2013年02月26日 星期二

新稅措施問與答

雙倍印花稅 工商舖連環撻訂

油麻地舖摸貨不成 料損失逾150萬

政府上周五推出「雙倍印花稅」，矛頭直指炒風熾熱的工商舖市場，過去兩天錄得數宗舖位連環撻訂個案；油麻地廟街一個涼茶店地舖，資深投資者於出招後撻訂，損失約150萬至250萬元，市場料短期內會出現撻訂潮。

業界人士指出，由於商舖涉及交易金額較大，動輒超過2,000萬元，需要繳交的印花稅金額更大，投資者無利可圖下，惟有選擇撻訂離場。其中油麻地廟街134號地下，原本由涼茶店自用多年，早前以5,000萬元割愛售予一名活躍商舖市場的林姓投資者。

前綫地產代理透露，由涼茶店以售後租回形式出售，每月租金約14萬元，故該名林姓投資者購入舖位後即時以6,000萬元放摸（以確認人身份轉售），承接摸貨的買家仍有約2.8厘回報，若非政府出招，投資者有機會可以成功摸出。

倘6千萬購入 新稅達510萬
但政府出招後，新買家若以6,000萬元購入上述舖位，單計稅項已達510萬元，尚未計代理佣金及其他雜項支出，大大減低短炒機會，該名投資者於是選擇撻訂離場。若以市場慣例，商舖臨時訂金為交易金額3%至5%計算，即林姓投資者損失150萬至250萬元離場。

除上述個案外，消息透露，一名冼姓投資者於出招前一天（上周四），以2,350萬元購入西環德輔道西370至372號地下一個800平方呎的地舖，翌日即遇上政府出招，結果昨日宣告撻訂離場。

不看好商舖 借勢蝕讓減持
事實上，昨日市場先後錄得3宗商舖撻訂個案，共涉及逾8,000萬元資金，是政府去年底推出「雙辣招」遏抑住宅炒賣後，罕見的場面。而撻訂人士不乏具實力的炒家，反映他們對政府出招後的商舖市道甚不樂觀。

活躍於商舖市場的資深投資者蔡志忠昨稱，短期內市場仍會有一批炒家撻訂或蝕讓離場，這並不代表政府出招後，商舖價格會大跌，只是個別炒家不看好短炒市場， 借勢撻訂或蝕讓減少持貨量，所以呼籲用家不妨趁機向投資者大力鋤價。以他個人為例，現時有約10個舖位放盤，當中有一半以摸貨形式叫賣，這批舖位或會減少 賺價放售，其他舖位則作中長綫投資。

要提價逾20% 才有利可圖
中原工商舖營運總監潘志明認為，政府上周推出的「雙倍印花稅」，對於短炒投資者影響極大，過去他們一般提價10%至20%便可摸售，現時要大幅提價20%以上才有利可圖，故預期工商物業短炒比例會急跌，相信佔整體市場不足3%。

撰文:黎煥成

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要聞

投資者度蹺 3招避新稅

「雙倍印花稅」上周六（23日）開始徵收後，交易成本大增，投資者各出奇謀拆招，包括使用公司轉讓方式交易、全層物業拆細出售，及主攻200萬元以下細價物業等。

公司轉讓方式 多涉大型買賣
過去投資者均會以公司轉讓形式出售物業，以避過物業交易稅項，尤其以億元計工商物業，不時出現以此方式轉手。如去年理文造紙李氏家族以32億元，向基金購入北角電氣道169號商廈，便以公司轉讓方式成交。

此方式既可避過原先4.25%從價印花稅，及新增印花稅，若涉及大型買賣，如逾10億元買賣涉及印花稅金額較多，不少買家都用此方式轉售。

科達地產主席湯君明稱，近日工商物業投資者見有新增稅項，漸部署以公司轉讓方式交易，料個案將陸續增加。他又指，買賣公司涉及雙方聲譽，包括公司背景及債務等，存在一定風險，所以只適合個別投資者。

拆售單位省稅 轉炒細價工廈
此外，印花稅率乃根據交易金額遞進，一個全層物業成交價2,000萬元計，新的從價印花稅率為8.5%，涉及金額達170萬元；但倘拆細10個單位出售， 各單位從價印花稅率僅為1.5%，涉及金額3萬元，10個單位亦僅涉及稅款30萬元，較以全層形式出售節省140萬元稅款。

惟律師黃嘉錫指，若由業主或發展商分拆予不同買家，在合乎地契、法律要求下，的確可以進行拆售。但若是售予單一買家，在新稅下，稅局有權當作是單一成交，並按照總成交金額計算印花稅。

他又補充，若多宗成交日期太接近，甚至是同一日，稅局很大機會當作是同一宗成交看待。

投資者在新例下，交易成本增加，尤其購買單位即要支付「雙倍印花稅」，令摸貨成本大增，料短期摸貨活動減少，部分投資者更會轉投較細價的工廈市場。

撰文:余敏欽、梁建國

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要聞

商場分拆摸售 減價放盤湧現

過去近4個月，市場至少有10個商業項目拆售，面對政府首度向非住宅物業出招，個別拆售項目或存在撻訂危機。

政府去年10月推出雙辣招至今，市場有逾10個商廈、銀座式商廈及商場項目拆售，除中環安蘭街18號及尖沙咀嘉芙中心外，其餘項目拆售單位，均在短期內沽清。

商廈買家資金足 未受影響
銀碼較大的銅鑼灣銀座式商廈OLIV，呎價3.7萬至4.2萬元，全數18層上周四獲預留，並於翌日簽訂臨時買賣合約，成功避過「雙倍印花稅」，但據悉有4層買家尚未簽約，另市傳有個別買家口頭放摸。

上月初推出的銅鑼灣THE SHARP，至今錄得至少3宗摸貨獲利個案。本月初有中層單位不足1個月摸出，帳面賺1,100萬元。

有代理指，上述兩個項目的買家較具實力，早有兩手準備，預留資金上會，故未有受政府出招影響而減價求售。

地皇廣場 上月錄2宗撻訂
出招後，其餘拆售項目亦暫未聞撻訂或劈價，其中尚有小量餘貨的嘉芙中心，成交期為本年6月，據知有放摸業主願意提供少於10%的減價空間。

另一邊廂，商場拆售放摸情況較嚴峻，有拍賣行指，出招後接獲劏舖放盤突然增加，較出招前多逾3成，主要為首都廣場及地皇廣場，叫價有3%回落，出貨心切。

惟劏舖業主不乏住宅及小成本投資者，資金非充裕，且盤源多競爭大，不少在出招前早已減價或蝕讓求售，地皇廣場上月更錄兩宗撻訂，隨着該商場距離成交期不足1個月，不排除續有撻訂情況出現。

撰文:李彤