2009年10月05日 星期一

地產

揭豪宅五虎將 入市之路

撰文:劉兆昌
欄名:樓論

當上月焦點放在尖沙咀河內道名鑄創出分層住宅每呎3.69萬元新高後，查實一批本港實力客正靜靜起革命，在豪宅「封頂價」出現前後，分別購買不少傳統區豪宅，正當市場正懷疑樓市放緩之際，豪宅買家反藉回調之力，趁機吸納。

市場出現5名豪宅投資者，過去一段時間，低調分段吸納或採取換貨行動，使過去傳統豪宅同步屢創新高，這5名投資者可冠稱為豪宅5虎將，入市共通點是集中火力，買入低水豪宅群，待豪宅樓市進入第二波上升期時，獲取可觀利潤。

馬榮成搶先機 「低吸」倚巒
這5名中長綫投資者分別為號稱「撈底王」馬榮成、「太子鄧」鄧鉅明、「低調富豪」朱慧恆、「大俠波比」陳欽杰和「玩具鄭」鄭躬洪。

馬榮成最矚目為去年底以撈底價以每呎2.3萬元購入山頂倚巒獨立屋，以最新成交呎價帳面賺幅已達1.26倍，在該役之中，除了本着低吸和手快之外，更瞄準山頂物業絕對罕有，過去兩月同類型獨立屋呎價亦急速回升，種植道和普樂道等知名大屋，過去兩周亦有類似的大額成交，證明「當有一次機會時，決定要快」的掌握先機要決，過去亦曾兩度入市，也在別人沒有留意下搶先機。

鄧鉅明連環購凱旋 自製相連
「太子鄧」鄧鉅明一直有在九龍站一帶投資豪宅，正以為他出售同區物業同時，卻先後以每呎3萬元吸納當時見低回升的凱旋門大宅，製造相連戶，來一招「回馬槍」，正當各區焦點豪宅回升5至6成之時，換貨行動再一次反映他眼光準繩。早前新地（00016）提升比鄰天璽特色單位呎價逾每呎7.5萬元，看來今次換貨行動，再一次成功把握時機。

另一位在港島南區不斷換貨，高位出售貝沙灣多批特色戶後，把資金轉投獨立大屋。朱慧恆夫婦月前以約3億元購入由周星馳和菱電共同發展的天比高大屋後才被傳媒披露曝光，一向處事低調的朱氏夫婦，多年前已開始分段入貨，集中貝沙灣和南區赤柱等知名屋苑。近月已靜靜出貨，當中以逾1.1億元出售貝沙灣特色戶時，反映出在高位出貨的投資智慧，懂得把握商機，一顯身手。

另外兩位均為市場極為活躍的資深投資者，為鄭躬洪和陳欽杰，兩位投資者在九龍站君臨天下和名鑄開售期間，先後大手吸納不同單位，以快打慢集中火力收購熱賣中的焦點豪宅，當中「玩具鄭」多次表明，「今年經濟尚未回復下，豪宅呎價已反先，當今明兩年經濟真正復甦時，呎價更可以直綫上升」，顯示對豪宅物業信心十足，料下一浪再由豪宅擔任樓市火車頭。

而陳欽杰除了入市豪宅，最近也購買商廈作中長綫收租，以2億元購入上環中遠大廈23樓，呎價逾1萬元，業界認為多了自用家和長綫投資客入市，下一波將移向金鐘一帶甲級商廈。

電郵︰mikelau@hket.com

馬榮成5920萬 購山頂道8號 (8 Peak Rd News)

2009年10月03日 星期六

地產

馬榮成5920萬 購山頂道8號

豪宅交投暢旺，不少名人趁勢入市，其中有「撈底王」美譽的著名漫畫家馬榮成，上月再度出擊，以5,920萬元購入山頂道8號高層B室單位，呎價逾2萬元。

高層單位 呎價逾2萬
土地註冊處資料顯示，山頂道8號A2座高層B單位，上月由天下出版有限公司（Jonesky Limited）購入，該公司董事包括馬榮成、馬淑珠及趙美鳳。
該單位面積約2,891平方呎，呎價20,477元，原業主05年以4,980萬元購入，帳面獲利940萬元。

馬榮成過去購入不少豪宅物業，為資深豪宅投資者，在不少豪宅新盤的示範單位及現樓亦可見其蹤迹，最令人深刻的，是他於去年金融海嘯後，以海嘯價7,600萬元購入山頂倚巒17號屋，呎價僅約2.3萬元，成交價震撼整個豪宅市場。

馬榮成或有關人士於今年5月份，以約4,760萬元購入大潭雅柏苑B座中層1室，面積2,355平方呎，呎價約20,212元。
撰文:何媛玲

2009年09月23日 星期三

地產

豪宅屢創高價 北角項目棄建商廈

恒地亞洲凍倉 申建海景豪宅

豪宅樓價屢創新高，發展商積極開拓可發展的豪宅用地，恒地（00012）便看準時機，就位於海旁的北角亞洲凍倉舊址，放棄擬建寫字樓計劃，現向城規會申請興建2幢32層海景豪宅項目，物業落成後擁有全海景，勢成北角區豪宅新貴。

籌劃多年的亞洲凍倉舊址重建項目，位於北角京華道14至30號，地盤面積約3.76萬平方呎，規劃為「綜合發展區⑴」用途。

可自選建住宅或商廈
地皮一直因需加入發展限制而未落實發展方案，惟城規會近日通過該地的規劃大綱，限制住宅地積比率7.5倍，寫字樓為11倍，高限為165米（主水平基準上，下同）發展商可自行選擇重建住宅或寫字樓。

有見近日豪宅市況異常暢旺，樓價屢創天價新高成交，恒地亦決定就亞洲凍倉舊址重建項目，改作豪宅發展，並剛向城規會提交申請，按地積比率6倍發展，總樓面面積為22.48萬平方呎，計劃興建2幢32層（另設1層地庫）住宅大廈，提供297伙。

發展商指出，物業擬建之樓高為110米，較法定高度上限少33%，亦較比鄰剛落成的長實（00001）海逸君綽酒店及西南面的住宅群海峰園，分別矮25%及10%，同時亦採納了多項優質的城市設計概念，包括美化京華道和提供一條新的公眾行人通道直達未來的海濱區。

同區港濤軒 呎價1.5萬元
由於該地位於臨海位置，物業落成後擁有全海景，正是現時市場最受買家追捧的物業，樓價被看高一綫。現時北角區新盤港濤軒一手餘貨海景單位，呎價在1.4萬至1.5萬元水平。

恒地於過去兩至3年來，一直就該地的發展為寫字樓或住宅懸而未決。早於2007年2月，已向城規會申請以地積比率15倍，興建1幢約40層高的寫字樓，惟城規會指項目發展密度過高，故否決該申請。

其後發展商於同年11月，再向城規會申請作住宅發展，擬建2幢約41層高住宅物業，地積比率為6.38倍，提供204伙，。之後又於08年9月，提出申請擬建1幢27層高的寫字樓，擬地積比率10.77倍發展，兩項申請一直延期審議。
撰文:馮玉萍

 

 

 

Conduit 18 - 18 Conduit Road, Hong Kong.

2009年08月14日 星期五

 

地產

盈置大廈37億洽售 工行大熱

可靠消息人士透露，中國工商銀行（01398）或關連機構於兩個月前低調在中環物色新總部，並且鎖定了個別物業，短期內會作出收購行動。

工行近期低調尋新總部
與此同時，大摩及鵬利合股的基金持有的中區盈置大廈全幢亦快與一名內地金融機構達成買賣協議，以約37億元出售，市場認為兩者在時間上甚為巧合。

據了解，中國工商銀行或關連機構現租用中區花園道3號中國工商銀行大廈多層樓面，雖然尚有數年租約，但亦秘密尋新總部，主要有3個條件︰（一）物業必須坐落中環核心區全幢物業；（二）附有物業命名權；（三）不需要短時間內交吉，不過未有購買時間表。

本報曾分別向工銀亞洲（00349）及母公司中國工商銀行發言人了解事件，兩者均指未有聽聞有收購行動。

另一邊廂，前述基金於06年斥資22.58億元，向恒生銀行（00011）購入位於中環干諾道中41號前恒生銀行大廈，物業並再投資2億元作翻新工程轉作出租，並改名為盈置大廈，曾於08年中放盤出售，由於碰上金融海嘯，有意收購的準買家趁機壓價，最高只出28億元，與基金財團出現很大的距離，故一直未有成功轉售，而昨日未能成功與有關方面取得聯絡，未掌握最後進展。

交易倘落實 利中區商廈
據了解，在兩個月前有市場人士向基金查詢出售意向，高層當時私底下表達若有財團出價37億左右的價錢，財團會考慮出售，誰知日前傳出已與新買家初步同意以這個價錢出讓，成數機會甚高。

昨日與個別大型測量師行了解，「37億這個價非常好，不是普通買家可以買得到，傳聞買家為一間內地重量級金融龍頭機構。」

另一名測量師行表示：「中區可作全幢洽售的商廈始終有限，一般是自用，亦多為本地老牌家族持有作長遠收租，盈置大廈地處核心位置，以樓面26萬平方呎計算，樓面價14,230元，上周，投資者紀寶以1.21億元出售稍為偏離核心中環區的Central 131全幢，樓面呎價也達11,844元，成交價相當合理。」

也有一名資深投資公司高層認為：「若然交易屬實，對寫字樓市況相當有幫助，個市已經靜了兩個月，就是等一個大額成交，估計會引發連鎖反應，大額成交續來。」

事實上，分層商廈5、6月期間曾經出現一度極為短暫的小陽春，核心商廈不斷出現轉售例子，但只是曇花一現，估計與涉及小部分投資者換貨，未能即時造成連鎖效應，加上租金偏軟，實際回報率有下降迹象，未能持續。

該廈近月租務情況甚不俗，最新由均富會計師行落實租入5及6樓全層合共約26,500平方呎樓面，市傳呎租約35元，現時該廈出租率達85%。去年中國建設銀行（00939）購入前中環麗嘉酒店重建物業權益，計劃重建新型商業大廈作為總部，今次若中國工商銀行或關連機構購入中區物業作為未來新總部，也順利成章。
撰文:劉兆昌

大額成交增 赤柱屋1.5億傳洽近尾聲

2009年08月12日 星期三

地產

 

大額成交增 赤柱屋1.5億傳洽近尾聲

李耀華1.38億 購東涌海堤商場

舖位交投暢旺，投資者轉戰非核心區，甚至到偏遠的東涌區掃貨。市場消息指，資深投資者李耀華，斥1.38億元購入東涌海堤灣畔商場連59個車位，據悉，該物業為東涌區唯一可供發售的商場，料買家購入後翻新再拆售。

海堤面積3.8萬呎 連59車位
市場消息稱，東涌海堤灣畔商場面積3.8萬平方呎，連59個車位，剛以約1.38億元易手。據悉，該物業於去年由一名陳姓投資者，以約9,000萬元購入，並把商場命名為「IKON」，是次轉手帳面獲利約4,800萬元。

據了解，目前該商場已出租樓面不多，計有幼稚園及美容店承租，僅出租1至2成樓面。業內人士預期，李耀華購入商場後，將翻新後再推出拆售，又因該物業為東涌區唯一可發售的商場樓面，其餘均由發展商持有，故仍有一定投資價值。

另外，市場人士指出，由資深投資者黎永滔持有，位於銅鑼灣羅素街59號地下1及2號舖，面積約700平方呎，獲周生生以每月80萬元承租。據悉，該舖原由錶行承租，前租金與最新的租金相若。

大潭道9號放售 意向呎價2.9萬
豪宅方面，市場消息透露，赤柱東頭灣道35號獨立屋，獲買家出價近1.5億元洽購至尾聲，涉及樓面面積約5,450平方呎，呎價近2.75萬元，市場昨日曾傳出洋房已易手，惟項目首席代理第一太平戴維斯方面接受查詢時指，項目現處於洽購階段，尚未落實成交。

另邊廂，科栢集團及葡萄牙家族持有的南區大潭道9號，現於市場放售，意向呎價2.9萬元，科栢集團行政總裁岑啟基接受本報查詢時表示，物業現改裝為3個特色戶，包括1個3複式及2個複式單位，面積約3,600至5,400平方呎，以意向呎價計，入場費逾1億元。
撰文:梁建國、何媛玲

兩名分別來自內地和海外的準買家，正分別出資洽購恒地赫蘭道大屋。 （曾有為攝）

2009年08月11日 星期二

 

要聞

環球新錢再湧港 瞄準豪宅

內資撼海外財團 爭恒地南區大屋

受到外圍經濟回穩和本港持續低供應量，物業投資市場醞釀新一輪升浪，各路資金做好重投樓市的準備。據悉超過兩間大型內地及海外機構，擬短期內齊齊入市，並瞄準一直扮演樓市大藍籌角色的豪宅。

「雙低」（低供應和低利率）效應使樓市發揮強大吸引力，早於3月份，中小型物業首先反彈，接下來是舖市和工商物業投資市場，即使租金有下跌壓力，但有代理估計，單是上月便出現多宗大額成交，買家正是來自各方的資金。

外資9億洽干德道10伙
其實，不少資金正流入物業市場，除了「舊水」外，「新水」態度更為積極，如昨日恒地（00012）消息人士證實，除了一名來自內地準買家有意洽購南區赫蘭道11至12號4座超級洋房外；也有一名來自海外的準買家，有意洽購當中一座洋房和下月發售的西半山干德道39號近10伙單位，同時有兩位大手準買家垂青，故此要親自接洽：「有需要也會飛往當地進行進一步洽商。」

他未願透露兩者資金背景，只形容「有實質進展，進入中段洽談路程」。據聞現正籌措資金安排，即使整項物業涉及約27億元，亦無意向銀行進行融資，實力強橫。

另外一間海外資金洽談中的物業，涉及金額也逾15億元，單是干德道39號分層單位，其目標呎價達3萬元，涉資達9億元。

市場亦指包括歐資、中東和印度的資金也伺機鯨吞香港物業，直指大型豪宅項目，下半年大手投資多了這批新錢注入新動力，料將風起雲湧。

奪美林3物業 價高次標1成
另早前由美林房地產基金持有的三項商場物業，包括處於中環核心區的威靈頓街1號荊威廣場、旺角西洋菜南街百寶利商業大廈商場和旺角金都商場9成權益，據聞新買家以高於次標逾10%奪得，而且看好中長綫物業升值潛力，最主要憧憬經濟即將復甦。

據聞買家與內地及澳門資金有莫大關係，而且多番內部調高入標價及在評估競爭者實力後才重錘出擊，以志在必得的姿態奪取三項優質商用物業。據了解由於對手多以一項或兩項物業為入標基準，故此要利誘業主出售，要在首項物業上落重本。

據有份入標而敗北的測量師行指出，入標其中二項物業貼近銀行估值，不過對方更進取，「輸了也無話可說。」一直以來，包括仲量聯行和代表新買家入標的測量師行拒絕透露入標詳情和買家背景，反映出這次財團出手也有備以來，避免事前洩漏天機，最終出現黃雀在後的結果。（系列三之二）
撰文:劉兆昌
系列名:樓市熾熱系列

星域軒星街9號 , Star Crest, 9 Star Street, HK

Hot Stock Express

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Severn 8, 8 Severn Rd, HK (香港山頂施勳道 8號)- Profile

 

Severn 8 倚巒