2013年12月2日 星期一

辣招的政策風險





2013年11月30日 王永偉論政策

辣招的政策風險(上)


2008年以來樓價飛升,部分分析認為與外來買家活躍有關。港府推出的買家印花稅及雙倍印花稅,直接增加非本港永久居民的置業成本,初期似乎有一定效用,但隨形勢變化,有關招數威力似乎轉弱。

據稅務局資料顯示,因海外買家入市成本大增,非本地人購買住宅宗數持續減少,2010年高位錄得的6156宗,2011年為5194宗,2012年只有3524宗,直至今年首個10月,更只有819宗。

以數據看,非本地人購買住宅的數字已見明顯減少,但住宅成交價卻一直未見明顯調整,2、3年前抱怨難以負擔樓價的一群人,如果旨望政府出招令樓價下跌,可在負擔較輕的情況下入市,恐怕會大失所望。

當然,官方的說法,所有措施都是為了穩定樓價,從未有官員說過,推出種種壓抑樓市措施的目標是要樓價下跌。因此,樓價未見下調,難說是官方措施無效。甚至有意見認為,在環球量寬之時,官方措施阻止了樓價進一步上升,已是成功之舉。
官方種種措施算不算成功,暫且不論;但有關措施卻可能因外圍因素變化,效力大減。

人民幣升值放緩 外來買家數字同步下跌
其中一個變數是人民幣,所謂「外來買家」,其實以內地買家為主。本地物業吸引內地買家購買,有多個原因,人民幣對港元升值、人民幣貸款利率(包括房貸利率)遠高於港元按揭利率亦是主要原因。人民幣兌港元升值,令持有人民幣的買家來港置業時,享有一定的匯價優惠。

人民幣過去兩年兌港元累積升值約3.2%,較2011年一年升幅5.2%大幅收窄。可以說,2013年外來買家入市數量減少,除了印花稅令置業成本上升外,亦與人民幣升幅放緩有關。但現時市場仍然看好人民幣前景,人民幣兌港元升值幅度一旦加快,將抵銷置業成本上升對內地買家的影響。


王永偉
按計劃執行董事


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2013年12月2日 王永偉論政策

辣招的政策風險(下)


較少人提及的是,本地自由度較大的銀行體系,對內地買家亦有一定吸引力。甚至在當局針對按揭市場多次推出審慎監管措施後,內地人在香港購置物業的按揭成數,仍然較在內地為高。

內地因素變化 港樓仍具吸引力
內地個別城市針對購買「第二套房」的買家,限制其按揭成數於30%。更極端的情況是,條例上可借多少,未必就代表買家可借多少。內地傳媒近日報導,多個城市的銀行房貸早已達標,在1月之前都不會批出新房貸。


相對而言,如果內地人在香港並未持有住宅物業,購買住宅自用,按揭成數可達4成至6成(視乎樓價而定);即使是申報作非自用,按揭成數上限也有4成;按揭槓桿比在內地購買第二套房更高。

本地住宅按揭的利率(平均2.25厘),較內地6.55厘的房貸基準利率為低,即使不考慮匯價因素,對內地買家仍有一定吸引力。更不用說本地按揭市場貸款機構眾多,背景不一,較少出現全市銀行生意達標,借款請等明年的情況。

綜合來說,到目前為止,非本地買家的市佔率似乎見明顯減少,但此現象不完全因官方措施而來。而政府種種印花稅的效用,在人民幣持續升值、甚至是內地樓按收緊的情況下,是會逐步遞減(Diminishing)的。在外圍因素改變下,外來買家的入市意欲將進一步上升。

政府決策層應該了解,當初推出辣招,目的本來就是買時間,先停止樓價上升,再爭取增加土地供應。但現時種種辣招買來的時間,似乎已買少見少。

需要強調的是,雖然辣招效用似見遞減,但我們並不主張加辣。事實上在現時的政治、經濟條件下,政府也難以加辣。餘下的問題便是:如何加快提高土地供應,這仍然是有待政府解決的難題。


王永偉
按計劃執行董事








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