港樓價累積升1.2倍

■海嘯後，內地政府銀彈救市，資金氾濫，是港樓價居高不下的原因之一。

【資金氾濫】
金融海嘯催生環球央行聯手放水，除美國連環推出量化寬鬆（QE）外，中國亦拋出四萬億元救市，令資金極度氾濫，股市樓市等資產市場遇水即生，本港樓市狂升更逼使港府2010年底起連環出招，惟樓價卻越壓越升，至今累積升幅已達1.2倍，不少上車盤升幅更不止此數。

翻查中原城市領先指數，樓市在雷曼爆煲後四個月即見底反彈，經過三年半時間，便成功突破97年高𥧌。港府為防樓市過熱，過去三年不停出招打擊炒家，卻因為盤源減少令樓市再上，令樓價至今仍在高位徘徊，未見大幅回落。

股票市場方面，雷曼倒閉後半年間環球股市蒸發近五成市值，其後聯儲局為首的全球央行聯手放水救市，股市開始反彈，至今累積反彈90%至130%，當中以美股 表現最出色，彈幅達135%，更創出歷史新高，港股亦反彈一倍。金價更在通脹預期下，於2011年9月創下每盎斯1,921美元新高。

經濟學家關焯照指美國退市會令流動性下降，扯高拆息及按息，本港樓市將有調整壓力，加上信貸收緊，料明年香港經濟有輕微收縮。


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2013年9月9日(星期一)

內憂外患的樓市

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近期本港樓市成交減少，樓價陷入膠著狀態。荃灣一個新盤減價推售，引發周圍二手房減價放盤。樓市轉勢無可避免，主要因為利淡因素積聚，逐漸將所有利好融化。

當中政府所推出的辣招可謂功不可沒。去年11月，香港政府推出買家印花稅，所有外來買家或以有限公司身份買樓的法人，都要額外繳付15%的印花稅。 今年2月，政府又向非首次置業的本地人徵收雙倍印花稅。這些措施針對性強，容易執行，原先還認為政府措施沒有作用的人，現在也紛紛站隊表示看淡樓市。由於 社會上呼籲政府抑制樓市的聲音仍響亮，相信政府在短期內不會改變政策，向發展商妥協。

此外，之前由於發展商需要時間來適應銷售新例的各種要求，新樓供應阻滯，差餉物業估價署7月整體樓價指數再創新高。但事實上，近數月在港府辣招下，樓市只靠細價樓支撐，如果沒有「白居二」的一輪催谷，樓價指數可能早已明顯調整，但近期二手居屋做價也開始露疲態。

加上，現時發展商已逐步適應了新條例，新盤可望源源而出應市。目前已批預售樓花的新盤單位逾四千六百伙。隨著供應漸增，之後新盤減價推售可能性頗高。

除了內在因素外，外圍也存在著許多不利的消息。美聯儲有關退市的口風愈來愈緊，原本堅信可享有較長低息期的民眾信心已開始動搖。當前敘利亞問題也如一個定時炸彈，令之後利率走向不甚明朗。

在眾多利淡因素積聚的情況下，市場心理難免受到影響，令買賣雙方重新調整心態，樓市悲觀情緒難免繼續維持一段較長的時間，無形中加大了樓市轉勢的壓力。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

28/8/2013

新盤湧現 揀樓攻略

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為在呆滯的樓市內殺出一條血路，發展商唯有出殺手鐧劈價開盤吸客，但當個個樓盤都大平賣，買家要如何作出明智選擇呢?

以新世界(00017)元朗溱柏為例，由於最細單位入場費僅250萬元，勝在細細粒容易食，但單位面積稍細，實用面積僅272方呎，適合預算有限，而家庭人數小的新婚小家庭或單身人士上車之用。

至於手上資金稍微鬆動買家，選擇相對較多，長實(00001)荃灣昇柏山是不俗之選，樓盤以地點取勝，加上叫價亦合理，如最貴單位叫價為667.2萬，已經位於33樓高層，實用面積747方呎，適合有小朋友的換樓家庭。


 

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昇柏山下周末售

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昇柏山RD2房圖則解構

辣招豁免慈善團體 須區分用途

辣招

貝沙灣買賣陷困局 金額逆市升 Residence Bel - Air Market News

豪宅物業專輯 - 受累美退市 專家看淡豪宅前景

香港經濟日報 28/6/2013

樓價屬短暫回升

     

3專家把脈 樓價見頂但難大跌

料樓價續跌 毋須急推新措施

辣招未見效　一年升28% 香港扯高全球樓價

■本港樓價在過去一年升幅達28%，是推高全球樓價水平的地區。

【本報訊】港府出招打壓樓市未能成功令樓價降溫，反而越「㩒」越升。根據萊坊最新發表的報告指出，今年首季香港住宅樓價升逾5%，全年增幅為55個國家或 地區中最大，高達28%，推高全球樓價水平。特首梁振英再次表明近期樓價確有回軟，但新的供應量仍未到位，因此政府不會「減辣」。
記者：程俊華 

萊坊國際住宅研究部副合夥人Kate Everett-Allen分析，香港雖然連番推出措施冀冷卻樓市，但全年樓價升幅28%，是推高全球樓價水平的地區。

全球樓價升6.6%　三年最勁

萊坊發表今年首季《全球樓價指數》報告，截至今年三月，過去十二個月全球樓價按年平均上升6.6%，升幅為2010年第二季以來最大。

時 間推算，第一季前的半年內，政府分別在去年10月及今年2月份加推買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）「雙辣招」等措施，惟過去半年及今年首季樓 價仍有分別12.1%及5.1%增長，顯示措施未能成功壓低樓價，只是減少交投，近日還藉白表免補價刺激中下價樓迹象，消化措施威力。

另一個有推出打壓樓市措施的中國，樓價升幅僅次香港，過去十二個月升23.8%；首季升幅更高達10.7%，增幅全球最高。而美國樓價按年上升10.2%，升幅自06年以來最大。
樓價未見受出招影響，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報120.74點，按周升0.5%，連升五周累升1.89%，創九周新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，樓價指數續升，反映白表免補地價居屋對二手私樓市場的反應。

特首梁振英昨於網誌中撰文，指政府採取措施壓抑非本港永久居民，以及投資和投機需求，過去每星期樓價上升1、2%的情況有紓解，樓價回軟，成交減少，有意見 認為政府應該「減辣」。不過，政府無意在現階段撤銷任何調控措施，如果「減辣」，恐怕樓價很有機會重拾升軌，市民供樓負擔水平惡化，影響金融市場穩定的威 脅不退，各種問題會重現。

CY無意「減辣」　冀樓市回軟

梁振英重申，只要供應增加，調控需求力度就可減輕。土地和樓宇供應沒有明顯增加，政府就不會放鬆調控需求力度。

政府堅持不撤招，資深投資者紀惠集團行政總裁湯文亮認為，「政府都係想樓價可以下跌，既然辣招唔撤，相信全年樓價無可避免要開始下跌，估計全年跌8至10%」。跌勢將由以投資收租為主的中大碼豪宅開始帶動，細價樓受居屋政策影響料難跌。

中原地產創辦人施永青表示，美國有機會提早退市，導致利率上升，加上發展商下半年將加快密集推新盤，會令一手樓價下跌，同時影響二手樓價，今年本港樓價有可能下跌20%。

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下一則

居屋熱爆　青泰苑自由市場賣330萬

政府撤招 3個必備條件

卓百德: 除非金融危機 樓股難瀉30%

住宅逾期落成趨增 恐礙供應

10大屋苑呎價靠穩 7個回升 學者：二手樓仍有下跌空間

2013年05月29日 星期三

要聞

將軍澳寶盈花園剛以420萬元售出，實用呎價達7106元。（資料圖片）

 

10大屋苑呎價靠穩 7個回升

學者：二手樓仍有下跌空間

政府推雙倍印花稅（DSD）已3個月，市場劈價盤被消化後，整體樓價有回穩迹象，10大屋苑最新呎價，有7個按月回升。有學者認為短期內不見大量資金投入市場，加上新盤定價與二手收窄，預期二手樓仍有下跌空間。

市場積極吸納平價盤，刺激成交量升，樓價有回穩迹象，10大屋苑中有7個屋苑最新成交呎價按4月份時回升，由0.1%（沙田第一城）至3.9%（康怡花園）不等。至於3個屋苑樓價按月下調，由0.6%（新都城）至太古城（1.5%）不等，惟整體跌幅有收窄。

代理：睇樓轉旺 未見追價慾
筍盤被吸納，各屋苑入場價調升。以沙田第一城為例實用面積327平方呎（建築面積395平方呎）的中等質素單位，起步價由出招後最低約310萬元，回升至 近日的320萬至330萬元水平。事實上，該屋苑17座連天台戶，實用面積327平方呎，昨錄得以368萬元沽出，呎價11,254元，屬理想價。

太古城加20萬放 返出招前
另龍頭屋苑太古城筍盤數目，已由40多個減至20多個，屋苑中等質素細兩房的入場價，已調升30萬至40萬元至700萬元。個別業主見市況回穩加價放盤，如太古城夏宮閣實用面積702平方呎單位，近日業主加價20萬元、以920萬元放盤回復至出招前的叫價水平。

惟代理坦言近日市場睇樓氣氛轉旺，但未見買家有很強追價意慾，故平價盤吸納後，料交投會重回膠着。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，雙倍印花稅（DSD）仍影響買家入市意慾，短期內不見大量資金投入市場，加上未來新盤定價與二手物業差價必會收窄，二手樓價仍缺乏上升動力，料樓價截至年底仍有5%至10%跌幅。

居屋寶盈 綠表價創新高
近日二手樓市焦點集中於二手居屋身上，市場消息指，寶盈花園6座中高層A單位，因擁極開揚海景，剛以420萬元售出，實用面積591平方呎（建築693平方呎），實用呎價達7,106元（建築6,061元），為屋苑綠表呎價及造價新高，金額亦超越同區不少私樓。

事實上，同類型同呎數單位日前才錄高價成交。市場指該1座中高層A室，放盤不足一個月，日前以406.8萬元綠表價易手，4年升值1.2倍。

上址新買家原打算購入屋苑4座1伙同呎數單位，惟被人以370.5萬元奪得，約兩天後即多付36.3萬元入市，可見居屋造價升勢之急。目前屋苑綠表放盤約10個。
總括而言，二手樓市漸漸走出低谷，大屋苑開始有生氣，相信6月份考試季節過後，樓市會進一步回暖。

（系列三之二）
撰文:文倩婷、李彤
系列名:出招滿1季系列


 

呎價急升假象 恐嚇怕買家 新盤二手計價未銜接 易混淆

2013年04月09日 星期二

要聞

  

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呎價急升假象 恐嚇怕買家

新盤二手計價未銜接 易混淆

當《一手住宅物業銷售條例》實施後，一手新盤價單將取消建築面積，並劃一以實用面積計價，由於建築面積與實用面積一般有2至3成差幅，容易引起呎價急升假象，亦難以二手樓價銜接，準買家難作比較，短期容易產生混淆。
新例實施後，一手樓從此再沒有建築面積呎價出現，市民在選購新盤前，如有意將新盤樓價及其他細節，與二手樓作比較時，頓時失去舊有標準，當中最明顯的，就是呎價將出現急升假象。

尚悅呎價 突「急升」逾3成
市民普遍習慣參考建築面積及其呎價，但新例後一手樓全綫只用實用面積，呎價看上去自然急升。以正在銷售的元朗上車盤尚悅為例，建築呎價介乎6,800至 7,500元左右；實用呎價則由9,100至1萬元不等，換言之，新例後買家看到的呎價將突然急升超過3成，表面上與同區二手樓價完全脫離。

洋房的急升假象更嚴重，因實用率一般都只有6成多，甚少有7成或以上實用，按一般6成多的實用率來推算，新例實施後，該洋房盤的呎價將出現急升4成的假 象，在新例實行初期，市場買家尚未習慣時，足以令買家卻步。實用率雖遠較分層住宅低，但物業同時提供不少相關的面積，例如花園、天台或車庫等，在計算實用 面積時雖被排除在外，但單位的總樓價卻將上述面積包括在內。

停列建築面積 難與二手比較
除了呎價急升假象外，由於新盤樓書及價單均不再會列明建築面積，也代表買家無從計算單位的實用率。對比起部分樓齡逾20年，標榜實用率約8至9成的二手 樓，二手樓相對較容易衡量價錢是否合理，加上市民對全新樓盤的認知度相當有限，他們很可能會認為二手樓的高實用率，比較划算。

另外，管理費的計算方法亦須留意，日後一手樓每戶須繳交的管理費，也將以實用面積計算，惟管理費涵蓋的收費，正正包括一些單位以外的公用地方及物業管理服務。如果單純以實用面積計算管理費，那便意味着計算方式，與費用應當包括的服務及範圍脫鈎。

同時，由於二手樓的管理費將仍然以建築面積計算，新例生效之後，買家也難以就管理費比較二手樓與新盤之間的差別。

屋苑管理 學者倡計業權份數
近期有學者建議，新例下的樓盤管理費計算方式，可從以往用建築面積計算，改為用每個單位所佔的業權份數作為計算標準。然而對於普羅大眾來說，業權份數未被 廣泛認知，而且對比單位的建築或實用面積，業權份數較為抽象難明；加上與二手樓的計算方式不一致，相信有關部門須為管理費計算方式多於業界溝通。（系列之 二）
撰文:呂勁康
系列名:新盤變天系列

 

傳超級辣招打壓樓市 港股半年最傷

■樓市火熱，近日頻頻傳出政府即將出招打壓。

【本報訊】藍籌股在樓市辣招的內憂、歐債危機的外患夾擊下，昨日相繼淪陷。港股早市受歐債問題拖累，已跌逾300點，中午更遭樓市辣招傳聞踩多一腳，本地 地產股跌幅擴大，午後隨即拖垮恒指，令收市跌幅達到536點，釀成近半年最大單日跌市，近兩日更從高位回落近800點，足足蒸發了港股最近一個月的升幅。 上月初入市買藍籌的投資者，回報已化為烏有。
記者：李嘉麟

歐債危機死灰復燃，已令昨日亞太區股市急跌，恒指昨日低開278點後，早市大部份時間跌幅為三百多點，當時好友驚魂未定，殊不知午後便遭踩多腳。 

■樓市超辣招傳聞

地產股狂瀉　恒指跌536點

市場於昨日中午時份傳出，金管局將推出超級辣招打壓樓價，而當局拒評傳聞仍惹來諸多揣測，本地地產股跌幅隨即擴大，原本午收跌約2%的新世界（016）、 恒地（012），午後跌幅逐步加劇至4%左右，至於新地（016）及長實（001）亦跌約3%，令恒指「衰多兩錢重」，跌幅由三百多點，擴大至收市的 536點（2.27%），全日報23148點，大跌市成交增加至878億元，反映沽壓沉重。至於恒生地產分類指數昨日則插水2.8%。H指方面，昨日下跌 343點，報11813點。

除了本地地產股以外，其他藍籌幾近全軍覆沒。以大折讓配股的中石化（386）挫逾6%，是表現最差藍籌。較早前連升至 技術嚴重超買的內銀股，亦成為被屠宰對象，工行（1398）、中行（3988）及建行（939）跌2.6%至3.8%，三股合共再拖低指數124點。歐債 危機重燃，滙控（005）應聲跌2.7%，單是該股已拖低指數100點。 

人民銀行進行4,500億人民幣逆回購，創單日新高，帶動A股滬綜指先跌後升4點或0.2%，報2433點，成功七連漲，並創九個月新高；深成指更強，升 185點或1.9%，收報9945點；兩市成交2,178億人民幣。人行大手逆回購，除了支持股市表現之外，亦為了應付春節資金需求，以及對銷本周逆回購 到期量1,980億人民幣所致。

另外，恒指公司今日進行季檢，美銀美林預計，恒指將沒變動，H指將納入海通證券（6837），剔出中興通訊（763）。 

陸叔：50天線有支持

獨立股評人陳永陸（陸叔）認為，昨天跌市只屬典型調整格局，相信恒指在50天線（現處22878點）有相當支持，大市大跌空間有限。至於地產股，他相信市 場借勢沽貨成份居多，即使真的有措施推出，亦要看實效才有分曉，地產股跌勢暫宜視為調整。

永豐金融研究部主管涂國彬指出，大市上周頂住指數結算，近日氣氛轉差漸見真章，預期恒指短線先考驗23000點心理關口，若市況進一步轉差，不排除農曆年前後再下試22600點水平。 

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