Your's Dream House Consultant - HK Lux, KLN Lux. & Property Investments Blog 香港豪宅地產藏經閣

作為一個從事地產代理生涯已逾二十年的從業員, 任職於某大地產代理投資及項目部, 過去亦曾於五大地產代理及多間中小型代理, 测量師行,獨立投資者及發展商等代理部門工作, 範圍全面觸及各類型住宅,豪宅,工商舖及投資項目等,當中可謂經歷過無數次地產、社會經濟週期的起跌與及業界多多少少的風起雲湧, 行業的收縮澎漲, 有着百般滋味在心頭!!! 隨着日子的流逝, 種種記憶已逐漸淡忘! 慶幸今天互聯網的發展, 可以讓我在這領域上的大小事件紀錄下來, 以客觀的角度與大家分享! 同時作為一個資深專業地產從業员, 亦需要搜羅收集相關嘅資訊作為工作上參考之餘, 將這些有極高參考價值的材料結集分類組合成這個參考Blog(地產藏經閣), 與各位對這個範疇有興趣的人仕分享交流!! 本網綕紀錄現在到過去事件亦會變成歷史一部份, 無論數字/數據/相片/圖則戓相關內容法例條文指引等或己過時或不適用但不會移除, 此乃過去及歷史的見證!! 敬希瀏覽本綱綕的人仕多加留意, 以免受過時的資料誤導! 歡迎各位, 留言捧場指導。 ※※在此鄭重多謝、感激各大媒體的忠實報導, 讓我們得到分享這些寶貴的歷史及資訊。更新 4/2013

2014年3月31日星期一

首季劈出血　長實名城做「蟹王」二手70宗蝕讓　海嘯後最衰

首季劈出血　長實名城做「蟹王」
二手70宗蝕讓　海嘯後最衰

■大圍名城本月暫錄逾22宗買賣，其中有多達17宗為蝕讓成交。　張志華攝

【本報訊】地產商減價賣樓及政府辣招影響，二手樓跌價已經成形，蝕讓潮更高速爆發。本報統計，今年首季全港錄得70宗「劈見血」蝕讓，業界相信極可能是2008年金融海嘯後流血最多一季。首季五大蟹盤，長實（001）有三盤上榜，大圍名城有連環22宗蝕讓，登上「蟹王」寶座。
記者：朱連峰

二手蝕讓潮今年全面引爆，3月份推向「高潮」，截至昨天全港已錄近40宗蝕讓，較2月份約19宗再增加逾1.1倍，若與1月份約13宗相比，增幅更達兩倍。首季累積多達70宗蝕讓，涉約30個樓盤。當中多達54宗「蝕入肉」，即成交價已低於購入價，其餘輸使費。大圍嘉御山一洋房連使費慘輸逾700萬元最傷。

五大蟹盤　長實佔三個

代理估計，首季錄達70宗蝕讓，很大可能是08年金融海嘯後的五年新高，在近期樓市負面消息湧現，包括政府狂推地和美國提早加息等，發展商又劈價賣樓，蝕讓掟貨個案恐陸續有來。按推斷，全年蝕讓宗數隨時升至200至300宗。

首季湧現的樓蟹，大部份是近三至四年前以高溢價開售、備受內地客熱捧的半新盤。最多蝕讓宗數的五大蟹盤，長實有三個長蝕長有樓盤上榜，包括大圍名城、將軍澳日出康城領凱和何文田半山壹號。

名城本月暫錄逾22宗買賣，多達17宗蝕讓，全季蝕讓個案增至逾22宗，成為首季最多蝕讓的蟹盤之王，最多蝕讓金額達220萬元。另名城3期盛世1座一單位剛僅售718萬元，創屋苑二手新低。

現崇山瓏璽榜上有名

嘉里（683）黃大仙現崇山和新地（016）大角嘴瓏璽也上榜，分別錄4及3宗蝕讓。另西九龍是其中一個蝕讓重災，首季有8宗，至少3宗是內地客蝕住走。

消息稱，馬鞍山翠擁華庭5座複式戶，原叫價1,150萬元，減至945萬元易手。賣方2011年3月以900萬元購入，明賺實蝕。另尖沙嘴名鑄高層A室，業主為內地客，2011年斥約2,426萬元購入，近日減至2,300萬元以蝕本價求售。

美聯梁仲維稱，荃灣中心太原樓單位，實用374方呎，原以307.8萬元易手，買家落訂5萬元後覺得單位不太適合撻定，連佣金損失約10萬元。近日再以304萬元重售，賣平近4萬元。

2014年3月29日星期六

豪客2.8億掃24伙爾巒辣招後最大宗

豪客2.8億掃24伙爾巒辣招後最大宗

SOURCE: HONG KONG ECONOMIC TIMES ON 29/3/214

2014年3月28日星期五

西半山租務推介 - Property Highlights at Mid Levels West (2014)

** 西半山 **

租務推介

Rental Markets Highlights

Mid-Levels West

Upload Date: HKP18/3/2014

Rent Down : 65K Nego.

Last Updated on 28/3/2014

2014年3月24日星期一

長實千萬新盤　露鋼筋恐塌石屎驚現斜壆窗台　不能坐不可放物

長實千萬新盤　露鋼筋恐塌石屎
驚現斜壆窗台　不能坐不可放物

【本報訊】長實千萬豪宅交樓馬虎。日前本報邀請資深驗樓師詹濟南，檢驗剛入伙的長沙灣一號．西九龍價值千萬的三房戶，收樓問題多多，除門窗滲水外，最令人失望的是，堂堂新樓，天花鋼筋竟外露，若不修補，數年後天花石屎剝落。另單位驚現設計奇特的斜壆窗台，不能坐，亦未能擺放物件。驗收單位整體評分65分，詹Sir坦言：「元朗尚悅仲好過佢少少。」
記者：陳家雄

長沙灣一號．西九龍目前主要是1座單位入伙，今次檢驗位於1座的三房戶，實用865方呎，業主一手買入價約1,000萬元。詹Sir甫踏入單位就嘩一聲，「乜咁大個窗台呀！」拉尺度，寬2呎5吋，長14呎，足足逾35方呎地方，不知如何善用，以每呎樓價逾萬元計，窗台價值35萬元。

【鋼筋外露】
■打開客廁假天花板，發現天花板石屎露出鋼筋（箭嘴示），若不修葺，日後石屎會剝落。

廁門設計差會漏水

單位三個廁所均採用假天花，曾經在假天花發現飯盒和底褲的詹Sir揭開有新發現，着記者走近看，手持電筒一邊照，一邊說：「天花鋼筋外露，係好嚴重嘅問題，相信係落石屎落得唔好。呢個情況，一定要補番啲批盪，如果唔係，幾年後鋼筋生銹，天花石屎會因而剝落。」
測量師龔瑞麟表示，從上述單位天花外露鋼筋的情況來看，相信不會影響整座大廈的結構安全，但若不修補，該單位天花板有倒塌危機。由於位處浴室，濕度較高，估計鋼筋10年內會生銹，屆時隨時「冧天花板」。

客廳與露台之間採用趟門，他劈頭便說：「一定滲水，門隙過大。」說罷，潑水測試，對準門隙的錄影機鏡頭已沾上水點，建議業主找發展商調校趟門。位於客廳與廚房之間有個棺材形的廁所，提供淋浴設備，「廁門設計失敗，喺呢度開花灑，一定流晒啲水入廳」，測試後，門底空隙水如泉湧。

【窗台特長】
■進入單位即見面積逾35呎的特長窗台，以每呎萬元計，價值逾35萬元，可變身「小型保齡球場」。

【廁所積水】
■廚房與客廳間的「棺材形」廁所，地台斜錯邊，水沒流向去水位，廁所易積水。

【水湧出廳】
■「棺材形」廁所內裝有淋浴設備，惟門邊沒有凸起的吸水位，花灑一開，水從門底流入客廳。

兩窗倘同開易撞爆

除了交樓質素差，還有很多設計和間隔的弊端，好似客廳左邊窗向海，卻裝上磨砂玻璃，令客廳變得陰暗，且該處窗戶其中兩扇窗同開，隨時撞爆玻璃。不過最奇怪是斜壆式窗台，有別於一般設計，「唔坐得，又擺唔到嘢！」詹sir估計，現行條例規定，窗戶屏風距地面不少於1.1米高，若一貫窗台設計，該扇屏風需要調高，會阻礙景觀。

總結而言，單位交樓質素差，又有奇怪設計，詹sir評65分，「鋼筋外露，要扣好多分，屬結構上嚴重嘅deficit（缺陷）……漏水又係扣好多分，直情係唔合格，其他地方仲有好多崩花，油漆唔係好平滑，客廳又有空心磚，咁多問題，分數大約60幾分。對於首批交收嘅樓，咁嘅分數，真係有少少失望……」問及對比近期驗收新盤，例如問題多多、今年首個大型新盤恒地的元朗尚悅，他直言：「元朗尚悅仲好過佢少少。」

長實發言人回覆，暫未有收到上述單位業主的執漏要求。至於其他業主若在收樓後，發現有任何需要執漏，將會協助及跟進。