九倉接納地政總署建議,以79億元的十足市值地價換地,續租海運21年。圖為九倉主席吳光正。 (陳偉英攝)
2012年06月06日 星期三
九倉補79億 續租海運21年
券商料估值逾165億 股價陰霾消
九龍倉(00004)昨宣布,獲政府批出海運大廈地段租約續期21年。以九倉須補地價79億元計,券商指,海運大廈估值介乎165億至180億元,大致符合預期,消息為九倉掃除一大不明朗因素。九倉昨彈1.53%,收報39.8元。
海運大廈過往續約並不順利(見另文——「官司糾纏多年 續租利旅遊業」),政府給海運碼頭地段原址換地(即交回及重批),但未有交代為何不將該地段公開招標,以開放競爭。
地政總署︰原址換地適當
地政總署發言人昨回應查詢時表示,政府認為作出為期21年的海運碼頭地段換地安排,是適當做法,此舉可確保在海運碼頭營運的郵輪碼頭,所受的影響減至最輕。另方面,九倉會興建一座4層高新翼大樓,以改善郵輪營運,和提供更多商業設施。
九倉將加建 4層高新翼
發言人稱,九倉接納地政總署建議,以79億元的十足市值地價換地,續租21年。九倉已向地政總署繳付地價一成,即7.9億元作按金,預計換地協議約於下周二(本月12日)簽立,趕及海運碼頭租契本月16日屆滿前完成。
高盛指出,過去一年投資者對海運大廈租約的續約感到關注,一旦未能成功續約,不單對九倉的盈利和資產淨值估計構成下行風險,也可對海港城商場的其他部分造成營運干擾。亦有人擔心,若補地價超出預期,則九倉或需要在股市集資,但獲批出租約續期則掃除一大不確定因素。
通告披露,海運2011年度所產生除稅前淨租金收入7.01億元及除稅後淨租金收入5.87億元。以補地價79億元或相當於每平方呎1.2萬元計,假設資本回收率為5%,高盛和野村估計海運大廈估值為165億和174億元,花旗以2012年租金收入總額約9億元計,則估計海運大廈值180億元。
高盛看好九倉收益 予「買入」
高盛指,海港城4月和今年至今分別錄得零售額增長19%及21%,跑贏同期本港零售市場的11%及15%,九倉至4月底已穩收34億賣樓收益,相信可如期達到全年目標100億元,予以「買入」評級。惟德銀指,旅客在港消費增長正在減緩,整體零售增長已由首季的16%降至4月的11%,估計九倉也難倖免於放緩趨勢,只予以「持有」評級。
據九倉估計,該地段在2012年4月至2013年3月財政年度的應課差餉租值,約為4.91億港元。
撰文:劉丹、辛佩蘭
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改名君:謝謝知音。
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To Albert & 衆本無相,非常同意閣下高見, 對此我長期讚好。
不敢說所有HKET讀者都「倒果為因冇常識為反政府而無限上綱大放厥辭丟人現眼」, 但回應區最多口最多讚好嗰兩位, 就有一定代表性。
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地價只是土地的價值,那發展商為興建的上蓋所投下的發展資金呢?利息呢?opportunity cost呢?21年租約還要再投入資金建新大樓促進郵輪碼頭運作,香港的某些所謂財經分析員,記者只是九流嘩眾取寵者吧了。還常常自嗚得意監督政府。怪不得曾政府如此無能。倒因為果是記者的強項。
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係呢單續租中, 補地價金額代表地價 (Accommodation Value), 扣哂成本同利潤, 唔係市值租金. 用補地價除開21年就當市值月租分析已經錯哂, 就咁除開之餘仲要連最基本既利率都唔落就直程離譜. 九流分析員要吸引大家就亂砌一堆數字, 記者就全面配合齊齊亳不思考照單全收.
舉個例, 將軍澳66b2區今年3月招標, 50年期, 中標價係18.6億, 樓面呎價係約$3800. 學分析員方法計, $3800/(50年x12月)=$6呎/月.
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邊個官員/部門計出嚟?要解釋!價底殘!一般市民租唔租e個價?
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嘩!!!平過住宅呎租?
官商勾結?
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Very good price!!Investors should buy 00004 instead of 12,16 etc.
Cheers!
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有冇攪錯! 那麼超筍!
就算如HKET某專欄作者所預測, 樓價會跌7成的話, 此租約所涉的補價也超〝抵到斕〞. 這樣超筍交易, 內裡乾坤是什麽? 是否又一單『官商勾結 利益互相輸送』個案? 雖然一件污, 两件穢, 尚餘卄多天任期, 收手吧! 今年9月, 立會選舉, 各現任議員應就此課題提出反對, 成功的話, 選票或會增加. 若7.1前還未解決, 此亦會列作遊行示威一新訴求.
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2012年06月06日 星期三
官司糾纏多年 續租利旅遊業
九龍倉(00004)海運碼頭在毋須競爭下獲續租21年,糾纏多年的不明朗因素終可掃去。
上世紀90年代,世界性郵輪旅遊帶旺了海運,九倉雄心勃勃,計劃擴展海運商場和引入像London Eye(倫敦眼)一類摩天輪,藉以提升碼頭質素,兩項計劃本來如箭在弦,但過得了城規會一關,過不了地政總署一關。
擬大力擴展 地政總署說不
2003年,當九倉距離租約屆滿尚餘8年,已向地政總署提出續租申請,但遭時任地政總署署長劉勵超高調反對,公開的理由是地政總署打算將海運大廈所在地,在適當時候透過公開競爭形式出售。結果九倉股價受挫,摩天輪計劃無限期擱置,加建擴展海運就直至近年才再翻生。九倉將事件鬧上法院,05年提出司法覆核,指劉不續租的決定不理性。官司糾纏至07年,九倉才願意考慮與政府和解。
至於今次續租期為何21年?原來是九倉05年向地政總署申請時所建議。
郵輪碼頭明年啟用 可配合
07年九倉提出司法覆核的案件開審,代表政府的資深大律師余若海當時指出,九倉曾提出方案,表示願意交出海運地皮,再由政府向九倉重新批租,為期21年,但政府05年拒絕了此方案。余若海又說,政府租約只會在將近約滿時才商討續租,但九倉過早提出申請。
事實上,政府跟九倉續租亦有利本地旅遊業,因為啟德新郵輪碼頭首個泊位2013年中才啟用,若政府不跟九倉續租,海運碼頭停止運作,之後一年時間,駛進維港的國際郵輪便要被迫停貨櫃碼頭。撰文:辛佩蘭