2013年9月9日(星期一)

內憂外患的樓市

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近期本港樓市成交減少，樓價陷入膠著狀態。荃灣一個新盤減價推售，引發周圍二手房減價放盤。樓市轉勢無可避免，主要因為利淡因素積聚，逐漸將所有利好融化。

當中政府所推出的辣招可謂功不可沒。去年11月，香港政府推出買家印花稅，所有外來買家或以有限公司身份買樓的法人，都要額外繳付15%的印花稅。 今年2月，政府又向非首次置業的本地人徵收雙倍印花稅。這些措施針對性強，容易執行，原先還認為政府措施沒有作用的人，現在也紛紛站隊表示看淡樓市。由於 社會上呼籲政府抑制樓市的聲音仍響亮，相信政府在短期內不會改變政策，向發展商妥協。

此外，之前由於發展商需要時間來適應銷售新例的各種要求，新樓供應阻滯，差餉物業估價署7月整體樓價指數再創新高。但事實上，近數月在港府辣招下，樓市只靠細價樓支撐，如果沒有「白居二」的一輪催谷，樓價指數可能早已明顯調整，但近期二手居屋做價也開始露疲態。

加上，現時發展商已逐步適應了新條例，新盤可望源源而出應市。目前已批預售樓花的新盤單位逾四千六百伙。隨著供應漸增，之後新盤減價推售可能性頗高。

除了內在因素外，外圍也存在著許多不利的消息。美聯儲有關退市的口風愈來愈緊，原本堅信可享有較長低息期的民眾信心已開始動搖。當前敘利亞問題也如一個定時炸彈，令之後利率走向不甚明朗。

在眾多利淡因素積聚的情況下，市場心理難免受到影響，令買賣雙方重新調整心態，樓市悲觀情緒難免繼續維持一段較長的時間，無形中加大了樓市轉勢的壓力。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理