金管局總裁陳德霖稱,新措施是維持銀行體系穩定。(梁偉榮攝)
2012年09月15日 星期六
要聞
量寬倘炒熱樓市 SSD強化版即推
財司預警 金管局4招收緊按揭
美國推出第三輪量化寬鬆(QE3)利好消息下,樓市變得更瘋狂,二手業主即時反價,幅度高達2成,個別更選擇封盤觀望。金管局昨午收市後即公布4項收緊按揭措施,為熾熱樓市降溫。
港府消息人士強調,當局已研究一籃子方案,若炒風熾熱,可即時推出「額外印花稅」(SSD)強化版,包括調高稅率或延長年期。財政司司長曾俊華指,SSD是相當有效工具,有需要時會考慮延長SSD。
港府知情人士指,當局昨推出收緊按揭措施,雖屬溫和,但此快速行動,是要向市場表明,港府已詳細研究一籃子穩定樓市措施,只要樓市再現瘋癲情緒,當局隨時出招。
「打心理戰」 3方面減需求
消息人士指,QE1確實有熱錢流入本港,但QE2已不見,但當局也不排除市場對QE3有過度憧憬,令樓價大升,故港府亦作好準備,「有必要和市場打一場心理戰」。若炒風熾熱,即加推強招。
今次為減炒風,則從3方面減低需求,其中第1、2項已率先出招:
首先,透過收緊按揭,以調高買樓門檻。金管局總裁陳德霖昨兩度現身會見傳媒,早上開市前稱,QE3將對資產價格構成壓力,下午收市後隨即公布4項按揭監管措施,其中3項針對調低第二套房供款入息比率或按揭成數,而對首套或第二套房,劃一將供款年期上限定為30年。
資產增值稅 政府深入研究
第二,是轉移物業投資渠道,因應大部分投資主要集中私人住宅;當局會加快工廈改住宅用途程序,轉移資金雄厚投資者的投資門路。
第三,是透過稅制,屬最辣招數,以減少炒賣交易,港府在這方面研究最多。據悉,港府檢討SSD,若炒風再現瘋癲,當局可推出強化版,包括調高稅率或延長年期,「稅率或年期,兩個組合可有多種變動,以打擊炒風」。
消息更指,當局亦深入研究「資產增值稅」或「物業空置稅」,評估各稅項打擊面和效果,因應市況適時推出。至於會視乎甚麼指標再出招?消息人士指,隨了價格和成交量,還評估整體市況,總之是可以好快出招。
曾俊華昨警告,本港第三季經濟或會出現按季負增長,加上第二季已輕微收縮0.1%,若連續兩季度錄負增長,即代表本港經濟出現技術性衰退。但美國推QE3,有可能令市場預期樓價將上升。
他強調,港府會密切留意樓市的走勢,若有需要,會毫不猶豫推出其他適當措施。
撰文:王惠芳、李琣瑛、文倩婷
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港府消息人士強調,當局已研究一籃子方案,若炒風熾熱,可即時推出「額外印花稅」(SSD)強化版,包括調高稅率或延長年期。財政司司長曾俊華指,SSD是相當有效工具,有需要時會考慮延長SSD。
港府知情人士指,當局昨推出收緊按揭措施,雖屬溫和,但此快速行動,是要向市場表明,港府已詳細研究一籃子穩定樓市措施,只要樓市再現瘋癲情緒,當局隨時出招。
「打心理戰」 3方面減需求
消息人士指,QE1確實有熱錢流入本港,但QE2已不見,但當局也不排除市場對QE3有過度憧憬,令樓價大升,故港府亦作好準備,「有必要和市場打一場心理戰」。若炒風熾熱,即加推強招。
今次為減炒風,則從3方面減低需求,其中第1、2項已率先出招:
首先,透過收緊按揭,以調高買樓門檻。金管局總裁陳德霖昨兩度現身會見傳媒,早上開市前稱,QE3將對資產價格構成壓力,下午收市後隨即公布4項按揭監管措施,其中3項針對調低第二套房供款入息比率或按揭成數,而對首套或第二套房,劃一將供款年期上限定為30年。
資產增值稅 政府深入研究
第二,是轉移物業投資渠道,因應大部分投資主要集中私人住宅;當局會加快工廈改住宅用途程序,轉移資金雄厚投資者的投資門路。
第三,是透過稅制,屬最辣招數,以減少炒賣交易,港府在這方面研究最多。據悉,港府檢討SSD,若炒風再現瘋癲,當局可推出強化版,包括調高稅率或延長年期,「稅率或年期,兩個組合可有多種變動,以打擊炒風」。
消息更指,當局亦深入研究「資產增值稅」或「物業空置稅」,評估各稅項打擊面和效果,因應市況適時推出。至於會視乎甚麼指標再出招?消息人士指,隨了價格和成交量,還評估整體市況,總之是可以好快出招。
曾俊華昨警告,本港第三季經濟或會出現按季負增長,加上第二季已輕微收縮0.1%,若連續兩季度錄負增長,即代表本港經濟出現技術性衰退。但美國推QE3,有可能令市場預期樓價將上升。
他強調,港府會密切留意樓市的走勢,若有需要,會毫不猶豫推出其他適當措施。
撰文:王惠芳、李琣瑛、文倩婷
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第二物業按揭收緊
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【QE3來了】
美國推出第三輪量化寬鬆措施(QE3),為防禦資金洪峯對銀行體系帶來風險,金管局首次就俗稱「二套房」申請人(即已擁有一個或以上未償還按揭物業),訂定三項收緊按揭要求指標,措施雖避免阻礙「未上車」用家,但市場指當局冀遏抑投資者需求,換取時間增加供應,惟投資者財力強勁,新例不會令樓價下跌。
記者:劉美儀、石永樂
美國推出第三輪量化寬鬆措施(QE3),為防禦資金洪峯對銀行體系帶來風險,金管局首次就俗稱「二套房」申請人(即已擁有一個或以上未償還按揭物業),訂定三項收緊按揭要求指標,措施雖避免阻礙「未上車」用家,但市場指當局冀遏抑投資者需求,換取時間增加供應,惟投資者財力強勁,新例不會令樓價下跌。
記者:劉美儀、石永樂
是次收緊二套房措施,覆蓋住宅及工商物業,即時生效,但昨日已簽訂臨時買賣合約的借款申請,可豁免。三項收緊二套房要求,包括下調申請人供款與入息比率及利率壓力測試上限,對以資產水平申請或主要收入來源非本港人士,下調按揭成數上限。該局首次對供款年期設上限,所有新造按揭申請,貸款年期上限不逾30年。至於價值少於700萬元物業,按揭上限(或貸款額上限420萬)維持七成不變。
陳德霖:無礙用家上車
Neutron INV Partners Ltd首席投資總監張一鳴坦言,新措施力度溫和,無助減低樓市泡沫爆破風險,估計樓市只會「靜一靜,然後再炒過……唔好諗住樓價會跌。」金管局總裁陳德霖昨強調,收緊按揭要求,非為壓低樓價,而是維持銀行體系穩定及管理風險,新措施已作出多方面平衡,特別對首次置業人士考慮,相信無礙用家「上車」。
從數據顯示,他指持有一個以上物業按揭人士,拖欠率較只有一個按揭者,高出3至4倍,故有必要加強監管。
貸款年期上限不逾30年
該局副總裁阮國恒補充,會繼續留意外圍情況,若風險續升會再推新招,更不排除對包括按息水平的監管。對於首次為按揭貸款年期設上限,他指7月份所見,約5%的新造按揭貸款年期逾30年,最長更見40年,並非常態,發展令人憂慮,故需收緊。1997至2003年間樓市下跌,他說期內利率下降達8至9厘,按揭拖欠率不足2%,但未來若本港樓市進入下跌周期,利率必然上升,情況將比上一周期更嚴峻,按揭拖欠率的歷史低位,不能作參考。
財政司司長曾俊華傍晚表示,政府已有多手準備,有需要時會推出壓抑樓價措施,但未有回應是否延長年底完結的額外印花稅(SSD),只說相關措施年底會檢討。他指出,美國推出QE3,預料樓價會上升,令泡沫風險增加。
值得留意,每逢政府出招壓樓價,只會越救越升。反映樓價的中原領先指數最新報108.8,今年累升12.5%。
昨日開售的新盤迎海,不乏換樓用家,現場人士指,擔心新措施如何界定樓換樓置業者,但即使有影響仍會「照換樓」。
渣打銀行(香港)行政總裁洪丕正,對金管局新措施不影響真正用家,表示支持,但中港地區財富雄厚,新安排短期內可望減低投資者入市意慾,長遠影響仍待觀察。
金管局四項樓按指引
1)多過一個單位承造樓按申請人,供款佔入息比率上限,由五成下調至四成,利率壓力測試下,供款與入息比率上限由60%降至50%2)若以「資產水平」為基礎申請按揭,最高按揭成數上限由40%降至30%
3)申請人主要收入非源自香港,最高按揭成數將由現時所適用最高成數下調10個百分點,改為下調20個百分點
4)將所有新造按揭貸款年期上限,一刀切設上限定為30年
下一則: 擺姿態居多 可出招數有限
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順應時勢
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樓市飆升,解決根本問題的供應量,卻非一時三刻能疏導。權宜之計下,當局惟有控制需求,以時間換取空間,盡量冷卻飆升樓價。市場分析指,銀行在按揭信貸風險的相關指標,雖不算太高,加上金管局要迴避阻礙用家「上車」的批評,該局可出招數其實有限。
是次金管局集中收緊俗稱「二套房」要求,亦屬順應QE3形勢下,合理而姿態成份居多的「擺陣」。去年6月,金管局推出五招收緊樓按措施時,已進一步要求銀行,對二、三套房按揭申請人,審批更為謹慎,惟當時未有設定硬指標要求。
美國公佈QE3屬市場預期之內,但金管局即日公佈收緊措施,卻頗出意料之外。該局總裁陳德霖,昨日上午先「解讀」華府政策並預警隨時出招,下午收市前約一個多小時,先通知銀行界,旋即於4時半舉行新聞發佈會,公佈四項收緊要求。
是次金管局集中收緊俗稱「二套房」要求,亦屬順應QE3形勢下,合理而姿態成份居多的「擺陣」。去年6月,金管局推出五招收緊樓按措施時,已進一步要求銀行,對二、三套房按揭申請人,審批更為謹慎,惟當時未有設定硬指標要求。
美國公佈QE3屬市場預期之內,但金管局即日公佈收緊措施,卻頗出意料之外。該局總裁陳德霖,昨日上午先「解讀」華府政策並預警隨時出招,下午收市前約一個多小時,先通知銀行界,旋即於4時半舉行新聞發佈會,公佈四項收緊要求。
關焯照:供應問題未解決
而交銀國際地產股分析員劉雅瀚指出:「短期嚟講,嗰4招應該可以壓抑到細價樓升勢,因為之前限制咗啲人炒大價樓,結果轉咗去炒細價樓……由於低息環境持續,措施效果唔會長久,(壓樓價)始終要睇供應。」剛被政府委任為「長遠房屋策略督導委員會」成員,經濟學家關焯照(圖)指不要低估政府再推出新壓抑樓價措施的能力,對於新措施只是「買時間」。他說:「相關措施係可以防止一啲能力唔夠嘅買家上車,同埋加重炒家成本,但始終唔係解決供應嘅問題。」
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示,金管局措施旨在穩定銀行借貸風險,壓抑投資買樓需求,避免令樓市泡沫再增大,對於第一次買樓真正用家而言,則未必有太大影響。