2010年3月27日 星期六

大坑嘉崙臺







嘉崙臺樓齡 9年,呎價卻不比區內新貴低。

 

大坑嘉崙臺

落地大窗 開揚綠景

2010年03月27日

 

大坑嘉崙臺位處樂活道尾與大坑道交界,地勢極高加上兩鄰物業較矮,單位景觀非常開揚。物業雖是單幢樓,單位用料非常考究。 全幢僅設 50伙,會所設施齊全。無論地段、景觀、用料及設施各方面,均具相當高質素,呎價不下於高知名度的跑馬地禮頓山,甚至區內全新物業上林。高質素加上私隱度 較大型豪宅高,物業一直備受城中低調富豪喜愛。

 

嘉崙臺 落地大窗開揚綠景


其他財經地產影片


嘉崙臺最大賣點是景觀,撇除少部份低層 單位,視野會受前方物業或山坡遮擋外,其餘各戶皆享開揚遼闊的景致。面積較大逾 2000方呎的 A室,外望跑馬地全景,景致具氣勢,高層戶可側望部份馬場景。



《叫價 4380萬元 介紹單位中層 A室 建築面積 2256方呎》

大廳

逾 30呎闊的曲尺大窗,居高臨下俯瞰跑馬地市貌及山景,極具氣勢。

 


套房

向西為近乎落地的大窗,向南則為小露台。

 

前身示範單位 保留部份家具

面積統一 1857方呎的 B室,馬場景視野較闊,而且享有正面大球場綠油油景致,並遠眺銅鑼灣維港海景,視野豐富,景觀各有特色。而為突出單位景觀,單位採用大量落地玻璃,連套房 浴室也設落地曲尺玻璃,盡享靚景。

介紹的中層 A室, 4房設計,其中 3房及大廳皆向西,望馬場及東半山景色,客廳旁向西北的弧形房間,遠望大球場及維港海景,景色豐富有層次,日夜景色皆有看頭。廳房均設有曲尺落地大窗或弧 形落地玻璃,讓遼闊美景盡收眼底。單位前身為發展商示範單位,業主至今仍保留大部份家具及陳設,裝修典雅,流露高貴的豪宅氣派。



套廁

浴缸旁設曲尺大窗,邊浸浴邊賞景,寫意非凡。

 


房間

房間曲尺窗下建書枱,盡用天然光源。

 


細房

面積約百方呎,亦設曲尺窗,內櫳十分光猛。


弧形房

間隔不規則的房間卻有落地弧形闊窗,遠眺維港,在此繪畫看書一流。

 

長形廳落地窗 闊度超過 30呎



廚房

間隔深長,用料高級名貴,盡顯大宅氣派。

 

大門入口是長形的大廳,樓底超過 11呎,迎面是一列闊逾 30呎的落地大窗,飽覽山景之餘同時俯瞰樓群,感覺份外震撼,惟大廳闊度不足。客廳旁有個呈弧形的房間,間隔古怪可以想像佈置困難,但賣點在於大窗向西 南,外望大球場全景並遠眺維港,景致遼闊吸引。至於入口左邊走廊區,設有廚房及 3房, 3房均設有近落地曲尺大窗,其中套房更附設小露台,可盡情賞景。

3 房間隔皆四正好用,最細的房間也有 100方呎,擺位毫無難度。套房更有衣帽間,令寢區佈置更加鬆動。全屋保留大部份原裝精美的用料及設備,單是廚房電器及爐具總值達 40萬元,浴室配備防霧電熱鏡及毛巾電熱架,保養新淨可續用。

 

呎價 1.7萬起 貴過同區新盤

美聯物業分行經理萬亞倫表示,嘉崙臺成交不多,不過造價相當硬淨,鮮有業主割價求售。過去半年只有 3宗買賣,呎價 1.7萬至 2萬餘元,與區內指標豪宅禮頓山相若,即使同區最新樓盤上林,至今累售 25伙,平均呎價亦只是 1.6萬至 1.7萬元,可見樓齡 9年的嘉崙臺,仍有價有市。該廈現時只有 6個放盤,叫價每方呎由近 1.7萬元起,至 2.4萬餘元,入場費 3620萬元。

記 者:蔡家儀 攝影:樊志恒

模特兒: Raico( AModel)



 

間隔: 4房( 1套連衣帽間) 2廳;另工人套房、工作間、冷氣機房及露台

實用 率: 80%

呎價: 19415元

備註:連車位

租值: 12萬元

回報率: 3.3厘

資料來源:美聯景光街分行



主要資料

 


 

地址:大坑道 152號

座數: 1座

住宅樓層: 35層

每層伙數: 1至 2伙

單位總數: 50個

建築面積: 1857至 2256方呎;複式 4036至 4935方呎

實用率: 80%

間 隔: 3至 4房;複式 5房

落成: 2001年

管理公司:第一太平戴維斯

管理月費:每呎約 3.3元

發展商:亞細安資 源、國浩地產、豐隆實業

設施:會所及停車場

校網:小學 12網;中學灣仔區

 

A室解構

廳房望西 座向遜色

嘉崙臺主打大碼戶型,惟大廳間隔長而不闊,內櫳氣派遠不及窗外景色吸引。物業為遷就景觀,單位座向不佳, A室(包括介紹的 A室)廳房一列大窗均向西面, B室則向北,要解決西斜問題,相信無可避免需長年開啟冷氣,隆冬炎夏置身室內,可謂點滴滋味在心頭,

雖 然單位不設窗台,惟窗旁柱躉頗大,家具擺位要加以遷就。至於逾 2200方呎的四房戶型,客廳旁弧形房間,基本上只適宜作為書房、麻雀房或遊戲室用途。

物 業的 A室都是大單位,然而景觀質素卻不及 B室細單位優質,感覺上較為可惜。

物 業賣點

名校林立 家長心儀

嘉崙臺車位充裕,單位與車位比例為 1: 1。會所設施包括泳池、壁球場、健身室及兒童遊樂場,以單幢物業而言,設施算豐富。物業位處樂活道與大坑道交界,往銅鑼灣或跑馬地車程相若,均約 5至 8分鐘車程。



在綠山藍天下的會所泳池暢泳,份外寫意。



往銅鑼灣鬧市購物,車程不用 10分鐘。


銅鑼灣為不夜天,飲食購 物、娛樂消閒設施應有盡有,包括大型購物商場、日式百貨、戲院等。至於跑馬地,則別有風味,設有不少特色食肆,也有街市提供新鮮食物。至於日常購物,最近 可到大坑道及白建時道交界的小型商場,內設郵局、提款機、超市及西醫診所等,足夠應付基本需要,商場更設有免費泊車,方便附近住客購物。

物業另一 賣點是位於小學 12號網,官津及私立名牌小學林立,而且大部份屬一條龍、直屬或聯繫小學,包括聖保祿天主教小學、嘉諾撒聖方濟各學校、瑪利曼小學等。中學屬灣仔區,有皇 仁書院、香港真光中學及香港華仁書院等名校,均令許多家長心儀。

《昔日名人業主》

漫畫家馬榮成  4年勁賺 75%




2006年分別以 2245萬及 2135萬元,購入中層 A及 B室。其中,今年 3月以 3735萬元沽出 B室,呎價 20113元,大幅獲利 1600萬元,升值 74.9%。

歌星陳奕迅  8年升值 58%



 
2000年以 2243萬元,一手購入中層 A室,面積 2256方呎,自住至 2008年 7月,以 3550萬元售出,勁賺 1307萬元,升值 58.3%。

合和主席胡應湘  4年獲利 21%



 

2001年以 1653萬元購入低層 A室,面積 2137方呎,至 2005年以 2000萬元易手,獲利 347萬元,升值 21%。

同區成交個案表

嘉崙臺低層 A室 2137方呎 成交價: 3768萬元 呎價: 17632元

成交月份/備註: 10年 3月/3房 租值/回報: 10.0萬元/3.2厘

 

嘉崙臺中層 B室 1857方呎 成交價: 3735萬元 呎價: 20113元

成交月份/備註: 10年 2月/遠海景 租值/回報: 10.5萬元/3.4厘

 

嘉崙臺中層 B室 1857方呎 成交價: 3680萬元 呎價: 19817元

成交月份/備註: 09年 12月/遠海景 租值/回報: 10.5萬元/3.4厘

 

禮 頓山 3座高層 A室 1911方呎 成交價: 3928萬元 呎價: 20555元

成交月份/備註: 10年 1月/馬場景 租值/回報: 11.0萬元/3.4厘

 

禮頓山 2座低層 A室 1618方呎 成交價: 2910萬元 呎價: 17985元

成交月份/備註: 10年 1月/馬場景 租值/回報: 8.5萬元/3.5厘

嘉崙臺放盤叫價表

高層 B室 1857方呎 叫價: 4500萬元 呎價: 24233元

備註:遠海景 租值/回報: 11.0萬元/2.9厘

 

中層 B室 1857方呎 叫價: 4200萬元 呎價: 22617元

備註:遠海景 租值/回報: 10.5萬元/3.0厘

 

高層 A室 2256方呎 叫價: 5000萬元 呎價: 22163元

備註:改 3房 租值/回報: 12.0萬元/2.9厘

 

低層 A室 2256方呎 叫價: 4000萬元 呎價: 17730元

備註:連租約 租值/回報: 10.5萬元/3.2厘

 

低層 A室 2141方呎 叫價: 3620萬元 呎價: 16908元

備註:山樓景 租值/回報: 9.5萬元/3.1厘


 


 

2010年3月26日 星期五

美 麗 臺 天 價 交 易 陸 續 取 消





消息人士指,美麗臺將會再有十個單位取消交易。


美 麗 臺 天 價 交 易 陸 續 取 消
( 星 島 日 報 報 道 ) 早 前 有 財 團 撤 銷 西 半 山 美 麗 臺 十 三 伙 交 易 , 消 息 人 士 透 露 , 撤 銷 交 易 將 陸 續 有 來 , 預 期 即 將 有 約 十 個 取 消 交 易 單 位 , 在 土 地 註 冊 處 登 記 , 部 分 單 位 收 購 呎 價 高 達 四 萬 元 , 顯 示 財 團 為 收 夠 九 成 「 衝  」 , 不 惜 「 天 價 」 收 購 , 個 別 物 業 更 購 自 短  投 資 者 。 美 麗 臺 合 共 一 百 九 十 六 伙 , 撤 銷 的 二 十 三 個 單 位 , 約 佔 業 權 一 成 二 。

消 息 人 士 指 出 , 由 於 美 麗 臺 樓 齡 只 有 四 十 七 年 , 要 待 二 ○ 一 二 年 才 可 以 門 檻 八 成 拍 賣 , 早 前 財 團 為 盡 快 收 購 九 成 業 權 , 不 惜 天 價 收 購 , 部 分 呎 價 高 達 四 萬 元 , 亦 有 個 別 業 主 持 有 兩 個 面 積 一 千 二 百 五 十 方 呎 單 位 , 索 價 一 億 元 , 財 團 亦 照 樣 收 購 。
新 世 界 發 展 董 事 兼 集 團 總 經 理 梁 志 堅 昨 日 接 受 本 報 查 詢 時 表 示 , 集 團 由 測 量 行 出 手 洽 購 美 麗 臺 單 位 , 惟 上 月 決 定 放 棄 購 入 , 皆 因 其 中 有 逾 五 個 單 位 , 面 積 一 千 二 百 五 十 呎 , 索 價 高 達 五 千 二 百 多 萬 元 , 平 均 呎 價 逾 四 萬 元 , 「 點 買 得 落 ! 不 是 發 展 商 欺 凌 小 業 主 , 而 是 小 業 主 欺 凌 發 展 商 。 」 他 續 說 , 由 於 部 分 正 常 價 格 單 位 , 與 天 價 單 位 屬 於 捆 綁 式 出 售 , 要 一 併 購 入 , 因 而 集 團 不 要 。 他 指 出 , 亦 有 部 分 略 為 高 於 市 價 的 單 位 , 他 們 不 要 , 但 亦 有 其 他 行 家 就 照 樣 收 購 , 新 世 界 與 恒 基 各 有 各 收 , 現 時 加 起 來 的 業 權 應 該 不 足 八 成 。
根 據 本 報 整 理 的 資 料 顯 示 , 早 前 於 土 地 註 冊 處 取 消 交 易 的 十 三 個 單 位 , 平 均 呎 價 由 每 呎 一 萬 七 千 二 百 六 十 九 元 至 二 萬 零 三 百 七 十 七 元 不 等 。 而 早 前 恒 基 落 實 收 購 的 單 位 , 每 方 呎 由 一 萬 六 千 九 百 一 十 四 元 ( 八 J ) 至 最 高 呎 價 單 位 ( 五 E ) 約 二 萬 零 四 百 二 十 七 元 , 兩 者 相 差 未 算 太 高 , 不 過 , 早 前 恒 基 落 實 購 入 大 部 分 單 位 , 平 均 呎 價 皆 介 乎 一 萬 七 千 至 一 萬 八 千 元 的 水 平 。
而 十 三 個 由 新 世 界 撤 銷 交 易 的 單 位 , 亦 有 個 別 來 自 投 資 者 , 其 中 , 八 L 室 原 業 主 為 祥 虹 有 限 公 司 , 於 ○ 八 年 六 月 二 十 八 日 , 以 一 千 二 百 八 十 五 萬 四 千 三 百 元 購 入 , 於 去 年 十 一 月 售 予 Harven Limited , 之 後 , 又 於 今 年 二 月 十 日 取 消 交 易 。 昨 日 又 有 小 業 主 表 示 , 現 時 財 團 亦 已 全 面 停 止 收 購 美 麗 臺 , 亦 有 業 主 主 動 聯 絡 過 律 師 樓 , 惟 沒 有 結 果 , 財 團 似 乎 有 意 與 他 們 慢 慢 「 磨 」 , 以 及 等 待 到 期 強 制 拍 賣 。

2010/3/26

2010年3月18日 星期四

天 價 購 倚 巒 泰 豐 市 值 一 日 蒸 發 五 億 - Severn 8





泰豐以破紀錄的價錢購入倚巒,令其股價沽壓大增。


天 價 購 倚 巒 泰 豐 市 值 一 日 蒸 發 五 億
( 星 島 日 報 報 道 ) 上 市 公 司 泰 豐 國 際 以 破 紀 錄 的 六 萬 元 呎 價 購 入 山 頂 豪 華 洋 房 倚 巒 , 作 價 二 億 八 千 萬 元 , 令 投 資 者 擔 心 泰 豐 「 不 務 正 業 」 。 泰 豐 股 價 昨 天 一 度 大 挫 兩 成 三 , 以 收 市 價 五 角 計 算 , 亦 跌 近 一 成 四 。 泰 豐 的 市 值 昨 天 蒸 發 了 五 億 元 , 購 入 的 倚 巒 還 未 到 手 , 損 失 的 市 值 已 差 不 多 可 以 買 兩 間 。

本 報 昨 天 曾 就 購 入 倚 巒 的 交 易 , 致 電 泰 豐 國 際 主 席 李 偉 民 , 但 在 截 稿 前 尚 未 收 到 回 覆 。 李 偉 民 是 在 本 月 二 日 , 才 出 任 泰 豐 國 際 主 席 , 短 短 半 個 月 便 以 破 紀 錄 價 錢 買 入 豪 宅 , 作 風 可 說 是 甚 為 進 取 。
泰 豐 國 際 昨 天 逆 市 大 跌 , 而 成 交 額 更 高 達 二 億 一 千 多 萬 元 , 沽 壓 十 分 龐 大 。 信 達 國 際 研 究 部 董 事 彭 偉 新 表 示 , 泰 豐 國 際 以 破 紀 錄 高 價 買 入 與 業 務 無 關 的 物 業 , 對 於 泰 豐 股 東 來 說 , 自 然 不 是 值 得 慶 賀 的 消 息 , 投 資 者 亦 不 宜 趁 低 吸 納 。 泓 福 資 產 研 究 部 主 管 鄧 聲 興 亦 認 為 , 以 泰 豐 國 際 的 業 務 規 模 來 說 , 購 入 倚 巒 可 說 是 不 成 比 例 的 大 投 資 , 對 該 公 司 的 現 金 流 也 構 成 壓 力 , 難 怪 投 資 者 對 泰 豐 有 戒 心 。
原 本 生 產 打 火 機 以 及 電 子 零 件 的 泰 豐 國 際 , 去 年 業 務 大 變 身 , 以 約 十 一 億 元 收 購 中 信 物 流 全 部 股 權 , 及 後 更 將 打 火 機 業 務 出 售 , 由 工 業 股 轉 型 為 物 流 股 。
是 次 泰 豐 購 入 倚 巒 , 表 明 是 作 投 資 之 用 , 並 說 正 在 開 拓 房 地 產 行 業 , 公 司 業 務 會 否 再 次 轉 型 , 仍 要 拭 目 以 待 。 泰 豐 國 際 在 本 月 十 二 日 發 出 盈 利 警 告 , 表 示 去 年 全 年 業 績 將 錄 得 虧 損 , 故 在 如 此 業 績 下 仍 大 手 買 豪 宅 , 更 令 人 質 疑 。
另 一 方 面 , 泰 豐 國 際 以 「 天 價 」 買 入 倚 巒 後 , 有 地 產 代 理 預 期 , 將 帶 動 山 頂 南 區 獨 立 洋 房 的 放 盤 叫 價 , 未 來 會 持 續 上 升 , 並 相 信 洋 房 交 投 會 受 帶 動 。
利 嘉 閣 高 級 區 域 董 事 趙 保 杰 表 示 , 早 前 已 有 不 少 山 頂 南 區 洋 房 業 主 提 高 叫 價 , 而 倚 巒 八 號 屋 錄 高 價 成 交 後 , 預 料 業 主 信 心 將 進 一 步 增 強 , 長 遠 放 盤 叫 價 將 持 續 上 升 。
市 場 人 士 指 , 一 幢 位 於 山 頂 加 列 山 道 的 獨 立 屋 , 面 積 約 五 千 方 呎 , 早 前 業 主 叫 價 一 億 元 , 近 日 就 提 高 至 一 億 五 千 萬 元 , 加 幅 高 達 五 成 。 消 息 指 , 由 嘉 域 集 團 何 永 安 及 有 關 人 士 、 持 有 的 山 頂 加 列 山 道 七 十 三 號 大 屋 , 面 積 約 一 萬 零 五 百 方 呎 , 早 前 以 意 向 價 五 億 五 千 萬 元 推 出 招 標 , 近 日 已 獲 出 價 至 四 億 八 千 萬 元 洽 購 。
事 實 上 , 近 期 山 頂 南 區 成 交 已 經 增 加 , 中 原 高 級 分 區 聯 席 董 事 李 蓮 玉 表 示 , 本 月 剛 過 一 半 , 已 錄 逾 十 六 宗 成 交 , 為 上 月 全 月 成 交 數 字 , 當 中 更 包 括 三 宗 逾 億 元 成 交 , 估 計 「 倚 巒 效 應 」 下 , 該 區 交 投 可 望 更 活 躍 。

2010/3/18

2010年3月17日 星期三

倚 巒 呎 價 破 六 萬 亞 洲 新 高 - Severn 8



倚 巒 呎 價 破 六 萬 亞 洲 新 高
( 星 島 日 報 報 道 ) 正 當 政 府 重 申 密 切 關 注 豪 宅 市 道 走 勢 , 山 頂 超 級 豪 宅 倚 巒 就 再 錄 得 天 價 成 交 , 獲 上 市 公 司 泰 豐 國 際 「 跨 業 務 」 購 入 , 以 二 億 八 千 萬 元 購 入 一 幢 雙 號 屋 , 呎 價 突 破 六 萬 元 , 一 舉 創 下 亞 洲 及 本 地 洋 房 新 高 呎 價 紀 錄 。

根 據 公 布 指 出 , 泰 豐 國 際 主 要 業 務 從 事 製 造 、 銷 售 電 子 零 件 及 提 供 物 流 服 務 , 昨 日 公 布 以 二 億 八 千 萬 元 , 購 入 倚 巒 一 幢 面 積 四 千 六 百 五 十 方 呎 大 屋 , 現 時 已 邀 交 一 千 四 百 萬 元 按 金 , 有 關 成 交 會 在 本 年 五 月 十 二 日 或 之 前 完 成 , 購 入 會 作 投 資 用 途 。 該 公 司 認 為 收 購 乃 集 團 的 投 資 良 機 , 相 信 將 會 於 開 拓 地 產 行 業 受 惠 。
泰 豐 國 際 股 價 昨 日 最 高 見 六 毫 五 仙 , 最 低 見 五 毫 五 仙 , 收 五 毫 八 仙 , 急 下 跌 百 分 之 九 點 三 八 。
據 區 內 代 理 指 出 , 剛 成 交 的 洋 房 屬 八 號 屋 , 位 處 後 排 大 單 邊 位 置 , 景 色 開 揚 , 享 有 無 敵 維 港 海 景 ; 另 外 , 也 是 同 一 排 洋 房 中 , 面 積 最 大 、 屋 苑 內 唯 一 設 有 私 家 電 梯 的 洋 房 , 可 謂 屋 苑 「 樓 王 之 王 」 。 以 該 洋 房 面 積 四 千 六 百 五 十 方 呎 計 算 , 平 均 呎 價 達 六 萬 零 二 百 一 十 五 元 , 創 下 亞 洲 及 本 港 洋 房 新 高 呎 價 紀 錄 。
追 溯 歷 史 , 自 發 展 商 開 售 以 來 , 該 洋 房 已 三 度 轉 手 , 而 每 次 身 價 均 翻 兩 番 , 可 見 在 山 頂 缺 乏 新 洋 房 供 應 下 , 刺 激 造 價 不 斷 飆 升 。 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 , 早 在 ○ 七 年 五 月 時 , 該 洋 房 買 家 以 昇 澤 有 限 公 司 ( RISING SHINE LTD ) 名 義 向 發 展 商 一 手 買 入 , 作 價 一 億 八 千 餘 萬 元 , 呎 價 近 三 萬 九 千 元 。
其 後 在 ○ 七 年 十 二 月 , 以 二 億 一 千 萬 元 轉 售 予 Prime Glory Management Ltd , 呎 價 已 上 升 至 四 萬 五 千 餘 元 , 而 有 關 公 司 在 公 司 註 冊 處 內 , 並 沒 有 其 資 料 。 但 今 次 成 交 , 造 價 就 更 進 一 步 , 呎 價 攀 升 至 逾 六 萬 元 水 平 ; 至 於 上 手 業 主 帳 面 獲 利 約 七 千 萬 元 , 升 幅 達 三 成 三 。
倚 巒 屢 屢 打 破 本 地 , 甚 至 亞 洲 區 洋 房 紀 錄 , 早 在 ○ 八 年 時 , 屋 苑 二 號 屋 就 獲 買 家 以 二 億 八 千 五 百 萬 元 購 入 , 呎 價 達 五 萬 六 千 八 百 元 , 刷 新 當 時 亞 洲 洋 房 呎 價 新 高 紀 錄 。
現 時 本 地 高 價 洋 房 成 交 , 包 括 騰 訊 主 席 兼 首 席 執 行 官 馬 化 騰 , 以 四 億 八 千 萬 元 購 入 石 澳 大 浪 灣 道 十 三 號 屋 , 洋 房 面 積 約 八 千 方 呎 計 算 , 呎 價 達 六 萬 元 。 不 過 , 有 關 紀 錄 保 持 不 足 三 個 月 , 已 被 倚 巒 八 號 屋 的 六 萬 零 二 百 一 十 五 元 呎 價 打 破 。 另 一 方 面 , 本 港 首 三 名 洋 房 新 高 紀 錄 中 , 就 有 兩 項 屬 倚 巒 所 擁 有 , 為 本 港 各 豪 宅 盤 中 之 最 。
有 地 產 界 人 士 指 出 , 買 家 往 往 視 購 入 山 頂 區 的 獨 立 大 屋 作 為 身 分 象 徵 , 但 偏 偏 區 內 新 洋 房 盤 供 應 少 之 又 少 , 當 中 樓 價 較 新 , 能 擁 環 迴 海 景 景 色 的 倚 巒 , 就 成 為 各 豪 客 入 貨 重 點 之 一 , 可 是 該 盤 只 提 供 二 十 二 幢 大 屋 , 業 主 均 不 輕 易 放 售 其 物 業 , 在 「 賣 一 間 , 少 一 間 」 的 情 形 下 , 配 合 近 日 豪 宅 市 況 , 難 求 可 屢 次 錄 得 高 價 交 投 。


2010/3/17

南灣道4A屋地放盤 叫價5.5億



 趁豪宅市況續升溫,由怡華集團鍾氏家族或有關人士持有的淺水灣南灣道4A號屋地放售,項目地盤面積約2萬平方呎。(資料圖片)
趁豪宅市況續升溫,由怡華集團鍾氏家族或有關人士持有的淺水灣南灣道4A號屋地放售,項目地盤面積約2萬平方呎。(資料圖片)
 
 
2010年03月17日 星期三
 
要聞
 

南灣道4A屋地放盤 叫價5.5億

本港豪宅呎價屢創新高,尤其山頂南區洋房更見水漲船高,多個貴重物業趁勢放售,市場消息透露,由怡華集團鍾氏家族或有關人士持有的淺水灣南灣道4A號屋地趁勢放售,意向價5.5億元。

加列山道73號屋招標 估值5.5億
除私人業主外,發展商豪宅新盤意向價亦非常積極,其中嘉里旗下淺水灣Belegravia,亦以惜售態度出售,項目2個頂層複式戶的意向價,分別為2.08億及1.98億元,呎價約5.4萬元,挑戰山頂南區分層豪宅呎價新高。上述頂層複式單位面積約3,675至3,845平方呎。

南灣道4A號地盤面積約11,991平方呎,可飽覽淺水灣海景,該物業劃作「住宅(丙類)3」用途,最大可發展或重建樓面面積為7,195平方呎,以意向價5.5億元計算,呎價達7.64萬元。物業現建有一幢於1966年建成的洋房,面積約6,925平方呎。

比鄰的南灣道20至22號,亦以暗盤形式放售,意向價8億元,項目地盤面積約20,723平方呎,以地積比率0.9倍計算,可建樓面面積約18,650平方呎,以意向價約8億元計算,樓面呎價達42,895元,現址建有一幢分層物業(4伙)及一座洋房,可覽淺水灣全海景。此外,山頂加列山道73號屋獨立屋亦乘勢推出招標,市場估值5.5億元,項目地盤面積約14,217平方呎。

撰文:何媛玲

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2010年3月11日 星期四

天 璽 連 環 六 宗 成 交 作 價 1.5 億





新地九龍站天璽,獲一組內地客以一億五千萬元大手購入六伙。


天 璽 連 環 六 宗 成 交 作 價 1.5 億
( 星 島 日 報 報 道 ) 雖 然 政 府 下 月 調 高 二 千 萬 元 豪 宅 的 印 花 稅 , 但 無 阻 豪 客 的 入 市 意 欲 , 更 屢 錄 大 手 交 投 , 市 場 消 息 指 , 新 地 旗 下 九 龍 站 天 璽 , 獲 一 組 來 自 內 地 北 方 買 家 , 斥 資 約 一 億 五 千 萬 元 , 連 環 購 入 六 伙 , 其 中 三 伙 是 向 發 展 商 一 手 購 入 。
市 場 消 息 指 , 由 新 地 發 展 的 九 龍 站 天 璽 , 獲 一 組 內 地 客 斥 資 約 一 億 五 千 萬 元 , 連 環 購 入 六 伙 , 平 均 呎 價 約 一 萬 九 千 至 二 萬 三 千 元 , 購 入 單 位 分 布 於 日 鑽 璽 及 月 鑽 璽 的 高 層 戶 。 而 就 有 關 消 息 , 昨 日 曾 向 發 展 商 作 出 查 詢 , 但 未 獲 回 覆 。 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 指 , 據 悉 , 該 批 買 家 來 自 北 方 , 購 入 單 位 中 , 約 有 三 個 為 一 手 單 位 , 其 餘 為 二 手 。
發 展 商 早 前 曾 指 , 項 目 尚 餘 約 一 百 伙 待 售 , 會 作 惜 售 安 排 , 限 量 供 買 家 洽 購 , 而 近 日 低 層 戶 的 成 交 呎 價 , 已 達 二 萬 元 , 而 天 璽 第 二 座 則 維 持 原 先 策 略 , 作 為 放 租 用 途 , 但 未 有 出 租 的 時 間 表 。
此 外 , 赤 柱 舂 磡 角 靜 修 里 單 號 洋 房 , 面 積 三 千 六 百 方 呎 , 據 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 , 買 家 於 上 月 , 以 冀 想 企 業 有 限 公 司 名 稱 購 入 , 公 司 董 事 為 黃 翠 瑜 , 而 黃 氏 屬 香 港 飲 食 管 理 有 限 公 司 的 前 任 執 行 董 事 。 而 成 交 價 五 千 五 百 萬 元 , 呎 價 約 一 萬 五 千 二 百 七 十 八 元 。 原 業 主 於 去 年 九 月 , 以 五 千 二 百 萬 元 購 入 , 現 時 帳 面 獲 利 約 三 百 萬 元 。
中 原 分 區 經 理 周 雲 霞 表 示 , 中 半 山 蔚 山 花 園 中 層 A 室 , 面 積 約 二 千 一 百 九 十 五 方 呎 , 成 交 價 約 二 千 八 百 九 十 萬 元 , 平 均 呎 價 約 一 萬 三 千 一 百 六 十 六 元 , 而 原 業 主 於 ○ 八 年 以 二 千 六 百 八 十 萬 元 購 入 , 帳 面 獲 利 約 二 百 一 十 萬 元 。
消 息 指 , 同 區 麥 道 勞 道 十 一 號 中 層 單 位 , 面 積 約 二 千 三 百 一 十 三 方 呎 , 近 日 以 二 千 八 百 萬 元 成 交 , 平 均 呎 價 約 一 萬 二 千 一 百 零 五 元 , 原 業 主 於 ○ 九 年 時 , 以 二 千 六 百 八 十 萬 元 , 現 帳 面 獲 利 約 一 百 二 十 萬 元 。
市 場 消 息 指 , 中 半 山 曉 峰 閣 一 座 低 層 D 室 , 面 積 約 一 千 三 百 八 十 五 方 呎 , 成 交 價 約 一 千 八 百 七 十 五 萬 元 , 平 均 呎 價 約 一 萬 三 千 五 百 三 十 八 元 , 原 業 主 在 ○ 八 年 時 , 以 一 千 二 百 八 十 萬 元 購 入 , 帳 面 獲 利 約 五 百 九 十 五 萬 元 。
另 外 , 同 區 另 一 樓 盤 文 苑 , 也 錄 得 交 投 , 為 中 層 B 室 , 面 積 約 二 千 方 呎 , 成 交 價 約 二 千 四 百 萬 元 , 平 均 呎 價 約 一 萬 二 千 元 , 原 業 主 於 ○ 五 年 時 , 以 一 千 二 百 六 十 萬 元 購 入 。


2010/3/11

2010年3月4日 星期四

柯士甸站項目 成本每呎萬元 以現市價發售 淨賺逾兩成



柯士甸站項目 成本每呎萬元
以現市價發售 淨賺逾兩成




【本報訊】新世界發展(017)及會德豐地產(049)聯手奪得的尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅項目,發展商估計總成本為117億元,遠低於港鐵(066)估計 的180億元,市場指即使計及港鐵墊支的補地價,項目總發展成本只約160億元,每呎1.25萬元,較港鐵的估計低11%;若連同發水因素,每呎總成本低 至1.05萬元,若以現時區內分層豪宅呎價約1.3萬元開賣,利潤已逾兩成。 記者:林志光

新世界發展及會德豐地產昨日各自發通告,指柯士甸站上蓋住宅項目發展及相關成本預算約117億元,兩家各負擔50%,資金則會透過內部資金、現有企業銀行信貸和項目融資撥付。
市場指若計及港鐵墊支約39億元補地價,估計項目實際總成本約160億元,以可建樓面約128.21萬方呎計,每呎約1.25萬元,計及發水因素,成本將更低。

宏基測量師行董事陳昌傑表示,項目以未發水樓面計算,每呎只要賣約1.5萬元,已有約兩成的合理利潤;而發水後每呎成本可降至約1萬多元,以現區內分層豪宅 市價每呎1.3萬元發售,亦有逾兩成利潤。不過項目有高度限制,或會影響售價。


純利比例可高達73%

韋堅信測量師行估值部董事林晉超也稱,項目每呎建築及利息成本達3000元,已屬優質物業水平。若以發水比例約10至15%計,成本呎價只約1.1萬元, 現時九龍站屋苑平均呎價也達1.5萬元,估計未來樓市,尤其豪宅市道仍會持續向好,因此,項目絕對有可觀利潤。

據高盛發表報告指出,以項目發水兩成計,每呎成本只約1.05萬元,以現時同區屋苑二手呎價1.2萬至1.5萬元來看,項目應有利可圖。

而摩通發表報告則指出,以現時九龍站天璽呎價已約1.8萬元計,相信項目可帶來約116億元利潤,純利比例高達72.5%。若以發展商給予港鐵75%分紅比 例計,即兩家發展商各可得13億元,並於2014年物業落成後入賬。

鄰近地皮新供應有限

柯士甸站項目由兩地盤組成,預計可提供1200個逾千方呎單位,高限由主水平基準98至116米,即將來物業高度應少於40層,遠低於同區港景峰及九龍站 上蓋屋苑。項目上周截標時共有包括新地(016)、長實(001)及恒地(012)等5家財團競爭。

柯士甸站周邊僅西九龍文娛區將來會有住宅地提供,而該站一直伸延至長沙灣一段的西九龍填海區,亦只有南昌站上蓋項目,和長沙灣宇晴軒附近約有兩至3幅政府地及私人地皮,可供發展住宅,供應有限。

柯士甸站上蓋資料

可建樓面:128.21萬方呎
單位總數:約1200伙
單位面積:逾1000方呎
總成本:約160億元
發展商:會德豐地產及新世界發展

買賣升溫
凱旋門園景呎價1.7萬新高

尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅地王發展權揭盅後,刺激九龍站及尖沙嘴一帶豪宅買賣升溫,有投資者趁高位減磅。一名投資者以2130萬元沽出凱旋門朝日閣極高層 C室,1252方呎,呎價1.7萬元,創屋苑內園景3房戶新高。

置業18組別經理歐陽智龍表示,上述單位原業主持貨兩年賺150萬元,升值 7.6%。該投資者自06年以來動用約1.3億元,掃入凱旋門5伙,連同剛沽出單位,先後賣出3伙,共賺約1449.7萬元。其中日前有租客燒炭的凱旋門 單位,同層 A室曾為其持有,07年底斥3310萬元買入,持貨僅1個月速賺970萬元,升29.3%。

黎汝遠高位減磅

此外,凱旋門摩天閣中層 D室,1156方呎,以呎價1.47萬元成交,美聯高級營業經理簡泳雄指出,單位由外區客以1705萬元購入。消息指,原業主為黎汝遠,持貨逾兩年賺 155萬元,升值10%。黎汝遠尚有凱旋門1伙待售,市值約1700萬元。

中原表示,現時港景峯平均呎價9750元,擎天半島約1萬元,凱旋門為1.43萬至2萬元,君臨天下約1.9萬元,天璽呎價約2萬元。

九龍站豪宅近期成交

凱旋門朝日閣極高層 C室
面積:1252方呎 成交價:2130萬元 呎價:1.70萬元

凱旋門摩天閣中層 D室
面積:1156方呎 成交價:1705萬元 呎價:1.47萬元

天璽日鑽璽高層 B室
面積:1752方呎 成交價:4150萬元 呎價:2.37萬元

天璽日鑽璽高層 C室
面積:1382方呎 成交價:2800萬元 呎價:2.03萬元

港景峯3座中低層 F室
面積:782方呎 成交價:658萬元 呎價:0.84萬元

2010年2月25日 星期四

估值400億 九龍兩地王登場 柯士甸站收五標書 南昌站下月招意向




估值400億 九龍兩地王登場
柯士甸站收五標書 南昌站下月招意向




柯士甸站上蓋昨日共收5份標書,包括派代表(圖)入標的恒地。 黃耀興攝

【本報訊】港鐵(066)配合政府加快推地政策,繼尖沙嘴柯士甸站上蓋豪宅項目剛於昨日截標後,旋即公佈推出深水埗南昌站上蓋商住項目,下月收意向書及招 標,兩項目提供超過4500單位,總投資料達400億元。柯士甸站上蓋項目昨日共有5家財團入標競逐。 記者:林志光
港鐵物業總監何恆光表示,柯士甸站上蓋項目總投資高達180億元,對有部份發展商以合作方式競投可以理解,他滿意今次招標結果。

稀客嘉里參與新地獨資

柯士甸站項目一直被市場視為鐵路上蓋豪宅發展,近年本港豪宅又熱炒,加上項目擁有多線鐵路總滙概念,為東西鐵連線的車站之一,毗鄰又有廣深港高鐵總站及機 鐵九龍站,因此,就算項目總投資龐大,每方呎樓面成本逾1.4萬元,超過九龍站部份屋苑如漾日居及擎天半島的二手樓價,仍能吸引5家財團願承擔風險,入標 競逐。
近年較少競投鐵路上蓋項目的嘉里建設(683),今次也有參與;而周一才高價投得將軍澳地皮,在九龍站擁有多個上蓋項目的新地(016),則以獨資競投;會德豐地產(049)及新世界發展(017)則合組入標,各佔50%股權。
對於有環保團體質疑港鐵不拆細上述項目招標,及項目會產生屏風效應,何恆光表示,由於項目的兩個地盤有不同高度限制(約由98米至116米),為方便統一規劃及發展,才一次過招標,而將來項目佈局設計好後,一定會向公眾交代。
港鐵今次招標柯士甸站上蓋項目,要求發展商先付約2.6億元入場費及釐定將來賣樓分紅比例外,更要發展商就擬定負責全數支付補價,或由港鐵代付三分一補價的兩個入標方案,供其選擇。如港鐵選後者,其所付補價,會在未來賣樓收益中先扣除,發展商之後才獲餘額的分紅。
此 外,政府昨日公佈新一年度預算案中指,會敦促港鐵及市建局加快推出項目,以紓緩供應緊張。何恆光回應,配合政策,下月推出可提供逾3000伙的南昌站上蓋 項目。而將來在推出其他西鐵項目時,會與政府磋商多提供中小型單位的方法,如在招標的契約條款,加設單位面積及數量限制。

南昌站項目約值220億元

總樓面超過320萬方呎的南昌站上蓋項目,港鐵與政府洽商補價已進入最後階段。第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國表示,項目所在 地區價值不及柯士甸站及大角嘴奧運站,應只適合發展普羅大眾的住宅,故其地價也相對低,估計項目每方呎樓面補地價約4500元,即補價也近150億元;計 及建築及利息等成本,總投資約220億元。

柯士甸站上蓋資料

C地盤
地盤面積:1.26公頃 可建樓面:54.33萬方呎
總樓:128.21萬方呎 單位總數:約1200伙
補地價:逾117億元
入標財團:新世界及會德豐、長實、新地、嘉里、恒地

D地盤
地盤面積:1.48公頃 可建樓面:73.88萬方呎
總樓:128.21萬方呎 單位總數:約1200伙
補地價:逾117億元
入標財團:新世界及會德豐、長實、新地、嘉里、恒地

南昌站上蓋資料

地盤面積:49.73萬方呎
住宅樓面:296.49萬方呎
住宅幢數:18幢
住宅層數:7至46層
單位:3321伙
商場及幼稚園樓面:29.77萬方呎

2010年1月20日 星期三

港 去 年 樓 價 升 幅 33% 全 球 最 高




香港去年平均樓價上升三成三,位列全球第一位。


港 去 年 樓 價 升 幅 33% 全 球 最 高
( 星 島 日 報 報 道 ) 國 際 物 業 顧 問 萊 坊 ( Knight Frank LLP ) 公 布 去 年 環 球 物 業 價 格 指 數 , 香 港 去 年 樓 價 上 漲 三 成 三 , 位 列 全 球 第 一 位 , 業 界 分 析 因 低 息 環 境 下 , 以 及 熱 錢 流 入 , 支 持 樓 價 持 續 上 升 。 至 於 其 他 國 家 以 色 列 及 挪 威 , 則 位 列 第 二 及 第 三 位 。

據 萊 坊 報 告 指 出 , 在 統 計 的 三 十 七 個 國 家 及 城 市 當 中 , 去 年 本 港 平 均 房 價 上 漲 三 成 三 , 位 居 全 球 之 首 , 由 於 低 利 率 及 各 地 政 府 刺 激 經 濟 措 施 , 有 助 全 球 房 地 產 價 格 止 跌 回 升 , 亞 洲 區 及 中 國 東 岸 沿 海 城 市 尤 其 受 惠 。
報 告 續 稱 , 本 港 樓 價 去 年 漲 幅 之 巨 , 顯 示 本 港 房 地 產 上 漲 過 快 , 由 於 低 息 環 境 , 加 上 來 自 中 國 內 地 的 需 求 量 , 令 香 港 樓 價 上 升 , 而 去 年 國 際 貨 幣 基 金 組 織 ( IMF ) 則 呼 籲 港 府 推 出 壓 抑 樓 價 措 施 , 防 止 樓 市 過 度 升 溫 。
報 告 續 指 , 除 香 港 樓 價 升 幅 排 名 第 一 外 , 以 色 列 去 年 平 均 房 價 升 幅 錄 約 兩 成 二 , 成 為 去 年 全 球 樓 價 漲 幅 第 二 位 ; 至 於 第 三 位 則 為 挪 威 , 平 均 房 價 升 幅 錄 約 一 成 六 升 幅 。 至 於 去 年 全 球 表 現 最 差 的 房 地 產 市 場 為 杜 拜 , 樓 價 跌 幅 高 達 四 成 二 , 其 次 為 保 加 利 亞 及 愛 爾 蘭 。
美 聯 集 團 顧 問 張 錦 成 分 析 香 港 情 況 時 表 示 , 在 低 息 環 境 , 以 及 熱 錢 流 入 下 , 不 少 市 民 把 資 金 投 入 地 產 市 場 , 支 持 去 年 整 體 樓 價 持 續 向 上 , 雖 然 豪 宅 方 面 去 年 曾 錄 得 天 價 成 交 , 不 過 , 整 體 中 小 型 住 宅 市 場 現 時 樓 價 升 幅 平 穩 , 大 部 分 家 庭 供 樓 佔 入 息 比 例 為 三 至 四 成 , 屬 合 理 水 平 , 即 使 本 年 預 期 將 進 入 加 息 周 期 , 只 要 供 樓 利 息 五 厘 以 下 , 仍 然 是 「 供 平 過 租 」 , 故 此 不 認 為 現 時 市 場 出 現 泡 沫 風 險 。
另 外 , 該 行 首 席 分 析 師 劉 嘉 輝 則 表 示 , ○ 八 年 第 三 季 金 融 海 嘯 爆 發 , 拖 累 整 體 樓 價 跌 逾 兩 成 , 惟 隨  去 年 初 銀 行 展 開 低 息 按 揭 戰 , 刺 激 資 金 流 向 資 產 市 場 , 帶 動 去 年 樓 價 呈 「 V 」 形 反 彈 , 由 於 ○ 八 年 「 跌 得 多 」 , 所 以 過 去 一 年 反 彈 幅 度 因 而 較 大 。
利 嘉 閣 研 究 部 主 管 周 滿 傑 表 示 , 本 港 銀 行 機 制 穩 定 、 樓 按 借 貸 相 對 較 低 、 受 到 內 地 熱 錢 湧 入 , 加 上 未 來 新 樓 供 應 及 落 成 量 低 , 令 樓 價 於 海 嘯 後 升 幅 較 其 他 地 區 快 , 大 部 分 屋 苑 已 返 海 嘯 前 水 平 。


2010/1/20

2010年1月13日 星期三

山頂南區超級洋房 成交走俏


















2010年01月13日 星期三
地產


山頂南區超級洋房 成交走俏

山頂及南區09年的豪宅交投及金額均大升,連洋房在內,共錄421宗成交,較08年的264宗多59%,涉及金額高達約203.8億元,相對08年的約136.8億元多49%,當中逾億元成交達30宗,較08年增76%。

年內交投421宗 逾億成交30宗
除08年受金融海嘯影響,成交量低於400宗外,餘下04年起至09年,該區總成交也逾400宗以上(詳見表),2004及2007年成交量更突破650宗,因上述年份分別有富豪海灣、香島道33號、倚巒等新盤推售,加上浪琴園分拆等,故成交額也分別有近217.7億元及299.5億元。

倘扣除豪宅新盤推出市場的因素,單以二手市場計,去年成交金額已相當突出。中原豪宅董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠指出,去年逾1億元豪宅成交有30宗,涉及金額高達71.4億元,較07年時錄得的48宗少38%,但論成交金額卻較07年的70.4億元多出約1億元。而承接逾億元豪宅者逾5成為用家,多由3,000至5,000平方呎豪宅,換入約7,000至1萬平方呎可用面積的超級洋房。

去年第四季,香島道40號E屋、普樂道16號、百祿徑15號、布力徑64號等獨立屋成交湧現,洋房面積約由4,500至7,229平方呎,當中以天比高涉及的金額最多,達3.5億元。

部分持大屋業主,去年見樓市轉佳,亦「大屋換細屋」,惟非因對後市悲觀,反而見大市利好,伺機換貨及重組投資組合。

主要屋苑樓價 升幅23至89%
分層單位去年交投達300宗,成交金額逾88.1億元,較08年的成交量及金額,分別急升48%及45%。因薄扶林的貝沙灣最後一期已於去年初入伙,筍盤愈見難求,部分買家回流至傳統豪宅,主力物色淺水灣頭段及南灣道一帶分層單位,因此段往返銅鑼灣相對方便,且大型屋苑集中,如陽明山莊樓價至去年底平均升69%。

南區主要屋苑09年全年樓價,除浪琴園升幅較緩(升9%)外,餘下升幅介乎23%至89%不等,紅山半島表面有89%升幅,但細心留意逾2,100平方呎大單位升值52%,1,200餘及1,400餘平方呎的2房升幅約43%;嘉麟閣受惠比鄰的Belgravia的刺激,呎價也升62%。

近年成豪宅生力軍的內地富豪,過往集中來自華南,但近期華北、華東內地富豪比例趨增,他們昔日傾向買地標式新晉豪宅,現在開始轉移追求舒適大宅,作長綫自用。

展望今年,山頂及南區的超級洋房仍有價有市,尤其是具獨特性的獨立大宅,如有大花園、私人泳池及獨立門牌等,更可以看高一綫,至於3,000平方呎起的分層單位,因盤源少,估計也可跑贏大市。(系列四之二)

撰文:龔綺玲
系列名:豪宅年結系列

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