當年
利舞台不保,
如今,
眼前何東花園也保不了。。。。。。
痛別 何東!!!
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Photo Taken on 3/11/2012
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MEDIA NEWS & INFO - FOR REFERENCES ONLY
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- 何東花園易手 傳張松橋60億購 - HONG KONG ECONOMIC TIMES 6/1/2015
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何東花園大宅開始清拆
■何東花園主樓和涼亭已圍封綠色的工程網。謝榮耀攝
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【本報訊】逾80年歷史的山頂何東花園最終難逃清拆命運，業主何勉君決定將大宅拆卸重建，主樓內部正進行拆卸工程，具西方特色的壁爐、門窗及燈飾等已被破
壞，主樓及涼亭周圍已搭建棚架及工程網圍封。
壁爐水晶燈已破壞
保育失敗的山頂何東花園佔地12萬平方呎，由兩層高的主樓與工人宿舍及車房組成，主樓有拱形門窗、中式瓦頂，充滿中國文藝復興式建築風格，另建有一座模仿 意大利鐘樓風格的方形塔。惟業主何勉君堅持不賣不換地，只求拆卸重建，政府終於去年底放棄。市場一直有傳業主有意將項目放售，索價45億元。該地皮約12.4萬方呎，以地積比0.5倍計，可建總樓面約6.2萬方呎，料最少可興建六幢獨立洋房。但近日大宅已準備好展開拆卸工程，除了外圍已搭建棚架和工程網，大宅外亦有吊車、木板等建築材料，工人不停出入。
《明報》報道主樓內部的大廳放滿鐵支架撐着大樓頂部，內部裝飾、壁爐、門窗及水晶吊燈等已拆除，預計內部拆卸工程結束後，會正式清拆大樓，何勉君亦已遷出大宅。
發展局表示，何東花園並非法定古蹟，業主可根據屋宇署早前批准的建築和拆卸圖則重建，又指發展局局長陳茂波由去年底至今，曾聯絡和去信業主七次，爭取進入何東花園拍攝作詳細紀錄，但遭拒絕。
2013-07-08
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要聞
何東花園 傳40億元易主
呎價約6萬 買家洽購至尾聲
山頂何東花園獲洽購，市傳快將易手，業界估計造價將介乎37億至40億元。（資料圖片）
何東花園 傳40億元易主
呎價約6萬 買家洽購至尾聲
去年底被政府放棄列入法定古蹟的山頂何東花園，繼早前有傳低調放盤之後，近日更傳出物業獲洽購至尾聲，並快將易手，市場估計造價可近40億元，每平方呎樓面地價逾6萬元。
位於山頂道的何東花園早前傳出低調放售後，物業去向再有新發展，業主曾委託超過一家測量師行為物業進行估值，方便日後出售物業。
據消息人士透露，有測量師行的估值及售賣部署已被業主叫停，預計已有買家斟介洽購至尾聲。
屬市價 料落入發展商之手
市場人士估計，如果何東花園成功賣出，造價可介乎37億至40億元，折算每平方呎樓面地價由5.97萬至6.45萬元不等，是山頂區屋地的市價。
另外，業內人士指出，由於何東花園的背景獨特，如果由普通買家購入作私人重建，恐怕會引起外界非議；假若物業最終賣出，相信會落入一些具豪宅發展經驗的發展商手上，會有較多資源、人力物力去設計重建。
事實上，何東花園自從去年底被政府放棄列入法定古蹟之後，其去向發展相當神秘，早前有傳業主雖未有正式放盤，但卻以暗盤價放售，接受市場洽購，意向價約45億元。
山頂私地零供應 變搶手貨
其後就有測量師行獲委託估值，當業界預期物業可能會以標售之類較具透明度的方法推售時，卻突然傳出「好事近」的消息。
據悉，物業地盤面積約12.4萬平方呎，按地積比率0.5倍計算，可建樓面約6.2萬平方呎。現時山頂區內私人持有的豪宅地皮接近「零供應」的情況下，何東花園地皮將變得更加搶手。
何東花園早在上世紀20年代落成，是知名富商何東爵士的住所，現由其家族後人何勉君持有。項目於2010年被政府列為一級歷史建築，但何勉君堅持拆卸重建，雙方爭持不下，一直未能達成共識。
曾列古蹟 業主索償70億元
當局曾提出以旁邊面積大小相若的地皮交換，又建議以30億元收購及保育該項目，但業主方面就提出達70億元的賠償金額，一直到去年12月，政府放棄將項目列為法定古蹟，加上項目早已獲批建10幢洋房，意味着項目日後售出，即使要進行重建，都會比較順利。
撰文:呂勁康
位於山頂道的何東花園早前傳出低調放售後，物業去向再有新發展，業主曾委託超過一家測量師行為物業進行估值，方便日後出售物業。
據消息人士透露，有測量師行的估值及售賣部署已被業主叫停，預計已有買家斟介洽購至尾聲。
屬市價 料落入發展商之手
市場人士估計，如果何東花園成功賣出，造價可介乎37億至40億元，折算每平方呎樓面地價由5.97萬至6.45萬元不等，是山頂區屋地的市價。
另外，業內人士指出，由於何東花園的背景獨特，如果由普通買家購入作私人重建，恐怕會引起外界非議；假若物業最終賣出，相信會落入一些具豪宅發展經驗的發展商手上，會有較多資源、人力物力去設計重建。
事實上，何東花園自從去年底被政府放棄列入法定古蹟之後，其去向發展相當神秘，早前有傳業主雖未有正式放盤，但卻以暗盤價放售，接受市場洽購，意向價約45億元。
山頂私地零供應 變搶手貨
其後就有測量師行獲委託估值，當業界預期物業可能會以標售之類較具透明度的方法推售時，卻突然傳出「好事近」的消息。
據悉，物業地盤面積約12.4萬平方呎，按地積比率0.5倍計算，可建樓面約6.2萬平方呎。現時山頂區內私人持有的豪宅地皮接近「零供應」的情況下，何東花園地皮將變得更加搶手。
何東花園早在上世紀20年代落成，是知名富商何東爵士的住所，現由其家族後人何勉君持有。項目於2010年被政府列為一級歷史建築，但何勉君堅持拆卸重建，雙方爭持不下，一直未能達成共識。
曾列古蹟 業主索償70億元
當局曾提出以旁邊面積大小相若的地皮交換，又建議以30億元收購及保育該項目，但業主方面就提出達70億元的賠償金額，一直到去年12月，政府放棄將項目列為法定古蹟，加上項目早已獲批建10幢洋房，意味着項目日後售出，即使要進行重建，都會比較順利。
撰文:呂勁康
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要聞
業主堅持拆卸 政府棄列古蹟
傳將易手的何東花園充滿傳奇色彩，不單止曾經為著名富商何東的山頂居所，亦在近年引發一場關於私人歷史建築的保育爭議，最終由政府讓步放棄將何東花園列為法定古蹟。
位於山頂道75號的何東花園，前身為著名商人何東爵士用作供妻子張靜蓉日常居住的別墅，以中國文藝復興式建築興建，並在1927年落成，亦曾以何東及張靜蓉二人的別名何曉生及張蓮覺中各取一字，命名為曉覺園，過往曾接待民國時期的央行行長張嘉璈等名人。
由於具有歷史價值，古物古蹟辦事處亦於2009年將花園評級為一級歷史建築，要求業主盡力保存建築，但遭到何東後人兼業主何勉君的反對，惟專家小組最終堅持評級決定。
林鄭6晤業主 游說失敗
不過，何東花園列入歷史建築的決定，未有改變何勉君的重建計劃，在2010年何氏就向屋宇署申請及獲准建築圖則，擬興建別墅。
事件引起時任發展局局長林鄭月娥的關注，政府在2011年初宣布，把何東花園列為暫定古蹟，凍結重建計劃一年，以換取時間與業主磋商。
經過林鄭月娥6次親自與何勉君會面，並且提出換地以及賠償30億元等方案，均未能打動業主心意，何氏堅持拆卸重建的計劃。最終政府的保育大計，只能在暫定 古蹟的1年限期過後不久，由現任發展局局長陳茂波宣布放棄保育計劃，而何勉君開始在市場上為花園覓買家，以達成重建計劃。
撰文:余敏欽
山頂地罕有 「靚到買唔返」
山頂屬於傳統豪宅區，區內屋地大部分由超級富豪及老牌家族持有，放盤及買賣極少，最近的成交對上已經屬老牌家族購入的盧吉道27號屋地，而要規模如同何東花園般的大型地皮更為罕見。
多超級富豪持有 少放售
山頂豪宅屋地一向被視為「靚到買唔返」的貴重物業，價值以億元計算，持有的超級富豪及老牌家族一般不會隨便放售，故此每年山頂屋地成交往往只有數宗，但每次買賣均會引起市場注視。
最近易手的山頂屋地已經為去年底的盧吉道27號屋地，由老牌紡織家族以約3.8億元購入，樓面呎價約3.08萬元，購入後交由酒店集團改裝成別墅式酒店。
另外，由中建企業許世勳家族推出以私人拍賣形式放售的白加道35號屋地，亦由各大發展商競投下，最終由恒地（00012）主席李兆基以私人名義投得，作價18.2億元，樓面地價約6.8萬元。
撰文:余敏欽
多超級富豪持有 少放售
山頂豪宅屋地一向被視為「靚到買唔返」的貴重物業，價值以億元計算，持有的超級富豪及老牌家族一般不會隨便放售，故此每年山頂屋地成交往往只有數宗，但每次買賣均會引起市場注視。
最近易手的山頂屋地已經為去年底的盧吉道27號屋地，由老牌紡織家族以約3.8億元購入，樓面呎價約3.08萬元，購入後交由酒店集團改裝成別墅式酒店。
另外，由中建企業許世勳家族推出以私人拍賣形式放售的白加道35號屋地，亦由各大發展商競投下，最終由恒地（00012）主席李兆基以私人名義投得，作價18.2億元，樓面地價約6.8萬元。
撰文:余敏欽
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傳奇建築事務所 佔中145年
從公和洋行到香港巴馬丹拿公司，這家屢獲殊榮的百年建築及工程師公司，屹立145年不倒，它從不以建築來溫暖人心自居，卻以風格多樣的建築物，建構了上海外灘與香港中環的面貌。
記者：邵超
攝影：蔡家輝、部份相片由受訪者提供
記者：邵超
攝影：蔡家輝、部份相片由受訪者提供
■香港總部共有六層，在這裏，沒有比建築模型更好的「擺設」。
滙豐銀行一鳴天下響
香港擁有過百年歷史的建築及工程師公司，有巴馬丹拿和利安。來到巴馬丹拿位 於鰂魚涌的總部，先映入眼簾的，是一系列中環建築作品的模型，即使模型是黑白製作，但身為香港人，不難認出那幢是渣打銀行、娛樂行、畢打行、交易廣場、怡 和大廈和太子大廈等等，這組中區商業建築群作品，幢幢獨當一面，數目如此可觀，只因這家公司早在十九世紀已經佔領中環。那世紀的作品如開山作德國會所 （1872年）、渣打銀行（1878年）、香港滙豐銀行大廈（1883年及1935年）、香港會所（1887年）等古典建築，早已消失於歷史。事實上，香 港早期有很多傑出華人建築師創立公司，可惜多隨着建築師本身離世而消失，巴馬丹拿能屹立百年而不倒，因歷代皆有著名建築師及工程師加入當合伙人。
1868 年，英國建築師William Salway在香港開創建築事務所，也即巴馬丹拿前身。1880年代，建築師Clement Palmer加入事務所，不久即憑滙豐銀行（1935年）而一鳴天下響；1895年，他與合伙人Arthur Turner被授予英國皇家建築師學會會員資格（RIBA），事務所也正式易名為Palmer& Turner Architects and Surveyors，即巴馬丹拿。
■Malcolm Purvis在1960年代加入巴馬丹拿，退休後出版公司百年歷史書《Tall Storeys》，內有篇幅講述William Salway事迹。
爭雄上海灘
香港，從來欠缺的都是土地，像很多公司，巴馬丹拿近年也參與更多北上及亞洲項目，不過其實早在二十世紀初，它與上海已經有着深厚的淵源，話說為讓世人更了 解上海外灘古典建築群的身世，現在有學者決定為建築物重寫銘牌，以介紹其歷史背景和存世價值，而首批共二十三座獲重寫銘牌的建築物當中，負責建築設計總其 成的，公和洋行便佔了十座。時鐘撥回二十世紀初的上海，那年頭外資銀行爭雄上海灘，巴馬丹拿適逢其會，跟隨客戶北上發展，公司派年輕建築師 George Leopold Wilson做開荒牛，結果憑有利大廈（現址外灘3號）一炮而紅。公司其後把總部遷往上海，開始使用中文名「公和洋行」，代表作還有和平飯店北樓 （1932年）、中國銀行（1935年）、江海關大樓（1927年）和揚子大樓（1916-1918年）等等，公司事務所也成了自己作品之一，及後中日戰 爭爆發，巴馬丹拿撤出上海，直至1990年代才重臨舊地。事務所在戰後重新進駐香港，其後規模日益壯大，設計及工程開始遍及香港和東南亞各城市，現時巴馬 丹拿在全世界總共有廿一個海外分公司，員工人數約一千九百人，近兩年世界排名都打進十大之內。
代表作編年史
■德國會所（1872年）：十九世紀初人人對古典建築趨之若鶩，巴馬丹拿第一件作品便精雕細琢。
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■Beaconsfield Arcade（1880年）：已有技術建多層建築，為香港首座多層購物商場的設計。
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■香港滙豐銀行大廈（1883年）：前後座向的走廊皆不同，Palmer因此優美建築而成為合伙人。
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■香港滙豐銀行大廈（1935年）：當時亞洲最高及全港首座設有冷氣的建築物，已見受Art Deco風格影響。
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■怡和大廈（1973年）：香港首幢摩天大廈，蟬聯多年亞洲最高，現代風格但融入中國「月圓窗」特色。
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■交易廣場（1985年）：李華武作品，以圓及方佈局，獲香港建築師學會銀獎。
■北京東方廣場（1999年）：重返中國市場矚目作，建築融入中國庭院特色，獲國內多個建築大獎。
■香港會所已清拆，剩餘這個半圓形細節做留念。
高地價壓抑建築創意
巴馬丹拿集團的名字，經常出現於天價建築項目的新聞裏，引起保育爭議的何東花園、五億造價的哈羅國際學校、星爺的天比高等等，都耳熟能詳。幾 何設計是董事李華武簽名式風格，作品常見方形、圓形等元素，他把這種風格應用在首個香港住宅作品──薄扶林沙宣道42號豪宅項目，獲得1979年香港建築 師學會Honourable Mention。「早期豪宅，地段比單位面積更重要，中區、山頂、南區等就是好地段。那年代沒有豪華會所，現在豪宅的建築方向，要有豪華會所、泳池、遊樂 場、延伸的景觀等。」李華武認為除少數例外，其餘香港豪宅項目都不及中國、新加坡和台灣等地：「香港人花大量積蓄於置業，他們從示範單位及樓書所獲的資料 很少，也鮮有關心樓宇設計和質素，這樣很悲哀。」無論好壞都照單全收，發展商也樂於繼續自己的遊戲規則，沿用穩賺的成功設計，倒模樓盤便是這樣煉成的。在 香港，土地、時間都是奢侈的，「香港發展商已有既定的建樓模式，給予建築師的創意空間不足，同時挑戰性也是最大。受高地價政策影響，當發展商以億元投地， 只能剩下少許金錢用於建築，建築工程要做的便是與時間競賽。」龐力補充：「所以市況差時，我們反而獲得更多機會，因為我們可以提供到更具創意的解決方 案。」
■《巴馬丹拿集團》，收錄了140年來的經典建築物。
千幢一面的公屋
香港山多地少，豪宅越來越少獨立屋，1950年代末至1960年代初摩天大廈湧現，連半山也興建數十層高的豪宅，可能是港產特色。數近年矚目的山頂獨立屋，星爺的天比高肯定佔極重份量，李華武說：「天比高建在陡峭半山上，花了很長時間將建築物融入環境，階梯式設計，善用兩層台階作花 園、瀑布及其他水景。」巴馬丹拿也參與公屋設計，如彩虹邨、祖堯邨、穗禾苑、祈德尊新邨，全是獲獎作品。龐力回憶直至八十年代，房委會、房協也有邀請建築 師設計公屋，令各屋邨設計風格紛呈，但其後成立專屬設計部門，使用標準設計，屋邨就再無獨特風格可言了。
因為涉獵不同範疇的建築工程，巴馬丹拿可以將商業 及豪宅的技術或設計，應用到接近群眾的公屋設計上。擅長公屋及教育機構設計的龐力，說七十年代只有商業大廈以十字型為設計，便嘗試在首期居屋穗禾苑 （1980年）以此為基礎，而三層共用一個電梯平台建構鄰舍社交空間，早在半山梅苑（1973年）應用。
但凡事有正反兩面，隨住年代變遷也有了新基準，穗 禾苑因獨特設計而榮獲香港設計師學會銀獎，但以現代標準而這，每層樓都附設電梯，才能符合無障礙空間的要求。
出色住宅
■山頂天比高（2007年）：採用階梯式設計，將四間獨立屋分為上下台階依建。
■祈德尊新邨（1989年）：獲香港建築師學會優異獎，每三層設置中央電梯，設有一幢低層長者宿舍。
■穗禾苑（1980年）：龐力作品，十字型設計，每三層設中央電梯，滲入大量圓形元素。
■薄扶林沙宣道42號（1979年）：十二間豪華別墅以純幾何圖案佈局，每幢三層高，躍層式設計，通風採光較佳。
■祖堯邨（1979年）：設老人院及泳池，規劃跟私人屋苑無異，獲香港建築師學會優異獎。
■淺水灣Air House（1957年）：五十年代大吹西班牙風，這種老別墅風情富有懷舊特色。
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品味蘋果：專研上世紀華人家族史
約訪鄭宏泰，地點選定在他工作的中大「利黃瑤璧樓」。「啱啱出版《利銘澤》，就轉到中大亞太研究所做嘢，都算係緣份。利黃瑤璧正正就係利銘澤（著名鴉片大 王）嘅太太，利銘澤係兩局議員，亦係中大創辦人之一，着力推動教育本地化，除咗中大，港大同其他院校都有捐助，呢啲都跟家族嘅價值取向有關。」近在眼前的 教學樓，一般人很少理會背後的歷史，他卻如數家珍。
洋名Victor的鄭宏泰，著有《香港大老──何東》及《一代煙王──利希慎》等華人家族傳 記，以白紙黑字的檔案為基礎，重塑本港百年家族的歷史，被視為紮實的學術紀錄。早前他與歷史博物館合作舉行的公開講座，罕有連場爆滿，甚至要另闢活動室視 像轉播，場面墟冚。就連早前何東花園被列作古蹟的風波，他也以專家身份獲邀撰寫保育報告。
記者笑他成了當紅炸子雞，迷戀躲在大學檔案室研究家族世 系圖的Victor，直言研究突然人氣升，只因部份大家族已到了接班關鍵期，「不只香港，內地自八十年代開放改革至今，不少民營企業都進入繼承高峯期，開 始由第二代接棒，想向香港取經。」由民主政制到大家族承傳，香港都成了具參考價值的指標。可惜這個「前車」，卻不時鬧爭產糾紛。
「中國人重視血 脈，又有好強『分』嘅概念，所謂嘅開枝散葉，正好為『爭產』提供土壤。華人家族嘅發展，就好似榕樹，枝幹長滿氣根，當氣根接觸到地面又成為獨立樹幹，如此 繁衍，一棵榕樹隨時可發展為一個榕樹林，難以分辨主幹同分枝，但氣根之間又會互相爭逐養份、互相競爭。」每天遊走於停車場與辦公室的Victor，是名副 其實的工作狂，這天風和日麗，他應記者要求，三步夾兩步到崇基學院的荷花池拍照，但對滿池盛放的荷花卻木無表情，反而興奮地指着棵老榕樹指手劃腳，說的， 還是他最感興趣的大家族現象！
所謂富不過三代，怕且是用作警惕含着銀匙出生的富二代、富三代加倍努力，「至少令嗰啲無法向上流嘅升斗市民，有啲安慰。」他笑着說。十歲才 由潮州移居來港的鄭宏泰，是那類家住觀塘「雞寮」寮屋區，努力讀書成為狀元然後考上港大的苦學生。「剛來港時連英文字母都唔識，對香港無限好奇，最想知嘅 係香港點解可以由昔日小漁港，發展成為國際大都會。」出身貧窮，令他特別迷戀奮鬥故事。
讀預科時遇正八九民運，急着養家的他，不敢讀前途未明的法 律科，選了當年最吃香的工商管理學系，「嗰時嘅心態係畢業後入大公司，收入有保證。我最記得中四時參觀交易所，大堆數字不斷閃動、交投活躍嘅一幕，覺得香 港好厲害。」只是，入了商學院一年，對股票市場操作、如何「錢搵錢」興趣渺渺，反而讀到其他同學視為「冇鬼用」的「企業家精神」，他卻眉飛色舞！
「佢 哋係真正帶動香港經濟嘅重要力量，白手興家嘅故事，好觸動我。」為興趣副修社會學，讓他認識了被指為華人家族研究權威的恩師黃紹倫教授，改變了他的人生， 「師傅令我找到另一片天地。」在牛津大學修讀博士的黃紹倫，最為人樂道的，是以三十九歲之齡獲委任成為港大講座教授。八五年，他又寫下論文The Chinese Family Firm: A Model，扼要闡述華人家族由崛起、集中、分裂到解體的四個階段，成為學術界引用的經典。
二○ 一○年黃教授退休，中心改組，華人家族研究逐漸不再受到重視，一年多前，鄭宏泰決定離開工作逾十年的母校港大，轉投中大繼續他的家族研究，承傳師傅的工 作，包括着力研究上世紀的首富何東家族，「從學術研究角度看，何東家族不但係了解香港商業興起、東西貿易往來與身份糾纏嘅象徵，更係研究家族繼承制度演化 嘅有趣個案。」
「何東係歐亞混血兒，外國人的外形，卻堅持做中國人，當時有一句說話好出名，就係行人頭好過跟鬼尾，選擇做華人就做華人領袖，尤其做買辦，跟歐洲人談判。 其子何世禮到台灣發展，跟隨國民黨，自然用中國姓。反而何東家族其他後人以至第三代，不在港發展，很多就用回「何東」（Hotung）作為姓氏，選擇做回 歐洲人，好比𠵱家好多年輕人只會自認香港人，都係同身份上嘅優越感有關。」他說。
今日，李嘉誠是香港首富，上世紀的首富則是何東，「比較為人熟 悉嘅係賭王何鴻燊，佢係何東兄長何福的後人，何東私生子何佐芝也創辦了商台，何東家族近年淡出香港，也很低調，但在港仍有影響力，好似何東花園仍然價值不 菲，係咪值得保留、列為古蹟好多人關心，呢啲都係好多香港人嘅集體回憶。」
Victor說，早年在香港定居的華人都有過客心態，賺了錢就寄回鄉，「講利益輸送，殖民地時代肯定更嚴重，但點解今日啲人會鬧爆，某程度係本土化嘅結 果，我哋呢代人學校手冊仍要填籍貫，識得講住喺北角嗰啲係福建幫，但到我個女嗰代，已經冇呢種概念，佢哋係真正以香港為家。以前做租客，對環境可以冇要 求，做咗業主，梗係緊張。」
如李嘉誠家族等戰後崛起的 華人家族，他笑言很有興趣研究，但相信難度更高，「最大問題係部份大家族，未必願意公開資料，坊間好多所謂內情，真假難辨，要求證又不易，資料不全，好難 作分析及歸納。」由於Victor所寫的，大都是學術論文，要求嚴謹，往往需要找到出處才可引用，無法求證的內容，就算娛樂性豐富都寧願放棄，也不會接受 相關人士的資助，確保獨立性。
過去十年，他總是埋首圖書館的檔案室，有時瘋狂到早上七、八點排隊等開門，一坐便是一天，形容自己是悶蛋一名的 Victor，最享受淹沒在堆積如山的檔案之中，「就好似你哋記者，喺啲文件入面整理到頭緒同脈絡，就會好高興，我最記得搵到利希慎張出世紙，後來先知年 代久遠，連利家後人都從未見過。」
搵到一張陳舊出世紙的喜悅，也許得加點想像力才能明白，但Victor面上掛着開心滿足的表情，卻又千真萬確。 也許，尋尋覓覓之間，找到自己的興趣，便是這個樣子吧？「搜集資料嘅過程好艱巨，但會發現有趣嘅現象，利希慎四十出頭就被暗殺，換轉現在，難免四分五裂， 利希慎本人仲要一妻四妾七仔七女，但翻查家族發展，利家卻冇分家反目，我嘅分析係利家傳統家族意識比較強，長幼有序，一家之主過世，就由元配妻子主持大 局，就算分產，大家都冇異議。」
Victor說，過去中外均認為家族企業中的大家長意志強烈、高度集權等，與強調監察、講求授權，重視專業管治的現代管理背道而馳，但利希慎家族的例子， 讓他反思完全「去家族化」，是否就是處理這類家族企業的靈丹，「華人家族企業的本質，並非純粹商業活動，完全否定家族感情不合常理，但點樣喺保留家族傳統 價值，以及現代管理之間取得平衡，很值得關注。」
「時代在變，知古可助識今。」努力重整大家族歷史，鄭宏泰相信，加強家族成員之間的向心力，了解 上一代人白手興家的辛勞，可團結家族，減少爭產分家的機會。這些良好的願景，是否真能抵得過「分家」爭產的實質利益誘惑？也許，父慈子孝，傳奇之所以傳 奇，正因現實之未可得吧？
2013年06月23日
品味蘋果：專研上世紀華人家族史
鄭宏泰：富可過三代
■鄭宏泰見到崇基學院內滿池盛放的荷花，木無表情，反而興奮地指着棵老榕樹，由氣根變樹幹，說到家族繁衍；又從樹幹之間互相爭逐養份，說到爭產，好興奮！
離奇的龔如心遺囑案、沒完沒了的大家族爭產，還有或迷幻（鼻沾粉末暴走銅鑼灣）或辣手（工潮不關我事）的「富二代」繼承家族生意的迷思，造就無數如你或我
的升斗市民成為「花生客」，但對於鄭宏泰，這些卻是上好的學術研究課題。他是中大亞太研究所社會與政治發展研究中心副主任，本港罕有研究華人家族史的專
家。
「富不過三代係假嘅，老早有研究話顯赫家族，平均可富足八點三代！」讀工商管理出身，卻迷戀大家族傳奇。由利希慎一妻四妾七仔七女可享家庭和 睦，說到今日華人家族爭產不斷；又由紅鬚綠眼的何東，當年堅持做中國人，說到今日新生代揮舞米字旗。「時代在變，知古可識今。」由港大過檔中大，仍情繫大 家族，鄭宏泰有話要說。
記者：呂麗嬋 攝影：梁志永
「富不過三代係假嘅，老早有研究話顯赫家族，平均可富足八點三代！」讀工商管理出身，卻迷戀大家族傳奇。由利希慎一妻四妾七仔七女可享家庭和 睦，說到今日華人家族爭產不斷；又由紅鬚綠眼的何東，當年堅持做中國人，說到今日新生代揮舞米字旗。「時代在變，知古可識今。」由港大過檔中大，仍情繫大 家族，鄭宏泰有話要說。
記者：呂麗嬋 攝影：梁志永
■著有《香港大老──何東》及《一代煙王──利希慎》等家族傳記的鄭宏泰，是罕有專門研究華人家族史的本地學者。
約訪鄭宏泰，地點選定在他工作的中大「利黃瑤璧樓」。「啱啱出版《利銘澤》，就轉到中大亞太研究所做嘢，都算係緣份。利黃瑤璧正正就係利銘澤（著名鴉片大 王）嘅太太，利銘澤係兩局議員，亦係中大創辦人之一，着力推動教育本地化，除咗中大，港大同其他院校都有捐助，呢啲都跟家族嘅價值取向有關。」近在眼前的 教學樓，一般人很少理會背後的歷史，他卻如數家珍。
洋名Victor的鄭宏泰，著有《香港大老──何東》及《一代煙王──利希慎》等華人家族傳 記，以白紙黑字的檔案為基礎，重塑本港百年家族的歷史，被視為紮實的學術紀錄。早前他與歷史博物館合作舉行的公開講座，罕有連場爆滿，甚至要另闢活動室視 像轉播，場面墟冚。就連早前何東花園被列作古蹟的風波，他也以專家身份獲邀撰寫保育報告。
記者笑他成了當紅炸子雞，迷戀躲在大學檔案室研究家族世 系圖的Victor，直言研究突然人氣升，只因部份大家族已到了接班關鍵期，「不只香港，內地自八十年代開放改革至今，不少民營企業都進入繼承高峯期，開 始由第二代接棒，想向香港取經。」由民主政制到大家族承傳，香港都成了具參考價值的指標。可惜這個「前車」，卻不時鬧爭產糾紛。
「中國人重視血 脈，又有好強『分』嘅概念，所謂嘅開枝散葉，正好為『爭產』提供土壤。華人家族嘅發展，就好似榕樹，枝幹長滿氣根，當氣根接觸到地面又成為獨立樹幹，如此 繁衍，一棵榕樹隨時可發展為一個榕樹林，難以分辨主幹同分枝，但氣根之間又會互相爭逐養份、互相競爭。」每天遊走於停車場與辦公室的Victor，是名副 其實的工作狂，這天風和日麗，他應記者要求，三步夾兩步到崇基學院的荷花池拍照，但對滿池盛放的荷花卻木無表情，反而興奮地指着棵老榕樹指手劃腳，說的， 還是他最感興趣的大家族現象！
■何家後人主動派人送來何世禮當兵時的照片存檔，鄭直言好驚喜。
苦學生迷戀奮鬥故事
「中國人愛分，其實與長年政治動盪有關，以前得罪皇帝要誅九族，家族成員散咗出去，有咩事都仲有人繼後。」繼承家族企業，兄弟守在一起最好，不能就分，如 榕樹般開枝散葉，「人說富不過三代係假嘅，老早有研究話顯赫家族，平均可富足八點三代，二十代都有，其實是散咗開去，不再是一個大企業，但財富基礎還 在。」所謂富不過三代，怕且是用作警惕含着銀匙出生的富二代、富三代加倍努力，「至少令嗰啲無法向上流嘅升斗市民，有啲安慰。」他笑着說。十歲才 由潮州移居來港的鄭宏泰，是那類家住觀塘「雞寮」寮屋區，努力讀書成為狀元然後考上港大的苦學生。「剛來港時連英文字母都唔識，對香港無限好奇，最想知嘅 係香港點解可以由昔日小漁港，發展成為國際大都會。」出身貧窮，令他特別迷戀奮鬥故事。
讀預科時遇正八九民運，急着養家的他，不敢讀前途未明的法 律科，選了當年最吃香的工商管理學系，「嗰時嘅心態係畢業後入大公司，收入有保證。我最記得中四時參觀交易所，大堆數字不斷閃動、交投活躍嘅一幕，覺得香 港好厲害。」只是，入了商學院一年，對股票市場操作、如何「錢搵錢」興趣渺渺，反而讀到其他同學視為「冇鬼用」的「企業家精神」，他卻眉飛色舞！
「佢 哋係真正帶動香港經濟嘅重要力量，白手興家嘅故事，好觸動我。」為興趣副修社會學，讓他認識了被指為華人家族研究權威的恩師黃紹倫教授，改變了他的人生， 「師傅令我找到另一片天地。」在牛津大學修讀博士的黃紹倫，最為人樂道的，是以三十九歲之齡獲委任成為港大講座教授。八五年，他又寫下論文The Chinese Family Firm: A Model，扼要闡述華人家族由崛起、集中、分裂到解體的四個階段，成為學術界引用的經典。
二○ 一○年黃教授退休，中心改組，華人家族研究逐漸不再受到重視，一年多前，鄭宏泰決定離開工作逾十年的母校港大，轉投中大繼續他的家族研究，承傳師傅的工 作，包括着力研究上世紀的首富何東家族，「從學術研究角度看，何東家族不但係了解香港商業興起、東西貿易往來與身份糾纏嘅象徵，更係研究家族繼承制度演化 嘅有趣個案。」
「何東係歐亞混血兒，外國人的外形，卻堅持做中國人，當時有一句說話好出名，就係行人頭好過跟鬼尾，選擇做華人就做華人領袖，尤其做買辦，跟歐洲人談判。 其子何世禮到台灣發展，跟隨國民黨，自然用中國姓。反而何東家族其他後人以至第三代，不在港發展，很多就用回「何東」（Hotung）作為姓氏，選擇做回 歐洲人，好比𠵱家好多年輕人只會自認香港人，都係同身份上嘅優越感有關。」他說。
今日，李嘉誠是香港首富，上世紀的首富則是何東，「比較為人熟 悉嘅係賭王何鴻燊，佢係何東兄長何福的後人，何東私生子何佐芝也創辦了商台，何東家族近年淡出香港，也很低調，但在港仍有影響力，好似何東花園仍然價值不 菲，係咪值得保留、列為古蹟好多人關心，呢啲都係好多香港人嘅集體回憶。」
Victor說，早年在香港定居的華人都有過客心態，賺了錢就寄回鄉，「講利益輸送，殖民地時代肯定更嚴重，但點解今日啲人會鬧爆，某程度係本土化嘅結 果，我哋呢代人學校手冊仍要填籍貫，識得講住喺北角嗰啲係福建幫，但到我個女嗰代，已經冇呢種概念，佢哋係真正以香港為家。以前做租客，對環境可以冇要 求，做咗業主，梗係緊張。」
■上世紀的首富何東（右三），本身是歐亞混血兒，擁有外國人的外形，卻堅持中國風的打扮。資料圖片
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■家族研究像查案，鄭宏泰由英國檔案館取得的出世紙複印本，發現利希慎原名利應，出世紙連利家後人都未見過。
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■華商第二代多放洋，利銘澤（第二排中）留學英國期間，曾出任中國海外留學生會會長，與何世禮（後排右五）是同學。受訪者提供圖片
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家族意識強較少爭產
除了身份認同的迷思，近年華人家族爭產的新聞，着實也吸引眼球，倒是他集中研究如何東、利希慎等上世紀的大家族，爆出的爭拗較少，是否他刻意「厚古薄 今」，作為前車之鑑？Victor聞言微笑，自行戳破「神話」，笑說只是「睇餸食飯」，「華人家族繁衍多代，成員各有影響力，但喺資料搜集上卻困難重重， 我集中研究嘅家族年代久遠，只因相距年代越遠，解密嘅檔案越多，另如上市公司或曾經參政，可掌握嘅資料相對上較完整。」如李嘉誠家族等戰後崛起的 華人家族，他笑言很有興趣研究，但相信難度更高，「最大問題係部份大家族，未必願意公開資料，坊間好多所謂內情，真假難辨，要求證又不易，資料不全，好難 作分析及歸納。」由於Victor所寫的，大都是學術論文，要求嚴謹，往往需要找到出處才可引用，無法求證的內容，就算娛樂性豐富都寧願放棄，也不會接受 相關人士的資助，確保獨立性。
過去十年，他總是埋首圖書館的檔案室，有時瘋狂到早上七、八點排隊等開門，一坐便是一天，形容自己是悶蛋一名的 Victor，最享受淹沒在堆積如山的檔案之中，「就好似你哋記者，喺啲文件入面整理到頭緒同脈絡，就會好高興，我最記得搵到利希慎張出世紙，後來先知年 代久遠，連利家後人都從未見過。」
搵到一張陳舊出世紙的喜悅，也許得加點想像力才能明白，但Victor面上掛着開心滿足的表情，卻又千真萬確。 也許，尋尋覓覓之間，找到自己的興趣，便是這個樣子吧？「搜集資料嘅過程好艱巨，但會發現有趣嘅現象，利希慎四十出頭就被暗殺，換轉現在，難免四分五裂， 利希慎本人仲要一妻四妾七仔七女，但翻查家族發展，利家卻冇分家反目，我嘅分析係利家傳統家族意識比較強，長幼有序，一家之主過世，就由元配妻子主持大 局，就算分產，大家都冇異議。」
Victor說，過去中外均認為家族企業中的大家長意志強烈、高度集權等，與強調監察、講求授權，重視專業管治的現代管理背道而馳，但利希慎家族的例子， 讓他反思完全「去家族化」，是否就是處理這類家族企業的靈丹，「華人家族企業的本質，並非純粹商業活動，完全否定家族感情不合常理，但點樣喺保留家族傳統 價值，以及現代管理之間取得平衡，很值得關注。」
「時代在變，知古可助識今。」努力重整大家族歷史，鄭宏泰相信，加強家族成員之間的向心力，了解 上一代人白手興家的辛勞，可團結家族，減少爭產分家的機會。這些良好的願景，是否真能抵得過「分家」爭產的實質利益誘惑？也許，父慈子孝，傳奇之所以傳 奇，正因現實之未可得吧？
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何東花園傳45億放售
2013-05-09
【本報訊】無法列為古蹟、保育失敗的山頂何東花園，市場有傳業主有意將項目放售，索價45億元。據了解，業主正委託測量師行為地皮進行估價，以確定地皮價值才決定是否出售，現階段未定任何意向。
消息人士透露，山頂道75號何東花園業主新近委託三間外資測量師行為地皮進行估值，但未決定會否放售地皮，要視乎估價報告及市況而定。
市場人士亦指，一旦業主希望出售地皮，亦有可能附加條件，日後物業落成後會保留部份業權自用。本報曾向業主及有關人士查詢，但至截稿前未獲回覆。
政府原希望保育何東花園，但業主何勉君堅持不賣不換地，只求拆卸重建，政府終於去年放棄。該地皮約12.4萬方呎，以地積比0.5倍計，可建總樓面約6.2萬方呎，料最少可興建六幢獨立洋房。
消息人士透露，山頂道75號何東花園業主新近委託三間外資測量師行為地皮進行估值，但未決定會否放售地皮，要視乎估價報告及市況而定。
市場人士亦指，一旦業主希望出售地皮，亦有可能附加條件，日後物業落成後會保留部份業權自用。本報曾向業主及有關人士查詢，但至截稿前未獲回覆。
政府原希望保育何東花園，但業主何勉君堅持不賣不換地，只求拆卸重建，政府終於去年放棄。該地皮約12.4萬方呎，以地積比0.5倍計，可建總樓面約6.2萬方呎，料最少可興建六幢獨立洋房。
2013-06-23
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要聞
政府冀保留 部分何東花園
政府游說何勉君保留山頂何東花園失敗，敲響全港具歷史價值的私人大宅警鐘，多個古老大宅，會否步後塵絕迹香江？
古老大宅 命運惹關注
發展局退而求其次保留一點歷史印記，局長陳茂波前日宣布放棄保育何東花園後，即日親自去信何勉君，提出希望繼續磋商，要求業主考慮發展之餘，保留何東花園一些部分及進行記錄，但業主尚未回覆。
至於由和黃持有的一級歷史建築，山頂甘道23號百年大宅，發展局表示正與業主商討可行的保育方案，有指政府跟和黃正磋商以換地方式換取保育，據說成事機會高。
雖然如此，政府與業主談妥保育條件之後生變的例子也有發生，最近一宗是三級歷史建築，薄扶林道Jessville（譚雅士大宅），就是業主基於商業考慮而變卦。
灣仔半山堅尼地道64號顏成坤舊居，後人傾向重建，由於大宅只評為三級歷史建築，未聞有保育計劃。另一受關注大宅是船街25號，由合和持有的一級歷史建築「南固臺」，合和雖多番表示有意保育做餐廳，但無論合和與政府均保密，公眾難知進展。
撰文:杜正之
古老大宅 命運惹關注
發展局退而求其次保留一點歷史印記，局長陳茂波前日宣布放棄保育何東花園後，即日親自去信何勉君，提出希望繼續磋商，要求業主考慮發展之餘，保留何東花園一些部分及進行記錄，但業主尚未回覆。
至於由和黃持有的一級歷史建築，山頂甘道23號百年大宅，發展局表示正與業主商討可行的保育方案，有指政府跟和黃正磋商以換地方式換取保育，據說成事機會高。
雖然如此，政府與業主談妥保育條件之後生變的例子也有發生，最近一宗是三級歷史建築，薄扶林道Jessville（譚雅士大宅），就是業主基於商業考慮而變卦。
灣仔半山堅尼地道64號顏成坤舊居，後人傾向重建，由於大宅只評為三級歷史建築，未聞有保育計劃。另一受關注大宅是船街25號，由合和持有的一級歷史建築「南固臺」，合和雖多番表示有意保育做餐廳，但無論合和與政府均保密，公眾難知進展。
撰文:杜正之
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要聞
梁班子免惹爭端 以和為貴
梁班子上場後，曾醞釀推翻前朝拍板的啟德體育城、龍尾灘等，結果擾攘一輪，政府還是採取「不動」為上策。
昨推翻兩個決定，剛好是林鄭月娥任發展局局長的兩項堅持，如今由陳茂波掌管，就一百八十度改變！接近港府知情人士指，政府山命運原可有3個可能性：一是拆；二是加以活化，在原有建築再加建；三是完全不改動重用。
知情者稱，梁班子上場以來，不斷鬧出風波，令問責團隊常處於捱打局面；其次，推行政策亦不斷面對挑戰，如發展新界東北等，面對火頭處處，自然有不同考量。
政府山的考慮是為免挑起紛爭，加上不是優先處理項目，相信陳茂波傾向「甚麼也不做」。
推翻當年決定 林太認同
另一消息人士指，兩個打倒雖均是林太當年決定，現時她作為梁班子第二把手，也認同新政治考量。至於何東花園，林太當年希望保育時，內部評估約花30億元；但業主開天價70億元，港府消息指，若政府以如此高價保育，相信必惹起市民反彈，恐連平日支持梁施政的小市民也憤然上街。
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要聞
何東業主索70億 政府棄保育
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政府無力保留山頂何東花園，業主何東的孫女何勉君最快可在35日後拆卸大宅。
可最快35日後拆卸大宅
發展局局長陳茂波透露，政府曾開出30億元換取保留大宅的條件，但何勉君索價70億元，雙方無法達成協議，政府只能放棄。何勉君目前不在香港，暫未有回應。
陳茂波表示，他上任後被何東花園的業主拒絕會面，前任發展局局長林鄭月娥已9次跟業主商談，但業主一直不肯接納政府提出的任何補償條件，除了雙方在賠償金額方面相差太遠外，業主也不同意原址換地、在別處換地、增加地積比率等經濟誘因。
盼爭進行歷史紀錄工作
政府基於何東花園已經獲屋宇署批准拆卸，去年1月將大宅列為暫定古迹，凍結發展權，給政府與業主一年時間磋商保留條件，但政府無功而還，昨日在行政會議上拍板決定放棄保育，讓何東花園重建。
陳茂波說，政府仍然希望向業主爭取何東花園進行歷史紀錄的工作。他承認，何東花園事件引發啟思，政府有需要檢討對私人產業的保育政策，例如甚麼價值的私人產業才會保育、動用公帑保育的上限、與業主的交換承諾等，有關檢討稍後展開。
檢討私人產業保育政策
現時本港約有1,400幢建築物被古物諮詢委員會評級，當中尚餘200幢尚未完成評級，當中大多數都涉及私人業權。
古物諮詢委員會主席陳智思表示，私人物業保育處理難度較大，如果業主堅持，就會出現類似何東花園的情況。他認為，何東花園的例子，讓社會有機會討論，應否動用公帑賠償私人物業業主以作保育。
古物諮詢委員會成員李浩然贊同檢討私人業權建築物保育方法，他建議，參考英國和新加坡的做法，將保育同規劃掛鈎，限制特定區域內私人擁有的建築物，可被改動的幅度。
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政府昨宣布不將何東花園（圖）列作法定古迹，有網民大歎可惜，亦有網民指巨額保育不值得。 （潘政祁攝）
「何東花園無啦」 歷史何價？
欄名:民情追蹤
發展局局長陳茂波昨宣布政府不會將何東花園列法定古迹，即業主可拆卸重建。何東花園對香港有歷史文化意義，但業主索價70億元令政府「知難而退」。
保育不了，令港人大歎可惜，但若以龐大金額公帑保育，又是否合理？歷史何價？
何東花園是否保留問題糾纏多時。2010年業主何勉君申請將當時已列一級歷史建築的何東花園改建，引起社會對保育何東花園的關注。
2011年何東花園被暫列古迹1年，「叫停」重建，政府亦開始研究可否列法定古迹而令建築得以保留。至昨日何東花園命運塵埃落定，業主可於通知當局35日後便可動工。
「何東花園無啦！」有網民指當局放棄保育的決定，「太令人失望」，何東花園是第一幢華人入住半山歷史的見證，若也保留不了，等如失去一片重要的歷史拼圖，質疑何東後人有責任予以保留。
何東花園於1927年建成，是本港首名住山頂的華人富商何東的居所，被認為是「活的香港殖民管治史」。本港具歷史價值的古迹建築物，拆一個便少一個，市民固然感惋惜，但物業屬私人擁有，若不顧業主意願，強行將花園列為法定古迹，則可能引起訴訟。
數十億買回憶 網民指太貴
政府曾動用5,000多萬公帑買下業權，保育甘棠第。今次政府也不可說未嘗努力，包括曾提出「以地換地」但未被接納，政府亦提議賠償30億元，但業主「企硬」70億元，最終談判「拉倒」。
究竟歷史何價？用大筆公帑保育，是否用得其所？有網民指歷史是不能用錢量度，不應只向錢看漠視社會責任，但也有網民質疑若大灑數十億公帑「買回憶」，是否「太貴」，又指既然是私人物業，應尊重個人資產權利。
香港的歷史古迹買少見少，本港地少，土地價值高，大部分業主希望重建賺錢，但發展下去，香港會否變成「沒有記憶的城市」？在成本及保育歷史之間如何平衡？我們還可以失去多少？
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網民Conscience
這是香港歷來在半山第一座華人有藝術建築價值的古物，這不算古迹，甚麼才算古迹？政府可以收菜園村，可以收地發展東北，但卻不可收回古迹供後人欣賞。這個社會真是只會向錢看，漠視社會責任，政府要打官非（司）便打官非（司），怕甚麼？
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網民CarparkLee
好！拍晒手掌，何東花園屬私人產業，應首先尊重產權人意願……「天價」遭政府「婉拒」，實為雙方都能得到落台階的結局。
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網民terrancekhho
作為土生土長的我，在港快半世紀，若不是最近鬧出風波，也不知道原來香港有一個叫何東花園的私人住宅，要保育它？所為何事？若不是腰纏萬貫的人，恐怕連何東花園門口的牌坊也未到過，如何有集體回憶的價值？
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