2013年6月11日 星期二
2013年5月29日 星期三
10大屋苑呎價靠穩 7個回升 學者：二手樓仍有下跌空間
要聞
將軍澳寶盈花園剛以420萬元售出，實用呎價達7106元。（資料圖片）
10大屋苑呎價靠穩 7個回升
學者：二手樓仍有下跌空間
政府推雙倍印花稅（DSD）已3個月，市場劈價盤被消化後，整體樓價有回穩迹象，10大屋苑最新呎價，有7個按月回升。有學者認為短期內不見大量資金投入市場，加上新盤定價與二手收窄，預期二手樓仍有下跌空間。
市場積極吸納平價盤，刺激成交量升，樓價有回穩迹象，10大屋苑中有7個屋苑最新成交呎價按4月份時回升，由0.1%（沙田第一城）至3.9%（康怡花園）不等。至於3個屋苑樓價按月下調，由0.6%（新都城）至太古城（1.5%）不等，惟整體跌幅有收窄。
代理：睇樓轉旺 未見追價慾
筍盤被吸納，各屋苑入場價調升。以沙田第一城為例實用面積327平方呎（建築面積395平方呎）的中等質素單位，起步價由出招後最低約310萬元，回升至 近日的320萬至330萬元水平。事實上，該屋苑17座連天台戶，實用面積327平方呎，昨錄得以368萬元沽出，呎價11,254元，屬理想價。
太古城加20萬放 返出招前
另龍頭屋苑太古城筍盤數目，已由40多個減至20多個，屋苑中等質素細兩房的入場價，已調升30萬至40萬元至700萬元。個別業主見市況回穩加價放盤，如太古城夏宮閣實用面積702平方呎單位，近日業主加價20萬元、以920萬元放盤回復至出招前的叫價水平。
惟代理坦言近日市場睇樓氣氛轉旺，但未見買家有很強追價意慾，故平價盤吸納後，料交投會重回膠着。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，雙倍印花稅（DSD）仍影響買家入市意慾，短期內不見大量資金投入市場，加上未來新盤定價與二手物業差價必會收窄，二手樓價仍缺乏上升動力，料樓價截至年底仍有5%至10%跌幅。
居屋寶盈 綠表價創新高
近日二手樓市焦點集中於二手居屋身上，市場消息指，寶盈花園6座中高層A單位，因擁極開揚海景，剛以420萬元售出，實用面積591平方呎（建築693平方呎），實用呎價達7,106元（建築6,061元），為屋苑綠表呎價及造價新高，金額亦超越同區不少私樓。
事實上，同類型同呎數單位日前才錄高價成交。市場指該1座中高層A室，放盤不足一個月，日前以406.8萬元綠表價易手，4年升值1.2倍。
上址新買家原打算購入屋苑4座1伙同呎數單位，惟被人以370.5萬元奪得，約兩天後即多付36.3萬元入市，可見居屋造價升勢之急。目前屋苑綠表放盤約10個。
總括而言，二手樓市漸漸走出低谷，大屋苑開始有生氣，相信6月份考試季節過後，樓市會進一步回暖。
（系列三之二）
撰文:文倩婷、李彤
系列名:出招滿1季系列
白表免補價居屋 恐難做按揭
首批2,500個白表免補價購二手居屋名額（白表名額），本周五（31日）起可到房委會領取准許信。
不過，有中籤準買家擔心手握准許信也未必能夠入市，事緣銀行對高樓齡又未補地價的居屋都勒緊按揭年期，還款期或被迫壓縮，即使可造9成按揭，準買家的供款壓力亦甚大，而超過20年樓齡的居屋，甚至可能被拒做按揭。
王坤倡 樓齡減半計還款期
長遠房屋策略督導委員會成員王坤表示，二手居屋樓齡普遍較大，如銀行最終不承按或還款年期縮短，白表客未必有足夠首期應付，隨時空歡喜一場。他建議房署為白表提供折衷措施，與銀行商討將居屋第二市場單位的樓齡減半去計算按揭還款期。
另一委員兼房委會成員蔡涯棉指，9成按揭涉及龐大借貸金額，銀行取態謹慎無可厚非，他提醒白表準買家在支付首期前，必須先獲銀行確認相關按揭安排。蔡又指，不少居屋在90及00年代落成，這批單位樓齡較新，銀行的估值相對較高，白表客可優先考慮。
房委會去年11月底公布白表名額時，提到會為這批白表買家，提供樓價90%的按揭保證，為期30年。不過，本報記者以白表名額準買家身份，向本港多間提供物業按揭的銀行，查詢居屋第二市場單位的按揭安排時，對方均表示，30年樓齡單位，無可能獲按揭貸款（見表）。
30年樓齡以內的第二市場居屋單位，即使可作9成按揭，但攤還期卻不可能高達30年，原因是銀行提供的按揭還款期，以房委會30年保證為基礎，然後扣減屋 苑樓齡（以落成出售年期計算）。舉例說，一個樓齡25年的第二市場居屋單位，若按揭做足9成，其攤還期只有短短5年（30年減25年），換言之，每月供樓 金額便被拉高。
由於白表名額設有入息及資產上限，除非買家付出較高比例的首期，例如願意與私樓看齊，付出3成首期，否則倘作9成按揭，每月供樓金額隨時超出可負擔比率。
根據房委會網頁資料，可供第二市場購買的居屋屋苑共244個，當中樓齡逾30年以上屋苑有15個，佔總數6.1%；而樓齡逾25年或以上的則有51個，佔總數約2成，大大削減白表名額買家的屋苑選擇。
業界：揀樓齡低細價盤上車
中原按揭經紀董事總經理王美鳳建議，白表免補地價準買家，盡量不要選擇樓齡太高的物業，及多比較銀行之間批核按揭的差別，「有些銀行會因應情況給予不同批核」。
她說，參與房委按揭計劃的銀行，得到房委會按揭貸款保證，長至30年期，所以他們要以此保證期減去樓齡，但不是每間銀行也如此，有些會有彈性，例如給不超過15至17年樓齡的物業，批至25年期按揭。」她認為，若手上資金充裕，做7成按揭亦是入市方法。
利嘉閣青衣長發分行經理戴先生指，銀行收緊未補價居屋按揭年期，是綠表居屋客一貫要面對的問題，對於白表有按揭困難，他建議選擇細價樓如公屋，及天水圍、將軍澳居屋上車。
撰文:譚敏聰、辛佩蘭
新世界酒店 最快明闖關
要聞
新世界酒店 最快明闖關
新股市場漸旺，中港地產股接力。消息指，新世界發展（00017）擬分拆上市的新世界酒店投資最快明日聆訊，鄭家純將出任其董事。另明天掛牌的朗廷酒店投資（新上市編號：01270）認購散戶一人獲分一手。
據註冊處資料，新世界酒店投資註冊時間為上月25日，除鄭家純外，他的大兒子鄭志剛、二女鄭志雯，以及弟弟鄭家成之子鄭志謙均為公司董事。
朗廷明掛牌 散戶一人一手
早前新世界宣布分拆酒店業務時，市場已認為此舉象徵第三代獨立分工的意義，大於釋放公司價值，而該業務由鄭志雯從2008年開始接手打理。2011年她接受訪問時說，希望未來5年（2011至2015年）投資11億美元擴充業務。
而鷹君（00041）搶佔先機，旗下3家酒店分拆出來的朗廷酒店投資明日上市，據悉其將確保散戶一人一手，其中有4名投資者認購「頭錘飛」，申購1,000萬股，僅獲分貨75萬股。朗廷以5元中間價定價，集資42.6億元，約相當於首年回報率6%。
另外，消息指合和實業（00054）分拆出來的合和地產（新上市編號：00288）最快明天起接受認購，6月6日正式開始招股，集資62.4億元。
此外，內地房企五洲地產則將於今日進行投資者推介，周五（31日）開始招股，計劃集資約23.4億元。
撰文:顏茜
據註冊處資料，新世界酒店投資註冊時間為上月25日，除鄭家純外，他的大兒子鄭志剛、二女鄭志雯，以及弟弟鄭家成之子鄭志謙均為公司董事。
朗廷明掛牌 散戶一人一手
早前新世界宣布分拆酒店業務時，市場已認為此舉象徵第三代獨立分工的意義，大於釋放公司價值，而該業務由鄭志雯從2008年開始接手打理。2011年她接受訪問時說，希望未來5年（2011至2015年）投資11億美元擴充業務。
而鷹君（00041）搶佔先機，旗下3家酒店分拆出來的朗廷酒店投資明日上市，據悉其將確保散戶一人一手，其中有4名投資者認購「頭錘飛」，申購1,000萬股，僅獲分貨75萬股。朗廷以5元中間價定價，集資42.6億元，約相當於首年回報率6%。
另外，消息指合和實業（00054）分拆出來的合和地產（新上市編號：00288）最快明天起接受認購，6月6日正式開始招股，集資62.4億元。
此外，內地房企五洲地產則將於今日進行投資者推介，周五（31日）開始招股，計劃集資約23.4億元。
撰文:顏茜
2013年5月27日 星期一
一樓一古：宅在摩星嶺文物屋
一樓一古：宅在摩星嶺文物屋
■陽光灑滿數米高的大窗台，情景浪漫。
刻在文物屋的年份印記，就是一張沙紙，越老價值越高。一生人總要豪一次，1922年+英式排屋，張敬軒為此付出十萬也甘願。愛德華時期建築的對稱裝飾美學教人發思古幽情，宅在文物屋，我願意。
記者：邵超 攝影：陳永威
記者：邵超 攝影：陳永威
白無垢英式排屋
殖民地建築以愛德華式和維多利亞式建築為主，三級歷史建築摩星嶺道61號緋荔榭Felix Villas，便是典型受古典建築影響的愛德華時期建築，由八間相連的房屋組成，頭尾兩幢獨有兩個大窗台，採光和空氣流通更好。這種西式排屋起源於17世 紀的英國，廣傳至英殖民地，緋荔榭每兩間屋共用一條雙向樓梯，門口並排，港大建築系建築文物保護課程主任李浩然稱：「在Felix Villas這個典型古典建築設計上，中軸線很重要，通常門口位於中軸線上，其他的建築組件如樓梯、牆身裝飾的花紋，都在強調中軸線的重要性。」看地產網 站資料，每幢房子共有六層，但從外看只有三層，竅妙在於半層設計，李浩然指着露出地面的半地庫：「因為排屋設計，每個單位左右都有屋，空間有限，所以分成 很多不同層面，特別之處有半地庫，地庫有一部份露出地面，可以安裝窗戶引入陽光空氣，令地庫光猛通爽，可以適宜作睡房或工人房住的地方。」緋荔榭曾作內部翻新，一室擦白滲入維多利亞風情，一般住客都會喜歡弧形大窗台、5.2米超高樓底、仍可運作的壁爐、大露台和地磚等，在無家具的環境下，更凸顯空間感。從偌大的廚房可推門步出後院，廚房與員工宿舍此前是分開的，把它們打通以增空間。
Felix Villas由英國商人Felix Alexander Joseph興建，最早的業主二戰時期英軍，後來日本人以此作高級員工宿舍，最後港大在1957年購入作高級職員宿舍。本身古蹟處處的港大，沿山擁有十幢 物業，當中玫瑰邨Old Alberose便為二級歷史建築。
■兩屋共用一道梯階，下面可見半地庫的窗戶。
■壁爐難得仍在運作，襯晒維多利亞風的色調。
■英式排屋沒有露台，因香港屬亞熱帶氣候，故加建露台通風。
■廚房經改裝後安裝現代廚具，提升生活便利度。
愛在文物裏築巢
香港歷史建築的名銜向來只是一撕即爛的護身符，要升格做法定古蹟才可保命，監察私人大宅尤其困難，像何東花園，大家可為它付出多大代價。不過李浩然認為當 初英國並不十分重視香港，建築不是最漂亮，風格並非純正，隨後二十年代至五十年代大盛的裝飾派，在八十、九十年代拆得特別厲害：「大家都把焦點放在戰前殖 民地建築，其實戰後建築剩餘不多，大家都覺得它不夠舊。」專家講保育，地產經紀說出另一個價值觀，像現時放租的緋荔榭8號屋，租金18萬，同一筆租金，在 中半山其實可以有其他選擇，形容文物屋是「小眾玩意」，如柯士甸山道的山頂花園和山景花園別墅，雖不是獨幢屋，但樓齡較新，南區赫蘭道也有合適樓盤。天增 歲月文物屋添壽，文物屋不一定是天價租盤或城中富豪傳奇大宅，其實也有很多選擇。
■排屋兩旁稱為山牆的部份加入裝飾性線條，大露台更是亮點。
■部份作半層設計，增加室內空間的運用。
李浩然
評級新思維
保育思維時刻在變，派給各專家的「歷史建築評級表」，從歷史價值、建築價值（代表性建築風格）、組合價值（例子：政府山）和社會價值和地區價值（如集體回 憶）、真確程度和罕有程度來評核，從而定出一至三級的評級，最高級別的一級歷史建築：具特別重要價值而可能的話須盡一切努力予以保存的建築物。「可能的話」像情話，是無力的約束，有人住的文物屋，才能活到永永遠遠。
中區文物屋築迹
「大富翁」最貴的地段是太平山，矜貴還在於中區至山頂的文物屋多不勝數，滙聚各種時期的建築風格，近年豪宅文物屋拆的拆，最後的風景未可預料！
永利街（1950年代）
裝飾派（保育區）200米長的永利街的「臺階」氛圍濃厚，去年其中四幢5、7至9號屋經復修後保留外貌特色，由三個組織承租，故此外國藝術家、邊青或港大建築學院建築文物相關人士才有資格入住。
普樂道8號（1878）
蘇格蘭古堡式（二級）香港律師Henry Lander Dennys是首個住客，大東電報局前身的大東公司後於1907年購入。1981年，法國政府購入該住宅作為法國總領事之居所。
白加道47號（1930）
西班牙式別墅風格（二級）1978年由黃克競以180萬港元購入，新業主前年向城規會放寬地積比，擬只保留正面外牆。
沙宣道33號（1930）
古堡式（二級）70年代霍英東買入作為家族大宅，霍啟剛與郭晶晶在家閉門擺豪門婚宴。
盧吉道27號（1916）
愛德華風格（待評級）由著名巴馬丹拿公司合夥人H. W. Bird買入並設計，太古集團施懷雅家族亦曾是業主之一。新業主月初向城規會申請發展4幢文物酒店及別墅式酒店，合共提供約17間客房，實現住山頂的願望，但有反對聲音。
景賢里（1937）
中國文藝復興風格（法定古蹟）前身為禧廬，業主是岑日初及其太太李寶麟，1978年邱木城購買禧廬，並且將其更改成為景賢里。前年開始舉辦開放日，今年開放日門票於6月1至2日到指定地點索取，可瀏覽http://www.heritage.gov.hk
。
譚雅士大宅（1931）
意大利文藝復興風格（三級）香港前首席大法官楊鐵樑的岳父譚雅士建造，以愛妻英文名字改大宅名，第二代擬保留大宅並加建稍高平房，承諾每年有兩天在指定位置「遙望」大宅。
甘道23號（1887）
維多利亞風格（一級）經典十九世紀豪宅，年前業主計劃拆卸重建，古諮會一年內由無評級極速升格一級歷史建築，但跟何東花園一樣面對天價賠償以保古蹟的兩難處境。
2013-05-27
訂閱：
文章 (Atom)