金 臻 13 座 洋 房 基 金 逾 12 億 洽

金 臻 13 座 洋 房 基 金 逾 12 億 洽
( 星 島 日 報 報 道 ) 由 前 進 發 展 的 青 山 公 路 洋 房 項 目 金 臻 ， 項 目 早 前 已 獲 批 售 樓 紙 ， 並 已 開 始 接 受 市 場 洽 購 ， 意 向 呎 價 三 萬 元 起 。 市 場 消 息 指 ， 有 中 資 基 金 擬 洽 購 全 數 單 位 ， 涉 資 逾 十 二 億 元 。 另 發 展 商 公 布 洋 房 的 單 位 面 積 ， 由 三 千 一 百 七 十 七 至 逾 四 千 方 呎 ， 料 入 場 價 逾 九 千 四 百 萬 元 。

豪 宅 新 盤 有 價 有 市 ， 僅 提 供 十 三 幢 洋 房 的 青 山 公 路 金 臻 ， 發 展 商 公 布 項 目 面 積 及 分 布 ， 每 幢 獨 立 洋 房 均 為 三 層 設 計 ， 間 隔 為 五 房 兩 廳 設 計 (H 座 三 房 例 外 ) ， 建 築 面 積 由 三 千 一 百 四 十 一 至 四 千 零 二 十 九 方 呎 ， 全 部 包 括 雙 車 位 、 空 中 及 平 台 花 園 。

另 外 ， 發 展 商 早 前 已 獲 批 預 售 ， 並 已 接 受 市 場 洽 購 ， 若 以 意 向 呎 價 三 萬 元 計 算 ， 面 積 最 小 的 洋 房 造 價 亦 達 九 千 四 百 多 萬 元 。 據 市 場 指 ， 現 時 已 接 獲 約 十 宗 洽 購 個 案 ， 而 當 中 有 中 資 基 金 ， 擬 「 一 口 氣 」 購 入 項 目 全 數 十 三 幢 洋 房 ， 料 涉 資 逾 十 二 億 元 。

2012/6/26

資 本 策 略 購 Monterey Court

資 本 策 略 購 Monterey Court
( 星 島 日 報 報 道 ) 由 包 氏 基 金 持 有 的 渣 甸 山 白 建 時 道 四 十 七 至 四 十 九 號 Monterey Court 全 幢 ， 於 上 月 底 以 十 四 億 零 二 百 八 十 萬 元 售 出 ， 以 總 樓 面 七 萬 三 千 三 百 零 六 方 呎 計 算 ， 呎 價 一 萬 九 千 零 一 百 三 十 六 元 ， 新 買 家 為 資 本 策 略 。

據 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 ， 物 業 於 上 月 二 十 五 日 易 手 ， 新 買 家 為 瀚 晉 有 限 公 司 (IMPERIA TIME LIMITED) ， 董 事 為 周 厚 文 (CHOW HOU MAN) 及 簡 士 民 (KAN SZE MAN) ， 兩 人 中 英 文 名 與 上 市 公 司 資 本 策 略 執 行 董 事 相 同 。

Monterey Court 樓 高 二 十 層 ， 一 至 十 九 樓 為 分 層 單 位 ， 面 積 均 為 一 千 七 百 方 呎 ； 二 十 樓 為 複 式 戶 ， 單 位 面 積 二 千 四 百 六 十 方 呎 。

雖 然 具 有 一 定 樓 齡 ， 但 物 業 保 養 得 宜 ， 現 時 悉 數 租 出 ， 最 新 分 層 單 位 於 去 年 底 承 租 ， 為 高 層 B 室 ， 月 租 約 七 萬 三 千 元 ， 罕 有 的 複 式 戶 現 市 值 租 金 逾 十 五 萬 元 。

2012/6/26

梁僭建陷誠信危機 中方驚訝

梁振英的山頂大屋被揭發一共有6項僭建物，其中4號屋的花棚，梁昨日已派人拆除。（梁偉榮攝）

2012年06月23日 星期六

要聞

 

 

梁僭建陷誠信危機 中方驚訝

高度關注風波發酵 憂損新政府威信

七一前夕，候任特首梁振英的僭建風波愈鬧愈大，聲稱收樓時已請專業人士檢視無違規，但屋宇署昨日卻發現再有4項僭建物，其中更包括一個在車位下約200呎的地下空間。誠信受嚴重質疑，梁振英承認疏忽，兩日內三次向公眾道歉，但指無存心隱瞞。
據悉，中方對於今次風波感到驚訝，也高度關注事件的發酵，擔心影響新一屆政府的管治威信。

親中消息︰梁警覺性不足
有親中消息指出，在特首選舉之中，僭建風波是候選人唐英年墮馬的主因之一，估不到當選特首的梁振英也在此出事，顯然政治警覺性不足，中方應感到很驚訝。

梁營中人，包括下屆財政司副司長人選、會計界議員陳茂波，也坦言對此事感到錯愕。建制派也要梁交代事件，泛民更要求他上任後辭職。

將出任下屆政務司司長的發展局局長林鄭月娥，昨日特別強調屋宇署會依法辦事、一視同仁，不會因為業主身份地位而有所動搖，處理事件的態度，與早前處理前政務司司長唐英年大宅的僭建，立場一致。

繼連續兩天傳媒揭發梁宅花架、玻璃棚僭建外，屋宇署昨日巡視後，更發現另外4項僭建物，其中包括︰一、位於車位下，約200呎的地下空間；二、花棚旁邊約40呎的單層僭建物；三、車位加了頂蓋及被玻璃窗圍封；四、大型金屬閘門。梁振英指，四項僭建物皆是購入單位時已存在。

200呎地下空間 經專業視察
四項違規建築中，最大型的僭建物是約200呎的地下空間，有房間及廁所。梁振英昨晚七時許帶記者進入大宅視察，被追問為何有專業人士視察，仍不知這200呎空間是僭建物？梁解釋，該空間在入伙時已經存在，「睇的時候，我不知道（是僭建）」，從磚頭看，已知這不可能是後加的。他又表示，此空間一直空置沒有使用，當選特首後，警方用作休息室及擺放監控的器材，現時裏面的冷氣機等設施，亦是為了保安人員新置的。
問及此地下空間，令人聯想到唐英年的九龍塘大宅的2,000呎「僭建地宮」。梁振英指出，「這肯定不是，大家看到，這個面積沒有這麼大，而且不是我掘的」。

至於約40呎的單層僭建物，現在正擺放雜物。梁振英指，約兩三個月前，因門有問題找人處理，已發現該門應在較入位置，但因競選期間太忙，沒有重裝新門，稍後會將玻璃門移入20呎及將上蓋拆去。

梁振英說，「這不存在誠信的問題，因為我這個地方，一直都相當開放，我亦從來沒有隱瞞過任何事」；又強調自己只是產業測量師，而不是建築測量師。產業測量師專業負責物業土地估價；建築測量師主職樓宇勘察及維修。

學者︰令人質疑其誠信
他指，下周一（25日）會展開還原或清拆工程，「除了那個200呎空間外，我相信可以大概在三、幾日間全部完成。」

城市大學專業持續進修學院學術統籌宋立功指，梁振英被揭有僭建，令人質疑其誠信有問題，亦令盛傳將出任政務司司長的發展局局長林鄭月娥「好尷尬」。
撰文:吳美君、陳玉峰

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2012年06月23日 星期六

評‧析‧天下

 

梁振英保誠信 要釋僭建疑團

欄名:社評
候任特首梁振英寓所爆出僭建風波，問題更較外界所知的嚴重得多，此勢打擊梁振英與新政府形象。梁振英雖已公開道歉，惟當中仍有疑團未解，市民對此是否涉誠信問題尤其關注。梁振英有必要拿出實據解畫，以釋公眾疑慮。

即時道歉正確 多個疑問未解
七一政權交接前夕，梁振英竟連續兩天被揭發山頂寓所僭建，他隨即道歉並配合屋宇署勘察，此做法雖正確，惟勘查過後竟發現多四個僭建物，當中更包括一個二百平方呎地下低層空間，問題不但愈揭愈嚴重，更留下三大疑問待解答。

其一，技術問題。梁振英表示僭建物為九九年買入上址前的前業主所建，又指收樓前曾找兩名專業人士驗樓。惟這兩名專業人士有否按正確圖則驗樓？又是否已作全面徹底檢驗？

眾所周知，類似獨立大宅僭建是常見問題，有關專業人士到底有否在交樓前驗明僭建問題，還是因僭建太普遍、且外人難以察覺就敷衍了事？

其二，誠信問題。梁振英曾強調寓所沒有僭建，但現時確有違法僭建。梁振英在收樓時有否被告知上址存在僭建物？他到底是被蒙在鼓裏，還是已知有僭建卻有所隱瞞？

此外，梁振英雖解釋自己是產業測量師，並非有驗樓專業的屋宇測量師。然而，他作為一個有豐富物業管理知識的跨國測量行前老闆，為何對這些僭建物、尤其顯然違法的二百呎地下室，竟十多年來都不察覺有問題？

明顯有所疏忽 誠信要待澄清
其三，政治敏感度問題。早在去年五月，政府高官包括特首曾蔭權相繼爆出僭建風波，乃至今年初特首選戰，梁振英對手唐英年因僭建地下「唐宮」，令其誠信嚴重受損，使梁成最大得益者。在連串高官僭建問題、且唐宮與他的地下空間有相似之處，為何梁振英沒有再找專業人士仔細檢查，確保寓所百分百沒僭建？

梁振英一直未主動察覺寓所僭建問題，結果被傳媒揭發而爆出風波，明顯是有所疏忽，且政治敏感度不足，實令市民失望，亦為七一政權交接添煩。惟市民更關注的，是梁振英寓所有僭建，是否涉更嚴重的誠信問題。

特首無信不立，其誠信關乎特區政府公信力，公眾對此非常重視。作為候任特首的梁振英更要以極高標準維護其誠信，故不能只道歉了事，而是必須拿出實據釋除公眾一切疑慮，此包括找出相關人士，如當年負責驗樓的專業人士，甚至前業主清楚交代事件始末，讓公眾判斷責任誰屬，才可贏取公眾對他的信任。

綠表居屋轉旺 愛蝶灣呎價6千

筲箕灣居屋愛蝶灣一個全海景戶，剛以綠表呎價6087元沽出，為首度突破6000元水平。（資料圖片）

 

2012年06月21日 星期四

要聞

 

 

綠表居屋轉旺 愛蝶灣呎價6千

憧憬新房策 買家紛搶先入市

樓價乾升，加上憧憬新政府將開放綠表市場，讓白表人士免補地價購入二手綠表居屋。綠表客因而加快入市，筲箕灣居屋愛蝶灣剛獲買家以呎價逾6,000元購入屋苑綠表單位，呎價創全港綠表居屋新高，成「綠表居屋王」。

近期二手居屋交投明顯轉活，頻頻出現高價成交個案。本年底白表人士有機會以綠表價入市，綠表人士率先偷步，以高價搶優質盤。

筲箕灣愛蝶灣一個全海景戶，以綠表呎價6,087元沽出，呎價首度突破6,000元水平。美聯物業（01200）組別經理周永業表示，上述單位為愛蝶灣7座中層A室，單位面積約693平方呎，單位擁全海景及企理裝修，日前用家以綠表價421.8萬元承接，平均呎價達6,087元。

有價有市 料高價紀錄快破
上述愛蝶灣單位創出屋苑綠表呎價新高之餘，預料成交呎價屬本地綠表居屋市場新高。據了解，目前港島居屋王康山花園，綠表呎價仍未突破6,000元水平。由於愛蝶灣補地價金額高，故交投主要集中綠表市場。目前屋苑較低層的同類型單位，亦以430萬元放盤，有價有市下，預料高價紀錄會於短期內被打破。

單位業主於2000年7月以164.93萬元購入單位，帳面轉售獲利約256.87萬元，物業升值約1.56倍。代理指出，業主早於去年開始放盤，初時叫價僅300多萬元，並隨着市況逐步上調叫價，最終單位以新高呎價成交。

東濤苑3房 呎價高見5537
另外，樓齡僅6年的筲箕灣居屋東濤苑，日前錄得綠表單位高價成交，長城物業營業經理梁志青指出，該單位為A座高層2室，面積717平方呎，3房間隔，以397萬元易手，平均呎價5,537元，呎價為屋苑綠表市場近年新高。同座一伙白表單位上月曾以498萬元沽出，呎價高達6,946元。

根據EPRC經濟地產庫顯示，大圍景田苑F座高層2室，面積520平方呎，以266萬元沽出，平均呎價為5,115元，呎價逾5,000元屬白表理想價水平。

康怡647呎 零議價620萬沽
私人市場方面，利嘉閣地產區域經理施遠洋表示，鰂魚涌康怡花園錄得兩宗高價成交，其中屋苑C座高層15室，面積647平方呎，零議價下以620萬元沽出，平均呎價9,583元，創出屋苑同類型單位呎價新高。
撰文:文倩婷、李彤

放售紅山半島 丹楓短綫吸納

2012年06月20日 星期三

投資理財


放售紅山半島 丹楓短綫吸納



撰文:江洋
欄名:細價股實力談

丹楓（00271）聯營落實放售紅山半島，趁巨額資金回籠前、NAV底厚，先作短綫波幅炒賣。

丹楓聯營落實放售南區紅山半島前，集團NAV折讓極吸引，而股價昨日見異動，先作波幅炒賣。

一：紅山半島料值20億

本月初報載，地產代理消息指，由於壽臣山深水灣徑地王，獲南豐以創區內新價60億元奪得，信置（00083）及丹楓所持有的一批紅山半島物業，惜售並暫時封盤。

而據上月中丹楓所發公告，集團則表示，就聯營所售一批紅山半島物業，倘按估價出售，丹楓預計收到20億元。

目前，就紅山半島物業放售進程，仍然不詳。惟從地區賣地成績，及丹楓公告估價參考，這批物業的中、短綫潛在變現潛力，仍然極其豐厚。另如前計算，以估值參考，代表丹楓每股1.6元，集團現價仍不過1元。

二：NAV折讓65%吸引

丹楓去年底止，淨持現金逾2億元，財政狀況非常健全。另同期每股NAV 2.92元，現價相對折讓65.75%，或PB 0.34倍。

除上述紅山半島，丹楓現另持有尖沙咀港晶中心（應佔建築面積11萬平方呎），另亦透過聯營持有香港仔鴨脷洲港灣工貿中心（應佔總建築面積33.6萬平方呎），及油塘華順工業中心（6.7萬平方呎）。

去年底止，丹楓所持投資物業總值7.17億元。而事實上，港晶中心身處優質地段，予丹楓NAV紮實支持。

至於後兩個項目，所處地區，亦為近年本港其他地產商，錄得物業銷售佳績的地區。聯營公司此兩項物業的中綫可塑性，及進一步增值潛力，亦極為豐厚，並予丹楓NAV進一步的提升。

結論：短綫炒波幅

無論是聯營或本身所持有物業，可塑性高，而現價每股NAV折讓吸引，故紅山半島放售，有進一步消息前，仍備不俗炒折讓空間。

丹楓短期橫行區頂部約在1.23元，短綫炒波幅，以此作目標價，代表現價升幅23%，目標價的NAV折讓仍超逾50%，相當穩妥。

80年代高息 「揸簿做人」嚴守開支

 

教院校長張炳良卸任在即，昨晤傳媒談當年供樓困難。 （陳國峰攝）

2012年06月20日 星期三

要聞       


80年代高息 「揸簿做人」嚴守開支
供樓血淚史 張炳良慳足10年

 候任特首梁振英自爆曾捱逾20厘貴息供樓，原來新房屋局局長大熱的張炳良，同樣有「那些年」的血淚史；80年代首次置業的他，「揸簿做人」嚴守支出預算，夫妻共定每周只外出用膳1次的家規，死慳10年將物業供斷。

外出用膳 每周限一次
 現任教育學院校長的張炳良，昨於教院傳媒聚會透露自己80年代婚後置業的辛酸史；當時他任職公務員，薪酬每5年才調整一次，於父母協助下繳付3成首期置業，餘下按揭借貸。

 張炳良坦言供樓困難，80年代利息高逾20厘，供樓支出曾佔家庭整體收入一半；他與太太以簿仔記錄每月花費，定下財政預算並嚴格執行，曾經規定每周只可外出用膳一次，他笑言：「完全是揸簿做人，每次飲茶都限budget，限自己叫幾多籠點心，所以以前會計好準！」

7頁錦囊 贈教院接班人
 對於梁振英日前指居屋售價定於市價7成，市民仍難以負擔，張炳良認為，不應硬性為居屋售價定折讓，但強調必須為市民所能負擔，即他們以收入某一百分比作按揭還款，仍有足夠金錢應付日常開支。他表示，不希望市民因供樓而被綁死，亦不想房屋政策利誘市民買樓。

 他表示，明白港人大都希望置業，因為中國人及港人幾十年傳統智慧都「喜歡磚頭」，認為物業保值，雖然會大起大跌，但仍然可靠。

 月底離任教院校長的張炳良，近日忙於搬離大埔校園內校長宿舍，但不忘向將為署理校長的鄭燕祥「過莊」。他表示，已寫一份長約7頁紙的「錦囊」予鄭燕祥，交代注意事項、策略等等，但他拒絕透露具體內容，笑言已於文件上蓋上「保密」印，除鄭外皆不能閱讀。


 撰文:杜正之

80年代高息 「揸簿做人」嚴守開支 供樓血淚史 張炳良慳足10年

教院校長張炳良卸任在即，昨晤傳媒談當年供樓困難。 （陳國峰攝）

2012年06月20日 星期三

要聞       



80年代高息 「揸簿做人」嚴守開支
供樓血淚史 張炳良慳足10年

 候任特首梁振英自爆曾捱逾20厘貴息供樓，原來新房屋局局長大熱的張炳良，同樣有「那些年」的血淚史；80年代首次置業的他，「揸簿做人」嚴守支出預算，夫妻共定每周只外出用膳1次的家規，死慳10年將物業供斷。

外出用膳 每周限一次

 現任教育學院校長的張炳良，昨於教院傳媒聚會透露自己80年代婚後置業的辛酸史；當時他任職公務員，薪酬每5年才調整一次，於父母協助下繳付3成首期置業，餘下按揭借貸。

 張炳良坦言供樓困難，80年代利息高逾20厘，供樓支出曾佔家庭整體收入一半；他與太太以簿仔記錄每月花費，定下財政預算並嚴格執行，曾經規定每周只可外出用膳一次，他笑言：「完全是揸簿做人，每次飲茶都限budget，限自己叫幾多籠點心，所以以前會計好準！」

7頁錦囊 贈教院接班人

 對於梁振英日前指居屋售價定於市價7成，市民仍難以負擔，張炳良認為，不應硬性為居屋售價定折讓，但強調必須為市民所能負擔，即他們以收入某一百分比作按揭還款，仍有足夠金錢應付日常開支。他表示，不希望市民因供樓而被綁死，亦不想房屋政策利誘市民買樓。

 他表示，明白港人大都希望置業，因為中國人及港人幾十年傳統智慧都「喜歡磚頭」，認為物業保值，雖然會大起大跌，但仍然可靠。

 月底離任教院校長的張炳良，近日忙於搬離大埔校園內校長宿舍，但不忘向將為署理校長的鄭燕祥「過莊」。他表示，已寫一份長約7頁紙的「錦囊」予鄭燕祥，交代注意事項、策略等等，但他拒絕透露具體內容，笑言已於文件上蓋上「保密」印，除鄭外皆不能閱讀。

 撰文:杜正之