按揭貸款的審慎監管措施

新聞稿

按揭貸款的審慎監管措施

香港金融管理局今日（星期五）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行收緊涉及多於一個物業按揭貸款的審批標準及按揭貸款年期，以加強物業按揭貸款業務的風險管理。

凡是新申請住宅或工商業樓宇按揭貸款時，申請人已經擁有一個或以上未完全償還按揭的物業，銀行須根據以下三個要求處理﹕

第一：以「供款與入息比率」為基礎而申請新的物業按揭貸款，申請人的供款與入息比率上限，由現時的五成下調一成至四成；同時，在利率壓力測試下，申請人的供款與入息比率上限亦相應由現時的六成下調一成至五成。不過，若果申請人只是有一個物業未完全償還按揭貸款，而新申請按揭貸款的物業是自用物業或是樓換樓，則可以不受新措施影響。

第二：若果申請人以「資產水平」為基礎而申請新的物業按揭貸款，最高按揭成數上限從現時的四成下調一成至三成。

第三：若果按揭貸款申請人的主要收入並非源自香港，物業按揭貸款的最高按揭成數將從現時按照所適用的最高成數下調十個百分點，改為下調二十個百分點。

另外，不論申請人在新申請按揭貸款時，是否已經擁有一個或以上未完全償還按揭的物業，所有新造按揭貸款的年期上限，設定為三十年。

以上措施即時生效。但是在9月14日或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請可以不受影響。

金管局總裁陳德霖先生表示：「金管局在2011年6月推出第四輪收緊按揭措施之後，香港樓巿轉趨淡靜，但情況只維持了七個月。今年2月開始，樓巿開始升温，無論成交數量和價格，都有明顯上升。美國聯儲局公佈進行第三輪量化寬鬆政策，表示將會有更多資金透過美國銀行體系流入新興巿場。另外，因為歐洲央行宣佈買債機制，令歐債危機有所緩和。在這個情況下，香港樓巿繼續升温而對銀行體系帶來的風險亦再次增加。」

「 根據香港的經驗，擁有多個物業貸款的人士的負債或槓桿比率較高，這類借款人在樓市和經濟逆轉時的壞賬比率，會比單一物業的貸款明顯為高。所以，金管局認為有需要要求銀行進一步收緊這一類人士的按揭貸款準則，以減低風險。」

「另外，金管局亦注意到新造按揭貸款的平均年期最近有延長的趨勢。這不但增加銀行的信貸風險，亦會削弱借款人士承受利率風險的能力。尤其是，當利率一旦回復至較正常水平時，一些採用三、四十年貸款期的借款人將不可能以延長貸款期來減低供款額。因此，金管局決定要求銀行把所有新造按揭貸款的年期設定上限。」

「樓市週期的演變會受很多內在和外來的因素影響，包括土地供應、息口的變化、市民收入的轉變、歐美經濟和金融市場的發展。由於內外環境都存在很大的不確定性，所以金管局會繼續密切留意市場發展，並且因應樓市週期的演變推出適當的措施，以保障銀行體系的穩定。」

香港金融管理局
2012年9月14日

頁首

修訂日期: 2012年9月14日

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2012/20120914-6.shtml

銀行見居屋交投加快，提供居屋按揭計劃，並提供回贈。（資料圖片）

2012年08月15日 星期三

要聞

按揭條件 看齊私樓

撰文:文倩婷
欄名:知識庫

隨着居屋物業成交數字上升，銀行亦積極開拓居屋按揭市場業務，其借貸額及息口水平等按揭待遇，更逐漸與私樓睇齊。

交投升 銀行願提供回贈
過去，由於居屋樓價普遍較私樓為低，按揭借貸額會較私樓細，但銀行所花的資源卻與私樓無異，在未合乎最佳成本效益下，銀行一向不太積極承造居屋按揭，而承造的居屋按揭息率，一般會調升約25點子至50點子（100點子等於1厘）。惟在居屋交投顯著加快下，不少銀行提供的居屋按揭計劃，息口已經與私樓看齊，並提供相同的回贈等。

至於還款年期方面，近年房委會已把綠表市場還款承保期延長至30年，銀行一般會把樓齡減去承保期，作為最長還款期。但由於不少屋苑樓齡高，如鰂魚涌康山花園樓齡達25年，即綠表買家還款期只有5年，每月還款金額會較大。目前部分銀行亦為樓齡較輕，如15年以下的屋苑，提供較長的還款期，如20年以上，可增加買家供款彈性。

估價有保留 或抬錢上會
但綠表買家面對的負資產風險會較大，主因當局為買家提供承保期，故銀行會為綠表買家批出最高達9成半的按揭。但倘若樓價向下調，單位很容易會成為負資產。

買家要注意銀行對居屋估價仍有保留，個別以高價沽出單位，銀行未能即時為單位估足價，有機會要抬錢上會，故買家入市時，亦應做足估價工夫，以及預留資金作不時之需。

永亨銀行以超低按息吸納客戶。

永亨按息 2.1厘觸警戒線

2012年03月13日

【本報訊】樓按息率拉鋸戰蔓延，近期已轉由中小型銀行帶頭「勇進」。永亨銀行（ 302）分行職員表示，目前以最優惠利率（ P，即 5.25厘）為基礎的按息，最新可低至 P減 3.15厘，即實際息率 2.1厘，已略低於金管局的警戒位。據悉，渣打銀行目前按息亦可低至 P減 3.1厘，即 2.15厘。

少數逾 500萬樓獲批

有傳媒昨致電永亨分行，有職員承認 500萬元以上的樓按貸款可批出 P減 3.15厘，現金回贈 0.9%。消息人士透露，永亨上周確實以該息率批出極少宗數，但大部份客戶仍為 P減 3至 3.1厘，現金回贈則達 1%。永亨發言人則回應說，並無提供 P減 3.15厘的按揭計劃，現時按息牌價為 P減 2.75至 2.95厘。

市傳渣打同樣可批出 P減 3.15厘，但據本報了解，渣打目前最低只為 P減 3.1厘；但主攻拆息按揭（ H）計劃，特別針對高成數貸款的優質客戶，可提供低至 H加 1.8厘息率。渣打發言人表示，該行樓按計劃沒有批出過 P減 3.15厘及 H加 1.8厘，目前牌價是 P減 2至 2.4厘及 H加 2.5至 3厘，但擁有出糧戶口等個別客戶會有額外優惠。

據悉，東亞（ 023）最近亦轉以積極態度，對個別關係良好的客戶批出低至 P減 3厘，實際息率已追近三大行滙豐、中銀香港（ 2388）及恒生（ 011）。東亞發言人則稱，牌價 P減 2.1至 2.6厘沒有改變。

消息人士指出，金管局上月與大型銀行主管的會議中，特別提及注意到銀行按揭業務變得進取，勸籲銀行樓按減息時要克制。金管局發言人表示，一直要求銀行審慎管 理按揭貸款業務風險，在釐定按息時考慮所建議的參考水平；如有需要，該局會向個別銀行了解其按揭息率水平，能否適當反映當中風險。

另外，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，樓市出現小陽春，銀行自然會以具競爭性息率爭取生意，但銀行資金成本仍未完全回落，王美鳳相信，市場按息下限短期內只會徘徊於 2.15至 2.3厘之間，低至 2.1厘的息率應屬零星個案。

2012年03月09日 星期五

要聞

銀行積極 高價盤估價仍足

雖然樓市小陽春令樓價反彈，惟各銀行在新一年積極爭取按揭生意，因此估價不足並不嚴重，僅有部分細價盤屋苑，如荃灣綠楊新邨、天水圍嘉湖山莊等出現個別估值不足的情況。

本報根據近期各大屋苑所錄得10宗高價成交，向中銀（02388）、恒生（00011）等主要銀行進行網上估價，逾半均獲估價足，並主要集中在鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡花園等中上價屋苑，如太古城日前以每呎1.76萬元新高成交的海棠閣複式亦獲估足價。

業主進取 細價盤估價不足
反之，沙田第一城、嘉湖山莊等細價盤屋苑，高價單位稍現估價不足的情況，以綠楊新邨R座高層3室為例，日前以375萬元成交，與銀行網上估價至少差8%；同屋苑另一個J座高層5室造價亦與銀行估值相差約3%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，銀行積極爭取按揭，市場上估價不足的情況並不嚴重，而近期小陽春集中在細價屋苑，交投較活躍，部分業主開價過於進取，令估價不足浮現。

另一方面，繼有大型銀行推出高成數按揭產品搶客後，一眾中小型銀行開始作出還擊，據悉東亞銀行（00023）及交通銀行（03328）先推出全期P減3（實質按揭利率2.25厘）低息搶客。

東亞交銀搶客 P減3厘
市場消息透露，在渣打銀行出招後，東亞銀行昨日低調通知代理，該行P按方案息率，由早前的全期P減2.85厘，調整至全期P減3厘，實質按揭利率由2.4厘下調至2.25厘。而現金回贈則由過去0.8%提升至1%，借貸額由50萬元起。

其次，交通銀行也推出全期P減3厘方案，現金回贈為1%。業界人士指出，近月數間大銀行紛紛推出實質按揭利率2.15厘的低息方案搶客，中小型銀行被迫作出還擊。撰文:余敏欽、黎煥成

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