九倉接納地政總署建議，以79億元的十足市值地價換地，續租海運21年。圖為九倉主席吳光正。 （陳偉英攝）
2012年06月06日 星期三
九倉補79億 續租海運21年
券商料估值逾165億 股價陰霾消
九龍倉（00004）昨宣布，獲政府批出海運大廈地段租約續期21年。以九倉須補地價79億元計，券商指，海運大廈估值介乎165億至180億元，大致符合預期，消息為九倉掃除一大不明朗因素。九倉昨彈1.53%，收報39.8元。
海運大廈過往續約並不順利（見另文——「官司糾纏多年 續租利旅遊業」），政府給海運碼頭地段原址換地（即交回及重批），但未有交代為何不將該地段公開招標，以開放競爭。
地政總署︰原址換地適當
地政總署發言人昨回應查詢時表示，政府認為作出為期21年的海運碼頭地段換地安排，是適當做法，此舉可確保在海運碼頭營運的郵輪碼頭，所受的影響減至最輕。另方面，九倉會興建一座4層高新翼大樓，以改善郵輪營運，和提供更多商業設施。
九倉將加建 4層高新翼
發言人稱，九倉接納地政總署建議，以79億元的十足市值地價換地，續租21年。九倉已向地政總署繳付地價一成，即7.9億元作按金，預計換地協議約於下周二（本月12日）簽立，趕及海運碼頭租契本月16日屆滿前完成。
高盛指出，過去一年投資者對海運大廈租約的續約感到關注，一旦未能成功續約，不單對九倉的盈利和資產淨值估計構成下行風險，也可對海港城商場的其他部分造成營運干擾。亦有人擔心，若補地價超出預期，則九倉或需要在股市集資，但獲批出租約續期則掃除一大不確定因素。
通告披露，海運2011年度所產生除稅前淨租金收入7.01億元及除稅後淨租金收入5.87億元。以補地價79億元或相當於每平方呎1.2萬元計，假設資本回收率為5%，高盛和野村估計海運大廈估值為165億和174億元，花旗以2012年租金收入總額約9億元計，則估計海運大廈值180億元。
高盛看好九倉收益 予「買入」
高盛指，海港城4月和今年至今分別錄得零售額增長19%及21%，跑贏同期本港零售市場的11%及15%，九倉至4月底已穩收34億賣樓收益，相信可如期達到全年目標100億元，予以「買入」評級。惟德銀指，旅客在港消費增長正在減緩，整體零售增長已由首季的16%降至4月的11%，估計九倉也難倖免於放緩趨勢，只予以「持有」評級。
據九倉估計，該地段在2012年4月至2013年3月財政年度的應課差餉租值，約為4.91億港元。
撰文:劉丹、辛佩蘭
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改名君：謝謝知音。
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To Albert & 衆本無相,非常同意閣下高見, 對此我長期讚好。
不敢說所有HKET讀者都「倒果為因冇常識為反政府而無限上綱大放厥辭丟人現眼」, 但回應區最多口最多讚好嗰兩位, 就有一定代表性。
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地價只是土地的價值，那發展商為興建的上蓋所投下的發展資金呢？利息呢？opportunity cost呢？21年租約還要再投入資金建新大樓促進郵輪碼頭運作，香港的某些所謂財經分析員，記者只是九流嘩眾取寵者吧了。還常常自嗚得意監督政府。怪不得曾政府如此無能。倒因為果是記者的強項。
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係呢單續租中, 補地價金額代表地價 (Accommodation Value), 扣哂成本同利潤, 唔係市值租金. 用補地價除開21年就當市值月租分析已經錯哂, 就咁除開之餘仲要連最基本既利率都唔落就直程離譜. 九流分析員要吸引大家就亂砌一堆數字, 記者就全面配合齊齊亳不思考照單全收.
舉個例, 將軍澳66b2區今年3月招標, 50年期, 中標價係18.6億, 樓面呎價係約$3800. 學分析員方法計, $3800/(50年x12月)=$6呎/月.
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邊個官員／部門計出嚟？要解釋！價底殘！一般市民租唔租e個價？
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嘩！！！平過住宅呎租？
官商勾結？
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Very good price!!Investors should buy 00004 instead of 12,16 etc.
Cheers!
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有冇攪錯! 那麼超筍!
就算如HKET某專欄作者所預測, 樓價會跌7成的話, 此租約所涉的補價也超〝抵到斕〞. 這樣超筍交易, 內裡乾坤是什麽? 是否又一單『官商勾結 利益互相輸送』個案? 雖然一件污, 两件穢, 尚餘卄多天任期, 收手吧! 今年9月, 立會選舉, 各現任議員應就此課題提出反對, 成功的話, 選票或會增加. 若7.1前還未解決, 此亦會列作遊行示威一新訴求.
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2012年06月06日 星期三
官司糾纏多年 續租利旅遊業
九龍倉（00004）海運碼頭在毋須競爭下獲續租21年，糾纏多年的不明朗因素終可掃去。
上世紀90年代，世界性郵輪旅遊帶旺了海運，九倉雄心勃勃，計劃擴展海運商場和引入像London Eye（倫敦眼）一類摩天輪，藉以提升碼頭質素，兩項計劃本來如箭在弦，但過得了城規會一關，過不了地政總署一關。
擬大力擴展 地政總署說不
2003年，當九倉距離租約屆滿尚餘8年，已向地政總署提出續租申請，但遭時任地政總署署長劉勵超高調反對，公開的理由是地政總署打算將海運大廈所在地，在適當時候透過公開競爭形式出售。結果九倉股價受挫，摩天輪計劃無限期擱置，加建擴展海運就直至近年才再翻生。九倉將事件鬧上法院，05年提出司法覆核，指劉不續租的決定不理性。官司糾纏至07年，九倉才願意考慮與政府和解。
至於今次續租期為何21年？原來是九倉05年向地政總署申請時所建議。
郵輪碼頭明年啟用 可配合
07年九倉提出司法覆核的案件開審，代表政府的資深大律師余若海當時指出，九倉曾提出方案，表示願意交出海運地皮，再由政府向九倉重新批租，為期21年，但政府05年拒絕了此方案。余若海又說，政府租約只會在將近約滿時才商討續租，但九倉過早提出申請。
事實上，政府跟九倉續租亦有利本地旅遊業，因為啟德新郵輪碼頭首個泊位2013年中才啟用，若政府不跟九倉續租，海運碼頭停止運作，之後一年時間，駛進維港的國際郵輪便要被迫停貨櫃碼頭。撰文:辛佩蘭
