將軍澳峻瀅以綠化環境為賣點，單位分布以山景及內園景為主，景觀開揚。（資料圖片）
2012年06月26日 星期二
峻瀅呎價5313 將軍澳最平
累推3批共446伙 傳收500票
長實（00001）將軍澳峻瀅首批138伙，即供平均呎價5,313元，平絕將軍澳區，甚至較二手居屋為低。發展商直言有4.3%折讓，並即日兩度加推，截至昨晚約7時，累積推出3批共446伙，佔單位總數25%。
將軍澳區私樓目前二手平均呎價介乎5,300至7,300元（見圖），最低是峻瀅比鄰的日出康城，二手呎價約5,300至5,700元。受到峻瀅以低於二手價開售影響後，全區交投即時急凍（見另文——「將軍澳冰封 二手僅1成交」）。
趙國雄︰冀助年輕人置業
項目首批開價較早前提及的意向價約7,000元為低，長實執行董事趙國雄表示，首批約有4.3%折讓，較慣常的2至3%為多，原因是希望幫助年輕人置業，亦讓買家開心，稍後會將項目價格逐步調升。
他更以「Win硬價」形容首批呎價，喻意銷情理想。
長實地產投資董事郭子威指出，峻瀅首批138伙，清一色為3房單位，分別位於第2、3及7座，分布於11至41樓，一律為3房間隔，建築面積915至1,001平方呎；以即供價計算，平均呎價為5,313元。若首批138個單位全數售罄，預計可套現約7億元。
最平定價457萬 呎售4993
發展商其後兩度加推，包括第2批164伙，平均呎價5,326元；以及第3批144伙，平均呎價5,371元，均屬原價單加推。綜合首3批價單，有部分單位價格一致，包括2座7至11樓的D室，即供價均為456.9萬元。
而在峻瀅首張價單中，建築面積呎價最低的為2座11樓D室，建築面積915平方呎，即供價456.9萬元，呎價4,993元，此室亦為首批的入場單位。
峻瀅昨日推出的單位，覆蓋園景及山景單位，當中以7座G室景觀最佳，單位可盡覽屋苑的園林水景，故呎價處於較高水平。
籲詳閱樓書 了解周邊用途
按照預售指引，峻瀅最快可於周四推售，亦有市場人士指，項目在周五才會開盤。此外，市場消息指，項目昨日收票約500張，而累積有逾千票；另市傳昨日有知名人士入票，如歌手陳小春、演員陳敏之等。
對於日前有環保團體批評峻瀅的網上樓書，趙國雄指出，當局要求發展商於售樓書標明項目周邊土地用途，長實已附合要求，又呼籲買家要詳細閱讀樓書，他認為事件不會影響項目銷情。
趙國雄又表示，現時本港經濟穩定，加上低息環境持續，故看好樓市。長實旗下項目在年內陸續有來，在待批預售的項目中，趙氏預期，荔枝角道項目由於規模較小，有機會較快推出市場，集團全年目標銷售4,000伙。
撰文:馮凱婷
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2012年06月26日 星期二
貼市價推3房 力谷銷情
長實（00001）推盤再次叫高開低，早前一直指峻瀅意向呎價約7,000元，發展商更一度調升3%至約7,200元，而昨日公布首批平均呎價則較意向價低約2成，亦與鄰近日出康城二手成交呎價相若。
峻瀅主打2房及3房單位，其中3房戶佔全個樓盤約4成。有區內代理分析，項目首批先推3房戶，加上開價貼市，「力谷」該批單位，相信是日出康城1、2期大部分單位為3房間隔，對峻瀅3房戶有一定壓力，故發展商以具競爭力價錢開盤，以帶動銷情。
2房易去貨 稍後推
此外，發展商將2房戶留待稍後推出，相信2房單位樓價較低，相對易受市場消化，預計推出時會受上車客或小型家庭歡迎，去貨相對容易，相信可延續銷情理想局面。
按程序，項目最快可於周四開售，而市傳估計發展商擬於周五才正式發售，連同周六、日及七一假期，發展商可一氣呵成，連續4至5天銷售。發展商亦已作出部署安排人手，積極吸客落力推銷。
為吸引市場目光，除以低價開盤，峻瀅在軟銷期間已着力推出優惠，包括建築期付款優惠名額等。發展商為吸納年輕買家或上車客，更推出特長年期按揭計劃。
撰文:馮凱婷
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長實峻瀅昨派發首批價單，吸引大批地產代理爭奪。（梁偉榮攝）
2012年06月26日 星期二
發展商急散貨 樓價動力恐失
隨着私樓潛在供應不斷增加，發展商新盤定價亦趨貼市，而昨日開價的長實（00001）將軍澳峻瀅，更較同區二手價為低，實行盡吸二手客源，散貨心態明顯，這將陸續拖低地價及二手價，整體樓價將失去上升動力。
統計今年上半年開售主要新盤，全部首批單位呎價均貼二手價開售（見表），以上季開售的新世界（00017）大圍溱岸8號為例，首批單位呎價8,869元，較同區樓齡較新的屋苑二手呎價8,000至9,000元相若，即時令同區二手客轉投該盤，令項目於開售短短兩周內，已售出逾半數單位，套現逾40億元。
政府積極推地 私樓供應增
發展商貼市價開盤，目的只求盡快散貨。事實上，政府過去兩年積極推地，以穩定不斷升的樓價，令私樓潛在供應不斷增加，根據運輸及房屋局公布的資料顯示，截至今年3月底，未來3至4年私人住宅潛在供應達6.4萬伙，創2008年後4年新高；另地產代理統計，估計今年推出新盤共1.5萬伙，較去年新盤吸納量急增5成。在新盤陸續有來的情況下，發展商均採取先求量、後求價的策略，以貼二手價推出首批單位，然後再按照銷情，而決定加價策略。
從另一角度而言，發展商於早年以購入的相對較低價的地皮，即使現時貼二手價開售，亦有可觀利潤，故亦願意少賺，而先行去貨。以峻瀅為例，項目坐落於將軍澳85區，前身為鑄造廠，於08年4月時完成補地價28.7億元，以可建樓面面積104.84萬平方呎連10%發水樓面計算，每平方呎樓面地價約2,492元，連同建築費及利息成本等，每平方呎總成本約4,500元。以現時項目首批呎價5,313元計，亦有約20%利潤。以長實般的大型發展商而言，要配合公司貨如輪轉的經營方針，得要貼二手價開盤，以先行散貨套現再投地發展。
貼二手價開 營造貨如輪轉
下半年仍有多個大型新盤有待開售，其中第三季約有10個樓盤、涉約3,000伙部署登場，新盤開價亦將繼續貼二手價，甚至低於二手價，由於新盤定價會成為政府釐定地價及補地價的參考，可以預計地價會向下調整，與此同時，在新盤貼二手價的情況下，二手客源轉至新盤市場，二手樓交投會更加淡靜，盡管低息環境下業主持貨力強勁，但交投持續淡靜一段長時間後，業主亦要調低叫價至低於新盤水平，最終亦會拖低二手價。在地價及二手價均有下調壓力下，整體樓價上升的動力亦會被削弱。
撰文:馮玉萍
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Agency Info: Ricacorp
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| 地址 |
將軍澳石角路8號 |
 最新銷售情況及價目表  |
| 發展商 |
富利京有限公司，發展商之控股公司-
長江實業(集團)有限公司 |
| 座數 |
共6座 (第1、2、3、5、6及7座) 不設第4座
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| 住宅層數 |
每座大廈由2至45樓(共38層) 住宅單位由2樓開始，不設4,13,14,24,34及44樓 |
| 單位總數 |
1,777伙 |
| 單位間隔 |
2房 , 3房 , 3房連儲物房 |
| 建築面積 |
2房：656-697平方呎；3房：915-927平方呎；3房連儲物房：968-1,003平方呎 |
| 物業設施 |
Club Beaumount 八大尊區設施一覽
藍寶石水世界蕾蒙湖日光泳池、冰藍燈影恆溫泳池、活力童心池、日光晒台
豪華宴樂國
凡爾賽讌樂殿、貴族廂座、美饌天地、私人派對池
型美動感地帶
戶外瑜伽坊、舒緩伸展站、樂韻健美場、健與美工房、拳王世界、至fit天下、重量級型地、迷你bar/自助冰室、花園漫步徑
優閒品味天地
歡樂自助吧、悠閒廂座、歌王世界、熱唱卡拉OK、波爾多紅酒閣、尊尚飛鏢區、藝粹廊、雪茄房、名士桌球社、娛樂牌棋匯、沙龍攝影會、茶藝館、IT資訊社、藝術教室、潮型文庫、廚藝興趣坊
依人純美坊
悅容水療坊、貴尚桑拿室、紳士/淑女蒸氣浴室、慧妍美顏廊、健體按摩閣、晶瑩美甲軒
極品影音匯
3D數碼影院、音樂交響池、組Band工房、琴韻經典、Hi-fi同盟
明星寵物園
寵兒美容天地、寵物親水池、貓咪活動區、活力寵樂園、訓練草坪
童遊大本營
反斗童樂場、寶貝樂園、小寶寶知識庫、動感電玩家、趣智漫畫廊、天才繪畫室、戶外訓練營、家庭燒烤園、小領袖廣場、夢想廣場、乒乓競技場、互動遊戲世界
註：上述設施名稱待定，所有名稱未必與會所日後啟用時的設施名稱相同。住客會所/附屬康樂設施於入伙時未必能即時啟用。部分設施及/或服務的使用或操作受制於政府有關部門發出之同意書或許可證。賣方及發展商保留修改以上及一切未列舉之設施用途之權利，並恕不另行通知。
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| 物業特色 |
連繫九龍東與港島東的繁華，傲享雙核心城市中的焦點地位
一邊毗鄰九龍東「新中環」，一邊暢達港島東商貿版圖，緊繫香港繁華據點，盡享兩地無限機遇。
港鐵極速繫連港九大橋網絡縱橫連城
- 步行約8分鐘到毗鄰港鐵康城站
- 坐享未來黃金級基建交通規劃，全長約1.8公里「活力無限」跨灣大橋連未來藍田隧道^，快速接達九龍東及港島東
- 藍田隧道全長約4.8公里，一面接通東區海底隧道，一面連繫6號幹線，組成港九穿梭尊線網絡，極速前往旺角及西九龍
世界級大型規劃建設享高價值地域優勢
「峻瀅」四周盡是標誌性巨建，配套設施完備，既有近百億元的連城中樞，更有國際級消閒體育圈，構築多元休閒運動世界。
多元化間隔
- 樓層僅得38層，內外翠園山林環抱，環境幽靜，高私隱度更顯豪宅氣派
- 間隔多元化，或擁翠綠山景，或觀湖泊式園林水景，部份單位更設罕有「雙子式觀景平台」設計─獨立環保露台、獨立工作平台。
擁抱山園翠林怡人綠化景致盡收眼簾
- 以長125米「蕾蒙湖日光泳池」為園林中心，園中矗立「水玲瓏廣場花園」、「水天幕園林大堂」、「羅浮宮水島中庭」
- 區內615公頃清水灣郊野公園之地段，咫尺可達
- 景觀： -東面與北面清水灣郊野公園、釣魚翁山一片嫩綠，景色秀麗
-南面：「水舞芊薈園」
-西面：遠眺擬建之19公頃足球訓練學校
Club Beaumount
親水國度逾50項享樂體驗
湖泊式園林美景佈局，逾15萬呎享樂國度，八大尊區各具特色，逾50項戶外戶內享樂設施，締造多元化享樂感受。
^擬建之跨灣大橋、藍田隧道及其他設施之規劃、造價、設計及落成時間，以政府最終決定為準。
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| 其他補充資料 |
網頁內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示的純屬畫家對該發展地盤之想像感覺。有關圖片並非按照比例繪畫或/及可能經過電腦圖像修飾處理。準買家如欲了解本發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。發展商亦建議買方到該發展地盤作實地考察，以獲取對該發展地盤以及其周圍地區的公共設施及環境較佳的了解。
租務詳情
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由於將軍澳近日有新盤開售，預計區內二手交投短期會較淡靜。（資料圖片）
2012年06月26日 星期二
將軍澳冰封 二手僅1成交
長實（00001）峻瀅以低二手價開盤，平均呎價甚至比將軍澳區內個別居屋造價（自由市場價）更低，先聲奪人的開價水位，即時封鎖大量購買力，區內二手交投冰封，全區逾3,600個私樓二手盤，昨天僅沽出1伙。
準買家簽約前 擱置再議價
峻瀅昨日開價，首批即供平均呎價僅5,313元，對區內二手市場帶來即時衝擊，將軍澳私樓二手交投昨天立即凍結，不少原本有意外出睇樓的同區客或準買家，都紛紛轉向新盤參觀，或者暫時擱置在二手屋苑的洽談。
消息人士透露，有一組新婚家庭客，在區內睇樓已有兩個多月，原本在新都城看中一個面積近500平方呎的兩房單位，買賣雙方已幾近達成共識，準備日內簽約落實成交，惟昨天接獲另一家代理致電通知新盤定價後，便改變主意，向代理表示希望與二手業主再議價才決定。
居屋安寧花園 呎價見5353
昨天幾乎所有將軍澳私人住宅錄得零成交，全區14個私人屋苑共超過3,600個二手放盤，昨日只錄得一宗成交，為將軍澳廣場一個面積606平方呎的低層兩房戶，交吉交易，作價405萬元，呎價6,683元，屬市價。
代理料二手市場 短期沉寂
事實上，峻瀅首批呎價除了平絕將軍澳區所有私人住宅二手呎價之外，更較個別區內居屋造價更低。世紀21物業（將軍澳）董事鄺志輝透露，居屋安寧花園1座中層H室，面積510平方呎，周日剛以自由市場價273萬元易主，平均呎價5,353元。該成交單位雖然屬屋苑較優質戶，但對比下，就高於峻瀅首批平均呎價。
美聯（01200）區域經理蕭銳賢認為，峻瀅首批定價較同區二手價低，估計會即時封鎖同區的購買力，吸納二手私樓，甚至部分二手居屋買家，預料導致將軍澳二手交投會沉寂一段時間。
有業界人士指，發展商在今年初以貼二手價開盤，已吸收市場大量購買力，如今繼而以低二手價開盤，反映對後市不感樂觀，加上新政府下周將上場，相信買家的入市態度也會轉為審慎。
撰文:呂勁康
係人都想低價買樓買地,但誰又可話得實...事後孔明,馬後砲, 多的是...
問心: "沙士危機後，煲呔等果斷停止定期賣地，亦不願平價勾出土地拍賣，造成土地房屋供應減少！" ... 咁你當時又有無買樓呀...咁依家你又有無賣樓呀...現見朗尼出宮,咁你話樓價會升,還是會跌...5年作實,到時跟你算一算, 以防事後孔明,馬後砲...
喂,大哥, 朗尼咁樣算唔算係平買貴賣先...咁又算唔算係暴利先...
咁又係,朗尼係官嗎(超過三把火!), 唔怪之得其他發展商家家户户烏燈黑火啦...
北角區大型商場可以很有價值 ==> 所以北角地王會平到一萬元一呎 (唔係有價值就貴D咩?)
現時市區海景新樓動不動2-3萬元呎 ==> 所以北角地王會平到一萬元一呎 (唔係同區新樓就貴D咩?)
投暗標 ==> 所以北角地王會平到一萬元一呎 (唔係現場圍威喂俾面讓賽投平D咩?)
我估太古投到。不過如果恆隆贏出, CY水洗都唔清!
簡單的Demand and Supply, 多人爭, "合理價"一定超貴!
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限制多 惟港島缺地前景向好
最少建700伙 平均825呎
前北角邨商住地總可建樓面面積達90萬平方呎，但其中近18%樓面須用作社區設施用途及交還政府營運，令項目實際可供出售的樓面只有約74萬平方呎，故業界將估值由100億元，削減至73.87億至84.7億元。
另外，該項目亦設落成量700伙限制，將來難以興建售價較高的大型單位，平均單位面積僅825平方呎。不過，業界對該「限量地」的投地興趣，明顯比沙田九肚及將軍澳限量地為高。
供應量少 累積購買力
嘉華國際（00173）香港地產發展總經理尹紫薇在投標後表示，雖然用地設有限量條款，但由於港島區未來的新供應有限，故對區內的樓市前景具有信心。
據差餉物業估價署《2012年香港物業報告》顯示，2012年港島區合共只有1,800伙預測落成量，其中港島東區供應最少，只有108個單位，僅佔整體供應量6%，其中753.5至1,075平方呎單位，更只有約3個單位。
而2013年港島區預測落成量更會減少近50%至915伙，其中港島東供應雖增加81%，但數目仍只有約196伙，其中753.5至1,075平方呎單位更只有1伙，故相信當前北角邨商住用地在3至4年後推出市場時，市場將會累積大量的購買力。
優化海濱 碼頭大翻新
另外，政府在已完成《港島東海旁研究——可行性研究》，亦已將前北角邨納入港島東優化計劃之內，未來將會有海濱長廊落成，而現有的北角渡輪碼頭亦會進行大規模翻新，以打造為高質素及迎合維港、海濱長廊等區內特色的商業及住宅區。
撰文:古廣榮