按揭貸款的審慎監管措施

新聞稿

按揭貸款的審慎監管措施

香港金融管理局今日（星期五）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行收緊涉及多於一個物業按揭貸款的審批標準及按揭貸款年期，以加強物業按揭貸款業務的風險管理。

凡是新申請住宅或工商業樓宇按揭貸款時，申請人已經擁有一個或以上未完全償還按揭的物業，銀行須根據以下三個要求處理﹕

第一：以「供款與入息比率」為基礎而申請新的物業按揭貸款，申請人的供款與入息比率上限，由現時的五成下調一成至四成；同時，在利率壓力測試下，申請人的供款與入息比率上限亦相應由現時的六成下調一成至五成。不過，若果申請人只是有一個物業未完全償還按揭貸款，而新申請按揭貸款的物業是自用物業或是樓換樓，則可以不受新措施影響。

第二：若果申請人以「資產水平」為基礎而申請新的物業按揭貸款，最高按揭成數上限從現時的四成下調一成至三成。

第三：若果按揭貸款申請人的主要收入並非源自香港，物業按揭貸款的最高按揭成數將從現時按照所適用的最高成數下調十個百分點，改為下調二十個百分點。

另外，不論申請人在新申請按揭貸款時，是否已經擁有一個或以上未完全償還按揭的物業，所有新造按揭貸款的年期上限，設定為三十年。

以上措施即時生效。但是在9月14日或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請可以不受影響。

金管局總裁陳德霖先生表示：「金管局在2011年6月推出第四輪收緊按揭措施之後，香港樓巿轉趨淡靜，但情況只維持了七個月。今年2月開始，樓巿開始升温，無論成交數量和價格，都有明顯上升。美國聯儲局公佈進行第三輪量化寬鬆政策，表示將會有更多資金透過美國銀行體系流入新興巿場。另外，因為歐洲央行宣佈買債機制，令歐債危機有所緩和。在這個情況下，香港樓巿繼續升温而對銀行體系帶來的風險亦再次增加。」

「 根據香港的經驗，擁有多個物業貸款的人士的負債或槓桿比率較高，這類借款人在樓市和經濟逆轉時的壞賬比率，會比單一物業的貸款明顯為高。所以，金管局認為有需要要求銀行進一步收緊這一類人士的按揭貸款準則，以減低風險。」

「另外，金管局亦注意到新造按揭貸款的平均年期最近有延長的趨勢。這不但增加銀行的信貸風險，亦會削弱借款人士承受利率風險的能力。尤其是，當利率一旦回復至較正常水平時，一些採用三、四十年貸款期的借款人將不可能以延長貸款期來減低供款額。因此，金管局決定要求銀行把所有新造按揭貸款的年期設定上限。」

「樓市週期的演變會受很多內在和外來的因素影響，包括土地供應、息口的變化、市民收入的轉變、歐美經濟和金融市場的發展。由於內外環境都存在很大的不確定性，所以金管局會繼續密切留意市場發展，並且因應樓市週期的演變推出適當的措施，以保障銀行體系的穩定。」

香港金融管理局
2012年9月14日

頁首

修訂日期: 2012年9月14日

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2012/20120914-6.shtml

「 長 遠 房 策 會 」 15 智 囊 獻 計

                                                     運 輸 及 房 屋 局 局 長 張 炳 良 。

「 長 遠 房 策 會 」 15 智 囊 獻 計

(星島日報報道)政府昨日公布「長遠房屋策略督導委員會」成員名單，其中十五人為非官方成員，包括市建局及房協高層、多位現任或前任房委會成員、專業人士、學者及政黨代表等。委員會下月初舉行首次會議並展開工作，一年內完成策略檢討工作報告和諮詢文件。有委員倡議先行探討一些能增加短期房屋供應的策略，如研究提升部分土地的地積比率，並提早於明年初先行公布，以回應社會當前逼切的房屋問題。 　　本港在過去十五年一直未有就長遠房屋策略進行檢討，政府昨日正式公布成立「長遠房屋策略督導委員會」，由運輸及房屋局局長張炳良出任主席，包括十五名來自社會各界的成員，另有三名官方成員加入。 　　本港多個房屋機構均有代 表獲邀加入，包括身兼行政會議成員的市建局主席張震遠、房協副主席鄔滿海，委員會半數成員均是現任或前任房委會委員，其中黃遠輝、蔡涯棉及蘇偉文均同時房委會現任小組主席。 　　當局邀請多名具專業背景人士加入委員會，如資深測量師溫文儀和劉炳章，以及資深規劃師林筱魯，委員會還包括四名學者，除了本身是財務學學者的蘇偉文，也有經濟學者關焯照、社工學系的馮可立和房地產學系的許智文；來自地產界的則有恒基執行董事黃浩明，另有民主黨的李華明、民建聯張國鈞，以及公屋聯會主席王坤。 　　督導委員會預計下月初舉行首次會議並展開工作，旗下工作小組已於本月五日率先召開初步會議。運輸及房屋局發言人表示，督導委員會將總覽長遠房屋策略的各個房屋環節和措施，檢視社會不斷轉變的房屋需要和緩急次序，建議措施以應付住屋需要。督導委員會亦將探討公私營房屋需求，就現行政策與措施提供意見，以確保有效落實特首的政策目標和優次。 　　當局預計，長遠房屋策略的工作報告和諮詢文件於明年下半年公布。不過，委員之一的蔡涯棉認為，本港已有十五年沒有展開房屋長遠策劃，建議委員會同時制定一些能增加短期供應的策略，如增加土地的地積比率，希望可於於明年初先行提出中短策略，盡快增加房屋供應量。他舉例說：「明年推出的安達臣道第二期發展，公私營發展的地積比率均可研究提升，因過去幾年社會或會較重視環保保育問題，而忽略住屋需要，現在需要作出配合。」 　　張震遠表示，理解本港房屋問題逼切，希望可以盡快完成報告，但坦言長遠策略並不能短期內完成，須待召開會議後，才能評估市建局是否有工作可以先行配合。 2012-09-14

2012年09月08日 星期六

要聞

 

700幢工廈 可免補價改住宅

10年只限出租 紓緩租金樓價升勢

政府加快短期住宅供應，將容許15年樓齡工廈，免補地價整幢改裝為過渡性住宅，年期暫為10年，只供出租不能拆售，全港約700幢工廈合資格。業界認為，措施具吸引力，可紓緩住宅租金壓力，長遠有助減慢樓價升勢。

優化活化工廈 最快半年完成
政務司司長林鄭月娥昨公布，計劃未來6至12個月內完成，一系列優化活化工廈、城規及建築條例的措施，向工廈業主提供可免補地價誘因，將位處商貿地帶或已獲准改建作酒店的工廈，改裝為住宅，為樓市提供700多幢潛在短期住宅供應，達到地盡其用。

林太表示，目前商貿地帶內可申請的居住用途只有酒店物業，故規劃署稍後會向城規會申請在相關地帶，加入住宅的申請用途，但礙於工廈一般已有30、40年樓齡，故有關住宅只作臨時居住用途，如大學生宿舍，年期暫定為10年，業主之後可按需要重建物業作商業或住宅用途。

同時屋宇署亦會在立法會復會後，申請修訂建築物條例，在地積比率、通風及採光等要求作調整，如容許工廈毋須降發展密度下，整幢改裝為臨時住宅物業，單位只准出租不能拆售，但租客對象、租金水平及租約期則月限制。

按現行規劃程予，即使政府可在半年至1年內完成優化，將來工廈業主仍需向城規會提交改裝申請，料最快9個月完成，即單位需要2年才能出租。

業界：3年可回報 具吸引力
萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指，若以觀塘1幢樓面10萬平方呎工廈為例，料每呎建築成本約500元，總投資額約5,000萬元，因改裝住宅質素比傳統住宅差，故預計租金會有40%折讓，以麗港城現時呎租25元作參考，即呎租約15元，出租約3年已可賺取5,400萬元租金收入，故相信措施具有吸引力。

不少業內人士都認為，措施有助增加短期住宅供應，尤其市區租盤，故預期短期紓緩租金壓力，長遠樓價亦可因租金回報下跌而回落。但亦有學者反對措施，指犧牲城規原則及補地價收入。

林太表示，因本港發展用地供應緊張，相信若改裝後的住宅樓面，比之前工廈減少，業主不會輕易放棄原有用途，故期望以新思維打破舊有障礙。她坦言，興建公屋需時亦常被視為遠水，故改裝現成工廈為住宅會是較快方案。

政府於2010年4月開始容許工廈業主可免補地價改裝作寫字樓及酒店用途，截至今年7月底接獲70宗申請；但同期完成工業地轉住宅用地的政策，市場反應則一般，至今僅接獲一宗申請，主因工廈仍有樓面出租及業主需支付補地價等因素有關，故業界相信今次政府提出免補地價措施，對市場具有吸引力。
撰文:古廣榮

回應區

700幢工廈 可免補價改住宅

政府加快短期住宅供應，將容許15年樓齡工廈，免補地價整幢改裝…

HK Citizen 2012/09/08 09:57 讚好：0 I 我要讚好! 你看最近的新盤， 政府限量，發展商就建更小的房子，然後把呎價拉高賣。因為總價低（但呎價高）反而吸引一堆投資者買來收租，有些打通變大位。 結果，因為外圍呎價比拉高，市區的變得低水，米又抄高囉。

HK Citizen 2012/09/08 09:51 讚好：0 I 我要讚好! 租是沒用的，現在缺的是買賣供應。 1. 更多港人港地 2. 限購令 3. 設增值稅 4. 延長SSD 5. 填補公司股權轉讓漏洞 6. 參考星加坡，限發展商建大單位 7. 商業地產，也應用實用面積，也設SSD 8. 設銷售稅

過路大人 2012/09/08 09:11 讚好：0 I 我要讚好! 明智之舉...

《經濟日報》網站回應區使用條款及免責聲明

最優質商廈受壓 租金下

AIA Central為干諾道中優質商廈之一，呎租約百餘元。 （陳偉英攝）

香港會所大廈備有會所及寫字樓，惟租務不算暢旺。 （陳偉英攝

 

 

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2012年09月04日 星期二

地產

 

最優質商廈受壓 租金下滑

中環最優質商廈的租金，本年一直受壓，而近期圍繞中國建設銀行的商廈如AIA Central、香港會所大廈等，均錄得租務成交，租金較去年有所調整。

 據仲量聯行資料顯示，中環核心指標商廈，現時平均呎租約104.5元，本年已下跌近1成，空置率約5%，而中環最優質商廈，即包括國金中心2期等，年內呎租下跌達15.7%，空置率為6.5%。

AIA Central中層 呎租僅百
干諾道中有多幢商廈，因質素理想兼享全海景，呎租多在100元以上，包括AIA Central及遮打大廈等，列為最優質商廈指標之一。

本年中環最優質甲廈租務弱，租金亦出現跌幅。近月AIA Central一個中層6至9室，面積約7,000平方呎，以約每呎100元租出，新租客為Winnington Capital，該金融機構原租用同區聖佐治大廈，是次租用樓面為提升辦公室質素。

去年AIA Central獲建設銀行（00939）租用物業全層單位，面積約12,288平方呎，呎租約135元。以該廈新承租單位呎租跌至100元計，租金跌幅逾2成。

另比鄰的香港會所大廈，提供會所及寫字樓，最近國際品牌CHANEL，租用該廈中層全層樓面，面積約8,600平方呎，呎租約100元，CHANEL早於去年已租用該廈14樓全層。
國金2期租金 較去年跌13%

至於中環指標商廈國金2期，近期成交租金亦出現下跌，物業11樓全層分別由兩間機構租用。一間為內地企業China Kingho，租用11樓逾半樓面，涉及1.3萬平方呎，呎租約130元。另同層9,000平方呎樓面，則由華美銀行（East West Bank）承租，呎租同約130元。

是次承租的樓面，於去年甲廈租務高峰期時市值呎租逾150元，如今租金較去年已有約13%調整。

 

二手樓列實用面積 明年執行 地監局訂新指引 違規可釘牌

現時二手住宅買賣，代理普遍採用建築面積，有代理行憂慮新例將加重營運成本。 （資料圖片） 

 

 

2012年05月23日 星期三

地產

 

 

二手樓列實用面積 明年執行

地監局訂新指引 違規可釘牌

新盤統一使用實用面積尚未獲通過，地監局搶先公布二手樓實用面積執業指引，明年1月1日實施，屆時最重罰則是「釘牌」。對於何時完全淘汰建築面積，局方則尚未有時間表。

根據地監局所發出新執業通告，代理於推銷二手樓時，必須提供物業實用面積，例如刊登廣告宣傳時，涉及單位面積則須為實用面積，而代理亦同時可以並列建築面積等供買家參考，但實用面積的字體不可小於其他樓面面積。

樓盤廣告 可並列建築面積
同時，當局規定須以差估署，或首次成交的買賣合約所列為準，只有個別村屋於上述兩個途徑未能取得實用面積時，方能夠以物業的建築面積及其他樓面積取替。

地監局執業及考試委員會主席梁永祥認為，市場一直沿用建築面積，惟現時市場上未有統一定義，反而實用面積定義較清晰，較能保障消費者權益，加上政府推動一手樓須劃一採用實用面積，故此二手樓最終也必須採用同一標準。

罰則方面，監管局規管及法律總監劉淑棻表示，如未能遵守通告上的指引，或會遭受訓誡、罰款等紀律處分，最嚴重處分是撤銷牌照（俗稱釘牌），而罰款最高金額為30萬元。

新執業通告將於2013年1月1日正式實施，與現時尚有大約半年時間，梁永祥指出，該段時間屬於過渡期，其間監管局不會執法，扮演教育的角色，推動消費者適應，例如今年底將推出介紹實用面積的電視、電台廣告。

業界促差餉單 列實用面積
同時，由於業界意見不一，故此地監局至今尚未就只限使用實用面積訂立時間表，但會視乎公眾適應情況而定，而一手實施的實情亦屬考慮因素。

然而，利嘉閣地產總裁廖偉強認為，新例或增加逾千萬元營運成本並對中小型行造成壓力，建議政府於差餉單內提供實用面積資料。而美聯（01200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興建議，於新執業通告實施前，展開為期至少3個月的諮詢期，收集市民及社會各界的意見，令新措施更加完善。

撰文:余敏欽

回應區

 

二手樓列實用面積 明年執行

新盤統一使用實用面積尚未獲通過，地監局搶先公布二手樓實用面積…

回應

 

旁观者 2012/05/23 22:51 讚好：0 I 我要讚好! 政府差饷物业署有实用面积资料，应该免费提供，目前是要收费的。

小心分析的人 2012/05/23 20:42 讚好：0 I 我要讚好! 本報導中，有人話：收集市民及社會各界的意見。本人就係市民，本人的意見就係： 地產代理 (一)不單只要負責將差估署，或首次成交的買賣合約所列的實用面積告知買方， (二)仲要自己親自量度一次作覆核， (三)如有出錯，代理公司要負責經濟賠償買賣雙方中損失的一方。

《經濟日報》網站回應區使用條款及免責聲明

兩政府部門正聯手打擊，防止天宇海事件再發生。　資料圖片

預售樓花須列明樓層水平

2012年04月12日

 

【本報訊】長實馬鞍山樓盤天宇海平台單位變馬路邊單位令社會嘩然，政府加快出招打 擊，地政總署近日已修改預售樓花同意書條款，規定發展商樓書要公開住宅最低樓層與毗連街道水平差距，屋宇署亦翻查已批准樓宇圖則，要求有類似地下跳層情況 的樓盤均需修改，按邏輯列出樓層序數編排。

法案通過前有真空期

運輸及房屋局向立法會房屋事務委員會提 交文件指出，立法會正審議一手住宅物業銷售法案，希望本立法年度通過實施，嚴格規定發展商賣樓手法不能誤導；至於天宇海地下跳層事件，法案亦規定將來樓書 要顯示每幢樓與街道的橫切面圖，以及樓宇最低層和街道的水平高度。但法案通過前仍會出現真空期。
 

為防止再發生類似情況，兩個部門近日已分別推出預 防措施，地政總署上月底向發展商發出通函，在預售樓花同意書加入新條款，規定樓書必須列出最低樓層與街道水平差距。屋宇署的新作業備考本已規定建築圖則必 須按邏輯列明樓層序數，該署亦已要求按舊作業備考批准的圖則，發展商應重新檢視，若不符新規定，就應作修改。

天匯的「天價」成交單位最終撻定，曾惹發展商造市之嫌。

特稿：一手規管權責盼釐清

2012年03月15日

規管一手樓銷售的藍紙草案，將在明日刊憲，雖然發展商或個別專業團體關注失實陳述、誤導及虛假發布等定義不清，要求更清晰的定義，但政府日前已透露立法內容無大修改，過往出現「踩綱線」誤導手法隨時負上刑責風險。

法律界人士也指出，政府立法標準跟現行法例一致，毋須詳細定議；不過，可在刑責誰屬上有較清楚的闡述，會較理想。

身為立法會議員的大律師梁家傑認為，白紙草案的整套法例，內容並無大問題，其中關於失實陳述、傳佈虛假或誤導資料的寫法，其實跟現時行之有效的某些條例，如失實陳述條例相若，故應無修改或再釐清必要。當然，如發展商仍有疑慮，可於立法會審讀藍紙草案時處理。

律師梁永鏗也表示，對於草案內的失實陳述、發佈誤導或虛假資訊部份，現行法例都不會及極難臚列太清楚的條文定義。而且根據香港法例，舉證一方在控方，只有當表面證供成立，有關機關才作出檢控，辯方才須作出抗辯，之後一切由法官根據雙方的證據去理解，是否涉及失實陳述。如是刑事檢控，法官更必須在毫無疑點下判案。所以，應毋須為該部份再作清楚的定義。

宜道明涉及人士

梁永鏗認為，由於上述部份可能波及不同階層人士，在刑責、檢控及罰則上，能較清晰道明涉及人士的權責會較理想，如涉及建築或圖則，應是建築師問題；銷售手法則是售樓職員或直屬上司的問題等；另在廣告誤導上，也可加入若干適用的抗辯理由。

近數年發展商的蠱惑招數層出不窮，如長實（ 001）售賣樓花洋房元朗四季雅苑，因收樓後業主發現洋房實用率超低，市場質疑洋房「超級縮水」，引起公眾關注發展商的發水賣樓問題。

恒基（ 012）的西半山天匯，更出現嚴重跳層，其「天價」成交單位最終撻定，亦惹來發展商造市托價之嫌。至於剛落成不久的馬鞍山天宇海，「平台層」單位居然與路面水平相近，存在誤導之嫌。

對於政府規管一手樓建議法例中，只用實用面積計價，地產建設商會執委會主席梁志堅，昨於電台表示，他不是反對有關做法，乃希望在過渡期內，可同步使用建築面積計價。
記者：林志光　湯家明

規管新盤是與非

─實用面積─
立法建議：樓書、廣告及價單一律採用實用面積表述
事緣：發展商賣樓及市場一直以建築面積計價為主，但自長實元朗四季雅苑的超低實用率，引起公眾開始關注發展商發水賣樓問題

─價單─
立法建議：賣樓前，最少早三日要派價單，並定下首批單位及之後加推的數量，並傾向要發展商在派發價單後，才可作預留
事緣：發展商只公佈少量單位售價，甚至未派價單，便已賣樓，導致訊息混亂、買家買貴貨

─交易資訊─
立法建議：簽訂臨約後 24小時內公佈成交資料，三日內簽正式合約，以及必須披露發展商高層或直系親屬買樓訊息
事緣：由凱旋門至天匯，皆出現貴價成交單位，要一年甚至數年後才完成交易，發展商被質疑造市

─發佈虛假及誤導資料─
立法建議：發展商或有關人等，如作失實陳述及虛假誤導等，會構成刑事罪行，最高罰 500萬元及監禁七年
事緣：天匯跳層及天價成交單位，卻出現大量撻定事件，且大部份個案又以離岸公司交易，難以追蹤，發展商及其賣樓職員被質疑在交易上弄虛作假

資料來源：運房局及蘋果資料室