最邪凶宅內裏悲傷故事

堪輿學家吳佩孚到場，指「凶宅」（箭嘴示）門口對着直路，氣口強帶動災星。

【本報訊】房委會最新一批可供申請特快上樓的153個公屋「凶宅」，其中觀塘順天邨天琴樓2114室的住戶半年內相繼去世，內裏是一個悲傷故事。戶主是一位70多歲的老婆婆，與一名兒子同住，婆婆早前病逝，兒子不久後不幸交通意外身亡，一屋半年內兩宗喪事。
房委會最新一期特快公屋編配計劃，提供1,503個不受歡迎公屋單位，包括曾發生凶案、自殺、自然死亡、追債、滋擾等，故長期無公屋輪候冊申請人願揀選入住，房委會以特快上樓及減租增加吸引力。如友愛邨愛明樓2220室，35.12方米面積租金低至1,109元，自從06年該層2208室一名女子穿紅衣由21樓跳樓自殺，之後數年合共發生最少6宗自殺。
觀塘順天邨天琴樓2114室的往事最令人心酸，戶主老婆婆病逝後半年內，唯一同住的兒子也遇交通意外離世，親人把單位退回房委會。順天邨街坊說，單位住的兩母子，母親70多歲，兒子約40多歲，入住了數年，去年年中患糖尿病和高血壓的母親因病過世，「間屋冇問題，（住戶）年紀大走咗，唔係死喺間屋（內）」。

堪輿學家吳佩孚

「佢哋好好人」

街坊說單位丟空半年，不覺恐怖，「佢哋好好人，我哋同佢阿媽好熟，成日約埋打麻雀、去街市買餸」。有鄰居稱，任職貨櫃車司機的兒子今年初交通意外身亡，「嗰日出門時，見到我哋打招呼，之後冇再見到佢」。事後他們的親戚回單位打點及退屋，街坊才知兒子出事。
堪輿學家吳佩孚昨到上址，拿着羅庚說︰「間屋面向西北，二五星到門前，代表有災難同死傷。」他說單位對着一條直路，氣口強帶動災星，加上大廈牆身綠色，代表失運。「單位有二五星，故會有五人因意外或惡疾橫死。」他建議大廈外牆改髹米色或白色，新住戶最好把大門髹上黃色或裝金屬邊，另可於北方掛金屬物品，如風鈴。「入住前喺衣紙舖買屋契，拜四角，跟住化咗佢。」

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2012年09月13日 星期四

地產

陳振聰中半山舊居 3.8億售

楠樺居樓面呎價2.38萬 低意向價3成

商人陳振聰舊居中半山楠樺居，經過多番波折終於落實賣出，作價3.8億元，樓面呎價約2.38萬元，較高峰期意向價低逾3成。市傳買家為一名內地人士，直接向陳氏一方購入。

欠下巨債的陳振聰，成功將楠樺居出售抵債，上月委託測量師行招標，並在昨日正式截標，但最終在截標前已成交。負責招標的韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國透露，楠樺居在過去數天已正式轉售，成交價約3.8億元，惟沒有透露轉售詳情。

截標前售出 傳內地客承接
消息人士指，物業在截標前賣出，買家是一名內地人士，透過一家海外註冊公司名義購入，並且在洽購過程中，直接與陳振聰一方的代表主動接觸，沒有經過任何代理，目前買家已向陳氏一方代表繳付樓價一成（即約3,800萬元）作為訂金。

事實上，物業最少兩次推出放售，今年5月曾經由中原地產代理放盤，當時意向價5.5億元；至上月又交由測量師行標售，並多番傳出易手，當時市場估值介乎4億至4.2億元，換言之，今次造價比高峰期意向價低近31%。

位於中半山寶雲道16號的楠樺居，是陳振聰的舊居，在93年由Wealthy Land Investment Ltd以4,928萬元買入，公司董事為陳振聰兄弟陳振鴻和陳振國；陳氏購入後，曾於該住所居住，並以其父陳汝楠及母親李葉樺的名字命名「楠樺居」。

年前拆卸 地皮面積8千呎
陳氏更曾為物業加以風水布局，屋外擺放了18隻石麒麟，屋內花園亦有一隻石麒麟及一隻石獅子，積極打造成「風水屋」。年前物業拆卸，地皮面積約8,000平方呎，並連同地段伸延部分面積7,447平方呎，合共15,447平方呎，地盤可重建樓面約1.6萬平方呎，以是次造價計，樓面呎價2.38萬元。

楠樺居易手過程波折重重，陳振聰在千億爭產案敗訴後，被龔如心臨時遺產管理人追討1.3億元訟費的同時，旗下物業去年底被法院逐一釘契禁售，當中包括楠樺居，部分於今年4至5月獲「解封」，楠樺居隨即委託代理放售。

據了解，華懋慈善基金向陳振聰追討逾億元的訟費，基金恐陳振聰不付訟費，今年4月申請凍結資產令。

陳振聰曾承諾將楠樺居作抵押申請按揭貸款，並會先支付遺產管理人1.63億元，若成功出售則會支付基金及臨時遺產管理人所涉共3.18億元訟費，以換取押後物業凍結令。
撰文:呂勁康

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陳振聰中半山舊居 3.8億售

商人陳振聰舊居中半山楠樺居，經過多番波折終於落實賣出，作價3…

50笑100 2012/09/13 06:46 讚好：0 I 我要讚好! One thought leads to heaven, one thought leads to hell.

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陳振聰3.8億賣舊居地 - 寶雲道16號楠樺居

陳振聰3.8億賣舊居地

陳振聰的「風水屋」楠樺居在昨日截標前售出。

【本報訊】千億爭產案敗訴的商人陳振聰，其持有的中半山寶雲居舊宅，在昨日截標前終告售出，成交價約3.8億元，每方呎樓面地價約2.46萬元，造價較市值估計約4億元略低5%，賣樓套現金額將主要支付訴訟費。

買家非劉錦成他信

陳振聰接受《爽報》查詢時證實，曾一度是其「風水屋」的地皮已成功出售，「已收咗一成訂金，套現得嚟嘅錢，會用嚟俾訟費」。另外，他表示，傳聞中的北京合康變頻董事長劉錦成及前泰國總理他信，均不是地皮的新主。
曾被指為「風水屋」的寶雲道16號楠樺居，商人陳振聰低調放售多時，一直以暗盤方式放售，直至上月正式委託測量師行進行標售，即掀起多番傳言，包括有買家以大幅低於市場預期價約2.8億元買入。對於最後以3.8億元的作價轉售，有「捧打落水狗」之嫌，陳振聰表示「我唔覺得俾人㩒！以樓面呎價計，呢個價都係市場公平合理價」。他又指，該處現時是一幅爛地，買家也需要一定的建築成本。
該幅地皮昨截標，負責招標的韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示，對於市場傳聞2.8億元沽售，他笑言乃市場「亂噏」，有關交易乃本月達成，買家購入作自用，至於買家資金來源及身份不能透露。
寶雲道16號地盤現劃為住宅（丙類）1用途，地盤包括兩地段，內地段第2304號佔地約8000方呎，另地段伸延部份7447方呎，合共15447方呎，可重建樓面約1.6萬元方呎，樓高四層包括停車位獨立大屋。陳振聰家族於93年透過Wealthy Land Investment Limited公司名義以4928萬元購入，公司董事包括陳振聰及陳振鴻，經歷19年，升價6.7倍。

另外，西貢獅子會自然教育中心附近的輋徑篤有一別墅屋出售，意向價2億元。聯豐置業表示，該地盤面積14850方呎，屋宇面積共7500方呎。

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逸瓏呎價3.4萬新高

逸瓏再有特色單位以高價易手。

【本報訊】樓市瘋狂，港人越戰越勇。一名本地客斥近兩億元，向信置（083）連掃九龍塘逸瓏兩伙特色戶。該買家繼日前斥8644.5萬元購入3座9樓A室「天際大宅」後，昨日再加碼，以1.058億元購入同座樓上10樓A室「天池屋」，3097方呎，呎價高達34162元，創物業新高。市傳買家為「麻雀館大王」石鑑輝家族成員。
永泰地產（369）的上環No.1加冕臺，有指過去兩日已預留約50伙，佔單位總數77伙的65%，呎價高見2.6萬元，並不乏大手掃貨，至少四組客購入四伙或以上。消息稱，一名本地客斥約9000萬元一口氣預留6至8樓全層共9伙。另有內地大款斥近8000萬元狂掃30樓以上兩層共6伙。
新地（016）屯門瓏門反高潮，首日售約60伙後，第二日賣樓已去貨乏力，有指截至昨晚近8時，只再售出四伙，即首批107伙兩日都賣不到六成貨，自食高開惡果。

迎海明開賣　暫收1100票

恒地（012）與新世界（017）合作的馬鞍山迎海，明天接力發售。恒地營業部總經理林達民表示，該盤暫推出的330伙，平均呎價約8800元，有信心周五可近沽清，代理暫收約1100票，反應理想，稍後加推或會加價。另外，趁港島單幢豪宅買賣氣氛轉熱，消息指，金朝陽集團（878）乘勢將希雲街曦巒餘貨，計劃短期內重推，料加價3%至5%。

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12財團搶波鞋街項目

12財團搶波鞋街項目 商場估值料成奪標關鍵

昨日截標的波鞋街項目，市建局將持有商場一半權益達五年，期間不得拆售。資料圖片

【本報訊】一眾發展商均虎視眈眈的市建局旺角洗衣街及花園街商住項目（俗稱波鞋街項目），大部份發展商均看好其商業價值下，縱有條件限制，昨日截標時仍吸引12家發展商競投，當中包括招標場上罕有露面的麗新發展（488）。業界估計致勝關鍵，在於對樓面達5.33萬方呎的商場估值。
記者：林志光

市建局為兌現當年收購波鞋街時，對受收購影響的體育用品商戶的承諾，即優先按市值租金，予他們租用商場店舖，並為加強該區銷售體育用品的特色，該局在招標條文內定下要跟中標發展商，各持新物業落成後的商場一半權益，並共同營運五年，之後再將整個商場招標，以價高者得方式出售。昨日多個入標發展商如英皇（163）、麗新及會德豐地產等，均指在計算入標價時，已將此限制考慮在內。

商場落成五年後將標售

中原專業服務有限公司總裁黎堅輝也指出，項目位於著名的遊客消費熱點，估算項目落成後的商業零售價值，最少高過住宅30%以上。然而，考慮到市建局要持商場一半權益，五年內不得拆售，之後整個商場又要公開標售，投得項目的發展商有可能會完全失去商場的權益。有關變數將反映在今次競投出價上，故對商場地價的估算，或是能否投得項目的關鍵。
美聯測量師行董事林子彬表示，因為項目介乎三條街之間，每條街的地舖價值都有不同，且商場又有樓上舖，加上市建局要持有商場一半權益達五年，發展商在評估其商業零售價值，及對其前景有不同看法時，會有極大參差。
波鞋街項目地盤約2.67萬方呎，總可建樓面逾24.3萬方呎；住宅約18.67萬方呎，可建約290伙，半數實用面積要在500方呎或以下。商場樓面約5.33萬方呎，市場估計，項目的地價約25億至30億元，每方呎樓面地價約10410至12490元之間。早前18家示好的發展商，有12家入標，數目應是市建局04年長沙灣保安道項目後，最收旺場的一個。
市建局除持有商場一半權益外，招標條款中又訂明，將來出售住宅部份時，當賣樓收益超過23.8億元，即每方呎樓面售價逾1.275萬元時，該局便可獲分紅，首1億元，得20%；次1億元，得30%；再1億元，得40%，之後則一律為50%。

恒地強拍土瓜灣舊樓獲批

此外，已申請強拍多個市區舊樓重建項目的恒地（012），其土瓜灣馬頭圍道196至202號重建項目，昨獲土地審裁處批准進行強制拍賣，以便統一業權，拍賣底價2.39億元。恒地已持有該物業逾90%，尚餘三伙未購得。項目地盤面積約4905方呎，如以地積比9倍發展，可建樓面面積約4.4萬方呎。

項目小檔案

位置：旺角洗衣街、花園街、奶路臣街交界
地盤面積：26673方呎
總樓面：240059方呎（商業樓面5.3萬方呎；住宅約18.7萬方呎）
預計落成日期：2018年
入標者：新地、恒地、麗新、百利保、新世界、會德豐地產等12家

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交投暢旺 舖位爭崩頭　租金未見頂

旺角波鞋街

旺角不僅是潮人熱點，亦是自由行客掃貨熱點，西洋菜南街、花園街及通菜街早已各有特色及主題，人流極為暢旺。「波鞋街」項目一帶舖位有價有市，今年更有逾10億元單一物業買賣，可見舖位價值極高。

周大福連搶兩旺角舖

除買賣搶手，西洋菜南街租值甚高，周大福（1929）今年在街內連下兩城，分別承租52至54號地下連1樓，及34至36號地舖，月租180萬及168萬元，呎租約600及1563元。最近，歐洲時裝店以月租400萬元預租現時G2000租用的西洋菜南街地舖，租金較舊租搶高五成。
核心區舖位租值不斷提升，令舖價迭創新高，旺角區今年舖位交投暢旺，當中位於「波鞋街」重建項目附近的旺角電腦中心，整個23338方呎商場，今年中便以10.18億元獲禹銘投資或有關人士購入。據悉，業主現較購入價調高兩成放盤。
同區地舖成交呎價逾10萬元才有交易。如大昌行（1828）年初以4.05億元售出的西洋菜南街58至60號地舖，呎價達13.5萬元。奶路臣街15B號地下西翼舖位，300方呎蚊型舖，以1.4億元售，呎價達47萬元。

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君珀低意向價兩成易手

君珀為中半山豪宅新盤，現餘一伙面積約3352方呎複式戶待售。

【本報訊】豪宅市道持續造好，中半山豪宅新盤君珀，頂層複式A室落實以1.88億元售出，呎價4.86萬元，較早前發展商意向呎價6萬元，低近20%。

複式呎價4.86萬沽

土地註冊處資料顯示，中半山君珀29及30樓複式A室，面積3866方呎，高源投資有限公司以1.88億元購入，呎價約4.86萬元，創君珀開賣以來最高呎價，但卻未能打破中半山最貴豪宅紀錄。區內The Albany複式戶，2010年初曾以3.38億元易手，呎價達4.9萬元，為中半山最貴豪宅紀錄保持者。
長實（001）早前透露，君珀頂層複式意向呎價6萬元，據知，剛易手的君珀複式A室，天台設有私人泳池。登記公司為田淑珍、林啟明，有指田氏去年曾購入西半山樓花蔚然，涉資4202.6萬元。
除A室複式單位外，君珀尚餘一伙約3352方呎複式戶，據知，發展商意向價近2億元，呎價近6萬元。
另外，中原高級分區聯席董事林少禮表示，西半山嘉兆臺3座低層C室，面積1251方呎，新近以1470萬元成交，呎價1.18萬元。同區俊傑花園高層E室，面積843方呎，剛以1090萬元售出，呎價1.29萬元。原業主於96年底以680萬元買入，賬面獲利410萬元，升價約60%。此外，中半山蔚山花園高層B室，面積2195方呎，以3780萬元沽出，呎價1.72萬元。

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九龍新居屋王

君珀 Kennedy Park at Central

君珀 Kennedy Park at Central

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君珀最新6個新價單,

總樓價$430,134,000, 平均呎價  @$31,968 

6A - 2,478呎      $70,127,000 @28,300
6B -  2,007呎     $55,594,000 @27,700
18A - 2,478呎    $84,004,000 @33,900
18B -  2,007呎   $66,833,000 @33,300
23A - 2,478呎    $85,739,000 @34,600
23B - 2,007呎    $67,837,000 @33,800
Last Update: 10/9/2012



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君珀 PS HKET - For References Only


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君珀 Kennedy Park at Central

地址 香港堅尼地道4號 最新銷售情況及價目表 發展商 賣方：隆星企業有限公司，賣方之控股公司─ 長江實業(集團)有限公司 座數 1 住宅層數 1/F-30/F(共(26層)， (不設4、13、14、及 24樓) 單位總數 50個 單位間隔 詳情請參閱單位資料 建築面積 標準單位：2,007' - 2,478' (實用面積：1,487' - 1,810') 車位 59 個 物業設施 主要設施*：停車場、住客會所 住客會所設施包括：游泳池及健身室 *住客會所設施於入伙時未必能即時啟用 其他補充資料 認可人士：馬梁建築師事務所(香港)有限公司的梁世雄先生 (梁世雄先生為馬梁建築師事務所(香港)有限公司之董事) 賣方律師：胡關李羅律師行 註冊一般建築承建商：精進建築有限公司 為發展項目的建造提供貸款的公司：Cheung Kong Development Company Limited * 本廣告/宣傳資料內載列的相片、圖像、繪圖 或素描顯示的純屬畫家對該發展地盤之想像感覺。有關 圖片並非按照比例繪畫或/及可能經電腦圖像修飾處理。 準買家如欲了解本發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。 發展商亦建議買方到該發展地盤作實地考察，以獲取對該 發展地盤以及其周圍地區的公共設施及環境較佳的了解。 **以上之所有資料及圖則均只作參考用途， 一切以發展商之不時更改並最後公布及/或有關政府部門最後審批為準。 利嘉閣並未對該等資料及圖則之準確性及真確性作出任何形式的保証或陳述。 Issue Date: 3/7/2012

2012年09月10日

洋房火熱　頻錄成交

市場消息指，天巒剛有一手洋房貨尾沽出。

【本報訊】政府推港人港地等樓市措施，無助降低樓市高溫，大型屋苑新盤天價開賣，連帶一手洋房貨尾也錄成交。消息指，上水天巒2期一幢逾4700方呎一手洋房，市傳以約6500萬元售出。此外，西貢及大埔區亦相繼錄得二手洋房買賣。

傳天巒6500萬易手

市場消息指，已入伙的天巒2期，其中，蘇黎世大道雙號屋，4735方呎，另連約2767方呎花園，市傳買家以逾6500萬元購入，呎價1.37萬元。除天巒外，近期各區相繼錄逾千萬元洋房大額成交。利嘉閣區域經理黃展望表示，西貢銀線灣銀星徑一洋房，2823方呎，剛獲外籍人士以4400萬元買入，呎價1.56萬元。原業主04年底以1180萬元買入，賺3220萬元，升2.7倍。
另外，大埔公路的雍雅山醞釀年底前開賣，沿線獨立屋先錄買賣。世紀21灝天地產董事徐錦鴻指，大埔雍怡雅苑A型單號屋，2871方呎，剛獲買家以1780萬元承接，呎價6200元。原業主07年初以1283萬元買入，賺497萬元，升39%。他指，政府出招對豪宅市場無太大影響；反而，因政府有關樓市措施敲定，前景趨明朗，買家入市態度轉明確，部份落實入市決定。
近日鹿茵山莊連錄二手成交，3座低層D室，1349方呎，以960萬元成交，呎價7116元；同屋苑2座低層D室，面積相同，以938萬元沽出，呎價6953元。

君珀獲買家連掃4伙

中原地產高級營業董事陳華勝表示，中半山遠期樓花豪宅君珀，中低層B室，2007方呎，三房間隔，以5579.5萬元成交，呎價2.78萬元。他指，君珀於過去一周已連環錄5宗成交，反映大額買賣未見受政府樓市措施所影響。據知，5宗成交中，其中4伙由同一買家一口氣購入，涉資約2.7億元。
另繼山頂盧吉道27號錄3.8億元大額成交後，市傳白加道的Altadena複式戶，約4500方呎，近日獲買家出價逾2億元洽購至尾聲，料呎價約4.4萬元。

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2012年09月08日 星期六

要聞

 

700幢工廈 可免補價改住宅

10年只限出租 紓緩租金樓價升勢

政府加快短期住宅供應，將容許15年樓齡工廈，免補地價整幢改裝為過渡性住宅，年期暫為10年，只供出租不能拆售，全港約700幢工廈合資格。業界認為，措施具吸引力，可紓緩住宅租金壓力，長遠有助減慢樓價升勢。

優化活化工廈 最快半年完成
政務司司長林鄭月娥昨公布，計劃未來6至12個月內完成，一系列優化活化工廈、城規及建築條例的措施，向工廈業主提供可免補地價誘因，將位處商貿地帶或已獲准改建作酒店的工廈，改裝為住宅，為樓市提供700多幢潛在短期住宅供應，達到地盡其用。

林太表示，目前商貿地帶內可申請的居住用途只有酒店物業，故規劃署稍後會向城規會申請在相關地帶，加入住宅的申請用途，但礙於工廈一般已有30、40年樓齡，故有關住宅只作臨時居住用途，如大學生宿舍，年期暫定為10年，業主之後可按需要重建物業作商業或住宅用途。

同時屋宇署亦會在立法會復會後，申請修訂建築物條例，在地積比率、通風及採光等要求作調整，如容許工廈毋須降發展密度下，整幢改裝為臨時住宅物業，單位只准出租不能拆售，但租客對象、租金水平及租約期則月限制。

按現行規劃程予，即使政府可在半年至1年內完成優化，將來工廈業主仍需向城規會提交改裝申請，料最快9個月完成，即單位需要2年才能出租。

業界：3年可回報 具吸引力
萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指，若以觀塘1幢樓面10萬平方呎工廈為例，料每呎建築成本約500元，總投資額約5,000萬元，因改裝住宅質素比傳統住宅差，故預計租金會有40%折讓，以麗港城現時呎租25元作參考，即呎租約15元，出租約3年已可賺取5,400萬元租金收入，故相信措施具有吸引力。

不少業內人士都認為，措施有助增加短期住宅供應，尤其市區租盤，故預期短期紓緩租金壓力，長遠樓價亦可因租金回報下跌而回落。但亦有學者反對措施，指犧牲城規原則及補地價收入。

林太表示，因本港發展用地供應緊張，相信若改裝後的住宅樓面，比之前工廈減少，業主不會輕易放棄原有用途，故期望以新思維打破舊有障礙。她坦言，興建公屋需時亦常被視為遠水，故改裝現成工廈為住宅會是較快方案。

政府於2010年4月開始容許工廈業主可免補地價改裝作寫字樓及酒店用途，截至今年7月底接獲70宗申請；但同期完成工業地轉住宅用地的政策，市場反應則一般，至今僅接獲一宗申請，主因工廈仍有樓面出租及業主需支付補地價等因素有關，故業界相信今次政府提出免補地價措施，對市場具有吸引力。
撰文:古廣榮

回應區

700幢工廈 可免補價改住宅

政府加快短期住宅供應，將容許15年樓齡工廈，免補地價整幢改裝…

HK Citizen 2012/09/08 09:57 讚好：0 I 我要讚好! 你看最近的新盤， 政府限量，發展商就建更小的房子，然後把呎價拉高賣。因為總價低（但呎價高）反而吸引一堆投資者買來收租，有些打通變大位。 結果，因為外圍呎價比拉高，市區的變得低水，米又抄高囉。

HK Citizen 2012/09/08 09:51 讚好：0 I 我要讚好! 租是沒用的，現在缺的是買賣供應。 1. 更多港人港地 2. 限購令 3. 設增值稅 4. 延長SSD 5. 填補公司股權轉讓漏洞 6. 參考星加坡，限發展商建大單位 7. 商業地產，也應用實用面積，也設SSD 8. 設銷售稅

過路大人 2012/09/08 09:11 讚好：0 I 我要讚好! 明智之舉...

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