曉尚 大埔道188號 - High Point, 188 Tai Po Rd, Kowloon

On site photo - Photo taking & upload Date: 20/1/2013.

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2012年10月06日 星期六

置業家居

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曉尚 主攻細單位 收租回報佳


撰文:甘潔瑩、張婉明、陸瑋濠
欄名:封面故事


恒基旗下深水埗曉尚於上周末開放位於太子百匯軒的示範單位，市傳代理收票數十張。市場流傳中層戶價單，面積371至700呎，呎價介乎$1.03萬至$1.18萬，入場費約$438萬。

恒基營業部總經理林達民早前指，項目標準戶意向呎價約$1.3萬，370呎1房戶入場費低於$400萬。至於現時接獲最多洽購查詢的700呎大2房，入場費約$700萬。特色戶方面，意向呎價$2萬。
曉尚位處的深水埗及長沙灣一帶，近年有多個新盤開售，其呎價可作參考。如房協旗下的雙座式項目喜雅，位於長沙灣保安道，標準戶567至777呎的2、3房戶，以八成實用招徠，項目平均呎價$7,880，市場反應熱烈，單位火速被市場吸納。至於同期開售、九建旗下的單幢盤景怡峯，位於深水埗西洋菜北街，與曉尚僅相隔一、兩個街口，開則與曉尚相似，以370至666呎1、2房細單位主打，訂價較喜雅為高，至今累售約九成，平均呎價$9,700。
區內亦不乏樓齡5年以內的新晉單幢物業，如豐盛居、海峯、御匯及ONE MADISON，交投一向淡靜，當中海峯及ONE MADISON呎價分別約$8,000及$8,651。區內物業收租回報佳，尤以細單位為甚，回報率介乎3至5厘不等。
物業簡介︰不設泳池 每呎管理費$2.43
曉尚以單幢式設計，提供138伙，當中83伙或六成為2房戶，面積534至700呎，1房及1房（連套房）面積349至455呎，共54伙，佔總供應近四成。而3房（連套房）單位僅得1伙，面積882呎，外連82呎平台。3樓及35樓為連平台單位，平台面積介乎8至734呎。
曉尚坐落於大埔道188號，向東北的A及E室，先望前方教堂、社區中心、球場等低矮的建築物，中高層外望開揚石硤尾市景。至於向西南方向的B至D室，前臨大埔道，會有噪音，單位望深水埗一帶舊樓，高層或可遠眺海景。
項目規模細，僅於2樓設少量的會所設施，包括健身室、圖書室、平台花園等。曉尚每呎管理費$2.43，與附近單幢新盤景怡峯每呎$2.5、以及同區喜雅標準戶$2.48至$2.53相若，不過相比之下，景怡峯及喜雅會所規模大，均自設泳池。
交通購物方面，由曉尚步行約10分鐘可達港鐵石硤尾或深水埗站。而大埔道亦設多條巴士及小巴綫，來往港九各區均方便。項目附近有食肆、酒樓等，日常起居亦可於鄰近的石硤尾邨商場解決，至於大型購物中心要乘小巴往又一城或往旺角。

【曉尚樓盤最新資料】




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曉尚「撻火」下周開售 蘋果日報 2013-01-19

施政報告的房屋政策毫無新意，加上打擊樓市雙辣招效力漸退，發展商重拾推盤意欲恒地（012）旗下深水埗曉尚重新啟動 銷售部署，最快下周賣，料入場費不超過400萬元

月20日 新盤睇樓

西浦現樓特色戶 叫4680萬

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上環西浦將近落成，發展商指所有分層戶已沽清，套現20億，現尚餘最後5個特色戶，市值2.4億至2.5億元。

其中40樓B室，建築面積1753方呎，實用面積1367方呎，實用率78%。3房1套房間隔，不設露台。單位玄關空間較大，可考慮劃作小偏廳。大廳呈曲呎形設計，客飯廳約470平方呎，同時連接40樓單位獨有的平台花園，面積88方呎，外望維多利亞港及西九龍景致。

廚房與工人套房相連，既方便又善用空間。寢區位於大廳左邊，設有兩個長方形客房、1個共用浴室，共用浴室不設窗台，可放置浴缸。走廊盡頭為主人套房，主人房約240平方呎，方正實用。主人套廁面積較共用浴室大，可同時擺放浴缸及企缸，且設有窗戶。

40樓B室定價4680萬元，建築呎價26697元，實用面積呎價34236元。

西浦位於上環皇后大道西189號，由嘉里(000683)及培新集團負責發展，樓高39層的單幢樓，提供149伙，面積約678至2048方呎。而極高層設有7個相連特色戶，面積約753至2049呎，包括2個頂層連天台單位。

該項目位於中西區，屬11校網，區內較著名的中學有英皇書院及聖保羅男女中學；小學則有嘉諾撒聖心學校及聖士提反女子中學附屬小學等。




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西浦
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農地僭建豪宅　買家隨時渣都冇

■位於大埔的「棕櫚閣」違規興建於私人農地上。　何柏佳攝

農地僭建豪宅　買家隨時渣都冇

【本報訊】香港樓瘋，樓市光怪陸離現象百出，當小市民上車絕望之際，村屋地產網湧現大量超筍盤。其中大埔一間1,300方呎豪宅，連2,200方呎花園，僅售約500萬元，但本報調查發現，該幅本是荒廢農地，地主覷準地政總署巡查不力，公然違反地契條款，僭建豪宅吸引買家，爛地呎價即由百多元暴升10倍高達千多元。律師指貪筍買家隨時會被地政總署收地，財地兩失。記者：李雅雯

大埔元嶺村內名為「棕櫚閣」的豪宅，於永鴻地產刊登廣告，佔地3,500方呎，開價498萬元。記者佯裝買家，由代理馮先生帶往睇屋。

■非法潛建豪宅的業主黎女士遭踢爆後，即向記者發惡大罵。

村民踢爆農地呎價僅$150

棕櫚閣是面積1,300方呎一層高平房，有三間約100方呎房間、兩間廁所，室內裝潢富歐陸田園特色；飯廳旁是開放式廚房，全新木製的廚櫃組合配以歐陸式木製飯桌；客廳鋪上碎花地毯，擺放座地大油畫；走廊入口有兩支白色羅馬柱裝飾，走廊牆身是假磚石；廁所浴缸用雲石嵌砌，衞浴設施十分光鮮。馮先生說豪宅屋前還有2,200方呎花園，屋主買入後落重本裝修了七個月，但入住半年後嫌泊車位不足才放售，所以屋內裝潢非常簇新，大讚抵買實惠。
馮又說豪宅是牌照屋沒有屋契，買家付出的498萬元只獲得地契，「間屋無僭建，只係屋簷伸長咗少少」。馮又稱市區樓價暴升，帶動農地屋渴市。他說另一間上周售出的農地豪宅名為「世外桃園」，叫價528萬元，「嗰間屋僭建多一層都賣得出」。

根據買賣合約，「棕櫚閣」由晨騏實業有限公司持有，晨騏去年6月以220萬元購入「棕櫚閣」連地，地皮面積只有2,793方呎，與永鴻地產網上廣告列出3,500方呎的資料不符。晨騏持貨6個月，若成功以叫價成交，即大賺一個開有多。村民說該區農地呎價只值150元。
記者到晨騏申報的地址，找到晨騏股東之一黎淑冰，問她是否於大埔擁有農地，記者表明身份後，她反應激動說：「關你哋乜事，你係咪住黃大仙、鴨脷洲，你哋目的係乜，我𠵱家唔歡迎你」。她與公司兩名職員趕記者離開，查閱記者證後聲稱有懷疑，包圍記者並不准離開，記者要致電警方求助。
地政總署回覆指，棕櫚閣地段是一幅私人舊批農地，沒有寮屋或牌照屋登記紀錄，該幅農地業權人不准搭建任何構築物，指現有的構築物已違反地契條款，地政總署早前已收到屋宇署發現違規的轉介，地政總署會採取適當行動。

■屋內裝潢豪華，富歐陸田園特色。

■新界不少佔地甚廣的農地遭發展商非法佔用。

地政總署可清拆或收地

棕櫚閣這類違規農地豪宅只是冰山一角，於村屋地產網有多幢裝潢瑰麗的農地屋出售，有些標明是臨時屋，售價逾300萬元。根據發展局資料，臨時屋分兩類，一類是獲地政總署發出土地牌照或租賃許可證，給在私人農地或官地上搭建的構築物，俗稱「牌照屋」，包括豬欄、雞欄或擺放農具及供農民休息的搭建物；另一類是1982年獲政府登記的寮屋。無論寮屋及牌照屋均沒有屋契，不能轉讓。

律師黃國桐指棕櫚閣是一間不應存在的違法屋，在農地僭建結構物會被地政總署拆屋甚至收回土地，買家得不償失。若地產代理游說買家時說是牌照屋屬嚴重不實，已涉及詐騙，買家除了可向地產代理監管局投訴外，亦可循民事起訴地產公司追討金錢損失及報警。

薄扶林鬆綁 地主大起底

薄扶林鬆綁　地主大起底                                                   





【專題】
政府日前提出有意撤銷在薄扶林及半山區施行約40年的延期執行履行權行政措施，除政府地可提升使用效能外，區內由發展商及名門家族持有的土地，未來也會大幅增值。

富豪家族受惠

該行政措施於上世紀70年代初已實施，不過，收效並不太明顯，基於部門之間的不協調，及涉及範圍內的土地契約，屬無限制的舊契約，因此，半山一帶高樓大廈更如春筍林立，措施形同虛設。僅個別於如嘉華（173）及莊士持有寶珊道地皮，未能獲寬免。
政府暫未公佈詳細涉及範圍，但本報翻查資料現時不太多發展商持有土地的薄扶林區，只如太古地產（1972）、新地（016）及和黃（013）等。至於有地的富豪家族則有余道生家族、前首席大法官楊鐵樑岳父譚雅士家族、及卓能地產主席趙世曾等，而有關措施在區內施行得相對較好，如中余道生家族持有的薄扶林道126號多福大廈，過去曾申請放寬重建密度及高度，但遭城規會否決。而持有摩星嶺道2號的聖公會、摩星嶺道6號業主代表和10號業主立案法團，去年更就該行政措施，提出司法覆核。

■趙苑

■Jessville

■薄扶林狗房

如恒隆地產（101）跟心光盲人院合作，將薄扶林道心光盲人學校重建為豪宅的計劃，多次闖關被拒，建議的發展密度及高度一降再降，由最初的最高30層，最終減至不逾七層，雖勉強獲城規會將有關土地用途改為綜合發展，但發展內容仍需該會首肯，才能展開。

不過，政府過往也有因個別原因，解除薄扶林區個別發展的延期執行履行權，如數碼港、薄扶林道128號及華貴邨等。
政府如全面撤去有關行政措施，相信發展商及地主將有極大得益，如和黃所持有的沙宣道29及30號、和霍英東家族持有的沙宣道33號大宅，可重建約20多層高物業。
持有域多利道趙苑大片土地的趙世曾指出，如能全面撤銷措施當然是好事，不過，他擔心地主在撤後所得到土地發展密度及高度的增加，政府要收補價，將對地主不公平。

記者：林志光　鄭柏齡