深灣軒屬區內樓齡最新物業，2房入場費由$390萬起。
（馮漢柱攝、部分圖片由代理提供）
海怡半島規模為區內之冠，平均呎價$6,400。
（馮漢柱攝、部分圖片由代理提供）
2010年06月05日 星期六
海怡半島深灣軒 近看南區貴氣海景
鴨脷洲除了藍籌屋苑海怡半島外，還有新晉的深灣軒，兩盤均臨海而建。海怡半島無論景觀、間隔及會所設施選擇均多元化，入場費較低，深灣軒則勝在樓齡只有6年，而且九成單位望海景。港鐵港島南綫最快於2015年通車，令物業升值潛力大增，無海不歡的買家不妨考慮。
鴨脷洲與香港仔一帶私人大型屋苑不多，區內樓齡最新的有南灣御園，不過物業屬單幢式，只提供180伙，放盤選擇較少。香港仔中心554呎2房入場費只$220萬起，屬區內最平，交通購物配套亦不俗，不過樓齡逾28年，會所設施欠奉，未必吸引注重會所的一群。
海怡半島屬區內最具規模的物業，提供近萬伙，配套齊全，猶如一個小社區。屋苑樓齡約15至19年，部分單位享南丫島一帶優質海景。至於新地深灣軒樓齡只有6年，屬區內最新屋苑，加上九成單位享海景，亦深受年輕買家歡迎。EPRC（經濟地產庫）資料顯示，深灣軒新近一年錄得187宗成交，流通率高達18%，高於海怡半島的6.5%，反映物業交投暢旺。樓價方面，深灣軒5月平均呎價$7,000，較去年6月呎價$5,717，上升22.4%。至於海怡半島則由去年6月$5,441，升至5月$6,400，一年升幅17.6%，以深灣軒走勢較佳。
業主硬淨 僅輕微議價
自政府於4月下旬公布「9招12式」後，區內市況亦隨大市放緩，但山頂白加道地皮以每呎樓面地價逾$6.8萬成交，亦對業主的心態有影響，中原助理區域營業經理王昭康表示，近兩成海怡半島放盤業主心態回軟，議價空間約有3至5%，不過不少業主認為現階段屬短期調整，加上投資者比率不高，故市況較靜時亦無大幅割價。
買家方面則相對觀望。屋苑最新錄得一宗減價成交，單位為海怡半島33座中層A室，面積666呎，成交價$360萬，呎價$5,405。原業主本來叫價$375萬，最終減價$15萬沽出，減價幅度約4%。雖然減價沽貨，業主帳面亦獲利$153萬，單位升值74%。屋苑於5月錄39宗成交，九成屬用家入市，較4月全月51宗急跌23.5%，平均呎價則由$6,500下跌1.5%至$6,400，與港島區同樣臨海而建的杏花邨平均呎價$6,483相若，海怡半島低出1.3%。屋苑約有735個買賣放盤，每呎叫價$6,800。
深灣軒5月錄8宗成交，較4月份17宗下降52.9%，平均呎價則由$7,800下調至$7,000，跌幅10.3%，主因是本月成交當中5宗屬2房成交。
美聯物業營業經理梁永新表示，深灣軒不少業主觀望南灣的開售帶動樓價上升，加上屋苑以用家主導，投資者亦屬長綫持有，租務回報亦有3.4厘，故現階段只有部分希望「平買平賣」的業主，才可能有較大的減幅，否則一般業主只有2至3%，與買家期望5至8%有距離，故5月成交量明顯放緩。屋苑新近錄得一宗成交，單位為2座中層C室，782呎，以$660萬成交，呎價$8,440。據悉，原業主原以$680萬放賣，後見市況轉淡，但又欲換樓，故減價$20萬沽售。深灣軒約有180個買賣放盤，每呎叫價$7,500。
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兩大物業簡介
臨海而建︰
海怡半島與深灣軒均臨海而建，海景質素亦不俗。海怡半島的海景單位主要集中在1至3期，向南至西面的單位主要望南丫島一帶海景，景觀優質，近期平均呎價約$8,300；至於向北及東北的單位，雖亦能望及香港仔一帶海景，不過亦兼望墳景，呎價約$6,400。其餘景觀包括內園及商場景，由於樓與樓之間有一定距離，景觀不算侷促，呎價約$5,600起。
深灣軒鄰近鴨脷洲大橋，物業呈一字形排開，近九成單位望海，向西北享香港仔海景，平均呎價$6,400。向東南則享深灣遊艇會海景，並可遠眺海洋公園，平均呎價$7,700。不過物業向東南單位部分受海旁道新地項目南灣阻擋，當中以1座單位影響最大，買家宜作實地考察，而物業少部分低層向香港仔方向單位，景觀受附近樹木阻擋，不過景觀亦不算侷促。
交通配套相若︰
兩個物業均鄰近巴士站，亦自設會所，交通配套相若。深灣軒會所設施較新，不過管理費亦較高，每呎為$1.65；海怡半島則為$1.2，提供兩個會所，玩樂設施相對多元化，但住客先要繳交$700按金才可成為會員。
海怡購物較便捷︰
海怡半島自成一隅，購物基本上不假外求，物業自設商場及街市，分別位於東西兩翼，內設各式商店、快餐店及超市等，住客只需步行3至5分鐘可達，非常方便。而深灣軒屬純住宅設計，不設商場，樓下只設有幼稚園及一間食肆，購物可選擇步行至鴨脷洲大街街市，需時約10分鐘，亦可乘巴士或專綫小巴往香港仔中心，車程約10分鐘，或步行15分鐘至利東街市，配套略遜於海怡半島。
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睇2房
海怡半島 2房632呎起
海怡半島單位戶戶大廳呈鑽石形，放置傢俬較花心思，不過勝在大廳不設窗台，增加可用空間，故平均實用率亦高達八成左右。物業2房佔31.5%，分布在1、3及4期，面積由632至755呎，當中，供應最多及最受歡迎的，屬區內獨有的2房（連套房）加多用途房間隔，因連套房之餘，多用途房亦設窗戶，可闢作書房，不過缺點是多用途房或睡房略見角位，或需訂造睡床。
物業最細的2房，面積由632至679呎，分布在1及4期，望內園及海景為主，不過望海同時兼望墳景，該間隔亦屬一大一細房設計，實用率達80.3至84%
5月海怡半島錄得12宗2房成交，呎價由$5,800至$6,200。現時約有160個2房買賣放盤，每呎叫價$5,200至$7,000，入場費由$350萬起，較深灣軒入場門檻低。
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深灣軒 2房佔近八成
深灣軒的分層單位，無論2房及3房，大廳均呈長方形，廳房均有窗台，只有3座設有露台，方便賞景。不過物業廚房略見角位，實用率由75.2至78.2%，遜於海怡半島。物業2房由628至670呎，佔屋苑供應近八成，而面積643至645呎，分布於各座A、B、E及F室的2房間隔供應最多，佔整體五成，該則2房空間均充足，設短走廊位及玄關，面積較細的房間，設有直角窗戶，可望兩邊景。
至於物業另一種2房，面積由638至642呎，分布在1座D、G室、2座G室及3座C室，其中一間睡房面積較細，間隔亦實用。不過代理表示，該類單位被同屋苑的單位阻擋，觀景角度較窄，受歡迎程度不及前者。
深灣軒5月錄5宗2房成交，平均呎價$6,500。現時約有120個2房買賣放盤，每呎叫價約7,700，最平放盤入場費$390萬。
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睇3房
海怡半島 部分3房可作4房
海怡半島3房由760至1,121呎，全部連套房，面積較大的更附設多用途房。當中3房（連套房）加多用途房間隔選擇較多，佔整體供應的37.7%，部分多用途房面積較大兼不設角位，除了可放雜物外，亦可放置單人床，作4房使用，間隔靈活。最優質、面積最大的逾千呎單位，分布在13A、15至17、21、22座E至H室，以及18、19座G及H室，最大賣點是戶戶享南丫島方向海景，當中1,093至1,107呎的單位，3間睡房望相同景致，多用途房呈方形，實用率逾80%，屬手頭資金充裕的換樓客之選。
至於3房（連套房）間隔，亦佔整體的逾三成，當中769至790呎單位，以一大配兩細房設計，主人套房空間充足，與800餘呎單位大房相近，呎數與深灣軒3房（連套房）相若，不過實用率較高，達82%。
海怡半島5月錄得27宗3房成交，呎價由$5,700至$7,800。3房買賣放盤約有249個，每呎叫價$6,200至8,000。776呎3房（連套房）及逾千呎3房入場費分別為$350萬及$750萬起，前者叫價低於深灣軒的2房。
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深灣軒 千呎戶罕有放盤
深灣軒3房間隔有3種，為淨3房、3房（連套房）及3房（連套房）加工人套房，面積由754至957呎，以望深灣遊艇會海景為主。當中以3房（連套房）供應最多，佔整體供應的12.5%，該間隔清一色782呎，廳房均四正。物業亦提供海怡半島所缺的淨3房間隔，分布於3座G室，面積754至769呎，望香港仔方向海景，實用率76至77.2%。至於3房（連套房）加工人套房戶，只設於3座H室，呎數由942至957呎，屬屋苑最大間隔。
5月深灣軒只錄得2宗3房成交，其中2座中層C室，782呎，以$660萬成交，呎價$8,440。3房買賣放盤約有60個，每呎叫價$8,500。代理表示，由於最大面積3房多為用家自住，放盤罕有，只有2至3個，入場費由$960萬起，呎價逾萬。至於3房（連套房）入場費則由$580萬起。
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港鐵 + 新盤 雙重利好
由鴨脷洲至港島各區，大部分公共交通路綫都需要經過香港仔隧道，繁忙時間難免塞車，不過港府已落實興建港鐵港島南綫，共有5個車站，包括金鐘、海洋公園、黃竹坑、利東及海怡半島，未來由海怡半島站前往金鐘車程只需9分鐘，最快2015年通車，屆時港島南區對外交通將可進一步改善。
另外，鄰近深灣軒的新盤南灣，市場預期最快可於7至8月推售，以早前發展商公布的資料，1及2座2,400至2,600呎單位首批意向呎價$2.5萬。
如果新盤有價有市，將對同區二手價起刺激作用。
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海怡半島小檔案
發展商︰和黃
地址︰鴨脷洲海怡路1至23號A；怡南路25至33號A
樓齡︰15至19年
座數︰4期共34座
單位總數︰9,812個 (包括42個頂層特色戶)
單位建築面積︰分層631至1,121平方呎；頂層特色1,107至1,630平方呎
實用率︰78.4至86.8%
間隔︰分層2房2廳、2房2廳(連套房)加多用途房、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)加多用途房
2房2廳、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及工人套房
每呎管理費︰約$1.2
設施︰2個會所，設施包括游泳池、室內壁球場、室內羽毛球場等
可否養狗︰否
車位月租及售價︰月租由$3,000至$3,800，售價$55萬至$80萬
校網︰小學校網18區；中學校網南區
最近一年流通率︰6.5%
5月平均呎價︰$6,400
平均呎租︰$22
回報率︰4.1厘
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深灣軒小檔案
發展商︰新鴻基地產
地址︰
香港仔鴨脷洲徑3號
樓齡︰6年
座數︰3座
單位總數︰1,040個
單位建築面積︰628至957平方呎(標準單位)
實用率︰75.2至78.2%
間隔︰2房2廳、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及工人套房
每呎管理費︰$1.65
設施︰住客會所，設施包括室外游泳池、健身室、羽毛球場、籃球場、乒乓球場、舞蹈室、香薰按摩、英式桌球室、宴會廳、鋼琴室、蒸氣浴室等
可否養狗︰可以
車位月租及售價︰月租由$3,600至$4,000，售價$100萬至$120萬
校網︰小學校網18區；中學校網南區
最近一年流通率︰18%
5月平均呎價︰$7,000
平均呎租︰$20
回報率︰3.4厘
撰文:胡卓雯
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