2012年06月20日 星期三

 

要聞

 

400億收新界東北地 力增土儲

寬地積比17% 可建住宅達5.4萬伙

政府雙管齊下加快增加土地供應，佔地787公頃的新界東北新發展區，計劃斥400億元收地，可縮短兩年推地，同時放寬住宅地積比率17%，額外多建8,000伙，令住宅單位供應增至5.4萬伙，2018年起供地。

政府積極為釋放逾2,400公頃（1公頃等於10.7萬平方呎）中期發展土地作準備，其中規模最大的新界東北新發展區，最後階段公眾諮詢將於本月底政府換屆前展開，以釋放區內近800公頃發展用地，範圍包括古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺。

發展局發言人稱，撇除鄉村帶、保育帶、綠化帶及河道等範圍後，實際可供發展用地約530公頃，其中逾5成用地由私人擁有，故為提高收地效率，計劃斥資400億元收地，預算首批人口可於2022年遷入，其中以附近有鐵路接駁的古洞北及粉嶺北將率先發展，整個新市鎮發展計劃可於2031年完成。

縮短2年推地 業界抨欠彈性
消息人士透露，政府曾考慮以換地方式徵收用地，但因牽涉用地範圍龐大，料所花時間會比收地長，未必可趕及2018年起供地目標，才首次研究動用400億元收地拓新市鎮，有別於荃灣及沙田等以填海及開山等方式；「由政府統籌及發展基建，推地時間表可縮短一至兩年。」但有私人發展商批評，收地方案缺乏彈性。

除增加本港中期用地供應主導權外，政府為達到每年2萬伙私人住宅用地供應目標，亦計劃放寬新界東北新發展區發展密度，包括將古洞北及粉嶺北地積比率由1倍及3倍，放寬至2倍及3.5倍，令可建單位由4.6萬伙增加17%，至近5.4萬伙，額外多建約8,000伙，其中私人住宅佔57%。

另外，政府亦在古洞北預留了一幅佔地約3.2公頃的住宅用地，用作安置受收地影響的原居民，並研究將部分私人住宅用地，改劃為新居屋用地。

安達臣石礦場 私樓料佔8成
同屬中期住宅用地供應的安達臣石礦場，政府亦將於月底展開最後階段公眾諮詢，預算可於2019年開始為市場提供9幅住宅用地，共涉及8,650伙住宅單位，其中80%或6,920伙屬私人住宅，平均單位面積約646平方呎，預計可容納人口達1.84萬，若連同1,730伙資助房屋單位，人口合共達2.3萬。

至於東涌新市鎮擴展研究第一階段公眾諮詢，則將於8月12日完成，以探討區內人口增加至22萬。
撰文:古廣榮

新地司徒拔道地王項目，新方案將建72伙。 （城規會模擬圖片） 

 

2012年06月16日 星期六

地產

 

新地司徒拔道地 改規模闖關

【本報訊】新地（00016）司徒拔道地王項目（前嶺南書院）於上年底曾遞交規劃申請，惟一直因為交通等各種問題，而受各部門的關注，故此發展商決定將整理全部回應後重新遞交申請，新的方案將建5幢7層高分層住宅以及19幢洋房，涉及72伙。

擬建5幢分層 19幢洋房
據新地提交文件指出，發展商早已於去年11月提交一個性質相近的規劃申請，其間獲規劃署及其他政府部門關注項目發展帶來影響，經過多輪商討最終達成共識，惟規劃署要求新地重新提交規劃申請，以便綜合各政府部門的意見及新地的回應，整體發展參數與早前大致相若。

例如，項目過往曾獲渠務署、環保署、運輸署等政府部門要求補交資料，均獲新地一一回答。

該項目地盤面積約17.2萬平方呎，將興建5幢樓高7層分層住宅，以及19幢2至3層高洋房，合共涉及約18.1萬平方呎，合共提供72伙，平均面積約2,512平方呎，另設215平方呎非住宅樓面用作食肆及舖位。

新地於去年亦以44.9億元投得上述地盤，每呎樓面地價近2.5萬元，屬於新地旗下山頂加列山道，以及南豐與九倉（00004）合資投得山頂聶歌信山道用地之後地皮呎價第三高，發展商當時預計總投資達80億元。
 

東九起動 偉業街天橋網先行 10項轉型研究年底展開 4商業地快推

起動九龍東專員凌嘉勤（左）指，九龍東在10年後會為市民帶來煥然一新的感覺；圖右為起動九龍東副專員何永賢。 （曾有為攝） 

 

2012年06月12日 星期二

地產

 

東九起動 偉業街天橋網先行

10項轉型研究年底展開 4商業地快推

起動九龍東辦事處將於今年底前，展開10項核心商業區的轉型研究，其中擴建九龍灣偉業街行人天橋網屬首要任務，預計工程最快可於2016年竣工，而早前獲抽起的4幅商業用地亦會作出相應的規劃改動，並會盡快推出招標發展。

起動九龍東專員凌嘉勤昨接受傳媒訪問時透露，按現時的工作時間表，早前提出的10項加快地區轉型的建議，其所牽涉的道路及開發土地等基建工務工程，大概會在2022年內完成，其中在九龍灣偉業街興建行人天橋的研究工作，將會率先在今年底前展開。

現流量20萬人次 需疏導
凌嘉勤指出，現時九龍灣及觀塘港鐵站每日的行人流量均高達20萬人次，故認為有迫切的需要擴建行人天橋疏導人流，但最終由政府或私人發展商負責興建則未
有定案。

他續稱，政府在九龍東預留的9幅商業用地當中，部分用地位置接近擬建的高架單軌鐵路站，故亦會考慮在賣地章程內加入相關的發展條款，以加強彼此之間的連繫性，將人流帶入交通運輸系統，而今年初獲抽起的4幅勾地表商業用地，在有關的規劃修訂後會盡快推出市場。

除上述9幅商業用地之外，政府亦在九龍灣及觀塘預留了兩幅劃作為行動區1及行動區2的用地。凌嘉勤表示，其中九龍灣行動區1用地計劃發展為寫字樓及酒店綜 合式項目，故規劃工作會較為複雜，而且現時仍有驗車中心及回收中心在營運，故需較長時間重置現有的政府設施及作規劃研究。

區內規劃 以改善設施為主
他補充，起動九龍東發展計劃，有別於啟德新發展區，區內大部分用地由私人所持有，故將來的規劃工作會以改善區內現有設施為主，並非重新制定新的發展藍圖，強調轉型過程會聽取各方面的意見。

撰文:古廣榮

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九倉補79億 續租海運21年 券商料估值逾165億 股價陰霾消

九倉接納地政總署建議，以79億元的十足市值地價換地，續租海運21年。圖為九倉主席吳光正。 （陳偉英攝）

2012年06月06日 星期三

九倉補79億 續租海運21年
券商料估值逾165億 股價陰霾消

九龍倉（00004）昨宣布，獲政府批出海運大廈地段租約續期21年。以九倉須補地價79億元計，券商指，海運大廈估值介乎165億至180億元，大致符合預期，消息為九倉掃除一大不明朗因素。九倉昨彈1.53%，收報39.8元。

海運大廈過往續約並不順利（見另文——「官司糾纏多年 續租利旅遊業」），政府給海運碼頭地段原址換地（即交回及重批），但未有交代為何不將該地段公開招標，以開放競爭。

地政總署︰原址換地適當

地政總署發言人昨回應查詢時表示，政府認為作出為期21年的海運碼頭地段換地安排，是適當做法，此舉可確保在海運碼頭營運的郵輪碼頭，所受的影響減至最輕。另方面，九倉會興建一座4層高新翼大樓，以改善郵輪營運，和提供更多商業設施。

九倉將加建 4層高新翼

發言人稱，九倉接納地政總署建議，以79億元的十足市值地價換地，續租21年。九倉已向地政總署繳付地價一成，即7.9億元作按金，預計換地協議約於下周二（本月12日）簽立，趕及海運碼頭租契本月16日屆滿前完成。

高盛指出，過去一年投資者對海運大廈租約的續約感到關注，一旦未能成功續約，不單對九倉的盈利和資產淨值估計構成下行風險，也可對海港城商場的其他部分造成營運干擾。亦有人擔心，若補地價超出預期，則九倉或需要在股市集資，但獲批出租約續期則掃除一大不確定因素。

通告披露，海運2011年度所產生除稅前淨租金收入7.01億元及除稅後淨租金收入5.87億元。以補地價79億元或相當於每平方呎1.2萬元計，假設資本回收率為5%，高盛和野村估計海運大廈估值為165億和174億元，花旗以2012年租金收入總額約9億元計，則估計海運大廈值180億元。

高盛看好九倉收益 予「買入」

高盛指，海港城4月和今年至今分別錄得零售額增長19%及21%，跑贏同期本港零售市場的11%及15%，九倉至4月底已穩收34億賣樓收益，相信可如期達到全年目標100億元，予以「買入」評級。惟德銀指，旅客在港消費增長正在減緩，整體零售增長已由首季的16%降至4月的11%，估計九倉也難倖免於放緩趨勢，只予以「持有」評級。

據九倉估計，該地段在2012年4月至2013年3月財政年度的應課差餉租值，約為4.91億港元。

撰文:劉丹、辛佩蘭

回應區

Albert 2012/06/07 01:50 讚好：0 I 我要讚好! 改名君：謝謝知音。

編輯迫我改名 2012/06/07 01:08 讚好：2 I 我要讚好! To Albert & 衆本無相,非常同意閣下高見, 對此我長期讚好。 不敢說所有HKET讀者都「倒果為因冇常識為反政府而無限上綱大放厥辭丟人現眼」, 但回應區最多口最多讚好嗰兩位, 就有一定代表性。

Albert 2012/06/07 00:27 讚好：2 I 我要讚好! 地價只是土地的價值，那發展商為興建的上蓋所投下的發展資金呢？利息呢？opportunity cost呢？21年租約還要再投入資金建新大樓促進郵輪碼頭運作，香港的某些所謂財經分析員，記者只是九流嘩眾取寵者吧了。還常常自嗚得意監督政府。怪不得曾政府如此無能。倒因為果是記者的強項。

衆本無相 2012/06/06 23:40 讚好：2 I 我要讚好! 係呢單續租中, 補地價金額代表地價 (Accommodation Value), 扣哂成本同利潤, 唔係市值租金. 用補地價除開21年就當市值月租分析已經錯哂, 就咁除開之餘仲要連最基本既利率都唔落就直程離譜. 九流分析員要吸引大家就亂砌一堆數字, 記者就全面配合齊齊亳不思考照單全收. 舉個例, 將軍澳66b2區今年3月招標, 50年期, 中標價係18.6億, 樓面呎價係約$3800. 學分析員方法計, $3800/(50年x12月)=$6呎/月.

驚青路人 2012/06/06 10:11 讚好：0 I 我要讚好! 邊個官員／部門計出嚟？要解釋！價底殘！一般市民租唔租e個價？

驚青路人 2012/06/06 10:02 讚好：0 I 我要讚好! 嘩！！！平過住宅呎租？ 官商勾結？

請輪入新的顯示名稱 2012/06/06 08:49 讚好：0 I 我要讚好! Very good price!!Investors should buy 00004 instead of 12,16 etc. Cheers!

阿正 2012/06/06 08:47 讚好：3 I 我要讚好! 有冇攪錯! 那麼超筍! 就算如HKET某專欄作者所預測, 樓價會跌7成的話, 此租約所涉的補價也超〝抵到斕〞. 這樣超筍交易, 內裡乾坤是什麽? 是否又一單『官商勾結 利益互相輸送』個案? 雖然一件污, 两件穢, 尚餘卄多天任期, 收手吧! 今年9月, 立會選舉, 各現任議員應就此課題提出反對, 成功的話, 選票或會增加. 若7.1前還未解決, 此亦會列作遊行示威一新訴求.

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2012年06月06日 星期三

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金融

外圍空歡喜 港股憂淡友反撲內銀轉強 趕賺高息尾班車李兆基︰股市現危險 未敢買iBond認購較首批倍增 孖展13億銀行現人龍 認購需逾1小時雷曼報告今出爐 譴責任志剛九倉補79億 續租海運21年官司糾纏多年 續租利旅遊業和黃高賣低買 重奪Partner三年差百億煤氣今明年70億 重錘內地項目世房售樓倍增 暫達標54%4積壓新股謀上馬 籌196億強積金半自由行 立會今終極表決永利斥312億 路氹建新賭場要求持續高增長 「不切實際」歐文龍案地 澳門不排除收回康師傅發債集資 券商憂財政惡化外灘地爭拗 SOHO接傳票富地增持中燃至17.47%利郎冬季訂貨 增幅放緩思捷︰蛻變計劃按部就班

官司糾纏多年 續租利旅遊業

九龍倉（00004）海運碼頭在毋須競爭下獲續租21年，糾纏多年的不明朗因素終可掃去。
上世紀90年代，世界性郵輪旅遊帶旺了海運，九倉雄心勃勃，計劃擴展海運商場和引入像London Eye（倫敦眼）一類摩天輪，藉以提升碼頭質素，兩項計劃本來如箭在弦，但過得了城規會一關，過不了地政總署一關。
擬大力擴展 地政總署說不
2003年，當九倉距離租約屆滿尚餘8年，已向地政總署提出續租申請，但遭時任地政總署署長劉勵超高調反對，公開的理由是地政總署打算將海運大廈所在地，在適當時候透過公開競爭形式出售。結果九倉股價受挫，摩天輪計劃無限期擱置，加建擴展海運就直至近年才再翻生。九倉將事件鬧上法院，05年提出司法覆核，指劉不續租的決定不理性。官司糾纏至07年，九倉才願意考慮與政府和解。
至於今次續租期為何21年？原來是九倉05年向地政總署申請時所建議。
郵輪碼頭明年啟用 可配合
07年九倉提出司法覆核的案件開審，代表政府的資深大律師余若海當時指出，九倉曾提出方案，表示願意交出海運地皮，再由政府向九倉重新批租，為期21年，但政府05年拒絕了此方案。余若海又說，政府租約只會在將近約滿時才商討續租，但九倉過早提出申請。
事實上，政府跟九倉續租亦有利本地旅遊業，因為啟德新郵輪碼頭首個泊位2013年中才啟用，若政府不跟九倉續租，海運碼頭停止運作，之後一年時間，駛進維港的國際郵輪便要被迫停貨櫃碼頭。撰文:辛佩蘭

大圍站補地價創新高

大圍站項目將於下月截標，港鐵昨邀請15家財團入標爭逐。

【本報訊】總投資約達290億元的巨無霸鐵路上蓋物業，馬鐵大圍站，港鐵（066）昨正式邀請15家財團入標爭逐，其補地價高達127億元，每呎商住樓面 補地價接近4700元，創近年單一項目新高紀錄，項目將在下月22日截標。

港鐵邀15財團入標

作為東鐵、馬鐵及沙中線三鐵滙聚的大圍站，其上蓋商住項目，一直備受發展商覬覦，惟其總投資達290億元、補地價已近130億元的極高門檻，港鐵今次雖提 出可負擔支付當中約40億元補價金額，但對不少中型發展商而言，卻只有「望站興嘆」。新世界（017）物業發展總經理方文昌表示，公司對項目極有興趣，該 項目地理位置優越，公司區內也有上蓋項目發展經驗，會積極研究入標事宜。

大圍站上蓋總樓面接近290萬方呎，然而，剔除免補地價的一所專上教育學 院，要補價的商住樓面近272萬方呎，每呎樓面補價約4673元，高於新地去年投得的深水埗南昌站上蓋商住項目。如項目今次招標成功，所涉的約127億元 補地價，將是單一項目補價歷史新高。倘若流標，則金額僅次於當日流標的南昌站上蓋一期近130億元補價。

據了解，因為大圍缺乏一個優質的大型商 場，該項目則可提供一個逾60萬方呎的商場，港鐵原有意保留擁有權，但為增加項目的吸引力，現該公司決定保留50%商場權益，不過，管理權則應屬其負責。 至於住宅部份，據知，港鐵並沒有設賣樓收益的分紅下限，由入標發展商或財團建議，相信此部份亦將決定項目誰屬的主要考慮因素。

港鐵昨公佈，本月 11日收到15份發展商遞交該站的發展意向書，經甄選名單後，現正式邀請有關發展商或財團入標競投該項目。為貫徹本港可持續發展及建設更佳生活環境理念， 公司會根據新指引，檢討該站物業的規劃及設計。港鐵上蓋項目，包括稍後推出的天水圍輕鐵站上蓋，及將軍澳日出康城等發展項目，均必須達到香港綠色建築議會 所定綠色指標，和取得綠建環評金級認證。

大圍站上蓋項目資枓

地盤面積：52.11萬方呎
住宅樓面：205.03萬方呎
商業樓面：66.74萬方呎
住宅座數：8座
單位數目：2900伙
截標日期：6月22日

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中小發展商組財團 爭壽臣山地 坪洲蚊型住宅地 接30標書

2012年05月26日 星期六

地產

 

 

中小發展商組財團 爭壽臣山地

坪洲蚊型住宅地 接30標書

昨截標的南區壽臣山豪宅地接9份標書，中小型發展商組財團競投，其中信置（00083）夥拍嘉華國際（00173），而永泰地產（00369）則夥拍萬泰，以分擔風險；另坪洲一幅蚊型住宅地更接獲30份標書，反應超乎理想。

壽臣山豪宅地 僅接9標書
壽臣山深水灣徑8至12號地盤面積約11萬平方呎，總可建樓面面積約24.8萬平方呎，因發展密度及規模較大，故僅錄9份標書，遜於同區淺水灣地皮接獲的11份標書，且有較多財團合資競投，以減低投資風險及增加勝算。

除萬泰與永泰地產之外，大財團信置亦不敢掉以輕心，與老拍檔嘉華國際合組財團投標；而南豐亦有派兩個代表遞交標書，市場估計，有機會跟會德豐（00020）再度合作。

萬泰總經理周國材指出，該用地屬區內罕有的大型住宅用地，而且環境優越，故計劃跟永泰地產合作重建為分層豪宅及洋房項目，但估計只可以興建小量洋房。市場估值44.6億至74.4億，樓面呎價約1.79萬至3萬元。

金晨及力高 首次競投官地
同於昨日截標的坪洲蚊型住宅地，則吸引多間物業投資公司及內地財團競投，不少更是首次參與競投官地，包括從事物業投資的金晨、力高環球及Risa等，合共涉及30份標書，創有史以來最多的標書數量。

力高環球執行董事凌國豪表示，公司業務以投資南區物業為主，包括南灣及海怡半島等
住宅單位，但有見今次招標的坪洲用地的規模適中，而且亦享有海景，故公司嘗試以獨資方式投標，預算總投資約3,000萬元。

坪洲東灣A地盤佔地約1.2萬平方呎，總可建樓面面積僅9,223平方呎，估值只有650.2萬至1,370萬，樓面呎價則約705至1,485元。

另一方面，政府昨天推出百億地王前北角邨商住用地招標，可建總樓面面積達90萬平方呎，最少落成量須達700單位，市場估計樓面呎價達9,391至1.1萬元。

而將軍澳第66D1區，則將於下月22日起招標，截標日期為7月27日，總可建樓面面積達29.7萬平方呎，估值約11.3億至11.9億元，樓面呎價約3,800至4,000元。

撰文:古廣榮

 

兩港島地勢瘋搶涉150億

深水灣徑8至12號地皮規模大，料將吸引大型發展商爭奪。曾顯華攝

【本報訊】繼一輪中小型地皮爭奪戰後，未來兩個月出籠的重量級地皮，將是重量級發展商之爭，包括今日截標的南區壽臣山豪宅地，及今日招標的前北角邨商住地皮，兩地估值或達150億元。

早前大昌地產以近每呎樓面地價近4萬元投得淺水灣地皮，同為南區地皮的壽臣山深水灣徑8至12號地皮，則因發展密度較高，如要盡用可建樓面，則不能只建價值 較高的獨立洋房，且更會以分層住宅為主，故業界估計其樓面呎價不會太高，且地皮規模大，涉資巨，應只屬大型發展商爭奪的肥肉。

韋堅信測量師行估價部董事林晉超及天俊測量師行董事張楚然，分別估算此地的每呎樓面地價約2.2萬元及2萬多元，即涉資約50億至近55億元。

前北角邨地估值百億

至於今日招標的前北角邨商住地皮，更是港島市區難得一見的臨海大型土地，中原測量師行及美聯測量師行更瘋估其價值達100億元。

然而，因此地包括興建一個大型公共運輸交匯處，及地皮的布局上又有較多限制，有其他業界持較保守估值，約70至80億元。

上一則: 新地風暴照搶地皮　勇奪將軍澳地　免遭分割
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有測量師估計港鐵大圍站上蓋項目投資額近300億元，數目相當驚人，勢將影響地皮造價。 （陳靜儀攝） 

 

除了大圍站上蓋，政府亦將有2個預計投資額達百億元的項目推出，其中焦點之一為北角邨東面商住用地。 （資料圖片） 

 

 

 

2012年05月10日 星期四

地產

 

融資難 市區靚地造價勢受壓

踏入5月份，政府將陸續推出3幅大型市區靚地招標，3地預計投資額將共達500億元，當中僅港鐵（00066）大圍站上蓋項目已涉資達290億元。有測量師估計，在融資困難的影響下，投資規模逾50億元以上地皮，地價將會受壓。

高緯︰股市疲 籌50億銀團不易
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚直言，多幅大型地皮同時招標必然影響賣地成績。「由去年西半山波老道地王開始，每幅『百億地王』的最終造價均低於市 場預期下限，主要是由於市場上融資困難。」以近期市況，要透過銀團融資50億元並不容易，欲以配股、發債集資亦受股票市場疲弱所影響。

即將招標的3個大型項目之中，以大圍站上蓋規模最大，佔地520,978平方呎，地積比率逾5倍，可建樓面達288萬平方呎，僅住宅樓面已有205萬平方 呎，提供約2,900伙，平均實用面積約700平方呎，僅地價市場估值已達129.6億至144億元，樓面地價4,500至5,000元，將於明日截收意 向書，預計可於未來一個月進行招標。

百億地王續來 大圍站300億矚目
張翹楚認為，雖然大圍站位置上較年初流標的荃灣西五期（TW5）為佳，惟港鐵預計大圍站投資額近300億元，數目相當驚人，勢將影響地皮造價，建議港鐵將項目劃分為3至4期批出，降低投資風險。

除了大圍站上蓋外，政府亦將有2個預計投資額達百億元的項目推出，其中焦點為北角邨東面商住用地。該用地面積約25.2萬平方呎，地積比率約3.5倍，總 樓面約90萬平方呎，當中約64%、57.8萬平方呎可作住宅發展，市場估計投資額將達120億至130億元，亦只有個別幾間大型發展商能夠吸納。

另外，上月初獲財團勾出的南區壽臣山地皮，面積亦有11萬平方呎，可建樓面達24.8萬平方呎，屬區內罕有豪宅用地，僅勾地價已36億元，市場預計地價介乎44.6億至74.4億元，投資額將逾80億元。

同時，政府近兩年開始主動賣地，惟大部分地皮皆落入大型發展商手上，長實（00001）、新地（00016）已出資達678億元，吸納逾1,641萬平方呎樓面。在外圍經濟環境轉差、財團融資成本增加的情況下，將影響到大型發展商繼續「吸地」的能力。

撰文:余敏欽


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新世界將推售車公廟站溱岸8號，市場預料今季發展商會改變策略，一旦取得售樓紙就會提速賣樓套現，為投地競賽作準備，令本季成推盤旺季。 （資料圖片） 

 

2012年05月10日 星期四

地產

 

發展商趕賣樓 儲「彈藥」投地

為迎接政府緊密推地，發展商均有意加快賣樓步伐，惟受制於預售樓花同意書審批程序緩慢，令首季多間發展商售樓成績未如理想。隨着百億地王陸續登場，將刺激發展商於次季加快賣樓，甚至出售非核心物業套現。

 雖然大型發展商於年初起已部署百億售樓計劃，礙於售樓紙批核緩慢，卻拖延了多個大型新盤開售時間，如長實（00001）今年僅銷售貨尾大圍極尚．盛世，估計套現逾50億元，反而將軍澳峻瀅、荃灣西7區兩個重點大盤均尚未有售樓紙。

倘取售樓紙提速推盤
同樣，新地（00016）屯門站瓏門亦遲遲未有售樓紙，亦影響到大型發展商的資金回籠速度，從而削弱發展商投地能力。

因此，預料今季發展商會改變策略，一旦取得售樓紙就會提速賣樓，以先量後價的策略，套現為投地競賽作準備，令本季成推盤旺季，如上述新地瓏門已涉及1,075伙。另外，恒地（00012）及新世界（00017）亦分別擁有烏溪沙落禾沙迎海1期（928伙）、車公廟站溱岸8號（981伙），以及大型合作項目元朗大棠村（2,582伙）將推售。

售非核心物業套現
除了透過賣樓套現外，不少發展商亦謀求出售非核心物業，粗略估計當中涉及逾50億元，明顯為投地儲足「彈藥」。眾多發展商之中，以信置（00083）以25.1億元沽出九龍灣東匯18商廈全幢，呎價約7,200元最為矚目。

其次，新地亦接連沽出尖沙咀棉登徑兩項物業，合共涉資逾10億元，並已部署推售非核心工商項目如葵涌九龍貿易廣場。另外，恒地繼早前以5.5億元沽出旺角彌敦道579號全幢商廈後，現時亦於市場連環放售北角香港麗東酒店及北角麗東軒酒店，合共涉資26億元。
 

 

城規會昨以破壞區內商貿完整性、不欲開壞先例為由，拒絕通過長實紅磡鶴園街重建項目。 （資料圖片）

2012年05月05日 星期六

地產

 

長實鶴園街申重建 再觸礁

長實（00001）紅磡鶴園街重建項目擾攘多年，規劃申請一改再改，更創先河主動提出「限呎」以增加獲批勝算，惟城規會昨以破壞區內商貿完整性、不欲開壞先例為由，拒絕通過申請，重建計劃再度觸礁。

發展商去年為提高申請獲批的機會，主動提出「限呎」及港人優先購買單位等「條件」，成功令規劃署態度軟化，由明確反對變成保留意見，並同意申請可增加區內住宅供應，滿足社會房屋需求。

保商貿完整性 拒開壞先例
然而，有關申請昨日於城規會審議，遭不少委員反對，最終再度被否決。城規會發言人表示，該區早於10年前已定位為商業區，近年商業氣氛逐步成形，區內已有 不少寫字樓及showroom進駐，規劃漸見成效，可見商貿地帶用途適合該區，若接納及批出今次申請，則有違規劃原意，破壞區內商業發展的完整性，開下壞 先例。加上區內現時空置率低，顯示該區商業活動需求仍大，工廈沒有逼切需要重建。

主動設限呎條款 仍未過關
事實上，發展商就位於鶴園街13號的康力投資大廈由商貿改劃住宅用途，過去至少4次向城規會作出申請，惟方案屢被撤回。發展商擬建一幢38層高的商住樓 宇，涉及560伙單位，平均面積約527平方呎，其中更主動加入「限呎」及港人優先購買等條款，單位數目亦一改再改，惟多次闖關仍不遂。

為符合署方要求，項目單位數量已由06年建議的540伙，減至07年提交的404餘伙。在08年被加入高度限制後，長實再於去年向城規會提出申請，興建一座38層住宅，較早年申請層數大幅減低16層，但單位數目卻增加20個至560伙。

撰文:李彤

 

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馬頭角項目可建約92個住宅單位，其中50%單位的面積須為500平方呎或以下。 （資料圖片） 

 

 

 

2012年05月05日 星期六

地產

 

馬頭角項目 收逾7.2億須分紅

【本報訊】市建局推出馬頭角北帝街/木廠街項目招標，將來售樓收超過7.2億元便要分紅，以項目總可建樓面面積7.46萬平方呎計算，呎價約9,640元，與附近屋苑二手呎價相若，截標日期為本月31日（周四）。

 市建局批出中區嘉咸街用地不足一周，昨日即宣布，邀請早前已就北帝街/木廠街項目提交意向書的16間發展商入標。當局表示，考慮有關發展商的意向書、經驗及財政能力後，認為有關發展商均乎合所定的要求及條件，故全數邀請入標。

呎價9640 與附近屋苑相若
市場消息指，若中標發展商將來的銷售收益超過7.2億元，便要與市建局分紅，首個3,500萬元的分紅比例為20%、第二個3,500萬元則為30%、第 三個3,500萬元則為40%，而其後的分紅比例則為50%。若以項目總樓面面積7.46萬平方呎計算，樓面呎價達9,640元，與地盤附近樓齡約7年的 傲雲峰近期的成交呎價9,828元相若。

另外，該項目設有的1.24萬平方呎商業樓面業權，則毋須如剛批出的中區嘉咸街地盤B般交還市建局，加上項目位處市區，而且地盤附近亦將有港鐵土瓜灣站落成，故相信宏安（01222）、英皇、莊士機構（00367）、永泰地產（00369）、香港興業（00480）、中國海外（00688）等，有意跟長實（00001）、恒地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）、信置（00083）等大財團競逐。
 

啟德大廈重建發展項目發展商，不滿城規會設高度限制，早前入稟高院提出司法覆核。 （資料圖片）

2012年05月04日 星期五

 

地產

 

啟德大廈重建設高限 提覆核

【本報訊】啟德大廈重建發展項目發展商，不滿城規會設高度限制，早前入稟高院提出司法覆核，質疑城規會沒有數據支持項目成屏風障礙說法，城規會指須顧及對社區鄰近環境影響，發展商認為決定不公平及不合比例，法官押後判決。

指地盤細 不構成屏風障礙
申請人為東展有限公司，是觀塘道啟德大廈發展商，答辯人為城規會。
申請人原計劃將啟德大廈4幢樓宇改建成兩幢高203米的大廈，惟城規會在「牛頭角及九龍灣分區計劃大綱草圖」中，為啟德大廈設置多項限制，包括大廈只可高130米，東北及東南邊界位須預留10米闊非建築用地，兩幢建築物之間須留有20米空間。

案件昨日開審，申請人認為項目地盤細小，不會造成屏風障礙，城規會亦未能提交數據作支持。城規會又指項目會影響鄰近大廈，考慮項目時須顧及對社區環境影響。申請人認為只集中考慮一個項目，而犧牲其他項目，做法不公平及不合比例。

城規會則指高度限制因應鄰近大廈高度而制定，至於預留10米闊非建築用地，因為項目附近有斜坡。

法官︰芮安牟；案件編號︰HCAL 62、109/11&34/12；押後判決。

中資11.5億 購波斯富街舖

興盛發展（中國）董事長劉軍（圖）或相關人士購入波斯富街舖。 （資料圖片）

2012年05月04日 星期五

地產

 

中資11.5億 購波斯富街舖

今年最大額成交 7年升值2.3倍

內地客除了是一手樓盤的常客外，愈來愈多內地客染指商用物業；例如一名具濃厚中資背景的內地客，剛以11.5億元，向禹銘購入銅鑼灣波斯富街一個萬呎巨舖，成為今年最大額買舖個案。

連平台2.3萬呎 勁賺8億
中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，銅鑼灣波斯富街108至120號寶榮大樓地下A及B號舖、1及2樓及12樓S室及平台，涉及的總建築面積約23,932平方呎，地舖面積約2,686平方呎，連戶外外牆廣告位，剛以11.5億元售出。買家為資深投資者，向來鍾情於舖位投資物業。

黃偉基指出，原業主為禹銘集團，於2005年中以約3.5億元購入物業，後先後轉作潮流商場TIMEPLUS，其後再租予日本時裝品牌JFT，是次以交吉交易形式易手，帳面獲利約8億元，物業7年間升值約2.3倍。

黃氏續稱，現時該物業在市場招租，叫價為每月約500萬元。若以此租金計，新買家則可享逾5厘租金回報。

興盛董事長 曾購譽都舖
另一方面，有業界人士透露，是次以巨資入市的內地客，為劉軍或相關人士，具有濃厚內地背景，為興盛發展（中國）董事長，劉軍於廣州持有多個的地產項目，而同時又擔任香港廣佛肇聯誼總會執行主席。

資料顯示，劉氏對香港商舖興趣甚濃，於去年底才以2.5億元，向新地購入筲箕灣譽都地下連一樓舖位，面積約1萬呎，呎價約2.5萬元，創出區內商舖單一成交金額紀錄。據悉，該舖現以月租100萬元於市場放租。

其次，劉氏曾於09年以約1億元購入銅鑼灣東角道24號地下一個416呎地舖，呎價逾24萬元，成為當時的全港呎價舖王。

SSD出台 轉戰商舖商廈
業界人士指出，自政府把物業資產剔除出投資移民資產之列及推出SSD後，愈來愈多內地客轉移投資香港商舖及商廈市場。最為市場注目的是，建行於本年初以25.1億元，向信置購入九龍灣東匯18全幢商廈。

另外，業界人士指出，近期也多了中資背景的發展商來港買地發展，例如雅居樂（03383）高層斥7億元投得西貢碧沙灣住宅地，平均呎價2.1萬元，創新界區地價新高。

撰文:黎煥成