2012年08月28日 星期二
要聞
樓花3招 供應提速穩樓價
加快審批 寬樓花期限制 縮短建築期
增加土地供應僅遠水難救近火,倘能縮短建築期、放寬樓花期及加快審批售樓紙,三管齊下,料未來5年,平均每年約1萬伙樓花供應,可加快1至2年釋出市場。單計加快審批售樓紙,已可令5,500伙樓花即時推售。
政府近年的房屋政策,主要是透過增加土地供應,令私樓的長遠供求得以平衡,但這難以應付即時市場上的強勁需求,故應考慮加快樓花供應,才是有效增加短期供應的措施。
待批預售新盤 涉9088伙
其中一個最直接增加房屋供應的方法,是加快預售樓花同意書審批進度。據地政總署資料顯示,截至現時,待批預售樓花同意書的新盤共20個,涉及單位總數達9,088伙。當中16個項目售樓紙,待批時間有3個月或以上,涉及5,571伙,有5個樓盤待批時間更超過1年。
倘政府為預售樓花項目增設「3個月服務承諾」,在發展商所需文件齊備前提下,加快預售樓花同意書審批時間至3個月,即有逾5,500伙樓花供應,滿足市場購買意慾。事實上,過往亦有項目在極短期內獲批預售,以新地(00016)將軍澳天晉2期為例,申請僅兩個月便獲批。
不過,由於售樓紙批核進度,與發展商預算落成日期有莫大關連,有發展商透露,要待項目地基工程完成後,才可預測樓盤落成期,然後才可向有關部門申請售樓紙,而一般逾500伙大型樓盤,要預測落成期並非易事,當樓花期受限制,就間接增加申請預售時難度。因此加快審批的同時,亦可能需要透過放寬新盤樓花期的管制來配合。
目前受預售樓花同意方案條例規管的新盤,樓花期上限為20個月,若政府容許樓花期上限增至25個月或以上,則可減低發展商在評估樓花期的困難。換言之,由購入地皮至賣樓期間的程序就可縮短,造就部分大型項目加速以樓花形式推售。
今明兩年 1.5萬伙料推售
此外,當局亦可考慮將賣地條款內建築期限制收緊,據知,一般大型樓盤由批出地皮到項目落成,約需時6年;小型樓盤亦要3至5年。如將建築期限制收緊,估計可令私樓供應步伐加快。
資料顯示,單計今明兩年有望推售大型樓盤,樓花供應量已有約1.5萬伙;未來5年更平均每年有約1萬伙。假如上述建議三管齊下,料可加快該批樓花推出時間表,數以萬計的樓花可靈活推出市場,隨時候命應付市場的入市意慾。(系列二:樓花銷售篇)
撰文:呂勁康、余敏欽
系列名:房策怎麼辦系列
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政府近年的房屋政策,主要是透過增加土地供應,令私樓的長遠供求得以平衡,但這難以應付即時市場上的強勁需求,故應考慮加快樓花供應,才是有效增加短期供應的措施。
待批預售新盤 涉9088伙
其中一個最直接增加房屋供應的方法,是加快預售樓花同意書審批進度。據地政總署資料顯示,截至現時,待批預售樓花同意書的新盤共20個,涉及單位總數達9,088伙。當中16個項目售樓紙,待批時間有3個月或以上,涉及5,571伙,有5個樓盤待批時間更超過1年。
倘政府為預售樓花項目增設「3個月服務承諾」,在發展商所需文件齊備前提下,加快預售樓花同意書審批時間至3個月,即有逾5,500伙樓花供應,滿足市場購買意慾。事實上,過往亦有項目在極短期內獲批預售,以新地(00016)將軍澳天晉2期為例,申請僅兩個月便獲批。
不過,由於售樓紙批核進度,與發展商預算落成日期有莫大關連,有發展商透露,要待項目地基工程完成後,才可預測樓盤落成期,然後才可向有關部門申請售樓紙,而一般逾500伙大型樓盤,要預測落成期並非易事,當樓花期受限制,就間接增加申請預售時難度。因此加快審批的同時,亦可能需要透過放寬新盤樓花期的管制來配合。
目前受預售樓花同意方案條例規管的新盤,樓花期上限為20個月,若政府容許樓花期上限增至25個月或以上,則可減低發展商在評估樓花期的困難。換言之,由購入地皮至賣樓期間的程序就可縮短,造就部分大型項目加速以樓花形式推售。
今明兩年 1.5萬伙料推售
此外,當局亦可考慮將賣地條款內建築期限制收緊,據知,一般大型樓盤由批出地皮到項目落成,約需時6年;小型樓盤亦要3至5年。如將建築期限制收緊,估計可令私樓供應步伐加快。
資料顯示,單計今明兩年有望推售大型樓盤,樓花供應量已有約1.5萬伙;未來5年更平均每年有約1萬伙。假如上述建議三管齊下,料可加快該批樓花推出時間表,數以萬計的樓花可靈活推出市場,隨時候命應付市場的入市意慾。(系列二:樓花銷售篇)
撰文:呂勁康、余敏欽
系列名:房策怎麼辦系列
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要聞
有利供應 唯恐損質素增成本
由於建屋需時,因此透過放寬樓花期、收緊建築期等措施,應可催谷、加快潛在房屋供應並推出市場,惟有關措施的修訂,不能夠操之過急,須兼顧樓宇質素及保障買家權益。
政府參考過去土地政策上的失誤,改變為主動推地,並定下每年2萬伙私樓供應的目標,但礙於建築期需時,令有關政策成效遲遲未能實現,成為「遠水救不了近火」的一道藥,因此透過放寬樓花期限制,釋放潛在供應。
吸引游資 免二手再熾熱
盡管提前售賣樓花,但由於仍未落成,買家不能即時入住,故未能即時解決市民的居住問題,買家在單位落成前仍要租住其他單位,但透過銷售樓花可鎖定市場上的游資、購買力,防止這些資金盲目在二手市場追逐。
本港房地產市場已經發展成熟,大部分發展商財政及商譽上亦有保證,再出現50、60年代「爛尾樓」的可能性極低,這些都成為實施延長樓花期的客觀條件,而類似措施過往亦有先例,早於1998年時,政府把樓花期由當時最長的15個月,延長至20個月。
樓花進度難料 成效存疑
另一方面,一些中小型項目若果放寬現行的20個月樓花期,隨時有機會在地皮剛完成地基平整、甚至更早,就可推出樓花銷售,買家根本無從了解樓盤進度。
同時,樓花市場往往是投資者的市場,提前預售樓花能夠吸引游資,但能否幫助用家置業,亦是一個疑問。
至於收緊建築期限制,現時大型項目建築期可達72個月(即約6年),過往「孫九招」時代,亦因應市道欠佳,容許發展商延長發展期。但現時樓市熾熱,理應縮短發展期,增加土地流轉。
值得注意的是,有建築師坦言,本港建屋速度在世界上已是數一數二,倘若為解決短期的供應不足,硬要縮短建築期,反而可能會影響樓宇質素,發展商亦有機會須預備建築逾期罰款,因而令發展成本增加。
撰文:余敏欽
政府參考過去土地政策上的失誤,改變為主動推地,並定下每年2萬伙私樓供應的目標,但礙於建築期需時,令有關政策成效遲遲未能實現,成為「遠水救不了近火」的一道藥,因此透過放寬樓花期限制,釋放潛在供應。
吸引游資 免二手再熾熱
盡管提前售賣樓花,但由於仍未落成,買家不能即時入住,故未能即時解決市民的居住問題,買家在單位落成前仍要租住其他單位,但透過銷售樓花可鎖定市場上的游資、購買力,防止這些資金盲目在二手市場追逐。
本港房地產市場已經發展成熟,大部分發展商財政及商譽上亦有保證,再出現50、60年代「爛尾樓」的可能性極低,這些都成為實施延長樓花期的客觀條件,而類似措施過往亦有先例,早於1998年時,政府把樓花期由當時最長的15個月,延長至20個月。
樓花進度難料 成效存疑
另一方面,一些中小型項目若果放寬現行的20個月樓花期,隨時有機會在地皮剛完成地基平整、甚至更早,就可推出樓花銷售,買家根本無從了解樓盤進度。
同時,樓花市場往往是投資者的市場,提前預售樓花能夠吸引游資,但能否幫助用家置業,亦是一個疑問。
至於收緊建築期限制,現時大型項目建築期可達72個月(即約6年),過往「孫九招」時代,亦因應市道欠佳,容許發展商延長發展期。但現時樓市熾熱,理應縮短發展期,增加土地流轉。
值得注意的是,有建築師坦言,本港建屋速度在世界上已是數一數二,倘若為解決短期的供應不足,硬要縮短建築期,反而可能會影響樓宇質素,發展商亦有機會須預備建築逾期罰款,因而令發展成本增加。
撰文:余敏欽