2012年6月16日 星期六

新地司徒拔道地 改規模闖關


 新地司徒拔道地王項目,新方案將建72伙。 (城規會模擬圖片)
新地司徒拔道地王項目,新方案將建72伙。 (城規會模擬圖片) 
 
2012年06月16日 星期六

地產



 

新地司徒拔道地 改規模闖關

【本報訊】新地(00016)司徒拔道地王項目(前嶺南書院)於上年底曾遞交規劃申請,惟一直因為交通等各種問題,而受各部門的關注,故此發展商決定將整理全部回應後重新遞交申請,新的方案將建5幢7層高分層住宅以及19幢洋房,涉及72伙。

擬建5幢分層 19幢洋房
據新地提交文件指出,發展商早已於去年11月提交一個性質相近的規劃申請,其間獲規劃署及其他政府部門關注項目發展帶來影響,經過多輪商討最終達成共識,惟規劃署要求新地重新提交規劃申請,以便綜合各政府部門的意見及新地的回應,整體發展參數與早前大致相若。

例如,項目過往曾獲渠務署、環保署、運輸署等政府部門要求補交資料,均獲新地一一回答。

該項目地盤面積約17.2萬平方呎,將興建5幢樓高7層分層住宅,以及19幢2至3層高洋房,合共涉及約18.1萬平方呎,合共提供72伙,平均面積約2,512平方呎,另設215平方呎非住宅樓面用作食肆及舖位。

新地於去年亦以44.9億元投得上述地盤,每呎樓面地價近2.5萬元,屬於新地旗下山頂加列山道,以及南豐與九倉(00004)合資投得山頂聶歌信山道用地之後地皮呎價第三高,發展商當時預計總投資達80億元。
 
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2012年6月13日 星期三

任志剛倡檢討聯滙 港滙波動


 候任特首梁振英昨表示,他上任後本港不會改變聯滙,也不需要改變。(陳靜儀攝)
候任特首梁振英昨表示,他上任後本港不會改變聯滙,也不需要改變。(陳靜儀攝)
 


2012年06月13日 星期三
要聞
 
港滙昨突然抽升

 

任志剛倡檢討聯滙 港滙波動

曾俊華陳德霖︰無新意不改變

歐債危機未除,港府換屆在即,有份參與制定聯滙制度的金管局前總裁任志剛,昨在此敏感時刻,以學者身份發表是否有需要檢視聯滙制度報告,親手觸碰「神聖不可侵犯」的聯滙。

市場對任的舉動詫異,而報告向外流傳後,港滙隨即抽升,港府高官先後現身,再三強調無意和不會改變聯滙制度。候任特首梁振英更指:「希望社會各界不要受任志剛意見影響。」

任︰人微言輕 無政治動機
任志剛發表聯滙論文,觸發市場無限聯想,一如3月時,曾是下任特首大熱的唐英年,在訪問時談及擴大聯滙波幅,港滙隨即抽升,當局需要入市減低對港滙所造成的波動(詳見A3版——「10分鐘升40點子 兩小時後回落」)。市場亦估計,港滙昨極速在一小時內正常化,不排除是重演3月行動。

對於在歐債危機、政府換屆、樓價高企、雷曼報告公布後四大複雜環境下,公布聯滙論文,任志剛說:「退休3年,現時剛剛寫好,無理由攤凍,繙譯完畢便決定出。」據悉,任志剛是在特首選舉後着手撰寫論文,約1個月完成。

聯滙制度過往是任志剛核心捍衞的重要基石,他認為,發表論文即使令港滙波動「亦是好短暫的事,何以會引起市場大反應?我人微言輕。」

雷曼報告於上周出台,任是唯一受譴責的官員,他強調此時發表論文並無政治動機,「我不是一個政治人物!我無任何政治考慮。」

任志剛昨午2時半向媒體發表報告,5時才公開發放。相關消息向外流傳前後,各官員先後強調不會改變聯滙制度。

梁振英︰冀各界勿受影響
金管局總裁陳德霖先在下午2時打頭陣,指任志剛文章內提出的所有建議,過往當局均全部考慮過,並曾作出深入研究和分析,結論是香港屬於細小和開放型經濟體系,聯滙能保持滙率穩定,仍是最適合香港制度。至於具體優化聯滙的建議,當局不時會研究和檢討,有需要時會採納。

遠在澳門的財政司司長曾俊華亦趕回香港,在5時半舉行記者會,指出任志剛提出的論點「內容並沒有甚麼特別新意」,並強調聯滙行之有效,政府無意作出改動。

財司︰此時此刻感覺驚奇
對於任志剛突然發表文章,曾俊華形容覺得驚奇,「任先生當然有他的觀點;但政府的政策是堅定、清晰的。他選擇在此時此刻講這些,我都覺得相當驚奇。」
候任特首梁振英於5時45分回應指,無意及無計劃在上任後改變聯滙制度和波幅水平,又希望社會各界不要受任的意見影響。

梁振英表示,任在發表有關文章前後,均未有與他有任何商議,他亦不知任會發表文章,直至有傳媒披露此文章建議;而自己閱畢文章後,覺得文章並無新意。

他又強調,聯滙過去30年發揮穩定香港金融市場和經濟作用,故毋須及無計劃,在就任後就聯滙制度和滙率水平,作任何改動。

金管局發言人補充,昨早收到任志剛通知,表示會發表探討本港貨幣體制發展的文章,當局亦留意到文章發表後,港滙買盤曾有所增加,隨後迅即回落至原先水平,當局會繼續密切監察市況發展。

本港銀行界亦全力支持聯滙制度。銀行公會主席馮婉眉表示,聯滙制度短期並無迫切需要去改變。

撰文:李培瑛、李家欣、周穎雯
 
 
 
 
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2012年06月13日 星期三
要聞
 

促擴兌換範圍 掛鈎一籃子貨幣

作為有份制定聯繫滙率制度的前朝官員,香港金融管理局前總裁任志剛在報告中提出,政府需要考慮聯滙制度是否切合公眾利益,除目前單一維持穩定貨幣作用外,會否加入對抗通脹,解決失業問題等目的。

任志剛亦提出,新的貨幣政策可以考慮擴大兌換範圍,把港元改為與一籃子貨幣掛鈎等。

利用金融手段 抗通脹
任志剛指出,利用金融手段,包括改變滙率政策,可以防止資產泡沫膨脹,又指出不少國家的央行都正以金融政策的方向,以控制消費物價、資產價格水平。

然而,金管局現任總裁陳德霖指出,通脹壓力與滙率制度無必然關係,是由眾多複雜原因造成,故不能一概而論改變聯滙就可以完全解決問題。他又舉例指出,新加坡雖然滙率浮動,同樣面對通脹和資產泡沫的風險。

金管局因應強方弱方兌換水平需要入市干預,任志剛在報告中披露,當時產生的巨額總結餘已經令他感到困擾,因為會對信用創造、通脹不利,最終會影響到滙率穩定。他續指,曾考慮引入存款準備金規定以限制總結餘創造信用的潛力,以控制加大或減少結餘。

外滙環境變 人幣漸強
任志剛表示,目前外滙環境與1983年制定聯滙政策時已經改變,「利率跟隨着一個弱勢貨幣(美元),但本港倚靠的貨幣(人民幣)日漸強大。」

此外,港元既要履行本地貨幣功能,香港作為國際金融中心,金融業務頻繁,大型招股活動亦會對港滙構成衝擊,所以現行聯繫滙率制度,有其值得檢討的地方。

大眾利益 由政府決定
他指出,聯繫滙率制度於以往二十多年都只奉行一個目標,就是維持貨幣穩定,現在要重新考慮是否合乎大眾利益,但他未有結論甚麼才是大眾利益,認為要由政府決定。

撰文:李家欣


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2012年6月12日 星期二

東九起動 偉業街天橋網先行 10項轉型研究年底展開 4商業地快推



 起動九龍東專員凌嘉勤(左)指,九龍東在10年後會為市民帶來煥然一新的感覺;圖右為起動九龍東副專員何永賢。 (曾有為攝)
起動九龍東專員凌嘉勤(左)指,九龍東在10年後會為市民帶來煥然一新的感覺;圖右為起動九龍東副專員何永賢。 (曾有為攝) 
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2012年06月12日 星期二

地產



 

東九起動 偉業街天橋網先行

10項轉型研究年底展開 4商業地快推

起動九龍東辦事處將於今年底前,展開10項核心商業區的轉型研究,其中擴建九龍灣偉業街行人天橋網屬首要任務,預計工程最快可於2016年竣工,而早前獲抽起的4幅商業用地亦會作出相應的規劃改動,並會盡快推出招標發展。

起動九龍東專員凌嘉勤昨接受傳媒訪問時透露,按現時的工作時間表,早前提出的10項加快地區轉型的建議,其所牽涉的道路及開發土地等基建工務工程,大概會在2022年內完成,其中在九龍灣偉業街興建行人天橋的研究工作,將會率先在今年底前展開。

現流量20萬人次 需疏導
凌嘉勤指出,現時九龍灣及觀塘港鐵站每日的行人流量均高達20萬人次,故認為有迫切的需要擴建行人天橋疏導人流,但最終由政府或私人發展商負責興建則未
有定案。

他續稱,政府在九龍東預留的9幅商業用地當中,部分用地位置接近擬建的高架單軌鐵路站,故亦會考慮在賣地章程內加入相關的發展條款,以加強彼此之間的連繫性,將人流帶入交通運輸系統,而今年初獲抽起的4幅勾地表商業用地,在有關的規劃修訂後會盡快推出市場。

除上述9幅商業用地之外,政府亦在九龍灣及觀塘預留了兩幅劃作為行動區1及行動區2的用地。凌嘉勤表示,其中九龍灣行動區1用地計劃發展為寫字樓及酒店綜 合式項目,故規劃工作會較為複雜,而且現時仍有驗車中心及回收中心在營運,故需較長時間重置現有的政府設施及作規劃研究。

區內規劃 以改善設施為主
他補充,起動九龍東發展計劃,有別於啟德新發展區,區內大部分用地由私人所持有,故將來的規劃工作會以改善區內現有設施為主,並非重新制定新的發展藍圖,強調轉型過程會聽取各方面的意見。

撰文:古廣榮

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2012年6月11日 星期一

陳振彬倡兩招 助新生代置業


2012年06月12日 星期二
港聞
青年事務委員會主席陳振彬言論重點

 

陳振彬倡兩招 助新生代置業

青年置業納房策 居屋補價「封頂」

置業夢難圓,青年怨氣增。候任特首梁振英表明上任百日落實青年住屋政策,有份協助梁揀選副局長及政治助理的青年事務委員會主席陳振彬,倡議新政府兩招助新生代置業,包括將青年置業重新納入長遠房屋策略。

陳又建議把現有居屋補地價「封頂」,避免補價隨樓價上揚而急升,令年輕人可用較低價錢置業。

「以往有7至8個途徑協助解決(青年置業),包括、居屋、夾屋及置業貸款等,惟隨着樓價上升及政策調整,年輕人的置業階梯已逐漸消失,住屋問題為新生代構成沉重的壓力。」陳振彬接受本報專訪時表示,中國人講求安居之所,青年重視住屋是正常。

置業階梯消失 上車成夢魘
早前青年高峰會議的討論議題由網上投票決定,涉及住屋的安樂窩獲68%選票排第二,僅次於就業出路的75%,反映住屋貴、置業難成為年輕人「夢魘」。

陳振彬質疑,港府過去20年,對青年置業缺乏長遠規劃,只會因應情況推微調措施,造成政策混亂。他又批評當局近年提出「香港無地」的講法,陳指︰「觀塘及東九龍不知有幾多地,如安達臣道,啟德機場舊址地皮已曬了10多年太陽,無地只是無好好利用!」

香港非無地 惟當局未善用
梁振英早前表示,已針對35歲以下青年展開政策研究,希望上任百日內落實青年住屋政策;陳振彬表示歡迎,認為青年置業是社會問題,青年事務委員會近年亦有探討有關議題。

他建議,下屆政府應把青年置業納入長遠房屋策略,恢復昔日多元化階梯途徑,協助他們按部就班,一步一步地解決住屋問題。

然而,他絕不贊成大學生未畢業,便申請輪候公屋。陳表示︰「年輕人無理由這麼快放棄自己,政府應給予置業階梯,讓他們出來社會工作數年,以較低起步點上車,日後有能力時才換私樓,而公屋應該只用來解決基層住屋需要。」

陳振彬又支持落實白表可買免補地價的二手居屋,更建議居屋補地價「封頂」,即把補地價金額鎖定某一時段水平,不會再跟隨私樓樓價急升而上調。

他相信,補價「封頂」既可鼓勵業主放售單位,促進市場交投,同時又讓青年有機會以較低價錢購入,開闢新的置業階梯。

新居屋倡設3房 助兩代同住
陳又建議,新居屋可以提供多種面積的單位,特別是3房1廳的大單位,可容許兩代人共同生活。他指出︰「不少青年與家人一同住在面積細小的單位,生活環境擠迫,因此無奈地從家庭遷出。」他說,如單位面積已經準備好容納兩代人同住,青年既無遷出壓
力,亦可強化家庭關係,可謂一舉兩得。

撰文:黃偉超、譚敏聰

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2012年6月8日 星期五

明3盤對壘 溱8原價加推



 英皇國際執行董事張炳強(右)表示滿意御.太子項目銷情(張永康攝)
英皇國際執行董事張炳強(右)表示滿意御.太子項目銷情(張永康攝)


2012年06月08日 星期五
要聞

明3盤對壘 溱8原價加推

新盤市場非常熱鬧,明天將有3盤齊推,沙田溱岸8號昨原價加推4伙樓王單位,明早11時將推售137伙;而大埔溋玥.天賦海灣同日首度發售131伙;房協的喜雅昨於報章公布抽籤結果,明日揀樓。

溋玥收票近百 本地客料8成
新世界(00017)沙田溱岸8號昨繼續售賣首階段186伙,據悉項目昨沽出約3伙,並再加推4伙樓王單位,分布在2座高層A及B室,面積由1,224至1,812平方呎,平均呎價11,463元,定價由1,357.5萬至2,125.6萬元。

信置(00083)牽頭的大埔溋玥.天賦海灣繼續收票,市場估計目前已收近100票,約7成客有意選購1,700平方呎以上大單位,而本地用家比例則佔8成。集團營業部總經理田兆源指,項目已落實明天上午開售,今天將安排代理抽籤派貨。

峻瀅上京推介 景怡峰推38伙
長實(00001)地產投資董事郭子威稱,旗下的將軍澳峻瀅會於北京舉行10場推介會,預料約2,000人參加,預計最快本月中推出市場,市傳呎價將約為6,000至8,000元。
英皇國際(00163)旗下九龍城御.太子,昨日起正式推售31伙,截至昨晚約8時許,項目已累沽約29伙,套現近2億元。集團執行董事張炳強表示,日後加推單位有機會加價5%至10%。旗下位於淺水灣的綜合項目The Pulse,最快今年第四季招租,意向呎租約50元。

另九建(00034)深水埗景怡峯今日可發售周二推出的38伙,該批為7樓至28樓F及G室,平均呎價9,029元。新世界(00017)東半山春暉8號昨再沽1伙12樓B室,單位呎價約1.9萬元,定價約3,914萬元。項目標準單位僅剩6伙,並可望在本月中前沽清。



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新盤搶客 天匯5.5%超高佣催谷







2012年06月08日 星期五
要聞
 

 

新盤搶客 天匯5.5%超高佣催谷

重推14伙送釐印裝修 優惠加碼

新盤減價戰效應,豪宅盤亦增優惠促銷。恒地(00012)西半山天匯昨大規模原價重推,14伙均為低層戶,呎價2.42萬元起。發展商以達樓價5.5%的新高佣金促銷,並加送釐印及裝修,且提供二按,即變相減價。

恒地昨日就天匯於中環四季酒店約見地產代理,公布重推詳情。據代理流傳價單顯示,是次推出14伙,分布在9樓至21樓的低層戶,面積均是2,808平方呎,其中9伙在2010年曾遭撻訂,整批單位定價由6,809.6萬元起,呎價介乎2.42萬元至3.14萬元,全屬原價推售。

沽10伙佣金面議 市場罕見
另外,項目的車位亦供洽購,每個約250萬至300萬元,單是車位價格已較一般豪宅高,媲美目前南區淺水灣道56號的全港最貴車位身價。

樓盤位於19樓、33樓及68樓的示範單位,將於今天起陸續供外界預約參觀,並先開放19樓B室。而昨日該盤現場所見,也有部分代理前往參觀。

由於市場近期有多個新盤搶客,恒地以高佣金刺激代理營銷意慾。消息指,促成一宗交易可獲樓價3.5%佣金,代理行促成的交易愈多,佣金比例亦遞增,若成功銷售8伙,更可獲「遞升式」的5.5%佣金,創本港新盤最高佣金水平,較去年永泰以4.5%高佣促銷大坑瑆華更高。若有代理行促成10伙或以上交易,佣金水平竟可「面議」,為新盤市場罕見做法。

呎價2.42萬元起 提供二按
恒地為配合是次大規劃推售天匯,推多重優惠搶客,同時吸引代理。消息稱,本月內買家如選購價單上的單位,可獲送贈釐印費、約值700萬元裝修等。而最值得留意的是,發展商現主動向買家提供二按服務,而一按連同二按在內,貸款額最高佔樓價7成,如買家成功申造最高的5成按揭,即二按金額為樓價2成,而二按息率更是即時與買家洽商。

事實上,恒地是次以大量優惠配合高佣金的銷售策略,等於變相減價,假設代理向買家回贈相等於0.5%佣金,再連同其他各項優惠後,約等於減樓價13.1%(詳見表)。代理相信,由於樓市前景不明朗,有關優惠的確可掀起買家意慾,亦不排除有代理為促成交易,不惜向買家回贈部分佣金。

撰文:呂勁康

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施永青教子女 「做隻小烏龜」

施永青教子女 「做隻小烏龜」

每周開家庭會議 重培養獨立思考

6月17日是父親節,中原地產創辦人施永青昨日提早在網台節目分享教育之道,指自己在家多數做好人,喜歡以書信與子女溝通,更寄語子女「做隻快樂的小烏龜」,似是將其「無為而治」的管理思想運用到親子教育中。

對目標堅持 慢行終會達到
施永青38歲才當爸爸,育有三名子女,大女兒畢業後做過兩份工,現在中原上班,「她不是一回來就做高位,我讓她先打工,不然我也不知道該付她多少人工。」而兒子去年已開始工作。

他常對子女說,「烏龜比兔子勝在有目標,它沿着方向慢慢行,總有一日達到,若目標沒認清,跑得快也無用。」他坦言自己做事也慢,但勝在夠堅持。

施太曾是老師,施永青笑稱與太太的教育方式不同。他認為,父母在教子女規矩(行為準則)方面,應保持一致,但思想教育上該讓他們有個人判斷空間,「現在社會有人左傾,有人右傾,有人掟蕉,有人拉布,小朋友要懂得判斷,才能培養獨立思考能力。」

施永青每周與子女開家庭會議,一方面傳授自己認為有用的觀點,一方面讓每個成員自己發言,例如兒子就曾提出討論應該用多少時間打機,並話「打機並不影響成績,因為成績比我好的同學也一樣打機」,但他指:「最終決定權仍在媽媽手上,但至少兒子有機會說出他的看法。」

財產放慈善基金 不愁爭產
施永青創立地產代理王國,會否希望子承父業?他說:「仔女是獨立的人,不一定要走你指定的路,而且我的事業是慢慢積累而來,他們一來就要承擔這麼大的攤檔,壓力太大。」

他坦言,最近報載太多爭產事件,而自己早就跟兒女講好,將財產放進慈善基金。「讓他們知道要為生活打算,爭贏也沒有錢。」子女是慈善基金成員,要憑表現被選為董事,而非靠他任命。

撰文:杜正之

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2012年6月6日 星期三

政府警告無效 麗港城創天價



2012年06月06日 星期三
要聞
 

 

政府警告無效 麗港城創天價

669呎連天台 呎售10762新高

政府當局近日頻出口術,告誡市民要小心入市,惟言論未阻樓價進一步升溫,藍田麗港城單位更錄「天價」成交,屋苑連天台單位以呎價10,762元沽出,創出屋苑呎價新高紀錄。

藍田麗港城樓價自97年後,一直未能攀越當年呎價高位,淪為市場二綫大型屋苑。惟昨市場傳出屋苑連天台戶,以「天價」呎價逾萬元成交,創屋苑的歷史呎價新高。單位為屋苑12座高層C室,面積669平方呎連天台,昨日市場盛傳單位以720萬元沽出,呎價10,762元破97年高價,創出屋苑新高。

單位享「三海景」 720萬易手
不少區內代理指成交價難以置信,表示單位已放盤近逾年,但業主心知單位質素高,故一直堅持以高價放盤,但估不到有買家以呎價逾萬元購入單位。代理指,單位內籠企理,內置樓梯直上面積約500平方呎的天台,最大特色是單位擁「三海景」,分別可享無遮擋鯉魚門、舊啟德及煙花景海景。有指是次以高價入市買家,為比鄰單位業主,有意把單位打通。

區內代理指出,單位業主早於1996年以447.6萬元購入單位,轉手獲利272.4萬元,單位升值約6成。據了解,單位原業主曾於麗港城持有多個單位,至近年已陸續沽出套現。目前屋苑有個別單位亦以呎價萬元放盤,如23座中層B室,面積669平方呎,叫價每呎約萬元。

都會軒煙花景 呎價12083
另外,同區的藍田港鐵站上蓋屋苑滙景花園,一直以來其樓價表現跑贏麗港城,惟是次成交價,更勝過滙景花園。

事實上,麗港城很久未有單位成交呎價可突破萬元。追溯上次呎價逾萬元的成交,為23座中層C、D單位,於1997年9月份,分別以呎價約1.03萬元沽出。

另外,紅磡都會軒錄高價成交,物業2座高層22號室,面積629平方呎,單位可享煙花海景,日前以760萬元沽出,平均呎價12,083元,屬屋苑呎價新高。原業主於2004年12月份,以422萬元沽出,轉手338萬元,單位8年升值8成。

業界人士指出,近日樓市雖然轉靜,但是樓價跌幅並不明顯,加上優質單位仍有一定捧場客,故預期未來仍會有更多創新高價成交個案。

撰文:文倩婷

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 青衣盈翠半島面積659平方呎單位,日前減價25萬元,以455萬元沽出,減幅約5.2%。(資料圖片)
青衣盈翠半島面積659平方呎單位,日前減價25萬元,以455萬元沽出,減幅約5.2%。(資料圖片)

2012年06月06日 星期三
要聞
 

盈翠減25萬沽 呎價穿7000

受外圍前景不明朗及股票市場動盪影響,過去叫價高企的業主開始面對現實減價沽貨。青衣盈翠半島錄本月首宗成交,呎價跌穿7,000元水平。

新盤吸納二手市場購買力,心急出售業主,惟有以減價作招徠。利嘉閣地產聯席董事姚頌唐表示,日前盈翠半島錄本月首宗成交個案,業主減價25萬元沽貨。單位為屋苑11座低層C室,面積659平方呎,業主原開價480萬元,日前減價25萬元,以455萬元沽出單位,呎價6,904元,減價幅度約5.2%。

據了解,是次成交價較市價低約2%,並屬近月盈翠半島罕見,平均呎價跌破7,000元的成交。5月份屋苑9座低層G室同類單位,成交價為466萬元。

愉景新城優質戶 呎價6683
荃灣愉景新城錄優質戶減價成交。中原地產分行經理丘漢偉指出,愉景新城6座中層H室,面積808平方呎,以540萬元沽出,平均呎價6,683元。丘漢偉續指單位屬屋苑「樓王」單位,可享優質景觀,原業主已放盤1年,市旺時亦曾以600萬元放盤,近日陸續把叫價調低至550萬元,當有買家出價洽購時,再減價10萬元以540萬沽出單位。
另外,世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,黃大仙百利軒中層B室,面積525平方呎,以266萬元沽出,平均呎價為5,067元,屬筍價成交。

撰文:文倩婷

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2012年06月06日 星期三
要聞
 

代理擴張 奧海城舖搶高2倍

小陽春雖然完結,但代理高價搶舖並未停頓。奧海城商場1期早前一批地舖進行重組,引發大型代理行作舖位爭奪戰,當中一個向街的舖位被搶至月租近52萬元,屬近年代理行最貴承租個案。

645呎月租52萬 每呎806
消息人士透露,上述舖位為奧海城1期地下01b號舖,面向維港灣,面積約645平方呎,原由中原以月租約16、17萬元承租,呎租約250元。據了解,經過各大代理出價爭奪後,最終由利嘉閣以近52萬元承租,較原租金高出逾2倍,呎租達806元。以代理行業言,屬於頗高價的租金水平,逼近珠寶鐘錶行的承租能力。

事實上,該舖租金足以媲美核心區一綫地舖,例如瑞士鐘錶品牌Swatch Group早前以70萬元承租尖沙咀彌敦道華敦大廈地舖連一樓,每呎租金亦不過565元。

泓景臺地舖租7萬 高1倍
近期受惠樓市小陽春,不少代理行重拾擴張步伐,屢現代理搶租個案,如利嘉閣早前亦以7萬元租用長沙灣泓景臺地舖,較舊租金高一倍;而中原亦以較舊租高3倍的價錢租入粉嶺花都廣場一個600呎地舖。

若以鄰近維港灣近期每宗成交約500萬元計算,未扣人工、電費等營運開支,該代理行每月至少須促成5至6宗成交,才能支付有關租金開支。

理大建築及房地產學系教授許智文稱,近年樓價高企,導致代理佣金收入有所增加,而好的舖位位置對代理行營運和搶客相當重要,惟長遠成交量能否維持則造成不明朗因素。

另外,5月樓市交投驟減,代理佣金收入跌。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑透露,該行住宅部佣金收入約2.1億元,按月跌約25%,但受惠工商大手成交增,整體佣金收入達3.4億元。

撰文:余敏欽

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雷曼報告今出爐 譴責任志剛





2012年06月06日 星期三
要聞

雷曼報告今出爐 譴責任志剛

經過3年半調查,立法會今日公布雷曼迷債調查報告。據悉,報告點名譴責金管局前總裁任志剛,他亦是唯一被委員會點名譴責的人士。有消息指,任志剛已書面回覆,表明不同意報告內容。

報告同時對證監會前行政總裁韋奕禮表示極度失望,至於財金官員,報告亦對財政司司長曾俊華和財經事務及庫務局長陳家強表示失望。

任書面反駁:需多方面問責
報告中被點名譴責的任志剛,有消息指,他已書面向小組作出反駁,不同意指摘,認為需要向多方面「問責」,而非獨他一人,有傳其反駁內容更長達數頁紙。小組認為,由於金管局直接監察銀行,故任志剛責無旁貸。

在分銷銀行方面,調查小組在研訊以來共傳召6間銀行代表作供,出席者包括中銀香港(02388)副董事長兼總裁和廣北、渣打香港行政總裁洪丕正、星展香港前行政總裁葉約德等。

無點名批銀行 提銷售建議
據了解,報告並沒有直接點名批評銀行,而是就銷售手法、培訓員工等給予一般性的意見,例如在產品培訓上,報告舉例指部分銀行未有就產品的風險理解,着力向員工提供培訓。消息指出,部分銀行亦已就報告提交書面回覆,「有些銀行的反駁比較激烈,或舉出其他例子反證有保障投資者風險。」

雷曼苦主大聯盟代表陳浩偉稱,若報告譴責任何官員,或指出有人失職,有關官員應道歉,並考慮扣減人工甚至下台。大聯盟今早會到金管局及證監會抗議,並在下午3時於滙豐總行作新聞發布會。他表示,苦主最期望政府可協助他們取得應有賠償。

議員亦提出多項建議,包括要求銀行賠償予受影響客戶。委員會曾就報告字眼多次討論,並3次投票,最後在贊成及反對票數非常接近下,通過報告。16名委員中,3名來自商界委員會成員,包括總商會議員林鍵鋒、中總議員黃宜弘,以及地產及建造界議員石禮謙不同意報告結論,拒絕簽署。立法會下周三辯論有關報告。

撰文:李家欣、周穎雯

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九倉補79億 續租海運21年 券商料估值逾165億 股價陰霾消



 九倉接納地政總署建議,以79億元的十足市值地價換地,續租海運21年。圖為九倉主席吳光正。 (陳偉英攝)
九倉接納地政總署建議,以79億元的十足市值地價換地,續租海運21年。圖為九倉主席吳光正。 (陳偉英攝)



2012年06月06日 星期三

九倉補79億 續租海運21年
券商料估值逾165億 股價陰霾消

九龍倉(00004)昨宣布,獲政府批出海運大廈地段租約續期21年。以九倉須補地價79億元計,券商指,海運大廈估值介乎165億至180億元,大致符合預期,消息為九倉掃除一大不明朗因素。九倉昨彈1.53%,收報39.8元。

海運大廈過往續約並不順利(見另文——「官司糾纏多年 續租利旅遊業」),政府給海運碼頭地段原址換地(即交回及重批),但未有交代為何不將該地段公開招標,以開放競爭。

地政總署︰原址換地適當

地政總署發言人昨回應查詢時表示,政府認為作出為期21年的海運碼頭地段換地安排,是適當做法,此舉可確保在海運碼頭營運的郵輪碼頭,所受的影響減至最輕。另方面,九倉會興建一座4層高新翼大樓,以改善郵輪營運,和提供更多商業設施。

九倉將加建 4層高新翼

發言人稱,九倉接納地政總署建議,以79億元的十足市值地價換地,續租21年。九倉已向地政總署繳付地價一成,即7.9億元作按金,預計換地協議約於下周二(本月12日)簽立,趕及海運碼頭租契本月16日屆滿前完成。

高盛指出,過去一年投資者對海運大廈租約的續約感到關注,一旦未能成功續約,不單對九倉的盈利和資產淨值估計構成下行風險,也可對海港城商場的其他部分造成營運干擾。亦有人擔心,若補地價超出預期,則九倉或需要在股市集資,但獲批出租約續期則掃除一大不確定因素。

通告披露,海運2011年度所產生除稅前淨租金收入7.01億元及除稅後淨租金收入5.87億元。以補地價79億元或相當於每平方呎1.2萬元計,假設資本回收率為5%,高盛和野村估計海運大廈估值為165億和174億元,花旗以2012年租金收入總額約9億元計,則估計海運大廈值180億元。

高盛看好九倉收益 予「買入」

高盛指,海港城4月和今年至今分別錄得零售額增長19%及21%,跑贏同期本港零售市場的11%及15%,九倉至4月底已穩收34億賣樓收益,相信可如期達到全年目標100億元,予以「買入」評級。惟德銀指,旅客在港消費增長正在減緩,整體零售增長已由首季的16%降至4月的11%,估計九倉也難倖免於放緩趨勢,只予以「持有」評級。

據九倉估計,該地段在2012年4月至2013年3月財政年度的應課差餉租值,約為4.91億港元。

撰文:劉丹、辛佩蘭


回應區
2012/06/07 01:50讚好讚好:0I我要讚好!
改名君:謝謝知音。
2012/06/07 01:08讚好讚好:2I我要讚好!
To Albert & 衆本無相,非常同意閣下高見, 對此我長期讚好。
不敢說所有HKET讀者都「倒果為因冇常識為反政府而無限上綱大放厥辭丟人現眼」, 但回應區最多口最多讚好嗰兩位, 就有一定代表性。
2012/06/07 00:27讚好讚好:2I我要讚好!
地價只是土地的價值,那發展商為興建的上蓋所投下的發展資金呢?利息呢?opportunity cost呢?21年租約還要再投入資金建新大樓促進郵輪碼頭運作,香港的某些所謂財經分析員,記者只是九流嘩眾取寵者吧了。還常常自嗚得意監督政府。怪不得曾政府如此無能。倒因為果是記者的強項。
2012/06/06 23:40讚好讚好:2I我要讚好!
係呢單續租中, 補地價金額代表地價 (Accommodation Value), 扣哂成本同利潤, 唔係市值租金. 用補地價除開21年就當市值月租分析已經錯哂, 就咁除開之餘仲要連最基本既利率都唔落就直程離譜. 九流分析員要吸引大家就亂砌一堆數字, 記者就全面配合齊齊亳不思考照單全收.
舉個例, 將軍澳66b2區今年3月招標, 50年期, 中標價係18.6億, 樓面呎價係約$3800. 學分析員方法計, $3800/(50年x12月)=$6呎/月.
2012/06/06 10:11讚好讚好:0I我要讚好!
邊個官員/部門計出嚟?要解釋!價底殘!一般市民租唔租e個價?
2012/06/06 10:02讚好讚好:0I我要讚好!
嘩!!!平過住宅呎租?
官商勾結?
2012/06/06 08:49讚好讚好:0I我要讚好!
Very good price!!Investors should buy 00004 instead of 12,16 etc.

Cheers!

2012/06/06 08:47讚好讚好:3I我要讚好!
有冇攪錯! 那麼超筍!
就算如HKET某專欄作者所預測, 樓價會跌7成的話, 此租約所涉的補價也超〝抵到斕〞. 這樣超筍交易, 內裡乾坤是什麽? 是否又一單『官商勾結 利益互相輸送』個案? 雖然一件污, 两件穢, 尚餘卄多天任期, 收手吧! 今年9月, 立會選舉, 各現任議員應就此課題提出反對, 成功的話, 選票或會增加. 若7.1前還未解決, 此亦會列作遊行示威一新訴求.
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2012年06月06日 星期三
金融
SML

官司糾纏多年 續租利旅遊業

九龍倉(00004)海運碼頭在毋須競爭下獲續租21年,糾纏多年的不明朗因素終可掃去。
上世紀90年代,世界性郵輪旅遊帶旺了海運,九倉雄心勃勃,計劃擴展海運商場和引入像London Eye(倫敦眼)一類摩天輪,藉以提升碼頭質素,兩項計劃本來如箭在弦,但過得了城規會一關,過不了地政總署一關。
擬大力擴展 地政總署說不
2003年,當九倉距離租約屆滿尚餘8年,已向地政總署提出續租申請,但遭時任地政總署署長劉勵超高調反對,公開的理由是地政總署打算將海運大廈所在地,在適當時候透過公開競爭形式出售。結果九倉股價受挫,摩天輪計劃無限期擱置,加建擴展海運就直至近年才再翻生。九倉將事件鬧上法院,05年提出司法覆核,指劉不續租的決定不理性。官司糾纏至07年,九倉才願意考慮與政府和解。
至於今次續租期為何21年?原來是九倉05年向地政總署申請時所建議。
郵輪碼頭明年啟用 可配合
07年九倉提出司法覆核的案件開審,代表政府的資深大律師余若海當時指出,九倉曾提出方案,表示願意交出海運地皮,再由政府向九倉重新批租,為期21年,但政府05年拒絕了此方案。余若海又說,政府租約只會在將近約滿時才商討續租,但九倉過早提出申請。
事實上,政府跟九倉續租亦有利本地旅遊業,因為啟德新郵輪碼頭首個泊位2013年中才啟用,若政府不跟九倉續租,海運碼頭停止運作,之後一年時間,駛進維港的國際郵輪便要被迫停貨櫃碼頭。
撰文:辛佩蘭



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