2012年9月13日 星期四

12財團搶波鞋街項目



12財團搶波鞋街項目
商場估值料成奪標關鍵

 
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【本報訊】一眾發展商均虎視眈眈的市建局旺角洗衣街及花園街商住項目(俗稱波鞋街項目),大部份發展商均看好其商業價值下,縱有條件限制,昨日截標時仍吸引12家發展商競投,當中包括招標場上罕有露面的麗新發展(488)。業界估計致勝關鍵,在於對樓面達5.33萬方呎的商場估值。
記者:林志光

市建局為兌現當年收購波鞋街時,對受收購影響的體育用品商戶的承諾,即優先按市值租金,予他們租用商場店舖,並為加強該區銷售體育用品的特色,該局在招標條文內定下要跟中標發展商,各持新物業落成後的商場一半權益,並共同營運五年,之後再將整個商場招標,以價高者得方式出售。昨日多個入標發展商如英皇(163)、麗新及會德豐地產等,均指在計算入標價時,已將此限制考慮在內。

商場落成五年後將標售

中原專業服務有限公司總裁黎堅輝也指出,項目位於著名的遊客消費熱點,估算項目落成後的商業零售價值,最少高過住宅30%以上。然而,考慮到市建局要持商場一半權益,五年內不得拆售,之後整個商場又要公開標售,投得項目的發展商有可能會完全失去商場的權益。有關變數將反映在今次競投出價上,故對商場地價的估算,或是能否投得項目的關鍵。
美聯測量師行董事林子彬表示,因為項目介乎三條街之間,每條街的地舖價值都有不同,且商場又有樓上舖,加上市建局要持有商場一半權益達五年,發展商在評估其商業零售價值,及對其前景有不同看法時,會有極大參差。
波鞋街項目地盤約2.67萬方呎,總可建樓面逾24.3萬方呎;住宅約18.67萬方呎,可建約290伙,半數實用面積要在500方呎或以下。商場樓面約5.33萬方呎,市場估計,項目的地價約25億至30億元,每方呎樓面地價約10410至12490元之間。早前18家示好的發展商,有12家入標,數目應是市建局04年長沙灣保安道項目後,最收旺場的一個。
市建局除持有商場一半權益外,招標條款中又訂明,將來出售住宅部份時,當賣樓收益超過23.8億元,即每方呎樓面售價逾1.275萬元時,該局便可獲分紅,首1億元,得20%;次1億元,得30%;再1億元,得40%,之後則一律為50%。

恒地強拍土瓜灣舊樓獲批

此外,已申請強拍多個市區舊樓重建項目的恒地(012),其土瓜灣馬頭圍道196至202號重建項目,昨獲土地審裁處批准進行強制拍賣,以便統一業權,拍賣底價2.39億元。恒地已持有該物業逾90%,尚餘三伙未購得。項目地盤面積約4905方呎,如以地積比9倍發展,可建樓面面積約4.4萬方呎。

項目小檔案

位置:旺角洗衣街、花園街、奶路臣街交界
地盤面積:26673方呎
總樓面:240059方呎(商業樓面5.3萬方呎;住宅約18.7萬方呎)
預計落成日期:2018年
入標者:新地、恒地、麗新、百利保、新世界、會德豐地產等12家




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交投暢旺
舖位爭崩頭 租金未見頂

 

 
旺角波鞋街

旺角不僅是潮人熱點,亦是自由行客掃貨熱點,西洋菜南街、花園街及通菜街早已各有特色及主題,人流極為暢旺。「波鞋街」項目一帶舖位有價有市,今年更有逾10億元單一物業買賣,可見舖位價值極高。

周大福連搶兩旺角舖

除買賣搶手,西洋菜南街租值甚高,周大福(1929)今年在街內連下兩城,分別承租52至54號地下連1樓,及34至36號地舖,月租180萬及168萬元,呎租約600及1563元。最近,歐洲時裝店以月租400萬元預租現時G2000租用的西洋菜南街地舖,租金較舊租搶高五成。
核心區舖位租值不斷提升,令舖價迭創新高,旺角區今年舖位交投暢旺,當中位於「波鞋街」重建項目附近的旺角電腦中心,整個23338方呎商場,今年中便以10.18億元獲禹銘投資或有關人士購入。據悉,業主現較購入價調高兩成放盤。
同區地舖成交呎價逾10萬元才有交易。如大昌行(1828)年初以4.05億元售出的西洋菜南街58至60號地舖,呎價達13.5萬元。奶路臣街15B號地下西翼舖位,300方呎蚊型舖,以1.4億元售,呎價達47萬元。

君珀低意向價兩成易手



君珀低意向價兩成易手

 

 
君珀為中半山豪宅新盤,現餘一伙面積約3352方呎複式戶待售。

【本報訊】豪宅市道持續造好,中半山豪宅新盤君珀,頂層複式A室落實以1.88億元售出,呎價4.86萬元,較早前發展商意向呎價6萬元,低近20%。

複式呎價4.86萬沽

土地註冊處資料顯示,中半山君珀29及30樓複式A室,面積3866方呎,高源投資有限公司以1.88億元購入,呎價約4.86萬元,創君珀開賣以來最高呎價,但卻未能打破中半山最貴豪宅紀錄。區內The Albany複式戶,2010年初曾以3.38億元易手,呎價達4.9萬元,為中半山最貴豪宅紀錄保持者。
長實(001)早前透露,君珀頂層複式意向呎價6萬元,據知,剛易手的君珀複式A室,天台設有私人泳池。登記公司為田淑珍、林啟明,有指田氏去年曾購入西半山樓花蔚然,涉資4202.6萬元。
除A室複式單位外,君珀尚餘一伙約3352方呎複式戶,據知,發展商意向價近2億元,呎價近6萬元。
另外,中原高級分區聯席董事林少禮表示,西半山嘉兆臺3座低層C室,面積1251方呎,新近以1470萬元成交,呎價1.18萬元。同區俊傑花園高層E室,面積843方呎,剛以1090萬元售出,呎價1.29萬元。原業主於96年底以680萬元買入,賬面獲利410萬元,升價約60%。此外,中半山蔚山花園高層B室,面積2195方呎,以3780萬元沽出,呎價1.72萬元。

2012年9月10日 星期一

君珀 Kennedy Park at Central

君珀 Kennedy Park at Central
君珀 Kennedy Park at Central


Agency News: (For References Only)

君珀最新6個新價單,

總樓價$430,134,000, 平均呎價  @$31,968 

6A - 2,478呎      $70,127,000 @28,300
6B -  2,007呎     $55,594,000 @27,700
18A - 2,478呎    $84,004,000 @33,900
18B -  2,007呎   $66,833,000 @33,300
23A - 2,478呎    $85,739,000 @34,600
23B - 2,007呎    $67,837,000 @33,800

Last Update: 10/9/2012



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君珀 PS HKET - For References Only


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君珀 Kennedy Park at Central

地址 香港堅尼地道4號 最新銷售情況及價目表 君珀 Kennedy Park at Central
發展商 賣方:隆星企業有限公司,賣方之控股公司─
長江實業(集團)有限公司
座數 1
住宅層數 1/F-30/F(共(26層), (不設4、13、14、及 24樓)
單位總數 50個
單位間隔 詳情請參閱單位資料
建築面積 標準單位:2,007' - 2,478' (實用面積:1,487' - 1,810')
車位 59 個
物業設施 主要設施*:停車場、住客會所
住客會所設施包括:游泳池及健身室
*住客會所設施於入伙時未必能即時啟用
其他補充資料 認可人士:馬梁建築師事務所(香港)有限公司的梁世雄先生 (梁世雄先生為馬梁建築師事務所(香港)有限公司之董事)
賣方律師:胡關李羅律師行
註冊一般建築承建商:精進建築有限公司
為發展項目的建造提供貸款的公司:Cheung Kong Development Company Limited
* 本廣告/宣傳資料內載列的相片、圖像、繪圖
或素描顯示的純屬畫家對該發展地盤之想像感覺。有關
圖片並非按照比例繪畫或/及可能經電腦圖像修飾處理。
準買家如欲了解本發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。
發展商亦建議買方到該發展地盤作實地考察,以獲取對該
發展地盤以及其周圍地區的公共設施及環境較佳的了解。
**以上之所有資料及圖則均只作參考用途,
一切以發展商之不時更改並最後公布及/或有關政府部門最後審批為準。
利嘉閣並未對該等資料及圖則之準確性及真確性作出任何形式的保証或陳述。





Issue Date: 3/7/2012



 

洋房火熱 頻錄成交


2012年09月10日


洋房火熱 頻錄成交

 

 
 
市場消息指,天巒剛有一手洋房貨尾沽出。
【本報訊】政府推港人港地等樓市措施,無助降低樓市高溫,大型屋苑新盤天價開賣,連帶一手洋房貨尾也錄成交。消息指,上水天巒2期一幢逾4700方呎一手洋房,市傳以約6500萬元售出。此外,西貢及大埔區亦相繼錄得二手洋房買賣。

傳天巒6500萬易手

市場消息指,已入伙的天巒2期,其中,蘇黎世大道雙號屋,4735方呎,另連約2767方呎花園,市傳買家以逾6500萬元購入,呎價1.37萬元。除天巒外,近期各區相繼錄逾千萬元洋房大額成交。利嘉閣區域經理黃展望表示,西貢銀線灣銀星徑一洋房,2823方呎,剛獲外籍人士以4400萬元買入,呎價1.56萬元。原業主04年底以1180萬元買入,賺3220萬元,升2.7倍。
另外,大埔公路的雍雅山醞釀年底前開賣,沿線獨立屋先錄買賣。世紀21灝天地產董事徐錦鴻指,大埔雍怡雅苑A型單號屋,2871方呎,剛獲買家以1780萬元承接,呎價6200元。原業主07年初以1283萬元買入,賺497萬元,升39%。他指,政府出招對豪宅市場無太大影響;反而,因政府有關樓市措施敲定,前景趨明朗,買家入市態度轉明確,部份落實入市決定。
近日鹿茵山莊連錄二手成交,3座低層D室,1349方呎,以960萬元成交,呎價7116元;同屋苑2座低層D室,面積相同,以938萬元沽出,呎價6953元。

君珀獲買家連掃4伙

中原地產高級營業董事陳華勝表示,中半山遠期樓花豪宅君珀,中低層B室,2007方呎,三房間隔,以5579.5萬元成交,呎價2.78萬元。他指,君珀於過去一周已連環錄5宗成交,反映大額買賣未見受政府樓市措施所影響。據知,5宗成交中,其中4伙由同一買家一口氣購入,涉資約2.7億元。
另繼山頂盧吉道27號錄3.8億元大額成交後,市傳白加道的Altadena複式戶,約4500方呎,近日獲買家出價逾2億元洽購至尾聲,料呎價約4.4萬元。

2012年9月8日 星期六

700幢工廈 可免補價改住宅

















2012年09月08日 星期六


要聞


 

700幢工廈 可免補價改住宅

10年只限出租 紓緩租金樓價升勢


政府加快短期住宅供應,將容許15年樓齡工廈,免補地價整幢改裝為過渡性住宅,年期暫為10年,只供出租不能拆售,全港約700幢工廈合資格。業界認為,措施具吸引力,可紓緩住宅租金壓力,長遠有助減慢樓價升勢。

優化活化工廈 最快半年完成
政務司司長林鄭月娥昨公布,計劃未來6至12個月內完成,一系列優化活化工廈、城規及建築條例的措施,向工廈業主提供可免補地價誘因,將位處商貿地帶或已獲准改建作酒店的工廈,改裝為住宅,為樓市提供700多幢潛在短期住宅供應,達到地盡其用。

林太表示,目前商貿地帶內可申請的居住用途只有酒店物業,故規劃署稍後會向城規會申請在相關地帶,加入住宅的申請用途,但礙於工廈一般已有30、40年樓齡,故有關住宅只作臨時居住用途,如大學生宿舍,年期暫定為10年,業主之後可按需要重建物業作商業或住宅用途。

同時屋宇署亦會在立法會復會後,申請修訂建築物條例,在地積比率、通風及採光等要求作調整,如容許工廈毋須降發展密度下,整幢改裝為臨時住宅物業,單位只准出租不能拆售,但租客對象、租金水平及租約期則月限制。

按現行規劃程予,即使政府可在半年至1年內完成優化,將來工廈業主仍需向城規會提交改裝申請,料最快9個月完成,即單位需要2年才能出租。

業界:3年可回報 具吸引力
萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指,若以觀塘1幢樓面10萬平方呎工廈為例,料每呎建築成本約500元,總投資額約5,000萬元,因改裝住宅質素比傳統住宅差,故預計租金會有40%折讓,以麗港城現時呎租25元作參考,即呎租約15元,出租約3年已可賺取5,400萬元租金收入,故相信措施具有吸引力。

不少業內人士都認為,措施有助增加短期住宅供應,尤其市區租盤,故預期短期紓緩租金壓力,長遠樓價亦可因租金回報下跌而回落。但亦有學者反對措施,指犧牲城規原則及補地價收入。

林太表示,因本港發展用地供應緊張,相信若改裝後的住宅樓面,比之前工廈減少,業主不會輕易放棄原有用途,故期望以新思維打破舊有障礙。她坦言,興建公屋需時亦常被視為遠水,故改裝現成工廈為住宅會是較快方案。

政府於2010年4月開始容許工廈業主可免補地價改裝作寫字樓及酒店用途,截至今年7月底接獲70宗申請;但同期完成工業地轉住宅用地的政策,市場反應則一般,至今僅接獲一宗申請,主因工廈仍有樓面出租及業主需支付補地價等因素有關,故業界相信今次政府提出免補地價措施,對市場具有吸引力。

撰文:古廣榮


回應區


700幢工廈 可免補價改住宅
政府加快短期住宅供應,將容許15年樓齡工廈,免補地價整幢改裝…
2012/09/08 09:57 讚好 讚好:0 I 我要讚好!
你看最近的新盤, 政府限量,發展商就建更小的房子,然後把呎價拉高賣。因為總價低(但呎價高)反而吸引一堆投資者買來收租,有些打通變大位。 結果,因為外圍呎價比拉高,市區的變得低水,米又抄高囉。
2012/09/08 09:51 讚好 讚好:0 I 我要讚好!
租是沒用的,現在缺的是買賣供應。 1. 更多港人港地 2. 限購令 3. 設增值稅 4. 延長SSD 5. 填補公司股權轉讓漏洞 6. 參考星加坡,限發展商建大單位 7. 商業地產,也應用實用面積,也設SSD 8. 設銷售稅
2012/09/08 09:11 讚好 讚好:0 I 我要讚好!
明智之舉...
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兩大新盤 趁假日睇樓潮搶客 迎海開示範戶 瓏門今派價單





2012年09月08日 星期六

地產  


 
兩大新盤 趁假日睇樓潮搶客
迎海開示範戶 瓏門今派價單


 港股昨急升近600點,兩大新盤即把握周末睇樓熱搶客。落禾沙迎海今天正式開放示範單位,料下周一派發首張價單,下周後期開賣,更擬提供即供二按;屯門瓏門將於今天開價,而昨晚市傳有10多伙獲預留。

 外圍經濟傳來好消息之際,發展商搶客戰愈趨激烈,恒地(00012)及新世界(00017)落禾沙迎海,昨日先開放示範單位予貴賓參觀,今天則會正式對外開放。
迎海擬推即供二按

 恒地營業部總經理林達民表示,現時仍在了解市場意向,估計迎海最快下周一派發首張價單,強調會以貼市價開盤,並在開價後的72小時馬上開賣。首張價單不少於50伙,並全數位於3座,主力推逾千平方呎大單位,同時夾雜小量2房細單位。

 林氏續稱,項目考慮為提供3種付款方式,包括樓花期約9個月的建築付款;即供折扣優惠,但折扣率仍未落實;另擬提供即供二按予買家選用,初步估計二按約2至3成,連同一按在內,最多佔樓價8成。

 他又指,昨日已接獲超過1,000宗查詢,該盤昨天先開放兩個分別屬2房及3房的連傢俬示範單位,以及相同戶型的交樓標準戶。

 另一大型新盤,新地(00016)屯門瓏門,雖然至昨晚為止仍未開價,但就先傳出預留的消息。市傳昨晚已有最少10個單位獲準買家預留,全屬發展商力谷的1座1,128平方呎單位,只待落實成交。新地代理助理總經理胡致遠指,瓏門至昨晚為止仍未開價,買家既未知悉單位定價,集團更不會為他們預留。

 據了解,發展商今天先讓約300組之前已登記的買家,到項目位於九龍站環球貿易廣場的售樓處預約參觀,並同時讓部分代理繼續前往示範單位睇樓。

加冕臺1號接受預留
 而發展商亦將在今天再度開放另一個示範單位,同時會在下午公布最新銷售部署,市場人士相信,首張價單很大機會在今天公布。

 永泰(00369)西半山加冕臺1號加快推盤,代理透露,發展商將在今天開放位於灣仔的示範單位,讓部分貴賓優先參觀,並接受預留,下周落實交易。據知,昨已向部分代理派發樓書,料短期內開售。

 另長實(00001)回應旗下公司購峻瀅6伙一事指,其實6伙均由獨立人士購買,其中5座3樓B室及7座3樓D室,在土地註冊處登記紀錄出現錯誤,誤把發展商作為買家,發展商已要求土地註冊處更正。

 撰文:呂勁康


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盧吉道屋 老牌家族3.8億購







2012年09月08日 星期六

地產


盧吉道屋 老牌家族3.8億購

 【本報訊 】早前傳出易手的山頂盧吉道屋地,終於落實由一名本地老牌紡織業家族成員購入,成交價3.838億元,樓面呎價約3.08萬元,賣方帳面賺逾1.74億元。

 土地註冊處資料顯示,盧吉道27號屋地,易手價3.838億元。據了解,地盤可建樓面約1.25萬平方呎,樓面呎價約3.08萬元。
富豪海灣屋呎售1.78萬

 登記買家為御冠有限公司,由一家名為Ashley Pacific Ltd的海外註冊公司出任董事。惟御冠位於尖沙咀新聲大廈10樓的註冊辦事處,與本港一家老牌紡織業廠商相同,料物業買家是一陳姓的本地廠家。

 資料顯示,物業原業主在98年以2.0952億元購入物業,現轉手帳面賺逾1.74億元。

 另外,赤柱富豪海灣再有洋房成交,由中國金融投資(00605)主席張小林及有關人士持有的一幢C型雙號屋,面積4,212平方呎,消息稱,以7,500萬元賣出,呎價1.78萬元。張氏等在04年透過加士頓有限公司名義,以3,700萬元入市,現帳面賺3,800萬元,升值逾1倍。

 沙田洋房盤「大埔道8623」錄二手成交,資料顯示,C屋以9,928萬元易主,以洋房面積6,566平方呎計,呎價1.51萬元。買家是富璟投資有限公司,相信是一家運動服本地代理商。


 

詩禮花園 Celestial Garden, No. 5 Repulse Bay Road, HK.








 












詩禮花園


淺灣頭段名


高層四房靚


泳池罕有吉售



Nice View located at

Repulse Bay Front

4 Bedrooms
Pool & Carpark


2,375’ (G.A.)


55.10M @23,200



pRICE dEDUCT WITH lAST uPDATE: 8/92012






Transaction for References (屋苑成交)



Ref:  CG20AVPMK-RIC270712(5)

景賢里活化 兩強競逐






水墨館的「墨硯」設計,中間擬保育一棵樹。(張永康攝)
水墨館的「墨硯」設計,中間擬保育一棵樹。(張永康攝)



證婚禮堂內是簡約的西式設計。(張永康攝)
證婚禮堂內是簡約的西式設計。(張永康攝)








2012年09月08日 星期六

要聞  



景賢里活化 兩強競逐
水墨館傳承藝術 婚禮館免費參觀


 兩強爭奪灣仔古迹景賢里活化營運權,水墨會建議做水墨館,時代生活集團建議做婚禮展館,各有千秋。

 市民關心日後要付出多少費用才可以進入景賢里參觀,根據兩間機構提供資料,水墨館擬收取成人30元入場費,包括進入大宅主樓、新翼和花園範圍;而婚禮展館則免費進入大宅和花園,租用證婚禮堂舉行婚禮,就每小時收費3,000元。

 政府昨日起在九龍公園文物探知館展示他們的模型,並發問卷蒐集公眾意見。景賢里最終花落誰家,明年初會有定案。

 撰文:辛佩蘭 


 
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