎汝遠，持貨逾兩年賺 155萬元，升值10%。黎汝遠尚有凱旋門1伙待售，市值約1700萬元。

中原表示，現時港景峯平均呎價9750元，擎天半島約1萬元，凱旋門為1.43萬至2萬元，君臨天下約1.9萬元，天璽呎價約2萬元。

九龍站豪宅近期成交

凱旋門朝日閣極高層 C室
面積：1252方呎　成交價：2130萬元　呎價：1.70萬元

凱旋門摩天閣中層 D室
面積：1156方呎　成交價：1705萬元　呎價：1.47萬元

天璽日鑽璽高層 B室
面積：1752方呎　成交價：4150萬元　呎價：2.37萬元

天璽日鑽璽高層 C室
面積：1382方呎　成交價：2800萬元　呎價：2.03萬元

港景峯3座中低層 F室
面積：782方呎　成交價：658萬元　呎價：0.84萬元